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  1. giofree

    giofree Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Volevo partecipare ad un'asta.
    Nella ordinanza viene indicato che l'immobile, anche se occupato dal proprietario (questo è il caso) verrà richiesto l'immediato sgombero nell'ordinanza di aggiudicazione.
    Da informazioni prese qua e la, mi è stato detto che, dato che il proprietario-esecutato occupa l'immobile con la moglie ed un figlio minore (13 anni) l'immobile non può essere sgomberato fino al compimento del 18' anno di età del minore.
    Se fosse vero, posso controbattere che noi abbiamo una figlia infante (4 mesi) e che dobbiamo occupare l'immobile come prima casa per sfratto (non è totalmente vero, ma in parte si).
    Cordiali saluti.
    Giovanni
     
  2. massimoc

    massimoc Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Re: Asta immobiliare e rilascio dell'immobile.

    Quantunque l'immobile fosse occupato da un malato terminale intrasportabile, lo sgombero avverrebbe attraverso l'ausilio di mezzi sanitari idonei.....Nel decreto di trasferimento si ordina il rilascio dell'immobile nella disponiblità del nuovo proprietario. Punto e basta. Ci sono delle eccezioni ma devono essere menzionate nella perizia se pregiudicano il rilascio. Piuttosto gli ufficiali giudiziario hanno il malcostume di concedere 3 4 e ache 5 rinvii mensili per il cosiddetto accesso, e qui ti lascio presupporre....... Un saluto e buon anno.
     
  3. ivaring

    ivaring Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Re: Asta immobiliare e rilascio dell'immobile.

    Salve Massimo C, molto chiara la Sua risposta, quindi se ho capito bene, in qualunque caso il debitore deve sgomberare, qualsiasi eventuale situazione diversa (se non indicata nella perizia) non ha valore.

    Nel mio caso, sono interessato ad un immobile che è occupato dal debitore (con figli minori) ma anch'io ho 1 figlio di 4 anni più 1 in arrivo, questo potrebbe essere di vantaggio?, grazie e Buona Giornata!.
     
  4. Fracastoroster

    Fracastoroster Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Re: Asta immobiliare e rilascio dell'immobile.

    La legge non riconosce "vantaggi", viene applicata com'è. Sospendere una procedura esecutiva di rilascio è un atto importante, rarissimo e inusuale, i giudici non sono propensi nel farlo. E ci mancherebbe altro!
    In sostanza con la vendita forzata dell'esecuzione o del fallimento è come se il giudice prendesse il posto del proprietario (e il Decreto di trasferimento può compararsi all'atto notarile di compravendita) salvo poi con il ricavato della vendita soddisfare i creditori procedenti e intervenuti nella procedura esecutiva a carico del proprietario( ove ci fosse capienza per tutti nella ripartizione). Ipotizza di arivare ad un atto notarile di compravendita tradizionale, quando effettui il saldo divieni proprietario e il venditore ti rilascia l'immobile libero!! Questo a meno che non ci siano impedimenti che devono essere CHIARAMENTE indicati nella perizia, e solo in quella poichè gli atti del fascicolo sono secretati ai potenziali acquirenti.
    Saluti
     
  5. ivaring

    ivaring Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Re: Asta immobiliare e rilascio dell'immobile.

    Quindi, anche se ci fossero dei minori/ultrasessantenne etc., dovrebbe infatti avvenire lo sfratto, il fatto (per quanto credo di aver capito) è nella tempistica perhé ciò accada, se ho capito bene, questo dipende dell'ufficiale giudiziario in cada caso.
    Un dubbio, mettiamo per caso che lo sfratto avvenga in (diciamo) 4 mesi, cosa succede con i servizi (luce, acqua, gasa, ecc.) in quei mesi, voglio dire, è il nuovo proprietario a dover far fronte a queste spesse o rimangono ancora a nome del vecchio proprietario?.
    Credo di aver sentito in giro che durante questo tempo il debitore dovrebbe pagare una sorta di "affitto"?.
    Il vantaggio di rivolgersi ad un legale per l'effettivo sfratto riguarda il fatto di veloccizzare la procedura? ò va fatto sempre tramite un avvocato?.
    Grazie mille e Cordiali Saluti.
     
  6. massimoc

    massimoc Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Re: Asta immobiliare e rilascio dell'immobile.

