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  1. ander

    ander Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera,
    torno a rivolgermi alla vostra esperienza prima di presentare una nuova proposta d'acquisto. L'immobile che vorrei acquistare è locato da febbraio di quest anno con un contratto di locazione abitativa agevolata 3+2. L'agente immobiliare dice che non ci saranno problemi in caso di compravendita, che il proprietario manderà la disdetta ai conduttori 3 mesi prima del rogito e che verrà accettata e che l'agenzia stessa sta curando la ricerca di una nuova sistemazione agli inquilini. Ho letto il contratto di locazione e questi 3 mesi di disdetta anticipata non sono menzionati da nessuna parte, anzi vi è scritto: "La vendita dell'unità immobiliare locata, in relazione alla quale non viene concessa la prelazione al conduttore, non costituisce motivo di risoluzione del contratto". Vi è poi scritto, come solito, che "alla prima scadenza, il locatore ha facoltà di vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui all'art 3 della 431/98."
    Quindi, stanti così le cose, come posso tutelarmi nella proposta? Inserire la condizione che l'appartamento sia libero da persone o cose al rogito, come condizione essenziale e perentoria, è sufficiente?

    Vi ringrazio per la gentilezza
     
  2. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Di solito queste cose avvengono per accordo tra proprietario e inquilini.
    Il proprietario non ha alcun mezzo per farli andare via se vogliono restare (non sto ad elencarti i casi nei quali il proprietario può mandare disdetta perchè non ti interessano nel caso.)

    Che l'appartamento deve essere libero da persone e cose ce lo devi scrivere di sicuro, direi almeno 10 giorni prima del rogito notarile, così che tu possa anche ispezionare il tutto.

    Quanto dai di confirmatoria?
     
    A francesca7 piace questo elemento.
  3. ander

    ander Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie della risposta!
    Potrei inserire quindi anche questa condizione: 10 giorni prima del rogito dovrà essere data prova dell’effettiva liberazione dell’immobile da cose e persone tramite sopralluogo e verifica documentale della risoluzione del contratto di locazione.

    Di confirmatoria 5.000 € alla proposta (che si perfezionerà in preliminare) e sono ancora indeciso se mettere i 30.000 del pagamento intermedio prima del rogito come caparra o come acconto. Lei cosa mi consiglia?
     
  4. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    mmmm
    se devi versare 30k dalli subito come confirmatoria. (l'acconto te lo devono solo restituire, la caparra te la devono "ripetere" inoltri paghi meno di imposte).

    Hai un tecnico che ti assiste?

    Se no, prendilo.

    Io ti consiglio: 5k a penale fino a quando il tuo tecnico ti dice che è tutto ok. (prendi 30 giorni come termine)

    Appena il tecnico dice ok, versi la caparra confirmatoria di 30k (e ti riprendi i 5k lasciati come copertura della penale, in deposito).

    Fai il preliminare e lo registri, se la persona proprietario ha ditte ed è fallibile, valuta di trascriverlo.

    Il tecnico ti aiuterà anche nella formulazione delle clausole a tua tutela, la clausola del "libero da persone e cose" dovrà esser ben formulata, inserendo che adesso l'immobile è locato, a chi, e che tu lo acquisterai solo se la locazione verra disdettata e la disdetta andrà a a buon fine come garantito dal proprietario entro il termine ultimo e perentorio del...
    Prevedi anche una exit strategy.

    PS.
    Prima che qualcuno ti inquini la mente: Il notaio non garantisce una beata cippa sull'immobile, quindi tecnico di parte.
     
    Ultima modifica: 5 Aprile 2016
    A francesca7 e Bagudi piace questo messaggio.
  5. ander

    ander Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie del consiglio. Con la condizione dell'immobile libero e della verifica pre-rogito comunque sarei tutelato nel caso in cui l'inquilino non se ne sia andato giusto? E in tal caso il venditore sarebbe inadempiente e dovrebbe versarmi il doppio della caparra.
     
  6. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    HO integrato sopra.

    Nel caso di caparra confirmatoria, ove sia inadempiente il venditore, questi dovrà restituire la caparra e ripeterla, cioè versare alla parte adempiente (colui che voleva comprare) un ulteriore somma dello stesso importo.

    inoltre la caparra è tassata allo 0,50% contro il 3% degli acconti.

    Versando acconti grossi rischi di pagare più tasse di quanto alla fine dovresti pagare con l'opzione prezzo valore (te la spiega il notaio o il tecnico, quando lo prendi)
     
  7. ander

    ander Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ottimo, grazie!
     
  8. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    in materia civile si può fare di tutto quando le parti sono d' accordo, però questo mediatore pare sin troppo ottimista..... poi, ma non c' entra con il quesito, rimango perplesso dall' atteggiamento del venditore, nel senso: affitti a febbraio l' appartamento e adesso vuoi venderlo libero?!?

    Smoker
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Si, mi sembra molto ottimista e soprattutto poco informato degli articoli di legge.

    Posso dire che non credo che l'inquilino vada via nemmeno se lo vedo ?
     
