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brina82

Membro Senior
Professionista
Mi interessa l'asta di alcuni box; sbaglio o non esiste più il vincolo della pertinenza?

Nella perizia leggo:

....Si segnala l’atto d’obbligo edilizio del xx/xx/xxxx, a rogito Notaio Y rep. n. X, registrato a Y il, al n. VVVV... di formalità a favore del Comune di Y con cui, tra l’altro, la società costruttrice si è obbligata permanentemente e irrevocabilmente, per sé ed i suoi aventi causa: - a destinare ed a mantenere una superficie di mq. a parcheggio privato ex Legge 122/89;

...i box auto e i posti moto dovranno essere adibiti a pertinenza di altro immobile nel Comune di YYYY già nella titolarità degli acquirenti. Gli offerenti dovranno, a pena di esclusione, dichiarare nell’offerta di acquisto tale volontà destinatoria ed indicare l’immobile principale di cui il bene che intendono acquistare sarà destinato a costituire pertinenza, specificando gli estremi dell’atto di acquisto da riportare nel decreto di trasferimento. Gli aggiudicatari dovranno dimostrare di essere in possesso dei requisiti previsti dall’art. 9, comma 5, L.122/1989 e saranno tenuti a curare a proprie spese la trascrizione del vincolo di cui sopra a favore del Comune di YYYY nonché ogni altra formalità necessaria per il rispetto della normativa predetta. L’immobile potrà essere ceduto solo nel rispetto del vincolo pertinenziale ai sensi della Legge n. 122 del 24 marzo 1989 (Legge Tognoli) e ss. mm
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Evidentemente per quei box in vendita all'asta esiste, tant'è vero che chi non ha un immobile nello stesso Comune sarà escluso dall'asta.
Vorrei approfondire: avevo letto da qualche parte qui nel forum che l'obbligo di legare abitazione e pertinenza era stata superata da qualche legge, per cui sarebbe possibile alienare gli immobili anche in maniera disgiunta (e quindi, in teoria, anche acquistarne...).

PS atto d'obbligo del 2009.
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Creda che per alcuni box, costruiti quando erano entrate in vigore certe norme, il vincolo valga ancora.
Sembrerebbe questo uno dei casi.
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Quelli senza più vincolo di pertinenzialità sono quelli realizzati secondo la legge ponte e comunque solo dopo il 2006. Quelli che a te interessano sono stati realizzati grazie alle deroghe della legge Tognoli e la pertinenzialità all'immobile di riferimento può essere recisa solo creandone una nuova ad altro immobile sito nel medesimo comune.
Quanto scritto nella perizia é corretto.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
La costruzione è post 2006, comunque dovrebbe restare il vincolo di pertinenzialità (dovrebbe essere come dite voi), poiché dovrebbe essere a discrezione di quanto indicato nella convenzione comunale.

 

marcanto

Membro Senior
Professionista
So che ci sono anche delle sentenze, modifica di normativa, in materia che svincolano la pertinenza dall'unità abitativa.
Ma in questo caso è un contesto differente e' scritto a chiare lettere
"L’immobile potrà essere ceduto solo nel rispetto del vincolo pertinenziale ai sensi della Legge ......."

Se l'area in questione è comunale a maggior ragione
 
Ultima modifica:

brina82

Membro Senior
Professionista
Quindi si tratta di parcheggi realizzati su area comunale?
No non dovrebbe essere comunale. Si parla di piena proprietà, non di diritto di superficie...
So che ci sono anche delle sentenze, modifica di normativa, in materia che svincolano la pertinenza dall'unità abitativa.
Ma in questo caso è un contesto differente e' scritto a chiare lettere
"L’immobile potrà essere ceduto solo nel rispetto del vincolo pertinenziale ai sensi della Legge ......."
Sì è scritto a chiare lettere, sull'atto d'obbligo di quando è stato realizzato il fabbricato (più di 10 anni fa)... Quindi se c'è qualche legge che "supera" quanto indicato, ben venga.