    Le utenze sono a carico esclusivo dell'intestatario, il momento dell'immissione nel possesso metti una data certa e amen, se la devono vedere gli altri. Le spese condominiali decorrono dal momento della firma del decreto di trasferimento ( per taluna giurisprudenza sono dovute anche per l'anno di bilancio precedente..). L'indennità (la sorta di affitto!) è una utopia, a meno chè non venga già riconosciuta al custode dell'immobile nominato dal giudice. Per il rilascio, bonariamente si contatta l'ex proprietario se questi è recalcitrante ci si rivolge ad un avvocato esperto del settore (esecuzioni immobiliari) e ....aspetti.
    Saluti
     
  7. ivaring

    ivaring Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Re: Asta immobiliare e rilascio dell'immobile.

    Grazie Massimo, questa settimana voglio andare a parlare con l'ufficiale giudiziario per capire (come riferimento) le tempistiche nella mia zona (Chiavenna), nel frattempo continuo ad informarmi leggendo i vs. post, cordiali saluti.
     
  8. ivaring

    ivaring Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Re: Asta immobiliare e rilascio dell'immobile.

    Nel mio caso, l'immobile è una intera proprietà (palazzina) quindi (fortunatamente) non ci sono spese condominiali, ecc.
    Ci sono invece 3 ipoteche ancora iscritte (1: Lire 80000000), (2: €37500.-) e (3: €: 6500.-) e (4: atto di pignoramento), quindi l'uniche spese da cancellare sono queste 3.
    Secondo voi, sarebbe fattibile/conveniente sottoscrivere una assicurazione contro atti vandalici? (per evitare che il debitore possa distruggere qualcosa, visto che anche lui è il custode). Il fatto che il custode sia proprio il debitore comporta qualche problema? (oltre a quelli già eventualmente in essere?), grazie.
     
  9. ivaring

    ivaring Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Re: Asta immobiliare e rilascio dell'immobile.

    Un dubbio, dopo il pignoramento, il debitore non puù realizzare dei cambiamenti nella situazione dell'immobile, quindi la domanda è cosa lui può portare via e cosa deve lasciare, in pratica, caldaia, mobili cucina, arredamento, ecc., grazie.
     
  10. Re: Asta immobiliare e rilascio dell'immobile.

    La prima cosa è che tutto varia a seconda delle zone, già dall'acquisto. Il tribunale di Monza ad es. è rinomato per efficienza delle procedure e speditezza delle azioni esecutive. Lo stesso non vale per molti altri tribunali. Questo perchè dal momento dell'aggiudicazione all'ottenimento del decreto di trasferimento che ti autorizza ad avviare le procedre di sgombero trascorre un periodo di tempo (mesi) variabile da tribunale a tribunale. Ottenuto ciò tu sei il nuovo proprietario e hai titolo a chiedere all'ufficiale il rilascio dell'immobile (supportato da un bravo avvocato). Se non ci sono intoppi (notifica del precetto nei modi e tempi previsti) parte il primo accesso dell'ufficiale giudiziario (secondo le sue disponibilità di agenda). In teoria già in quel momento dovresti essere immesso in possesso dell'immobile, ma qui il modus operandi degli ufficiali è molto variabile (in caso di insorte difficoltà possono concedere del tempo o rivolgersi al giudice) per cui spesso accade che ci siano in caso di minori o anziani diversi accessi (quindi alcuni mesi di dilazione). Ciò non significa che loro abbiano diritto a rimanere in casa e tu no, indipendentemente dalla tua e loro situazione. Il decreto parla chiaro e ordina la messa in atto del rilascio!Per quanto attiene l'immobile e le cose presenti, non hai garanzia alcuna!Conviene fotografare per bene lo stato dei luoghi al primo accesso, ma in caso di danni è utopia ottenere qualcosa da un nullatenente per giunta sfrattato di casa...quindi se devi comprare un immobile occupato il prezzo di acquisto deve essere ragionevolmente + basso di quello di mercato per tenere in conto quanto detto!
     
  11. ivaring

    ivaring Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Re: Asta immobiliare e rilascio dell'immobile.

    Grazie Aristempantero della tua risposta.
    Infatti mi stò informando riguardo il ventennio per essere sicuro di tutto prima di agire.
    Nel mio caso si parla di piena proprietà quindi è già una "cosa buona".
    Il fatto dei minori lo chiedevo perché leggendo altri blog infatti avevo trovato delle risposte che mi facevano pensare (figli minori che devono compiere i 18 anni prima di sgomberare).
    Comunque in questi giorni voglio andare all'Ufficiale Giudiziario della mia zona per capire qualcosa in più riguardo le normative in vigore (ed eventuali interpretazioni).
    L'altra cosa che penso si possa fare è sottoscrivere una polizza contro atti vandalici per "tutelarmi".
    La cosa che mi preoccupa di più riguarda la provenienza del ventennio (la cui è chiarita nella perizia).

