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  1. EFOSCHET

    EFOSCHET Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera, vorrei chiedere un parere a qualcuno che ha già avuto il mio problema.
    Nell'ottobre 2010 io e mio marito rogitiamo l'acquisto della nostra prima casa a Roma, direttamente dal costruttore. Riceviamo, tra i vari documenti, l'accatastamento e la planimetria così come depositata in catasto.
    Appartamento composto da 1° e 2° piano collegato da scala interna Cat. A2.
    Cantina posta al piano seminterrato accessibile solo da scala condominiale Cat. C5.
    In base all'accatastamento A2 il nostro appartamento ha una rendita catastale di un certo importo, sul quale totale abbiamo pagato l'IMU, e per la cantina un importo chiaramente inferiore.
    Stesso discorso per la tassa sulla nettezza urbana, paghiamo in base ai mq totali per l'appartamento in A2 e la pertinenza della cantina C5.
    Poco tempo fa, senza stare a dire i motivi incomprensibili pma a causa di un condomino è stata fatta una denuncia alla Procura perchè secondo lui, qualche condomino dei piani terra ha affittato il locale cantina a persone.Non è il nostro caso, anche perchè noi abitiamo agli appartamenti posti al primo piano. Gli accertamenti sono quindi partiti da parte dei vigili della circoscrizione di appartenenza, i quali accertamenti però hanno riguardato anche i proprietari dei piani superiori, per verificare se erano state fatte opere nella parte superiore della casa mansardata. I vigili non trovandoci in casa ci hanno lasciato una cartolina chiedendoci di contattarli e portare la planimetria catastale e prendere un appuntamento per un sopralluogo presso la nostra abitazione.
    Le mie domande sono:
    1) possono venire in casa mia senza un mandato a nostro nome e solo sulla supposizione di un privato?
    2) il documento catastale e la piantina riportano probabilmente un'incongruenza, e cioè abbiamo ricevuto accatastamento sia per primo che secondo piano come A2 ma sulla piantina il secondo piano ha la scritta SOFFITTA/LAVATOIO.
    3) Come è possibile avere un accastamento A2 e cioè appartamento abitabile, ma allo stesso tempo su un altro documento aver scritto Soffitta-lavatoio?
    Al piano di sopra di circa 35 mq ci sono due finestre sul tetto di misura 90x105 e una porta finestra che da su un balconcino tra i tetti.
    L'altezza media è di 1.90, la parte più alta 2.40, la più bassa 1.85.
    La mansarda-soffitta è composta da due locali, uno adibito a studio e l'altro con stesse altezze e finestra sul tetto a bagno, in quanto trovata già la predisposizione del costruttore.
    Ci stiamo informando con architetti e ci dicono tutti cose diverse...chi ci parla di fare una DIA per un cambio destinazione d'uso da lavatoio a bagno- ma in questo modo non avremmo comunque sanata la mansarda-soffitta, ma sarebbe solo una variazione d'uso. Allora chiedo che la parte del secondo piano venga declassata in locale deposito e rivisti anche i canoni per i quali pago IMU e TARSU. Mi dicono di no... noi non ci stiamo capendo nulla, sta di fatto che ci fanno preventivi di spesa di circa 5000 euro (2500 di c/c da pagare al comune per la DIA) e altri 2500 per l'onorario geometra o architetto, ma per avere cosa? Un bagno che sulla carta e di fronte alla legge non sarà mai un bagno e continuare ad avere però il piano superiore accatastato A2?
    Scusate la conversazione lunga...c'è qualcuno che mi può illuminare?
    Grazie
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Il progetto depositato al comune dal costruttore cosa prevedeva nella mansarda?

    Nello stesso progetto era già prevista la scala interna di comunicazione?

    Vista la data del rogito il notaio avrebbe dovuto citare gli estremi del permesso di costruire e la dichiarazione di conformità urbanistica di quanto è oggetto di compravendita, con questo ti verrà più facile rintracciare il progetto al comune a meno che è già in tuo possesso.

