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  1. user1975

    user1975 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera,

    Vorrei sottoporre un quesito relativamente al calcolo dell'imposta di registro per acquisto prima casa.

    Casistica:
    - Acquisto prima casa
    - Immobile suddiviso in n. 2 unità immobiliari
    - Acquisto effettuato da n. 2 nuclei familiari con una unica pratica mutuo (n. 2 co-intestatari mutuo + n. 1 garante)

    Soluzione A:
    - Le due unità immobiliari vengono intestate una ad un nucleo familiare, l'altra all'altro nucleo familiare.

    In questo caso devono essere redatti n. 2 atti d'acquisto oppure no? L'imposta che verrà calcolata sul valore catastale dell'immobile a quanto ammonta?

    Soluzione B:
    - Le due unita immobiliari vengono co-intestate ai n. 2 nucle familiari (cioè ogni nucleo familiare è proprietario di una parte di ciascuno delle due unità immobiliari).

    In questo caso è' possibile redigere un unico atto d'acquisto fra il venditore ed i due compratori? Se sì quale aliquota di imposta di registro verrà applicata? Prima casa oppure parte prima casa e parte seconda casa?

    Soluzione C:
    - Al momento dell'atto d'acquisto è possibile portare le unità immobiliari da due ad una in modo che ciascun nucleo familiare sia intestatario al 50% dell'intero immobile?

    In questo caso quale aliquota di imposta di registro verrà applicata?

    Spero di essere sstato chiaro e ringrazio in anticipo per la disponibilità.

    Saluti

    andrea
     
  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Re: rogito ed imposta di registro

    Scusa ... per la completezza dell'informazione ..... la soluzione più semplice, cioè due atti e due mutui, non è praticabile? Se si tratta di due unità immobiliari regolarmente registrate ed identificate in Catasto .... :occhi_al_cielo:

    ;)
     
  3. user1975

    user1975 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    è sicuramente la strada più semplice tecnicamente ma meno nel nostro caso specifico in quanto i due nuclei familiari hanno disponibilità economiche diverse per cui, anche con la presenza di un garante (uno solo in quanto non si dispone al momento di un secondo garante) risulterebbe difficile per il secondo nucleo familiare ottenere il mutuo richiesto. Si era pensato pertanto di portare avanti un'unica pratica di mutuo unendo i due redditi e mettendovi il garante disponibile. Da qui sono quindi sorti i quesiti di cui sopra: in parole povere riusendo ad ottenere il mutuo solo unendo i due redditi ma essendo l'immobile già diviso al catasto in due unità quali sono le soluzioni percorribili che siano economicamente più vantaggiose.
     
  4. mariapaolaP

    mariapaolaP Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    forse alla fine la soluzione C mi sembra la più semplice e dovrebbe rimanere agevolazione prima casa
     
  5. umbria case & house

    umbria case & house Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao Andrea. Per quanto mi riguarda chiederei al proprietario di unire le unità abitative pagando te la relativa pratica, farei una unica pratica di mutuo, e un unico atto con 3/4 intestatari, (se volete fare le cose per bene con le percentuali di acquisto dell'unità dato che da quello che ho capito i soldi non sono dati da tutti nella stessa quota) riuscendo sicuramente ad usufruire delle agevolazioni 1° casa (purchè tutti quelli che saranno gli intestatari non ne abbiano già usufruito).
    Nella pratica invece rimarranno due unità immobiliari che potrete vivere a vs piacimento.

    In bocca al lupo, ciao.
     
  6. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non voglio certo dire che i pareri dei colleghi non siano competenti .... anzi ..... ma, secondo me, se vuoi un consiglio per essere certo di trovare la soluzione migliore, rivolgiti al notaio presso il quale intendi stipulare l'atto.
    Sicuramente ti saprà consigliare meglio di chiunque altro! ;)
     
  7. il casale

    il casale Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Attenzione che non avvenga, come è accaduto a miei clienti, unendo le 2 unità l'ufficio del territorio ha classificato l'immobile in categoria di lusso! Addio agevolazioni fiscali! Nel caso dei miei clienti l'immobile risultante dall'unione/fusione corrispondeva ad un metraggio elevato (180 o 200 mq non ricordo)
     
  8. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    QUesto è un bel caso che va studiato, ottimo l'accorgimento di Il casale se li unisci rischi davvero un classamento superiore.
    Fai studiare bene la pratica dal notaio e se fossi in te la studieri con lui è tutta una sana e grande esperienza.
     