Posto che chi pone in vendita l'immobile è un Avvocato delegato dal Giudice (e non un Notaio, che mi darebbe più garanzia se non altro perchè si occupa SOLO di diritto immobiliare), vorrei averne certezza...
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
No non dovrebbe essere comunale. Si parla di piena proprietà, non di diritto di superficie...
Allora non esiste alcuna convenzione comunale che possa o meno far cambiare l'immobile residenziale a cui collegare il vincolo di pertinenzialità. Semplicemente è possibile farlo, ma dovrai già essere proprietario di altro immobile residenziale nel medesimo comune.
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
@possessore forse questa ti era sfuggita...
Il postante (cioè tu stesso) non indica la città di riferimento. Su Roma potrei dare una risposta giusta al 90-95%, sulle altre città potrei sparare solo cavolate infondate e quindi mi astengo :)

Se fosse un'asta di box su Roma, per poterseli aggiudicare sarebbe NECESSARIO (ma NON SUFFICIENTE) avere la titolarità di almeno un appartamento che servirebbe da "MASTER" cui legare il box come "SLAVE", cioè come pertinenza.

Dico NON SUFFICIENTE perché comunque, PUR SODDISFACENDO IL REQUISITO DELLA TITOLARITA' DI ALMENO UN APPARTAMENTO SU ROMA, bisogna attendere l'OK dell'ufficio preposto. Normalmente 60 giorni di attesa, in casi fortunati nel regolamento di condominio c'è scritto che se l'ente non risponde, il silenzio dell'ente equivale a benestare (nel mio caso è così, però comunque devo attendere 60 giorni di "silenzio assenso").

Su Roma aggiungo che in talune autorimesse (nel mio caso, 2 autorimesse distinte) è stato persino superato (con apposita delibera comunale, altrimenti a suo tempo non riuscivano a vendere...!) il vincolo della distanza massima di 1000 metri, infatti io ho due box pertinenziali che si trovano a 4 Km da casa mia, ma sono comodi perché stanno a fianco dell'ingresso della stazione metro più vicina a casa mia.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Il postante (cioè tu stesso) non indica la città di riferimento. Su Roma potrei dare una risposta giusta al 90-95%, sulle altre città potrei sparare solo cavolate infondate e quindi mi astengo :)

Se fosse un'asta di box su Roma, per poterseli aggiudicare sarebbe NECESSARIO (ma NON SUFFICIENTE) avere la titolarità di almeno un appartamento che servirebbe da "MASTER" cui legare il box come "SLAVE", cioè come pertinenza.

Dico NON SUFFICIENTE perché comunque, PUR SODDISFACENDO IL REQUISITO DELLA TITOLARITA' DI ALMENO UN APPARTAMENTO SU ROMA, bisogna attendere l'OK dell'ufficio preposto. Normalmente 60 giorni di attesa, in casi fortunati nel regolamento di condominio c'è scritto che se l'ente non risponde, il silenzio dell'ente equivale a benestare (nel mio caso è così, però comunque devo attendere 60 giorni di "silenzio assenso").

Su Roma aggiungo che in talune autorimesse (nel mio caso, 2 autorimesse distinte) è stato persino superato (con apposita delibera comunale, altrimenti a suo tempo non riuscivano a vendere...!) il vincolo della distanza massima di 1000 metri, infatti io ho due box pertinenziali che si trovano a 4 Km da casa mia, ma sono comodi perché stanno a fianco dell'ingresso della stazione metro più vicina a casa mia.
Sì, su Roma.

Non ho capito in cosa consisterebbe questo benestare.

La distanza è stata modificata in quanti km, oppure è stata proprio tolta?

Non mi è chiara anche un'ultima cosa: come scrivi nell'altro post, poi si potrebbe alienare separatamente dall'abitazione, purché il box ridiventi pertinenziale per altro appartamento?

(Mentre l'appartamento attualmente sprovvisto di box ridiventerebbe "orfano"?)
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
La distanza è stata modificata in quanti km, oppure è stata proprio tolta?
Nel mio caso, per le mie 2 autorimesse, la distanza è stata eliminata. Il concetto di pertinenza è quello di valore aggiunto all'abitazione, non solo il classico box o posto auto "sotto casa".

Ogni autorimessa è un caso a sé. Ogni costruttore va a "piangere" all'ufficio parcheggi del comune di Roma e gli fanno una delibera ad hoc. Quando asserisco vale dunque per le mie 2 autorimesse, ma su Roma col P.U.P. (Piano Urbano Parcheggi) sono state edificate decine e decine di autorimesse interrate con 100 e passa box, a volte anche con 3 piani interrati uno sotto l'altro.

