1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Buongiorno!
    Io sono un "relativamente giovane" utente/frequentatore di questo forum.
    Tuttavia nel perfetto stile di immobilio, ovvero in via del tutto gratuita e disinteressata, mi permetto di pubblicare un business plan da me recentemente elaborato, testato e deliberato pochi giorni fà. (!!)


    La pratica prevede una richiesta di finanziamento per lo "start up" di una agenzia immobiliare.
    La richiesta viene sostenuta da garanzie reali (obbligazioni) e l'intervento di un Confidi tramite un loro fondo di garanzia, l' associazione è presente in tutte le regioni.

    Nel caso qui esposto è stato richiesto un finanziamento di euro 25.0000,00 ad una banca di livello nazionale convenzionata ad un confidi (..lo sono più o meno tutte..).

    Costituisci un nuovo soggetto - con le nuove srls ti basta una settimana e meno di 1000 euro - il notaio manco lo paghi...! (..non è previsto..)
    Apri il conto corrente in una banca convenzionata.
    Contatta il Confidi della tua provincia e iscriviti. (euro 300)

    [FONT=LucidaGrande, Lucida Grande, kedage, Sharjah, DejaVu Sans, Lucida Sans Unicode, serif, Arial, sans-serif]Per le delibere occorre circa un mese.[/FONT]

    A garanzia dell' esposizione il richiedente si accorda con la banca per l'acquisto di obbligazioni della stessa, per un ammontare di euro 10.000,00 da lasciare in banca vincolati;
    Per quanto riguarda il residuo di euro 15.000,00 ne sostiene la garanzia, come detto, il Confidi locale;
    Il rientro dell'esposizione è previsto in quattro anni.

    Ovviamente è possibile "modulare" ogni richiesta di finanziamento tenendo conto che in lineaq generale un istituto di credito accorda il finanziamento sulla base di garanzie prestate nell'ordine del 50% tra il soggetto richiedente e il l'associazione di categoria.

    [FONT=LucidaGrande, Lucida Grande, kedage, Sharjah, DejaVu Sans, Lucida Sans Unicode, serif, Arial, sans-serif]Auspico di aver fatto cosa gradita.

    Alè.[/FONT]




    COSTITUZIONE, PIANO ECONOMICO e AVVIAMENTO di PICCOLA IMPRESA di:


    INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE



    PREMESSA:





    Lo scrivente richiedente la garanzia confidi è in possesso dei requisiti richiesti dalle vigenti normative e che ha costituito in data xx luglio 2014 un nuovo soggetto di capitale a responsabilità limitata semplice, denominandolo XXX srls con insegna:



    XXXX Immobiliare



    Che la compagine sociale è formata da xxx elementi che hanno maturato una considerevole esperienza di oltre 15 anni nel settore dell’intermediazione immobiliare locale come lavoratori dipendenti.

    La profonda conoscenza del territorio, dell’offerta ad esso connessa, l’individuazione di una insegna ove esercitare l’attività, unitamente al possesso sia di un complesso di beni organizzato per l’esercizio dell’impresa, sia di un discreto portafoglio proposte/immobili (“mandati” si spiegherà poi al punto B la definizione di mandato) e banca dati clienti, pone già i soggetti in una posizione di reale e riconosciuta rappresentanza sul mercato immobiliare locale.

    Che i soci, con la costituzione di questo nuovo soggetto, intendono ora mettere in pratica le loro capacità su più ampia scala, impiegando le loro conoscenze e risorse economiche, esercitando professionalmente un’attività economica organizzata al fine di ottenere con la produzione e lo scambio di servizi, un risultato utile.

    Attività quindi economica, professionale, organizzata, diretta ad uno scopo produttivo e che comporta conseguentemente assunzioni di rischio consistente nell’evitare che i costi non siano coperti dai ricavi.