    Una domanda, se si parla di piena proprietà (1000/1000), si parla del debitore, si dovrebbe parlare di regime di separzaione/condivisione dei beni?, o questo diventa irrilevante dal momento in cui si parla di piena proprietà. Lo domando perché tante volte si parla invece di quota indivisa.

    Cordiali Saluti.
     
  12. Re: Asta immobiliare e rilascio dell'immobile.

    I casi possono essere disparati, ma se la vendita riguarda la PIENA proprietà non ha importanza il regime di comunione dei beni. Potrebbe ad esempio trattarsi di immobile acquistato dal debitore prima del matrimonio e quindi in sua quota esclusiva, o pur essendo in comunione l'altro coniuge ha fatto da fideiussore e anche la sua quota è stata pignorata... Quello che fa fede è in primis la perizia, che chiarisce cosa è nella disponibilità del debitore e come gli è arrivato (guarda soprattutto le iscrizioni e trascrizioni presenti in conservatoria immobiliare, che hanno molto più valore di quanto possa invece risultare in catasto), e poi quello che ufficialmente è posto in vendita (presumo piena proprietà di immobile). Fammi sapere se trovi una polizza che ti copra contro gli atti vandalici, non è una cattiva idea ma non so se ci siano compagnie disposte a farle per questo tipo di procedure.
    A presto,
    Domenico
     
  13. ivaring

    ivaring Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Re: Asta immobiliare e rilascio dell'immobile.

    Grazie della risposta Domenico.

    Io infatti stò cercando di informarmi il più possibile perché siccome le normative ribadiscono che non ci sono garanzie contro i vizi della cosa (vale a dire eventuale perizia inessatta per esempio), non voglio trovare delle soprese.

    Infatti nella provenienza del ventennio si parla di un atto di stralcio tra il padre del debitore e suo figlio (il debitore), dopo la morte della mamma; il padre (per quello che ho potuto capire) ha ceduto in vita tutta la parte della eredità in favore del figlio. Cosa vuol dire "conservatoria immobiliare"?, queste eventuali trascrizioni posso richiederle io come persona interessata lì?.

    La cosa di cui parla la perizia è che il padre abita in uno dei due appartamenti a titolo gratuito, quindi non si menziona alcun eventuale usufrutto (non sò se questo potrebbe, eventualmente nel caso di essistere, rappresentare un problema per lo sgombero).

    Navigando in internet ho fatto dei preventivi per una polizza contro gli atti vandalici, ed una delle domande che mi si faceva è che se io abitavo in quella proprietà, prima di richiedere l'importo, il giorno dopo mi hanno chiamato subito per approfondire (quando si tratta di soldi in entrata loro sono sempre interessati in consigliarti logicamente, dopo l'acquisto chi lo sà).

    Continuo a leggere e secondariamente postare.

    Grazie e saluti Domenico.
     
  14. ivaring

    ivaring Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Re: Asta immobiliare e rilascio dell'immobile.

    Navigando ho trovato la risposta, la conservatoria dei registri immobiliari è un registro dello storico di un immobile e siccome è proprio pubblico, chiunque può accedere, è come il PRA per le macchine, stò vedendo come è fattibile accedere nella mia provincia, ci sono costi esigui di sostenere (esigui in confronto all'informazione a cui si va incontro).
     
  15. elio lucarini

    elio lucarini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Re: Asta immobiliare e rilascio dell'immobile.

    salve,ti posso dire di un'esperienza avuta io,un mio cliente ha acquistato un immobile all'asta, occupato dal proprietario,morale della favola doveva essere libero entro sei mesi,ne è tornato in possesso dopo tre anni.
    E vero che il tribunale te lo vende libero,ma il vecchio proprietario fa le veci di un inquilino non pagante, e prima che l'ufficiale giudiziario ne ordini lo sgombero,ce ne passa.Poi per non parlare di come ti trovi la casa, consiglio,una volta acquistato,vai a trovare il vecchio proprietario e mettiti d'accordo, forse con poco ne vieni fuori e non ti distrugge la casa.saluti elio
     