    A sfn e Avv Luigi Polidoro piace questo messaggio.
  10. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Se l'acquisto è finalizzato al godimento diretto del bene, questi sono affari da non prendere in considerazione a mio modesto parere.
    L'acquirente non può avere / pretendere alcuna garanzia circa la libertà del bene.
     
    A brina82 e eldic piace questo messaggio.
  11. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Qualora l'immobile non venisse liberato dal conduttore o meglio, qualora il conduttore si rifiutasse di disdettare la locazione, chi può dare all'acquirente la certezza di rientrare in possesso dei 30.000,00 dati quale caparra o, addirittura, del doppio della caparra?
     
    A dormiente, eldic e Ponz piace questo elemento.
  12. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Gli inquilini vanno via, basta convincerli a suon di bigliettoni verdi....

    Smoker
     
  13. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Diciamo che sono d'accordo, ma sono affari che si fanno anche se raramente, con le dovute cautele.
    DI sicuro meglio metterla come caparra cha come acconto, se devo versarli
     
    Ultima modifica: 6 Aprile 2016
  14. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    MAH l' affare è così strano che potrebbe anche essere reale oppure potrebbe esserci la fregatura.. comunque, ora, farei visura per vedere le iscrizioni ipotecarie ed altro.... poi, se tutto andasse bene, lascerei perdere questo mediatore e farei fare il preliminare da persona competente, che mi spieghi anche i rischi e seccature a cui potrei andare incontro, nel contempo non sgancerei alcun soldo, ne a titolo di acconto, ne di caparra..... beninteso il mediatore andrà pagato qualora l' affare andasse in porto...

    In conclusione come dice l' avv Polidoro meglio girare al largo da questi tipi di affari...

    Smokeer
     
    A Ponz piace questo elemento.
  15. ander

    ander Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per i preziosi contributi!
    Sono stato in agenzia e mi hanno detto che ovviamente il venditore è un tipo tranquillo, che non vuole guai e che non controfirmerà mai la proposta d'acquisto prima di aver ricevuto la disdetta dall'inquilino, il quale è al corrente (verbalmente) della possibilità di vendita. Ora, a me l'appartamento interessa molto e al di là di una sostanziale e grave incompetenza del mediatore che ho potuto toccare con mano, ahimè, non mi sembra ci siano giochi sporchi. Ora ho due domande:

    1) mettere come condizione essenziale e perentoria che l'appartamento deve essere libero al rogito, previo sopralluogo e verifica documentale, non è di per sé una garanzia sufficiente per tutelarsi da un'eventuale mancata dipartita dell'inquilino? Non capisco perché a livello giuridico non sia sufficiente a rendere il venditore inadempiente.

    2) visto che come dice l'agenzia il venditore una volta ricevuta la proposta firmata chiederà la disdetta all'inquilino, non potrei inserire una clausola sospensiva che subordini la validità della proposta alla ricezione e visione da parte mia di tale disdetta?
     
  16. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    NOn hai capito: la clausola rende il venditore inadempiente, se non consegna l'immobile libero. Però nel caso tu dovrai poi attivarti per farti restituire i tuoi soldi e altrettanto.
    Insomma, possibili beghe.

    Deve valerne la pena.

    Valuta tu.

    Puoi inserire una condizione sospensiva alla disdetta, nel caso anche il proprietario può firmare... ma allora non versi somme fino a quando non si verifica.
     
    A Bagudi e Avv Luigi Polidoro piace questo messaggio.
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Esatto. Sono i soldi che non devono girare finchè non ci sono certezze...
     
    A Avv Luigi Polidoro e dormiente piace questo messaggio.
  18. ander

    ander Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    vista la vostra gentilezza e competenza nel rispondermi, per le quali vi ringrazio, vi aggiorno sul come ho deciso di impostare la proposta dopo essermi consultato con un amico avvocato.
    Ho inserito una clausola sospensiva nella proposta legata all'invio del recesso da parte dell'inquilino. Poi chiederò che l'appartamento sia libero già al preliminare, condizione che verificherò 7 giorni prima tramite sopralluogo. Il preliminare sarà spostato a 3 mesi, termine ultimo, dall'accettazione della proposta. Come caparra confirmatoria alla proposta lascerò 5k e corrisponderò al mediatore il 75% della provvigione, così che s'impegni con convinzione, come ha detto a parole di voler fare, a trovare un'altra sistemazione all'inquilino. Se l'appartamento non dovesse essere libero al preliminare, il venditore mi darà il doppio dei 5k e mi rimborserà la provvigione versata. Il rogito sarà messo a 4 mesi.
    L'avvocato mi ha detto che con condizioni così il vincolo contrattuale è economicamente molto leggero e il venditore potrebbe anche tirarsi indietro. Ma a me interessa solo la tranquillità della trattativa. Cosa ne pensate?
    Grazie e buona domenica!
     
  19. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    questa è squilibrata. Togliere. Se al compromesso non è libera non la compri. Stop.
     
    A Bagudi piace questo elemento.

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