  9. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :occhi_al_cielo: quella di umbria case & house non mi sembra una buona idea perchè bisogna guardare un pò più in là.
    Metti che un domani uno dei due voglia cambiare qualcosa all'interno della propria abitazione o voglia effettuare una ristrutturazione, deve obbligatoriamente coinvolgere tutti nella risistemazione catastale con un nuovo frazionamento: e metti che al momento della presentazione della pratica di frazionamento il Catasto richieda la DIA(ed è molto probabile) per i lavori di frazionamento, come si risolve il problema???
    .. e poi, un unico immobile intestato a quattro persone(lo so non è un problema) ma essendo due nuclei famigliari io credo sia più logico avere due case, due indirizzi separati, ogni cosa per proprio conto.
    E quindi, se i due nuclei famigliari stanno comprando entrambi la prima casa l'aliquota da applicare è il 3% d'imposta di registro + le altre imposte a tassa fissa.
    Sono due atti notarili in quanto cespiti separati ed accatastati singolarmente.
    Il rogito può essere stipulato anche in unica occasione ma saranno tassati ognuno per conto proprio, forse si può risparmiare sull'onorario al notaio.
    La differenza di spesa fra un unico atto e la soluzione prospettata di due atti, è:
    l'onorario del Notaio(su cui si può discutere) e la doppia imposizione delle imposte catastali ed ipotecarie a tariffa fissa.
    Il pagamento con mutuo è una pratica a sè dove la banca a fronte di una richiesta di 'X' importo si garantisce con ipoteca su due immobili, uno di Tizio e uno di Caio, e dove Tizio e Caio sono coobbligati in solido al pagamento di un'unica rata. Sarà un lavoraccio per il commercialista in sede di dichiarazione dei redditi fare la ripartizione degli interessi passivi pagati.
    Spero essere stato utile e chiaro.
     
  10. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Concordo pienamente con il collega precedente.
    Si sta facendo un caso particolare di una cosa semplicissima.
    Se sono due unita' immobiliari si stipulano suddivi9se anche in un unico atto, senza alcun problema, idem per l'atto di mutuo che sara' garantito da due immobili anziche' uno ed i mutuatari sono tutti gli acquirenti.
    Le tasse sono come ogni altro atto con benefici prima casa per entrambi.
    Risparmierete addirittura sull'atto di mutuo perche' ne farete unp soltanto.
    Cordialmente
    Noel
     
  11. user1975

    user1975 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie a tutti per la consulenza

    andrea
     
  12. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Se in futro uno dei 2 vuole vendere non deve fare altro che ridurre l'ipoteca sperando che la banca accetti e non resti in loco la famiglia che ha meno reddito giusto?

    Altrimenti non si spiegherebbe perchè la banca vuole un mutuo unico intenstao a tutti.

    IO dico che non è una situazione cosi semplice se evidenziamo tutte le problematiche.
     
  13. mariapaolaP

    mariapaolaP Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Scusate ma con un unico mutuo tutti i contraenti diventano in toto solidali per il totale.....mi sembra un po' rischioso.....se per esempio la rata fosse di €3000 mensili e nn pagano gli uni devono farlo gli altri. :shock:
     
  14. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Certo non e' una situazione semplice, ma credono sappiano i rischi che corrono tra di loro.
    Se fanno questo sara' perche' si conoscono ed hanno fiducia gli uni degli altri , almeno spero.
    Di solito sono operazioni fatte tra parenti o amici, del resto se c'e' anche un fidejussore sapra'ì a cosa va incontro.
    Certo Maria Paola sono certamente tutti solidali.
    Altrimenti non avrebbe senso fargli un unica ipoteca.
    Ciao
    Noel
     
  15. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    infatti è quello che ho detto io:
    Codice:
    sono coobligati in solido tutti verso la banca, ognuno risponde per tutto
    E' un rischio, ma col passare del tempo, se le rate sono pagate senza problematiche, la banca di solito va incontro alla clientela nel caso di richieste particolari, anche perchè nel frattempo sicuramente si è ridotto anche l'importo del mutuo.
    Non sapendo di che importo parliamo non si può valutare bene la situazione.
     
  16. Se gli intestatari dei due nuclei familiari possono avvalersi delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa, la soluzione A è da preferire , è auspicabile fare un unico atto di vendita (distinto tra gli acquirenti) solo se il venditore è lo stesso - Se il venditore è impresa soggetta ad IVA , l'aliquota è del 4% sul prezzo effettivamente pagato , se il venditore è persona fisica l'aliquota da pagare è del 3% sul valore catastale, ovviamente dichiarando in atto che volete avvalervi della norma di legge "prezzo/ valore" dichiarando il reale prezzo pagato e le modalità di pagamento.
    Avendo gli acquirenti capacità di reddito diverse, si dovrà fare un unico atto di mutuo con l'intervento anche del garante.
    E' sicuramente la strada più ovvia essendo le unità immobiliari censite autonomamente.
    Ciao
     

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