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  1. Bad

    Bad Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, apro questa discussione per un parere sui una mia situazione, abito in un condominio di sei appartamenti, di cui 2 al piano terra hanno entrata indipendente e gli haltri 4 hanno la scala in comune. Io insieme ai miei fratelli ne possediamo 3, un piano terra un primo ed un secondo piano. All'inizio tutti e 6 erano i nostri poi abbiamo fatto una permuta, 3 grezzi in cambio di 2 e mezzo finiti,il costruttore ebbe problemi e vendette il contratto ad un altra ditta, in quel rogito, venne ceduto anche un piccolo locale ricavato nel sottoscala, io mi opposi ed il notaio lo dichiarò bene comune non censibile. In fase di esecuzione dei lavori, io andavo quasi tutti i giorni in cantiere poi per motivi di salute sono mancato un pò di giorni, al mio ritorno ho trovato questo piccolo locale, che è in comune hai 4 appartamenti che hanno la scala, chiuso e collegato a modo di pertinenza all'altro appartamento a piano terra, io ho subito provveduto con il mio avvocato a fare una diffida per il ripristino del locale come era prima, ovviamente non ho avuto risposta, il costruttore ha venduto l'appartamento ovviamente con annesso questo piccolo locale. Io sto procedendo legalmente perchè il mio avvocato dice che quel locale non può essere venduto e che quindi dovrà essere rimesso in comune. Ora siccome l'acquirente si è insediato nell'appartamento, ho, secondo voi, la possibilità di rivedere aperto questo spazio visto che i tempi giuridici sono lunghi? Volevo aprirlo di forza ma l'avvocato mi ha bloccato. Spero possiate darmi un parere o qualche consiglio. Grazie mille a tutti e soprattutto grazie per lo splendido lavoro che fate.
     
  2. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    in che senso il notaio l'ha dichiarato bene comune non censibile?
     
  3. Bad

    Bad Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    nell'atto è indicato così:
    4) Vano scala, al piano terra, confinante con il sub 6, il sub 11 e le scale, salvo altri.
    Riportato nel catasto Fabbricati di xxxxxxxx al foglio 22, particella 2193 sub 15, Via xxxxxxxxxxxxxxxxx s.n.c., p. T – bene comune non censibile.
    non può essere ne venduto ne la proprietà attrbuita a nessuno.
     
  4. ilragno

    ilragno Ospite

    La piantina in catasto dell'appartamento del vicino ha inglobato il locale comune o no?

    Se non l'avesse la situazione reale non corrisponde a quella depositata in catasto e questo rende nullo il contratto di vendita al tuo vicino. E questa sarebbe la prima martellata sulle dita del venditore e dell'acquirente, inclusa la retrostante dichiarazione mendace in atto pubblico : reato.

    Questa prima verifica serve anche a restringere le responsabilità : lo spoglio lo ha fatto il costruttore o l'acquirente ?

    Che tipo di azione ha impostato il tuo avvocato ?
     
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  5. Bad

    Bad Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Guarda ti allego un immagine della planimetria,che dovrebbe essere quella presentata al catasto,non so se lo abbiano incluso al catasto. che cosa è lo spoglio?
    Per quanto riguarda la situazione legale, stiamo facendo una citazione per i danni che mi ha lasciato e credo ci sia anche la diffida al ripristino del locale occupato, ora non so di preciso ma grossomodo e questo.
     

    Files Allegati:

  6. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ci vorrebbe la planimetria catastale o meglio ancora, l'elenco subalterni
     
  7. Bad

    Bad Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    guarda ti posso dire che noi nell'atto di permuta abbiamo venduto 4 particelle identificati con i rispettivi subalterni, quando il costruttore ha ceduto il contratto al secondo costruttore ne ha vendute 5 di particelle-subalterni, di cui una particella è riferita a questo vanoscala, la planimetria l'ho allegata al post precedente
     
  8. Cucci49

    Cucci49 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Mi pare di concordare con Ilragno, anche se gli elementi per il giudizio son insufficienti.

    Mi pare che ci si trovi anche un po' nella situazione del DL 122 del 2005 (quello delle norme a tutela del Consumatore che acquista da impresa), perchè vi è stata la permuta, che potrebbe essere considerata un cambio camera ed in cui prevale l'aspetto del Consumatore anche se esso è un privato che ad esempio fornisce il terreno e riceve immobili finiti.
    Di quella Legge uno degli aspetti più importanti è stato non tanto quello della "fideiussione" ma proprio l'obbligo per il costruttore di indicare con estrema precisioni quali parti erano comuni e quali esclusive, a pena di nullità. Infatti da molti lustri i costruttori si erano abituati a promettere: qui viene un parco condominiale con gioco bimbi e panchine, poi ci facevano un parcheggio e vendevano i posti auto.