    Da questa premessa, dall’intento di potenziare i servizi offerti alla clientela assumendo un nuovo collaboratore addetto alle vendite, modernizzare strutture ed impianti, nasce la presente richiesta di garanzia.



    A) il mediatore (art. 1754 c.c.)


    L’art. 1754 c.c. definisce il mediatore come “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.


    Due aspetti sono da evidenziare:


    - il compito del mediatore consiste nel mettere in contatto due o più parti per il raggiungimento di una specifica finalità ossia la conclusione di un affare, intendendosi con tale termine qualsiasi operazione di carattere economico liberamente voluta e legittimamente conclusa dalle parti.


    - il mediatore, in quanto tale, non può essere legato a nessuna delle parti da rapporti di collaborazione,dipendenza o rappresentanza. In altri termini, il mediatore si adopera per favorire l’incontro delle volontà delle parti, ma non può assumere con nessuna di esse vincoli tali da precludere la sua autonomia nei loro confronti.



    B) Definizione di mandato (art.1703 c.c.)



    La vigente normativa, ha introdotto l’obbligo di iscrizione nel ruolo degli agenti di affari in mediazione anche per i mandatari che operano a titolo oneroso nel settore immobiliare.


    Gli articoli che disciplinano nel codice civile il mandato sono compresi tra il 1703 e il 1730.

    Ai sensi dell’art. 1703 del c.c., si definisce mandato il contratto con il quale una parte (detta mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto di un’altra parte (detta mandante).

    Il mandato, a norma dell’art. 1709 del c.c., si presuppone oneroso.

    Ciò significa che in assenza di specifici accordi che escludano il pagamento di una retribuzione, al mandatario spetta un compenso, per l’opera compiuta, che viene determinato in base all’accordo delle parti e, in mancanza in base alle tariffe professionali, agli usi o con decisione del giudice.



    C) Il diritto alla provvigione ed al rimborso delle spese (art. 1755,1756,1757,1758 e 2950 c.c.)



    Il diritto alla provvigione nasce nel momento in cui le parti concludono l’affare e tale conclusione avviene per effetto dell’intervento del mediatore.


    A tale proposito vanno messi in luce alcuni aspetti fondamentali:


    - Per il conferimento dell’incarico al mediatore non è richiesta alcuna forma specifica; di conseguenza è sufficiente che la parte o le parti si avvalgano comunque dell’opera del mediatore e che il suo intervento sia determinante per la conclusione dell’affare.


    - Se l’affare si conclude ma poi le parti per loro ragioni decidono successivamente di non dare ad esso esecuzione, al mediatore spetta comunque la provvigione. Non occorre infatti che l’affare vada a buon fine perché sorga il diritto alla provvigione.


    - Perché l’affare sia concluso, occorre che il vincolo contrattuale tra le parti sia effettivamente sorto; ne consegue che, mentre nei contratti che non richiedono una determinata forma l’incontro delle volontà può avvenire in qualsiasi modo, in quelli che richiedono una forma specifica (per esempio, in una compravendita di immobili si richiede la stipula per iscritto del contratto preliminare, comunemente detto compromesso) occorre che le formalità siano rispettate.


    - L’eventuale accordo tra le parti per estromettere il mediatore (la cosiddetta frode al mediatore) è ininfluente sul diritto di quest’ultimo a percepire la provvigione. Pertanto, in questa ipotesi spetta egualmente la provvigione, in quanto sussiste il nesso di casualità tra l’opera del mediatore ed il risultato finale (ossia l’affare concluso).


    Il codice civile ha disciplinato anche casi particolari e cioè: se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, la provvigione spetta al verificarsi della condizione; se è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno con il verificarsi di questa; Se il contratto è annullabile o rescindibile (per l’invalidità del contratto) spetta la provvigione soltanto se “il mediatore non conosceva la causa di invalidità”.


