gciriani

Membro Attivo
Privato Cittadino
Durante una recente ricerca dettagliata degli atti di un immobile di cui sono proprietario, è emersa una discrepanza tra il preliminare sottoscritto a mano tra i miei genitori e i fratelli che vendevano la proprieta (aprile 1967) e l'atto di compravendita notarile (maggio 1967) stilato dal notaio. Il preliminare descrive l'immobile come composto di due piani, mentre l'atto di compravendita parla di un solo piano. Secondo una lettera del 1967 di un consulente, utilizzato dai miei genitori per verificare la proprieta' che andavano ad acquistare, l'immobile risultava da una riunione di usufrutto del 1963. Puo darsi sia questa riunione di usufrutto la fonte delle discrepanze (forse non era stata registrata correttamente).

Questa è una casa al mare che abbiamo sempre occupato ogni anno durante le vacanze. Un notaio della zona ha effettuato varie ricerche, ma non si riesce a risalire ad atti precisi precedenti, in quanto la proprieta era passata nel 1960 dal catasto rurale al catasto urbano; è risaputo da coloro che praticano diritto immobiliare nella zona, che sono stati prodotti molti errori nel comune dell'immobile, ed essi ogni tanto emergono.

Va aggiunto che alcuni anni dopo l'acquisto, poiche' mancava ancora la mappa catastale, mio padre aveva incaricato un geometra locale di crearla e depositarla al catasto, descrivendo la proprieta correttamente come era usata su due piani. Tasse catastali sono sempre state pagate come da documenti catastali, facendo riferimento a tutta la superficie occupata sui due piani. Non c'è mai stata alcuna disputa da parte di terzi su chi possedesse ambedue i piani (che inoltre sono collegati da una scala interna).

Due studi notarili della zona, a conoscenza di questi tipi di problemi, hanno suggerito che le soluzioni sono due: o un atto di integrazione alla compravendita o un procedimento di usucapione. Mi è stato spiegato che l'atto di integrazione dovrebbe essere piu' veloce, ed essere meno costoso. L'atto redatto dallo studio notarile incaricato è intitolato ATTO DI PRECISAZIONE ED INTEGRAZIONE. Purtroppo gli eredi dei 4 fratelli che hanno venduto la proprieta', sono ora 11. Alcuni hanno a voce promesso che firmeranno l'atto, ma altri non vogliono essere contattati ed hanno proibito i parenti a rilasciare numeri di telefono od indirizzi per poterli contattare.

Essendo una storia cosi vecchia, relativa ad una compravendita avvenuta prima che alcuni di loro fossero perfino nati, lascia un po' tutti perplessi. Quindi è comprensibile la reazione. La bozza dell'atto di integrazione, chiaramente spiega che io paghero' tutte le spese di notaio per firmare il documento in studi notarili delle citta dove vivono. Ma questo documento, con la mia promessa ad assumermi tutti gli oneri, non è possibile farglielo nemmeno leggere per ora.

Mi domandavo, fossi costretto io a ricorrere ad un procedimento di usucapione: costerebbe anche a tutti gli eredi molto di piu', dovendo ricorrere pure loro alla consulenza di un legale?

Sperando di riuscire a trovare i vari recapiti, pensavo che se il costo di usucapione fosse anche per loro superiore, potrei usare tale argomentazione per convincerli a percorrere la strada piu' facile, ed a costo zero per loro, della sottoscrizione di un documento di interazione.
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Durante una recente ricerca dettagliata degli atti di un immobile di cui sono proprietario, è emersa una discrepanza tra il preliminare sottoscritto a mano tra i miei genitori e i fratelli che vendevano la proprieta (aprile 1967) e l'atto di compravendita notarile (maggio 1967) stilato dal notaio. Il preliminare descrive l'immobile come composto di due piani, mentre l'atto di compravendita parla di un solo piano. Secondo una lettera del 1967 di un consulente, utilizzato dai miei genitori per verificare la proprieta' che andavano ad acquistare, l'immobile risultava da una riunione di usufrutto del 1963. Puo darsi sia questa riunione di usufrutto la fonte delle discrepanze (forse non era stata registrata correttamente).

Questa è una casa al mare che abbiamo sempre occupato ogni anno durante le vacanze. Un notaio della zona ha effettuato varie ricerche, ma non si riesce a risalire ad atti precisi precedenti, in quanto la proprieta era passata nel 1960 dal catasto rurale al catasto urbano; è risaputo da coloro che praticano diritto immobiliare nella zona, che sono stati prodotti molti errori nel comune dell'immobile, ed essi ogni tanto emergono.

Va aggiunto che alcuni anni dopo l'acquisto, poiche' mancava ancora la mappa catastale, mio padre aveva incaricato un geometra locale di crearla e depositarla al catasto, descrivendo la proprieta correttamente come era usata su due piani. Tasse catastali sono sempre state pagate come da documenti catastali, facendo riferimento a tutta la superficie occupata sui due piani. Non c'è mai stata alcuna disputa da parte di terzi su chi possedesse ambedue i piani (che inoltre sono collegati da una scala interna).