    In ogni caso mi sembra, a vedere dal disegno, che il vano scala sia inequivocabilmente comune. Avendo un subalterno avrà una sua scheda planimetrica con un disegno o quantomeno deve essere rappresentato nel "dimostrativo dei subalterni". Bad, vai o manda qualcuno in catasto e procuratene una, se la prta verso il pianerottolo è aperta e chiusa verso l'alloggio la vedo dura a dire che il catasto non è probante. Procurati anche la scheda dell'alloggio venduto al tuo vicino, e l'atto. Se nella scheda l'alloggio comprende il vano allora vi è incongruità fra una cheda e l'altra e se ne può chiedere conto anche al Pofessionista che ha fatto l'accatastamento senza verificare le parti comuni.

    La cosa può avere molti risvolti. Occorre avere tutti i documenti (atti) tutte le schede e l'alaborato planimetrico dimostrativo dei subalterni.

    Ad esempio, come è possibile, se si trovano tutte le schede "a posto" nel senso che rappresentano il vano comune con la porta verso il pianerottolo e un muro verso l'alloggio, e l'elaborato idem, allora è lo stato di fatto che è difforme.

    Occorre allora verificare l'atto che ad esempio non descriva il vano (ripostiglio ..) e che le coerenze siano vano scala e non pianerottolo e basta.

    In questo caso l'atto di vendita dell'alloggio sarebbe nullo ai sensi del art. 19 del DM 78/10 (quello della congruità e conformità catstale)

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  9. ilragno

    ilragno Ospite

    Siamo in piena sintonia.
    La documentazione della compravendita costruttore/vicino è determinante.

    Non capisco cosa abbia chiesto l'avvocato e su quali documenti abbia basato la sua azione soprattutto a quale articolo del codice civile faccia riferimento.

    Certamente l'avvocato ha seguito una sua valida strategia, che tu però non
    non ci hai riportato. La planimetria che ci hai allegato non sembra catastale.

    Bisogna individuare il momento in cui scompare il locale comune e come.
     
  10. Bad

    Bad Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie mille a tutti per la disponibilità, vi riassumo per vedere se ho capito qualcosa: innanzitutto devo procurarmi dal catasto la scheda planimetrica ed il dimostrativo dei subalterni, da quello che ho capito ogni subalterno dovrebbe avere la propria scheda, e dalla scheda si può vedere come è stato registrato al catasto.
    Per Cucci49: il locale ha una sola porta verso l'appartamento, nella parte che affaccia nella scala cè un tramezzo chiuso, cè solo una piccola finestrella. Sè ho capito bene bisogna vedere come è considerato questo vano nell'atto di compravendita tra il costruttore ed il nuovo acquirente e soprattutto come è stato registrato al catasto, se nella scheda catastale risulta aperto verso la scala e chiuso verso l'appartamento allora è difforme dalla realta e quindi si rende nullo l'atto. Se viceversa risulta chiuso verso la scala e aperto verso l'appartamento (come nel disegno che ho allegato) in questo caso bisogna verificare l'atto di vendita e vedere come è stato dichiarato sull'atto, che comunque deve essere coerente con le carte catastali, pena l'annullamento dell'atto. Nel caso dovessere essere tutto conforme bisogna vedere quando il costruttore ha acquisito i titoli (che non ha) per trasformare il locale comune in locale privato, infatti, anche se non ho ancora letto la citazione, credo che l'avvocato abbia chiesto la riapertura del vano in quanto il costruttore non ha la proprietà di quel vanoscala e di conseguenza non può venderlo perche non è suo.
    Spero, grossomodo di aver capito come è la situazione e le possibili ipotesi, ovviamente devo verificare la documentazione catastale. Se non ho capito bene vi prego vogliate correggermi. Grazie mille ancora per la disponibilità.
     