    L’entità della provvigione e le proporzioni in cui deve gravare sulle parti vengono di regola stabilite in base ad accordo fra le stesse e che secondo la consuetudine queste gravano sulla parte venditrice nell’ordine del Tre per cento e in capo alla parte acquirente sempre nell’ordine del tre per cento del valore della transazione per un totale complessivo del sei per cento sul valore di realizzo del bene compravenduto.


    In mancanza di accordo tra le parti, il ministero delle attività produttive, allora ministero dell’industria, con nota del 14 maggio 1996, deliberava che le giunte delle camere di commercio potranno intervenire sulla determinazione della provvigione, quando detta pattuizione venga a mancare.


    A proposito del fatto che la provvigione debba gravare su entrambe le parti, è opinione comune che nel caso di conferimento dell’incarico da parte di uno solo dei contraenti, anche l’altro sia tenuto a corrisponderla a meno che non abbia espressamente rifiutato l’opera del mediatore.

    Il diritto alla provvigione “si prescrive in un anno” che decorre dal giorno in cui il diritto poteva essere fatto valere (art. 2950 c.c.)


    In relazione al rimborso delle spese, va preliminarmente detto che, al contrario della provvigione, esso non è correlato alla conclusione dell’affare.


    Anche a proposito di tale rimborso occorrono alcune precisazioni:


    - Il rimborso può essere escluso da un’apposita pattuizione tra chi ha conferito l’incarico di mediazione e il mediatore.

    - In assenza di tale accordo o di usi contrari, le spese sostenute vanno rimborsate sempre che vi sia stato esplicito affidamento di incarico di compiere quelle attività che tali spese comportano.

    - Non deve trattarsi di spese che rientrano normalmente nello svolgimento dell’attività di mediazione, in quanto in tale caso sono già coperte dalla provvigione.



    D) L’azienda e l’impresa


    Come esposto in premessa il richiedente è già in possesso di un proprio complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’impresa.


    A questo proposito si individua già un elemento oggettivo statico ossia l’azienda come complesso di beni sia materiali che immateriali.


    Per quanto riguarda i beni materiali, alcuni macchinari e attrezzature, da aggiungere a quelli esistenti, potranno essere oggetto di contratto di leasing; mentre il locale commerciale è già stato preso in locazione, termoautonomo e con spese condominiali assenti, ove i beni organizzati sono pronti per essere usati allo scopo produttivo.


    Altro elemento soggettivo dinamico, consiste nell’esercizio della professione inteso come insieme di atti e di servizi coordinati al raggiungimento di un risultato.

    Per quanto riguarda i beni immateriali, quindi: insegna, marchio, portafoglio immobili, contratti per la promozione degli immobili in vendita, sito internet, portafoglio clienti, struttura amministrativa e contabile; sono in grado in qualunque istante di poter entrare pienamente in funzione sotto l’impulso dell’imprenditore.


    E) Costi fissi e ricavi


    Nell’analisi dei costi dell’impresa richiedente presenta notevole rilevanza la bassa incidenza di costi variabili proporzionali.

    Infatti non si devono acquistare materie prime; prestazioni tecniche, i costi di direzione e amministrazione rimangono tali anche se il fatturato aumenta.

    Quindi costi fissi, rigidi che non variano – entro certi limiti – al variare dell’esercizio dell’impresa.


    Nel calcolo mensile di esercizio d’impresa i costi fissi sono classificati come segue:




    Canone locazione negozio……………………………………………………...........................500,00 euro

    Stipendi personale……………………….……………………………………………………1.000,00euro

    Bolletta riscaldamento……………………..…………………… ……………………………..100,00 euro

    Bolletta luce…………………………..………………………………………………………….100,00euro

    Bollettatelefono.……………………………………………………………………………….…200,00euro

    Contrattipubblicitari……………………………..……………………………………………..600,00euro Ratefinanziamento………………………………………………………………………….......600,00euro

    Assistenze tecnice pc e attrezzature……………………….…………………………………..100,00 euro

    Canone fotocopiatrice……………………………………………………………………………100,00 euro

    Cancelleria e imprevisti …………………………………………………………………………200,00 euro


    Totale………………………………………………………………………….........................3.500.00 euro


    Annualmente quindi si evidenziano costi rigidi e fissi necessari all’esercizio pari ad euro 42.000,00.