Due studi notarili della zona, a conoscenza di questi tipi di problemi, hanno suggerito che le soluzioni sono due: o un atto di integrazione alla compravendita o un procedimento di usucapione. Mi è stato spiegato che l'atto di integrazione dovrebbe essere piu' veloce, ed essere meno costoso. L'atto redatto dallo studio notarile incaricato è intitolato ATTO DI PRECISAZIONE ED INTEGRAZIONE. Purtroppo gli eredi dei 4 fratelli che hanno venduto la proprieta', sono ora 11. Alcuni hanno a voce promesso che firmeranno l'atto, ma altri non vogliono essere contattati ed hanno proibito i parenti a rilasciare numeri di telefono od indirizzi per poterli contattare.

Essendo una storia cosi vecchia, relativa ad una compravendita avvenuta prima che alcuni di loro fossero perfino nati, lascia un po' tutti perplessi. Quindi è comprensibile la reazione. La bozza dell'atto di integrazione, chiaramente spiega che io paghero' tutte le spese di notaio per firmare il documento in studi notarili delle citta dove vivono. Ma questo documento, con la mia promessa ad assumermi tutti gli oneri, non è possibile farglielo nemmeno leggere per ora.

Mi domandavo, fossi costretto io a ricorrere ad un procedimento di usucapione: costerebbe anche a tutti gli eredi molto di piu', dovendo ricorrere pure loro alla consulenza di un legale?

Sperando di riuscire a trovare i vari recapiti, pensavo che se il costo di usucapione fosse anche per loro superiore, potrei usare tale argomentazione per convincerli a percorrere la strada piu' facile, ed a costo zero per loro, della sottoscrizione di un documento di interazione.
Proverei prima la strada più semplice, ma dovresti capire il motivo per il quale non vogliono saperne: qualora vi fosse qualche vecchio astio legato all'eredità, dubito che tu possa riuscire a spuntarla.

O forse vogliono un minimo di rimborso per andare a firmare, in fondo se dai ad ognuno 500€ stiamo parlando di un qualcosa di fattibile.

In alternativa, non ti rimane che l'usucapione. Si va prima in mediazione, ma se loro non dovessero presentarsi forse sarebbe anche meglio: a quel punto attendi la sentenza del Giudice, ci vorrà più tempo ma pazienza!

Curiosità: l'immobile è regolare urbanisticamente?
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
l'atto di compravendita notarile (maggio 1967) stilato dal notaio. Il preliminare descrive l'immobile come composto di due piani

mentre l'atto di compravendita parla di un solo piano.
Ciao @gciriani
Detta così sembrerebbe solo un errore dell'atto
l'immobile risultava da una riunione di usufrutto del 1963. Puo darsi sia questa riunione di usufrutto la fonte delle discrepanze (forse non era stata registrata correttamente).
Questo non credo in quanto la riunione d'usufrutto avviene esclusivamente con un semplice aggiornamento catastale (sempreche l'usufrutto non sia stato alienato per atto tra vivi )

Ovviamente da quello che scrivi mi sembra evidente che gli edintificativi catastali risultino essere solo foglio e particella (no subalterni riferiti a piano primo e secondo) quindi unico identificativo catastale per entrambi i livelli

(così a naso mi suona strano anche proceduralmente parlando usucapire un immobile senza una precisa identità catastale, mi riferisco al piano superiore, quando di fatto è già unito ed identificato unitamente al piano sottostante).
Verrebbe da dire che sicuramente l'atto di rettifica di certo è la cosa più lineare.

Le date che citi (anni 60) sembrerebbero abbastanza recenti e lascerebbero pensare che sia facile risalire anche all'aspetto urbanistico, ma a sensazione credo che l'immobile sia decisamente più vetusto dato che parli di passaggio da rurale al catasto urbano.

Forse erano quelle case rurali che venivano date in concessione unitamente ai terreni da Enti, affrancati successivamente dal vecchio Enfiteuta?

Dovresti ricostruire anche la storia di questa proprietà anche dal punto di vista urbanistico.
Sul fatto dell'Usucapione a mio dire stona la non identificazione del piano superiore come subalterno a se stante.
Del resto ora l'immobile risulta essere un unica unità immobiliare.
Spingi sul discorso della Rettifica, credo sia la cosa migliore.

Mi fermo per ora (avrei da dire ma non voglio scrivere un post chilometrico poi mi sgridano :giocherellone:

Thread molto interessante comunque.
 

CheCasa!

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Se non ho capito male, l'immobile, un'unica unità immobiliare disposta su due livelli, viene venduta nel 67 in assenza della rappresentazione planimetrica.

Poichè nella descrizione il notaio dell'epoca identificò solo un piano e non esistevano planimetrie catastali, il notaio di oggi si domanda: i venditori erano effettivamente interessati a cedere l'intera proprietà o solo le porzioni immobiliari descritte nell'atto?

Poichè il dubbio non è da poco, richiedono una precisazione dell'atto originario o consigliano di avviare una pratica di usucapione sul piano che l'atto di compravendita non aveva citato.