  11. ilragno

    ilragno Ospite

    Il problema adesso è ben focalizzato. Aiuterai con la documentazione catastale ed atto anche l'avvocato. Un bene comune è diventato proprietà privata od ad uso esclusivo. Come e quando, lo scoprirai tu presto.:ok:
     
  12. Bad

    Bad Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie mille almeno ora ho la situazione più chiara e so come muovermi, cosa cercare e dove cercare. Grazie ancora a tutti e buonanottee
     
  13. Cucci49

    Cucci49 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Mi sembra che tu abbia capito bene:

    In ordine la prima cosa è vedere la validità dei titoli di proprietà. A prescindere dal solo catasto è indispensabile vedere, ritornando indietro nei titoli, di chi è il vano scala (come atti). E qui occorre vedere gli atti in sequenza.
    La seconda il titolo abilitativo: il vano scala è lecito? può esser chiuso o deve restare aperto? Che destinazione ha, ripostiglio, vano tecnico? E qui occorre vedere i progetti e le varianti.
    La terza il catasto: vediamo se è un annesso ad un appartamento o se è un bene comune non censibile, come è rappresentato gaficamente ecc.
    La quarta quella condominiale: sono definite le parti comuni e quelle esclusive? Comprendono il vano scala?
    La quinta quella contrattuale (prometto di vendere con i diritti, ragioni, azioni, accessori, pertinenze, dipendenze, così come vennero finora goduti e posseduti.... garantendo di avere la piena proprietà ... ) riconducibile anche al DL 122/05 con la responsabilità del Costruttore sulla corretta individuazione delle parti comuni e di quelle esclusive
    Infine vi è l'esame del corretto adempimento delle funzioni professionali di chi ha accatastato, chi ha fatto il regolamento di condominio, chi ha fatto gli atti.

    A me, a volo d'uccello, sembra di vedere semplicemente che nella trattativa tra il costruttore ed il cliente ora vicino di casa sia venuto bene, al posto di uno sconto, aggiungere un pezzo di immobile.
    Giustamente l'Avvocato ci vede un problemino non da poco in quanto il costruttore così avrebbe venduto una cosa non sua, cosa che si può anche promettere di fare, a patto di essere sicuri di riuscire a procurarsela.

    Il grande Totò non sbagliò quando vendette la fontana di Trevi, ma quando non riuscì a procurarsela.

    Se poi nel grattare si scopre che qualcuno, Notaio o Geometra, anche incosapevolmente ha aiutato, allora si può ancora più facilmente richiedere la reimmissione nel possesso delle parti comuni con una richiesta di annullamento, ma si deve essere molto sicuri.
    C'è una differenza tra annullabilità e nullità, ma certamente l'Avvocato Ti saprà spiegare.

    Caso molto interessante
     
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  14. ilragno

    ilragno Ospite

    Fa piacere leggere un bell'intervento come il tuo :chiarezza e soprattutto competenza. Grazie
     
  15. bruno80

    bruno80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Concordo per moltissimi aspetti con chi ti ha ampiamente risposto, ma ti aggiungo solo che la risposta ce l'hai già nel tuo atto di compravendita dove il notaio attribuisce il bcnc. Non c'è altra possibilità di annettere e/o cedere e/o variare in alcun modo il bcnc se non con la firma e l'assenso di tutti, quindi anche il tuo. Ovviamente tu non hai acconsentito a nulla di tutto ciò men che meno all'annessione del bcnc ad un altro appartamento, quindi la cosa più sensata da fare subito è fare una denuncia alla Polizia municipale per ampliamento abusivo di immobile, e la conseguenza sarà per chi ha commesso il reato il ripristino a proprie spese dello stato di fatto originario oltre all'incriminazione per il reato penale di abuso edilizio e successiva ( quasi sicura ) condanna. Saluti.
     
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  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi permetto di far rilevare che alcuni suggerimenti procedurali sopra indicati sono di difficile attuazione: al catasto possono essere richieste le planimetrie dei subalterni solo dai legittimi titolari, per motivi di riservatezza.

    Quindi potrà essere visionata facilmente la propria u.i., anche i beni comuni, ma difficilmente la planimetria depositata dal vicino, per la quale occorre almeno la sua delega (cosa improbabile).

    Non so se un professionista possa disporre di un diverso trattamento.
     
  17. Bad

    Bad Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie di cuore a tutti, il mio primo punto fondamentale è il fatto che nel primo atto in cui noi facciamo la permuta non vendiamo assolutamente il vano scala e già quì viene fuori l'inghippo perche quando il primo costruttore cede il contratto al secondo costruttore vende anche il vanoscala, che non possiede perche io non ho assolutamente venduto, ma comunque è indicato comme bene omune non censibile e quindi non può avere nessun altra destinazione se non un uso comune. Questo resta il punto fondamentale, io cerchero tramite il mio tecnico di acquisire i documenti tecnici che riusciremo ad avere per avere ulteriori conferme. Vi ringrazio ancora tutti e non appena avrò novità vi informero sull'evolversi della vicenda. :)
     

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