Non mi è chiara anche un'ultima cosa: come scrivi nell'altro post, poi si potrebbe alienare separatamente dall'abitazione, purché il box ridiventi pertinenziale per altro appartamento?
Se è un box Legge Tognoli successivamente "alleggerita" con nuove normative che lo permettono, come nel mio caso, puoi CHIEDERE AUTORIZZAZIONE SEMPRE ALLO STESSO ENTE SU ROMA, attendere che ti rispondono, e vendere a uno che ha un appartamento su Roma, e desidera mettere il box come pertinenziale a rogito.

Alienazione separata non è, perché di fatto lo stai spostando da un'abitazione a un'altra, diventa l'asservimento di un'altra abitazione.

Vendere il box da solo con un rogito che non parla di un'abitazione MASTER rende l'atto NULLO, con tutte le conseguenze economiche e catastali del caso.

(Mentre l'appartamento attualmente sprovvisto di box ridiventerebbe "orfano"?)
L'appartamento sprovvisto di box diventa "senza figlio", mentre il box ha trovato un "papà adottivo", ossia un'altra abitazione MASTER a cui risulta agganciato a rogito come pertinenza.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Se è un box Legge Tognoli successivamente "alleggerita" con nuove normative che lo permettono, come nel mio caso, puoi CHIEDERE AUTORIZZAZIONE SEMPRE ALLO STESSO ENTE SU ROMA, attendere che ti rispondono, e vendere a uno che ha un appartamento su Roma, e desidera mettere il box come pertinenziale a rogito.

Alienazione separata non è, perché di fatto lo stai spostando da un'abitazione a un'altra, diventa l'asservimento di un'altra abitazione.

Vendere il box da solo con un rogito che non parla di un'abitazione MASTER rende l'atto NULLO, con tutte le conseguenze economiche e catastali del caso.
Ti ringrazio. Nel tuo caso, i 2 box sono entrambi pertinenziali? Potresti averne anche un terzo?
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Ti ringrazio. Nel tuo caso, i 2 box sono entrambi pertinenziali? Potresti averne anche un terzo?
1) Sì sono entrambi pertinenze a rogito. Se vendo la prima casa devo nel rogito dichiarare che escludo le pertinenze sennò ai sensi del codice civile esse passano all'acquirente allo stesso prezzo della sola casa, quindi occhio;

2) Potrei avere anche un terzo, quarto, quinto, ottantesimo box pertinenziale, poi però mi vado a impiccare perché ogni anno pago 50.000 Euro di IMU seconda casa sui soli box. In ogni caso in fase di acquisto SUL NUOVO potrei fruire della dichiarazione del costruttore che mi dice "Costo di costruzione box Euro 50.000", e io in 10 anni posso recuperare il 50% DALLA MIA IRPEF ANNUALE. Se io ogni anno pago 9000 Euro di IRPEF (faccio per dire), devo fare bene i miei conti, altrimenti risulto INCAPIENTE IRPEF e lo Stato e l'Ade mi ridono in faccia quando vedono che non guadagno abbastanza da poter recuperare. Tutto ciò vale solo per BOX NUOVI, DI NUOVA COSTRUZIONE, E ACQUISTO DAL COSTRUTTORE.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Quindi mi stai dicendo che se avessi un appartamento su Roma, in realtà potrei acquistare anche 10 di quei box, vincolandoli tutti allo stesso immobile.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
(inutile ribadire che in caso di rivendita di un numero di box superiore ad 1, ci sarebbero problemi con l'AdE)
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Quindi mi stai dicendo che se avessi un appartamento su Roma, in realtà potrei acquistare anche 10 di quei box, vincolandoli tutti allo stesso immobile.
Assolutamente sì. Ma ti faccio l'esempio di 10 box. Li compri TUTTI DAL COSTRUTTORE. Li metti tutti pertinenza dello stesso appartamento. Spendi 50.000 * 10 = 500.000 Euro. Il costruttore per ogni box ti dichiara un costo di costruzione di 25.000 Euro. Il totale dei costi di costruzione è 250.000 Euro. Ogni anno puoi recuperare dalla tua IRPEF 250.000 / 10 / 2 = 12.500 Euro (recupero 50% decennale dei soli costi di costruzione dichiarati in forma scritta dal costruttore all'acquirente su carta intestata e firmata dal legale rappresentante società costruttrice). Se tu però ogni anno paghi 9000 Euro di IRPEF, ecco che lo Stato e l'Ade ridono perché hai sbagliato i calcoli: ogni anno perdi 12500 - 9000 = 3500 Euro che NON RIESCI A RECUPERARE e finiscono nel pattume.