Ovviamente la sottoscrizione della rettifica sembrerebbe il passaggio più logico e semplice ma gli eredi subentrati ad oggi potrebbero fregarsene obbligandoti a percorrere la strada dell'usucapione rispetto alla quale comunque non dovrebbero sostenere alcun costo specifico.
 

gciriani

Membro Attivo
Privato Cittadino
... unico identificativo catastale per entrambi i livelli
Esatto.
... strano proceduralmente usucapire un piano superiore, quando di fatto è già unito ed identificato unitamente al piano sottostante.
... sicuramente l'atto di rettifica di certo è la cosa più lineare.
:ok:
... credo che l'immobile sia decisamente più vetusto
Al momento dell'acquisto ci era stato detto che l'immobile aveva tra i 100 e i 150 anni.
Forse erano quelle case rurali che venivano date in concessione unitamente ai terreni da Enti, affrancati successivamente dal vecchio Enfiteuta?
Non ne ho idea.
Dovresti ricostruire anche la storia di questa proprietà anche dal punto di vista urbanistico.
Sono gia' state fatte due ricerche: la prima dalla geom. che ha prodotto la relazione iniziale dalla quale è poi emersa la discrepanza; la seconda dallo studio notarile che ha intrapreso la strada dell'atto integrativo. Non è stato possibile fino ad ora determinare la storia dell'immobile prima del 1943. In questa zona (isola provincia di Grosseto) le vecchie documentazioni sono piene di errori, con un tasso di discrepanze molto piu' alto che nel resto d'Italia.
Spingi sul discorso della Rettifica, credo sia la cosa migliore.
Grazie per gli utili commenti. Il problema è trovare una motivazione per i firmatari che fin'ora rifiutano perfino di essere trovati. E' per questo che sto cercando di capire quali potrebbero essere gli inconvenienti per loro (legali e non) se continuano a rifiutare il contatto.
 

gciriani

Membro Attivo
Privato Cittadino
... il notaio di oggi si domanda: i venditori erano effettivamente interessati a cedere l'intera proprietà o solo le porzioni immobiliari descritte nell'atto?
Il notaio non si è domandato nulla. In 56 anni non c'è stata alcuna richiesta da parte dei proprietari precedenti, e la maggior parte degli eredi attuali non era nemmeno a conoscenza della proprieta'.
.... richiedono una precisazione dell'atto originario o consigliano di avviare una pratica di usucapione sul piano che l'atto di compravendita non aveva citato.
Non sono certo di chi sia il soggetto di questa frase, ma dovessero essere gli eredi dei venditori, la risposta è che non hanno mai chiesto una precisazione dell'atto originario, ne hanno mai consigliato di avviare una pratica di usucapione.
... obbligandoti a percorrere la strada dell'usucapione rispetto alla quale comunque non dovrebbero sostenere alcun costo specifico.
Immagino che si debbano consultare con un legale di parte, per capire il da farsi, e rispondere al tribunale durante il procedimento di usucapione.
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Il notaio non si è domandato nulla. In 56 anni non c'è stata alcuna richiesta da parte dei proprietari precedenti, e la maggior parte degli eredi attuali non era nemmeno a conoscenza della proprieta'.

Non sono certo di chi sia il soggetto di questa frase, ma dovessero essere gli eredi dei venditori, la risposta è che non hanno mai chiesto una precisazione dell'atto originario, ne hanno mai consigliato di avviare una pratica di usucapione.

Immagino che si debbano consultare con un legale di parte, per capire il da farsi, e rispondere al tribunale durante il procedimento di usucapione.
Se oggi vendi, il TUO NOTAIO (o meglio, di solito di chi acquista) si domanda quelle cose, perché non puoi vendere nulla di non tuo!

Ma cosa gliene importa agli altri??

A te fa male il dente; TU devi risolvere!
 

MauroScherlin

Membro Assiduo
Professionista
A me sembra la solita discussione sul sxxxo degli angeli. Il podere avrà del terreno in giro, il podere sarà descritto come podere e non come porzione di podere, inoltre esiste un preliminare che fugherebbe ogni dubbio. Non so che Notaio tu abbia sentito, se di Grosseto o di Follonica, se vuoi puoi dirmelo in PM e ti indirizzo da qualcun'altro con più esperienza.
 

gciriani

Membro Attivo
Privato Cittadino
A te fa male il dente; TU devi risolvere!
Sono d'accordo con Lei, ed è per questo che mi sto dando da fare per far progressi e risolvere la situazione. Le altre cose che ho scritto nel messaggio precedente erano semplicemente risposte a quelle che avevo interpretato come domande da parte Sua (forse ho capito male, e non erano domande).

Quello che Le chiedevo cortesemente, è una precisazione sull'affermazione fatta da Lei (che parafraso) "in caso di procedimento di usucapione non dovrebbero sostenere alcun costo specifico". Agli eredi dei venditori, non gli costerebbe consultare un legale, e rispondere al tribunale? La ringrazio dell'attenzione.
 

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