  16. Re: Asta immobiliare e rilascio dell'immobile.

    Esatto. Le visure presso la conservatoria le DEVE avere già fatte il perito incaricato dal giudice (sono allegate alla perizia completa disponibile presso chi si occupa della vendita) e le dovrebbe anche fare il notaio quando gli chiedi la storia del ventennio (cosa che DEVE aver fatto già il perito del tribunale). Se non sei un tecnico non sono proprio chiarissime.
    L'accesso alla conservatoria è consentito a chiunque (anche se in genere lo fanno i tecnici) e vale anche e soprattutto per gli acquisti tradizionali. Con costi maggiorati (perchè poi non si sà) molte di queste visure si possono fare anche online dal sito dell'agenzia del territorio previa registrazione. Nel tuo caso fai prima a leggere personalmente tutto il fascicolo di vendita. Guarda poi di fare attenzione alle date. Dopo il pignoramento ogni atto che lede la proprietà (affitti, contratti d'uso ecc) sono espressamente nulli. Se dalle visure invece trovi che prima del pignoramento il padre ha ceduto proprietà ma non usufrutto, e questo non è parte della vendita (sarebbe in vendita la nuda proprietà), allora non puoi pensare di mandar via il legittimo usufruttuario. Quanto dice Elio è sicuramente possibile. Molto dipende come detto in altri post dalle abitudini degli Ufficiali e dalla "testa" degli inquilini.
     
  17. ivaring

    ivaring Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Re: Asta immobiliare e rilascio dell'immobile.

    Grazie Elio e Domenico dalla vs. risposta.
    Riporto infatti quanto scritto nella perizia facendo riferimento alla provenienza del ventennio:

    "... con atto di stralcio divisionale autenticato dal notaio ... (nome) di ... (città) in data ... (antecedende al pignoramento) al n. 99999 di Rep., registrato a ... (città) il ... (data) al n. 9999 Serie 999 e trascritto a ... (città) il ... (data) al n. 9999 Reg. Part. e n. 9999 Reg. Gen. (vedasi allegato n. 99), il sig. ... ha assegnato a ..., a titolo di stralcio divisionale parziale, il fabbricato sito in Comune di ... (comune), Via ... (via) censito al Catasto Fabbricati con il Fg. 9 mapp.. 999 subb. 1-2-3 ... ". Entrambi avevano ricevuto una quota di eredità dopo la morte della mamma. Quale sarebbe lo scopo di tale stralcio?.

    Il padre era già proprietario del 3/4 della proprietà mentre il figlio (debitore) era proprietario del restante 1/4 della proprietà.

    Nel punto di Stato Locativo dice che uno dei due appartamenti è occupato dal debitore (si riferisce a lui come il proprietario) e la sua famiglia, mentre che l'altro appartamento è occupato del padre del proprietario a "titolo gratuito" ...

    A questo punto mi rimane il dubbio della nuda o piena proprietà, perché nella perizia si parla di piena e non nuda proprietà, questo potrebbe essere un "vizio"?, grazie!.

    3 anni Elio?, Dio mio, io ho infatti voglia di andare, prima dell'asta, dall'Ufficiale Giudiziario per cercar di capire un pò i suoi tempi.

    Saluti.
     
  18. ivaring

    ivaring Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Re: Asta immobiliare e rilascio dell'immobile.

    Un dubbio, quando parli del fatto che il padre ha ceduto proprietà ma non usufrutto cosa vuol dire in parole povere?, infaltti, non sarebbe il padre (non più proprietario) ad avere bisogno di un eventuale usufrutto?.
     
  19. ivaring

    ivaring Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Re: Asta immobiliare e rilascio dell'immobile.

    Nel mio precedente post allora dovevo chiedere se quel potenziale "vizio" vorrà dire che la perizia e l'asta dovevano parlare di nuda proprietà e non invece, come successo, di piena proprietà (1000/1000) ed in tal caso chi e perché ha deciso comunque di parlare di piena proprietà, avendo in mano la perizia dove si chiarisce lo stralcio.

    Il dubbio infati riguarda in qualità di cosa il padre è ancora lì (anche perché la perizia dice che il suo stato locativo è a "titolo gratuito), grazie encora.
     
  20. ivaring

    ivaring Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Re: Asta immobiliare e rilascio dell'immobile.

    Vediamo se ho capito bene.

    Allora in quell'atto di stralcio di divisione dei beni, il padre ha ceduto al figlio (debitore) la sua quota di proprietà, diventando il figlio proprietario dell'immobile per il 1000/1000.

    Il padre doveva anche rinunciare al suo usufrutto nello stesso atto, l'usufrutto del padre grava sull'immobile, indipendentemente di chi sia la proprietà di esso?. Questo (se ho capito bene) vuol dire che anche nel caso di aggiudicarmi quell'immobile dovrei rispettare quell'usufrutto?.

    A questo punto il dubbio rimane sempre sullo stato locativo del padre, segnalato nella perizia, perché il perito l'ha definito come "a titolo gratuito", ed invece doveva scrivere "usufrutto a vita"?.

    Grazie e susate, avrete sicuramente capito che sono un profano.

    saluti.
     

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