In più devi aggiungere che ogni anno, per 10 anni, ossia fino al totale recupero IRPEF, tu paghi l'IMU su 10 box, e qui ti serve una grappa di quella buona perché solo con una sbronza puoi dimenticare. Facciamo 9 BOX anziché 10 perché sul primo è il primo della prima casa e non paghi l'IMU!!! Ma è un botto uguale! I miei box hanno rendita catastale 160 Euro e 170 Euro, fatti due calcoli quanto pago d'IMU seconda casa ogni anno su entrambi a Roma (11,60 per mille).

Su quello da 160 Euro di rendita catastale mi viene 306 Euro l'anno di IMU.
Su quello da 170 Euro mi viene 325 Euro l'anno di IMU.

Butto via 325 + 306 = 631 Euro l'anno solo per due garage, solo di IMU.

Aggiungi 30 Euro di spese condominiali ogni mese per ogni box:
30 * 12 + 30 * 12 = 720 Euro di spese condominiali ORDINARIE.

Più le spese straordinarie (infiltrazioni, guasti, manomissioni da terzi ignoti, e compagnia cantante).

Il lusso di 2 garage pertinenziali con IMU seconda casa si paga spannometricamente 1350 Euro l'anno, con le mie rendite ovviamente.

In caso di vendita le rate residue si perdono o no? Nel 2016 c'è questo articolo, oggi non mi sono informato, m'interessa poco perché io ormai ho recuperato tutti i 10 anni su entrambi i box:

Sarebbe carino se qualcuno sapesse se oggi è cambiato qualcosa (credo di no).
 
Ultima modifica:

brina82

Membro Senior
Professionista
Assolutamente sì. Ma ti faccio l'esempio di 10 box. Li compri TUTTI DAL COSTRUTTORE. Li metti tutti pertinenza dello stesso appartamento. Spendi 50.000 * 10 = 500.000 Euro. Il costruttore per ogni box ti dichiara un costo di costruzione di 25.000 Euro. Il totale dei costi di costruzione è 250.000 Euro. Ogni anno puoi recuperare dalla tua IRPEF 250.000 / 10 / 2 = 12.500 Euro (recupero 50% decennale dei soli costi di costruzione dichiarati in forma scritta dal costruttore all'acquirente su carta intestata e firmata dal legale rappresentante società costruttrice). Se tu però ogni anno paghi 9000 Euro di IRPEF, ecco che lo Stato e l'Ade ridono perché hai sbagliato i calcoli: ogni anno perdi 12500 - 9000 = 3500 Euro che NON RIESCI A RECUPERARE e finiscono nel pattume.

In più devi aggiungere che ogni anno, per 10 anni, ossia fino al totale recupero IRPEF, tu paghi l'IMU su 10 box, e qui ti serve una grappa di quella buona perché solo con una sbronza puoi dimenticare. Facciamo 9 BOX anziché 10 perché sul primo è il primo della prima casa e non paghi l'IMU!!! Ma è un botto uguale! I miei box hanno rendita catastale 160 Euro e 170 Euro, fatti due calcoli quanto pago d'IMU seconda casa ogni anno su entrambi a Roma (11,60 per mille).

Su quello da 160 Euro di rendita catastale mi viene 306 Euro l'anno di IMU.
Su quello da 170 Euro mi viene 325 Euro l'anno di IMU.

Butto via 325 + 306 = 631 Euro l'anno solo per due garage, solo di IMU.

Aggiungi 30 Euro di spese condominiali ogni mese per ogni box:
30 * 12 + 30 * 12 = 720 Euro di spese condominiali ORDINARIE.

Più le spese straordinarie (infiltrazioni, guasti, manomissioni da terzi ignoti, e compagnia cantante).

Il lusso di 2 garage pertinenziali con IMU seconda casa si paga spannometricamente 1350 Euro l'anno, con le mie rendite ovviamente.

In caso di vendita le rate residue si perdono o no? Nel 2016 c'è questo articolo, oggi non mi sono informato, m'interessa poco perché io ormai ho recuperato tutti i 10 anni su entrambi i box:

Sarebbe carino se qualcuno sapesse se oggi è cambiato qualcosa (credo di no).
Non so dirti.

Comunque volevo solamente capire come funziona: l'idea era quella di acquistare per rivendere.

Grazie per le delucidazioni.
 

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