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  1. Stormed

    Stormed Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    per calcolare il valore di una cantina è corretto calcolarlo al 50% del valore al mq dell'immobile?
    Il problema è che dobbiamo acquistare un immobile con relativa cantina e abbiamo fissato il prezzo, ora però sembra che questa cantina non si possa vendere quindi la dobbiamo scorporare dall'appartamento e dobbiamo chiedere la diminuzione dell'importo pattuito e vorremmo sapere se, in linea di massima, va bene un calcolo del genere.
    Grazie
     
  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    no, non è corretto
    devi rilevare le compravendite immobiliare locali, analizzarle ... solo così puoi comprendere quanto può valere una cantina
    tutte le altre sono scorciatoie inaffidabili
     
  3. Stormed

    Stormed Membro Junior

    Privato Cittadino
    Eh ma non è che si vendano molte cantine dalle mie parti, non so nel resto d'Italia, ma a Roma se ne vendono poche e i prezzi che ho trovati sui vari siti di compravendite immobiliari superano di gran lunga quelli da me preventivati.
     
  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    sui siti non trovi prezzi di compravendita ma illusioni di vendita;), per questo superano di gran lunga i tuoi preventivi, è normale, è arcinoto ... e prendere decisione in base a quei dati è molto rischioso :innocente:
     
  5. Stormed

    Stormed Membro Junior

    Privato Cittadino
    Si lo so o quanto meno lo immaginavo, ma non ho altri parametri, su ogni sito che tratta di "valutazioni" in base alla zona si parla solo di valori al mq per appartamenti o al massimo garage :triste:
    Non so che altri pesci prendere
     
  6. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Premesso che concordo con Carlo e quindi sarebbe necessaria una indagine sul compravenduto reale.
    La percentuale, come dato indicativo, può darti una base di calcolo tuttavia devi tenere conto di alcuni fattori che potrebbero incidere notevolmente sul probabile valore: stato di manutenzione, accessibilità, se completamente interrata o parzialmente fuori terra.
    Perché non può essere venduta?
     
  7. Damiameda

    Damiameda Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Un indagine sulle cantine?? Gulp
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  8. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    cerchiamo di semplificare ... quando si può ;)
    ma quando avete fissato il prezzo, come lo avete calcolato?
    perchè se in quella sede avete stabilito, per motivi vostri, che la cantina va al 10/20/30/40/50 ... % hai risolto il tuo problema ... applica gli stessi principi che sono stati utilizzati per la formazione del prezzo, non sbagli e te la sbrighi da sola e velocemente[DOUBLEPOST=1383850437,1383850366][/DOUBLEPOST]
    si può fare ... anzi si deve fare, perchè dovresti essere in grado di dimostrare come hai determinato il rapporto mercantile :ok:
     
  9. Stormed

    Stormed Membro Junior

    Privato Cittadino
    La cantina è completamente fuori terra ed è stata costruita su un terreno indiviso e l'altro proprietario non la vuole vendere.
    Per il prezzo non so come lo hanno calcolato quando abbiamo fatto la proposta era un importo unico per appartamento e cantina. Tra l'altro la cantina non ha un suo subalterno... la devono scorporare ora
     
  10. Riccardo Zanini

    Riccardo Zanini Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Una cosa è certa, il valore della cantina (che è quindi con un subalterno autonomo e censita) non può essere inferiore al valore catastale rivalutato. Se dal prezzo complessivo si scorpora il valore catastale rivalutato dovresti aver risolto il problema.....
    Non capisco però se la cantina sorge su un terreno indiviso come facciano a censirla ora se l'altro proprietario non la vuole vendere ?!? Fanno un censimento con 2 subalterni uno per ogni cantina ?!?
     
  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Riccardo, valore catastale e valore di mercato sono valori differenti e può accadere che il valore di mercato sia inferiore al valore catastale
    il catasto con il mercato non c'entra se non a fini fiscali, il mercato a sue regole, molto differenti, per fortuna
     
  12. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ai Castelli Romani ci sono cantine di valore inestimabile (sapessi che vino) :)

    forse intendevi se dalla rendita catastale complessiva rivalutata ?
    non è un valore certo ma quantomeno segue una proporzione riferita all'insieme.


    quindi è una comproprietà indivisa con un altro soggetto?


    Se non ha un suo subalterno a quale immobile è legata?... scorporare da quale proprietà?

    Diciamo che le cose sono due, o non ti sei spegato bene, o la cosa è alquanto strana.

    Posso chiedere se non ti crea problemi in quale zona di Roma è ubicata ?
     
  13. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Non e' che dopo il tuo passaggio il valore diminuisce per qualche ammanco del prezioso nettare? :)
     
    A ingelman piace questo elemento.
  14. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    secondo te per quale motivo pensi che ho chiesto in che zona di Roma si trova la cantina? :)
     
    A od1n0 piace questo elemento.
  15. Riccardo Zanini

    Riccardo Zanini Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Carlo hai perfettamente ragione, io volevo dire che non posso vendere ad un calore inferiore a quello catastale se non voglio incorrere in accertamenti e sanzioni da parte dell'Ufficio del Registro.... oltre a questo possono prenderlo come base di partenza per una valutazione al rialzo.
     
  16. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :ok:
    qui sono d'accordo


    qui invece no perchè sono cose diverse costruite per scopi diversi (la vendita e l'accertamento fiscale).

    Può succedere che il valore di mercato sia più basso e, valutata l'entità e il rischio di accertamento , può essere che in atto si dichiari il valore catastale.
    Se la differenza fra valore di mercato e valore catastale è rilevante (no è sicuramente il caso della cantina in oggetto) con una valutazione fondata sui dati reali di mercato si possono dormire sonni tranquilli.
    Oltre all'accertamento automatico l'Agenzia delle Entrate procederà pure lei, utilizzando il MOSI, a verificare quanto produce il mercato e, utilizzando entrambi correttamente i principi condivisi a livello internazionale, si riducono sensibilmente le differenze di valutazione ed il contenzioso
     
  17. Riccardo Zanini

    Riccardo Zanini Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Carlo ho avuto un problema proprio poco tempo fa..... casa venduta "terremotata" ad un valore commerciale inferiore a quello catastale.... beh il Notaio ha messo in guardia il venditore e il compratore perchè dice che ci sarà di certo un accertamento e dovremo mediare.... vedremo tra qualche anno (massimo 5) se effettivamente romperanno le scatole....
     
  18. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ok, aspettiamo ... e speriamo :fiore:
    nel frattempo però prepariamoci :fico: perchè abbiamo tutti gli strumenti per verificare prima, per intervenire in seguito ... per fornire un servizio completo e altamente affidabile al cliente.
    E la strada è quella del MOSI, delle linee guida ABI, delle scuole che hanno aggiornato da quest'anno l'estimo ... i segnali ci sono, sono chiarissimi e dati e strumenti sono tutti disponibili
     
  19. Stormed

    Stormed Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per la disponibilità, ma tanto qui con i proprietari non riusciamo a trovare un accordo.
    Per rispondere a ingelman la cantina è a Roma nord ed effettivamente è incasinatissima.... ne avevo parlato pure qui http://immobilio.it/threads/costruzione-su-terreno-indiviso.29093/
    e pensavamo di aver superato questo scoglio ma i proprietari non vogliono proprio vendere senza la cantina...
     

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