    Ciao salves
     
  3. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    @EFOSCHET
    La stessa decscrizione che hai fatto al forum, l'avrai fatta agli architetti che hai interpellato.
    Nella visura catastale vi è il numero di vani, da cui puoi fare i conti di come sono stati considerati i locali del del secondo piano.
    Tu stessa ammetti che il bagno del secondo piano era "predisposto" dal ostruttore e quindi non realizzato.
    Nella piantina allegata all'atto notarile, e che deve riposrtare la tua firma e del costruttutore è probabile che il bagno non sia segnato come tale.
    Presumo che il costruttore abbia saputo fare bene il suo mestiere, e, quindi, il secondo piano è una sofftta/lavatoio collegata al piano primo che è in realtà l'immobile accatastato A/2.
    Non trovo cioè nulla di strano ed incongruente. E' la prassi diffusa dei costruttori con le varie soffite ( e sale hobby ).

    Ne può derivare una situazione imbarazzante per te. Ed il controllo dei vigili, bonario o con mandato, andrebbe disinnescato nel migliore dei modi possibile.

    Nella palazzina sei l'unica con questo tipo di mansarda ?
    I vigili hanno visitato appartamenti analoghi al tuo e con che rilievi ?
     
  4. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Del resto la soffitta è tua e se decidi di andare a ricercare un po di tranquillità a meditare in soffitta chi può negartelo?
    mi sfugge perchè nello stato di fatto il bagno non può essere definito lavatoio, perchè c'è il WC? non credo che i vigili ti contestino il WC.
    Ad ogni modo se un sopralluogo trova depositata in soffitta una scrivania , con sopra qualche scatolone di libri e magari per terra un PC, cosa può contestare?
     
  5. EFOSCHET

    EFOSCHET Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    [Il progetto depositato al comune dal costruttore cosa prevedeva nella mansarda?

    Nello stesso progetto era già prevista la scala interna di comunicazione?

    Vista la data del rogito il notaio avrebbe dovuto citare gli estremi del permesso di costruire e la dichiarazione di conformità urbanistica di quanto è oggetto di compravendita, con questo ti verrà più facile rintracciare il progetto al comune a meno che è già in tuo possesso.

    Ciao salves[/quote]
     
  6. EFOSCHET

    EFOSCHET Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao e grazie delle info, allora la scala era già nel progetto e nella piantina sia data al momento del compromesso che allegata all'atto di compravendita.
    L'incogruenza che riscontro è proprio data dal fatto che avendo ricevuto l'accatastamento A2 sia per il piano primo che per il secondo pensavo che questa categoria volesse dire ABITABILE e che per tale motivo potevo inserire il WC laddove prdisposto dal costruttore. Invece i vigili contestano proprio che non si può mettere un sanitario WC laddove c'è un lavatoio. Ma io mi chiedo se è un lavatoio dovrei avere come categoria una pertinenza (cioè C5 C6 non so...).
    Lo stesso problema che ho io ce l'hanno tutti...
     
  7. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Nella planimetria catastale è disegnato l'appartamento ed i locali soffitta?

    Se è si significa che la soffitta è stata censita assieme all'appartamento come locale accessorio che può o non può avere i parametri per essere abitabile in quanto accessorio, invece l'appartamento che li ha è abitabbile.

    Il lavatoio per essere abitabile deve avere l'altezza minima media di ml 2,40 altrimenti non lo è.

    Non so se adesso ho dato una migliore idea del fatto.

    Ciao salves
     
  8. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Come vedi, avevo centrato la tua situazione senza sisogno di ricerche di documenti e di progetti e di licenze. E' un problema noto dul forum.
    E' talmente classico che dovrebbe essere noto a tutti gli addetti al settore.
    Nella costruzione intervengono un progettista ed un direttore dei lavori, rendendo quasi impossibile una discrepanza od errore a livello documentale.
    Il costruttore avrebbe dovuto informarti della situazione.
    C'è poco da fare adesso.
    Il vicino piantagrane ha scoperchiato la pentola.
    Forse anche casa sua è irregolare.
    Seguirei quello che i vigili urbani richiedono. Inutile inasprirli quando si ha torto.
    Questo era il senso della mia frase : vanno neutralizzati.
    Userei l'atteggiamento, per altro vero, della vittima ignara che anzi chiede consiglio su come risolvere.
    Per esempio aderire alla loro richiesta di rimuovere il water. E poi quando passa la buriana.............
     

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