    Necessita evidenziare che nella quantificazione esposta si è tenuto conto di una retribuzione eventuale da corrispondere ad un collaboratore che al momento non risulta nell’organico dell’impresa, oltre a prevedere una ragionevole provvista da destinarsi agli imprevisti, quali possono essere riparazioni in seguito a guasti delle apparecchiature e/o a interventi di riabilitazione delle strutture informatiche.


    A proposito dei ricavi si pone in evidenza l’esempio di una comune pratica inerente la compravendita di un alloggio popolare composto da tre vani, provvisto di box e cantina.

    Mediamente un prodotto di questa fascia viene compravenduto nell’ordine di euro 150.000,00.


    Come detto sopra, in questo caso il compenso che spetta all’impresa immobiliare per la prestazione della propria opera di mediazione è pari al 6% su detto importo; quindi:


    Euro 150.000,00 x 6% = 9.000,00 euro IVA esclusa.


    Da questo dato si evidenzia come una sola e unica pratica di intermediazione possa non solo coprire i costi di esercizio ma anche porre in essere un risultato utile, ossia:


    Euro 9.000,00 x 12 mensilità = 108.000,00 euro IVA esclusa su base annua


    108.000,00 -

    42.000,00 =

    -----------------------

    66.000,00


    Qualora le pratiche di compravendita effettuate risultassero due su base mensile, tenuto conto di un affare analogo (che poi riferito ad un alloggio di tre vani è il minimo sindacale), il risultato sarebbe :


    Euro 18.000,00 x 12 mensilità = 216.000,00 euro IVA esclusa su base annua


    216.000,00 –

    42.000,00 =

    ------------------------

    174.000,00


    Qualora le pratiche di compravendita si attestassero in maniera continuata in un numero di tre su base mensile:


    Euro 27.000,00 x 12 mensilità = 324.000,00 euro IVA esclusa su base annua


    324.000,00 –

    42.000,00 =

    ------------------------

    285.000,00


    Si prefissa che a questi risultati sono da sottrarre le tasse e le imposte.


    Che nel periodo dove il “mattone tirava” le compravendite effettuate dall’agenzia nella quale i soggetti richiedenti prestavano la loro opera rispettivamente uno addetto xxxx l’altro addetto xxxx , il volume delle vendite si attestava mediamente nell’ordine delle dieci unità abitative compravendute per ogni mese.

    Era questo un periodo (dal 2000 al 2006) certamente lontano dal momento attuale di crisi e complessità economica finanziaria che purtroppo da qualche anno viene tenuto ostaggio il ns. intero territorio nazionale.


    Esposto tutto quanto sopra, il richiedente, forte dell’esperienza da xxx maturata sul territorio locale, l’impiego di capitali propri, l’ausilio della garanzia confidi, che consenta di ammodernare le strutture e di poter ampliare l’organico presente nell’impresa immobiliare aggiungendo un addetto alle vendite ( pure questo elemento in possesso dei requisiti e regolarmente iscritto all’albo quindi in possesso di partita IVA propria, ad evitare il gravare di ulteriori costi di contributi previdenziali) ritiene assolutamente verosimile portare nell’arco temporale di due anni un esercizio continuativo d’impresa nell’ordine delle tre compravendite mensili.





    In Fede:
     
    A leolaz, sarda81 e il Custode piace questo elemento.
  2. leolaz

    leolaz Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ammetto che per mia pigrizia non sono riuscito a leggere tutto il post, ma con un nick così sicuramente sarai preparatissimo su ogni aspetto economico ;)
     
    Ultima modifica di un moderatore: 23 Ottobre 2014

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina