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PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Potrebbe anche essere uno specchietto per le allodole, nel senso che poi, quando ti avvicini per fare l'offerta, ti rispondono che già sono scesi
..ma quante menate.
Se rifiutan l'offerta decidersi se alzarla o no.
Se non la alzi amen.

Ti conviene accendere la trattativa prima che un altro contendente si proponga nell'acquisto turbando la tua azione.

Non so se hai mai visto il buono, il brutto e il cattivo.
Un film capolavoro spaghetti western di Sergio Leone.

Il pistolero sorprende il suo avversario chr sta nella a mollo in una vasca da bagno.
Anziché sparare tentenna e invece di colpire finisce per essere colpito a morte lui.

"Quando si spara non si parla". Dice quello con in mano la pistola fumante.

Ecco.
La stessa cosa.
Quando si compera si compera.
Senza fare troppe chiacchiere come stai facendo.
 

Dafu

Membro Junior
Privato Cittadino
Aggiornamento, mi chiama l'agenzia2 per fare una proposta secca alla cifra massima che avevamo avanzato per telefono (io avrei preferito qualcosa in meno nel caso il proprietario rilanci), solo due punti che non mi sono chiari:
1)l'AI vuole fare un acconto alla proposta, invece della caparra (noi preferivamo la seconda),
2)ed, inoltre, l'altro acconto, quello più corposo da dare al preliminare già tra 15 giorni. Noi, però, siamo vincolati al mutuo e non sappiamo se le tempistiche sono giuste, se, cioè, bisogna dare l'acconto corposo senza sapere ancora cosa risponde la banca.
Grazie sempre per i vostri utili chiarimenti.
 

matusalemme

Membro Ordinario
Privato Cittadino
l'accordo si conclude se l'intesa complessiva va bene anche al compratore

chiedigli perchè l'AI vuole un acconto e non una caparra: vuol forse prendersi le provvigioni in ogni caso? anche se l'affare non si conclude?

chiedigli perchè vuole al preliminare un altro acconto (corposo), e non una caparra. IDEM, come sopra

non puoi rischiare di esporti senza l'OK della banca, salvo che tu ne abbia le possibilità
 

Dafu

Membro Junior
Privato Cittadino
chiedigli perchè l'AI vuole un acconto e non una caparra: vuol forse prendersi le provvigioni in ogni caso? anche se l'affare non si conclude?
Grazie Matusalemme,
non conoscevo questa differenza tra acconto e caparra riguardo le provvigioni. Quindi, a questo punto, insisterò per la caparra.
Per il pagamento al preliminare le tempistiche sono corrette? Già dopo 15 giorni dalla proposta dovremmo sganciare il secondo acconto?
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
chiedigli perchè l'AI vuole un acconto e non una caparra: vuol forse prendersi le provvigioni in ogni caso?
Tra acconto e caparra, relativamente alle provvigioni non cambia nulla.
Se c’è condizione sospensiva per mutuo, il contratto (formato con l’accettazione della proposta e la sua comunicazione al proponente) è validamente concluso, ma non ancora efficace: solo con l’avveramento della condizione relativa al mutuo diventa pienamente efficace, allora l’agente versa al venditore la somma che ha tratttenuto in deposito fino a quel momento (che sia acconto o caparra, è uguale) e l’agente matura il diritto alle provvigioni.
Se non c’è sospensiva, l’agente ha diritto alle provvigioni , sia con acconto che con caparra.
La differenza tra acconto è caparra è che, se una delle parti non rispetta il contratto dopo l’avveramento della condizione, rendendosi inadempiente, l’acconto va restituito ( e la parte non inadempiente può solo chiedere i danni dimostrabili), mentre con la caparra l’inadempiente rende il doppio (venditore inadempiente), o perde quanto versato (acquirente inadempiente). Ma la provvigione è dovuta in tutti casi, comunque.
Per il pagamento al preliminare le tempistiche sono corrette? Già dopo 15 giorni dalla proposta dovremmo sganciare il secondo acconto?
Assolutamente no: io diffiderei seriamente di un’agenzia che ti insegue e ti richiama per proporti condizioni simili, se devi inserire la condizione sospensiva per il mutuo, o comunque non sei certo di essere finanziabile per quella cifra.
Mi pare che tu non abbia le idee chiare di come portare avanti la compravendita.
Devi mettere la sospensiva mutuo o no, visto che hai scritto “siamo vincolati al
mutuo” ?
 

matusalemme

Membro Ordinario
Privato Cittadino
stai attento alla condizione da apporre (sospensiva o risolutiva) collegata all'ottenimento o al mancato ottenimento del mutuo

con la prima condizione (sospensiva) non paghi le provvigioni perchè l'efficacia del contratto è sospesa fino all'ottenimento del mutuo (o al rogito, se metti per iscritto tale pattuizione),

con la seconda (risolutiva) il contratto è efficace da subito e si risolve in caso di mancato avveramento della condizione, ma l'agente ha concluso l'affare e pretenderà subito la provvigione

mi pare che la tempistica per la stipula del preliminare proposta dall'agenzia non ti consenta di impegnarti, oppure lo potrai stipulare solo facendo inserire nel contratto la clausola condizionale sospensiva inerente l'ottenimento del mutuo bancario

circa l'importo non posso esserti utile perchè non sono un agente

nelle operazioni normalmente si dà un 20-30% per la caparra, ma poi ogni caso è diverso

chi sa - qui sul forum - ti risponderà meglio di me sul punto
 

Dafu

Membro Junior
Privato Cittadino
Se c’è condizione sospensiva per mutuo, il contratto (formato con l’accettazione della proposta e la sua comunicazione al proponente) è validamente concluso, ma non ancora efficace: solo con l’avveramento della condizione relativa al mutuo diventa pienamente efficace, allora l’agente versa al venditore la somma che ha tratttenuto in deposito fino a quel momento (che sia acconto o caparra, è uguale) e l’agente matura il diritto alle provvigioni.
Se non c’è sospensiva, l’agente ha diritto alle provvigioni , sia con acconto che con caparra.
La differenza tra acconto è caparra è che, se una delle parti non rispetta il contratto dopo l’avveramento della condizione, rendendosi inadempiente, l’acconto va restituito ( e la parte non inadempiente può solo chiedere i danni dimostrabili), mentre con la caparra l’inadempiente rende il doppio (venditore inadempiente), o perde quanto versato (acquirente inadempiente). Ma la provvigione è dovuta in tutti casi, comunque.

Assolutamente no: io diffiderei seriamente di un’agenzia che ti insegue e ti richiama per proporti condizioni simili, se devi inserire la condizione sospensiva per il mutuo, o comunque non sei certo di essere finanziabile per quella cifra.
Mi pare che tu non abbia le idee chiare di come portare avanti la compravendita.
Devi mettere la sospensiva mutuo o no, visto che hai scritto “siamo vincolati al
mutuo” ?
Grazie Francesca per i chiarimenti, come farei senza di te?
Noi dovremmo pagare un 25% circa in contanti al preliminare e l'altro 75% mutuo. Probabilmente ce lo concederanno, perché avevamo fatto simulazioni in banca per cifre più alte e dicevano che non c'erano problemi. Solo che mi hanno un poco spiazzato perché entro 15 giorni dovremmo dare l'acconto del 25% e fare il preliminare, senza sapere neanche la banca che dice, non penso che in 2 settimane possano già darci una risposta. Nella proposta hanno scritto solo :"Si precisa inoltre che la compravendita viene effettuata salvo buon esito del mutuo".
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Si precisa inoltre che la compravendita viene effettuata salvo buon esito del mutuo".
Questa è una condizione sospensiva, anche se troppo sintetica e vaga.
In attesa della risposta della banca (nella sospensiva, tra le altre cose, ci vorrebbe una scadenza precisa), non ha senso fare nessun preliminare , e versare dei soldi.
Io continuo a diffidare degli incompetenti, e degli agenti che inseguono gli acquirenti.
 

Dafu

Membro Junior
Privato Cittadino
Questa è una condizione sospensiva, anche se troppo sintetica e vaga.
In attesa della risposta della banca (nella sospensiva, tra le altre cose, ci vorrebbe una scadenza precisa), non ha senso fare nessun preliminare , e versare dei soldi.
Io continuo a diffidare degli incompetenti, e degli agenti che inseguono gli acquirenti.
Perché non posso averti come nostro agente?😭😭🥺
Quindi come potrei tutelarmi? Potremmo far mettere una data tanto avanti per il preliminare in modo tale da avere anche una risposta del mutuo?
Granzie Francesca ❤
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Quindi come potrei tutelarmi? Potremmo far mettere una data tanto avanti per il preliminare in modo tale da avere anche una risposta del mutuo?
Questa la sospensiva necessaria, da aggiungere alle note, e deve essere parte integrante della proposta:
“In caso di accettazione della presente proposta, e di formale comunicazione al proponente dell’avvenuta accettazione, il contratto preliminare così formato si intende condizionato sospensivamente dall’ottenimento di una delibera della banca x, per un muto di euro y, da ottenersi entro la data w (minimo tre mesi, secondo me, con l’estate di mezzo).
Se entro tale data w non ci sarà stata comunicazione al venditore dell’ottenimento della delibera, il contratto resterà inefficace, e l’assegno dato in deposito all’agente dovrà essere restituito immediatamente al proponente: resta inteso che nessuna provvigione sarà maturata.
Se arriverà la delibera entro la data w, l’agente dovrà consegnare l’assegno in deposito, che diventerà caparra confirmatoria.”

Questa la sospensiva.
Per la riscrittura del preliminare e la seconda parte di caparra, va inserita una data successiva alla scadenza della sospensiva: se arriva l’ok si firma, se no, ci si ferma lì.
Puoi lasciare da subito un assegno più corposo di quanto suggerito dall’agente: tanto sarà dato al venditore solo se avrai l’ok della banca.

Ma temo sia tempo perso: secondo me, ripeto, è un tentativo poco incisivo di un agente non molto competente (anche se ti auguro il contrario).
 
Ultima modifica:

Dafu

Membro Junior
Privato Cittadino
Ma temo sia tempo perso: secondo me, ripeto, è un tentativo poco incisivo di un agente non molto competente (anche se ti auguro il contrario).
Grazie per il tempo che mi hai dedicato.
L'AI mi ha inviato una bozza di proposta, magari mi fa aggiungere questa clausola, ci provo🤞🏻.
Poi per venire incontro al proprietario possiamo dare un primo assegno come acconto, così noi ci informiamo per il mutuo e loro non sono vincolati, tanto a quel prezzo, secondo me, sono ancora alti per la zona, mentre il secondo assegno, se si può fare, lo facciamo valere come caparra, perché a quel punto abbiamo scomodato anche la banca.😉
 

Dafu

Membro Junior
Privato Cittadino
Non so, forse sarò sfigata io, o le case migliori si vendono sotto banco. Ho scoperto che il costruttore del parco era un affiliato ad un clan e che nel 2017 è stato pure confiscato. L'attuale proprietario è il figlio di un altro affiliato tra l'altro detenuto😱. Adesso capisco la reticenza dell'AI a trattare con i clienti e la cifra prepotentemente alta.
Praticamente sono passata dalla zona con abusivismo e prezzi elevati alla zona con tante nuove costruzioni a prezzi più abbordabili, ma gestita dai clan?🤦🏻‍♀️
L'Agenzia1 mi aveva detto che sia il piano di sopra che il piano terra confinante con l'immobile in vendita erano stati acquistati da due carabinieri. Ma non so se rischio qualcosa di legale se vado avanti, oppure cose più carine, del tipo non mi restituiscono qualche assegno e non mi vendono la casa. Sono demoralizzata totalmente.😓
 

Dafu

Membro Junior
Privato Cittadino
Capisco, forse dovresti affidarti ad un’agenzia seria, come base di partenza perché ti propongano immobili più…normali …
Non ne ho trovate molte, anzi ho trovato sempre agenzie che avevano immobili con qualche bella sorpresa da scoprire🙄. Abusi edilizi insanabili, diritto di superficie fatti passare per intera proprietà e tanto altro ancora.
Col tempo mi sto trasformando in un'investigatrice e non più un'acquirente.😕
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
un'investigatrice e non più un'acquirente.
Bah...

Poprio questo è l'errore che commetti.
Impicciarti degli affari del venditore piuttosto che muovere da acquirente.

Da qui,probabilmente, si spiega pure perché ti ritrovi a trattare con intermediari di scarso lignaggio.
Evidntenente quelli piu competenti e concreti ti danno poca retta.

Case censite, insanabili o non trasferibili in vendita, non esistono e mai sono esistite sulla faccia della terra.

Diritti reali, che risultano da atto pubblico, sono impossibili da mantenere nascosti o fatti passare per altro.

La natura del soggetto venditore non determina la bontà di una casa.
Che sia di un criminale o di proprietà della curia.
Anzi, probabile che si riesca piu facilmente a trovare un compromesso con i primi, piuttosto che con i secondi.

Se fosse fondato quanto sostieni;
Allora se scopri che il venditore di turno è un "femminiello" che fai??
Non compri la casa perché hai paura che quello ti porta via il marito..?

Come si dice, cercare montagne di scuse, per rimanere immobili, è una fatica pesante.
 

Dafu

Membro Junior
Privato Cittadino
È proprio questo il dissidio interiore che sto vivendo: una parte cauta e sensata, come Francesca, mi dice di trovare altro, un'altra parte, che ama il rischio e meno razionale, mi dice di provare. Solo che un passo falso con la camorra non metterebbe solo me nei guai ma anche la mia famiglia. Non è piacevole trattare con questa gente e non regge proprio il paragone col femminiello, mi spiace.😉😁
 

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