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brina82

Membro Assiduo
Professionista
Buongiorno, ho notato che l'IMU per uffici è a spanne il triplo/quadruplo rispetto allo stesso appartamento destinato ad abitazione (ho fatto alcune simulazioni col Docfa), pertanto, mi chiedo dove sta il vantaggio di avere un immobile A/10 in una zona residenziale, qualora non vi fosse molta differenza tra i canoni di affitto per ufficio e abitazione.

Mi sono posto questa domanda perché sto facendo una consulenza ad una soc. immobiliare che possiede, tra l'altro, una decina di appartamenti sparsi sul territorio nazionale, accatastati A/10, e stiamo valutando la possibilità di effettuare un cambio di destinazione d'uso, che porterebbe ad un consistente risparmio annuale in termini di IMU.

Mi chiedo inoltre: molti professionisti svolgono la professione in locali destinati ad abitazione, più che uffici, quindi qualcosa non mi torna... (forse non possono scaricare il canone di affitto, qualora il locale non sia un A/10? Ricordo benissimo il caso di un mio amico che, acquistando un appartamento (abitazione) direttamente dal costruttore, pretese che il regolamento condominiale prevedesse la possibilità di destinare il proprio appartamento ad ufficio, e in effetti attualmente è un ufficio, senza aver fatto il cambio di destinazione d'uso, urbanistico e catastale).

Grazie.
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
in questa ipotesi
Buongiorno, ho notato che l'IMU per uffici è a spanne il triplo/quadruplo rispetto allo stesso appartamento destinato ad abitazione (ho fatto alcune simulazioni col Docfa), pertanto, mi chiedo dove sta il vantaggio di avere un immobile A/10 in una zona residenziale, qualora non vi fosse molta differenza tra i canoni di affitto per ufficio e abitazione.
qualora non vi fosse molta differenza tra i 2 canoni di affitto ufficio / abitazione, allora si non avrebbe senso avere degli A/10.
Fatto salvo che quelle destinazioni, nello strumento urbano, e a quel piano siano vincolanti.
Allora in tale ipotesi non sarebbe neppure consentito il cambio di destinazione.
Mi chiedo inoltre: molti professionisti svolgono la professione in locali destinati ad abitazione, più che uffici, quindi qualcosa non mi torna..
forse perchè nella zona non vi sono alloggi destinati ad ufficio .......oppure quelli destinati sono già occupati.
Quindi sono situazioni solo di ripiego
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
in questa ipotesi

qualora non vi fosse molta differenza tra i 2 canoni di affitto ufficio / abitazione, allora si non avrebbe senso avere degli A/10.
Fatto salvo che quelle destinazioni, nello strumento urbano, e a quel piano siano vincolanti.
Allora in tale ipotesi non sarebbe neppure consentito il cambio di destinazione.

forse perchè nella zona non vi sono alloggi destinati ad ufficio .......oppure quelli destinati sono già occupati.
Quindi sono situazioni solo di ripiego
Sì in effetti ci avevo pensato: laddove lo strumento urbanistico prevedesse tutti uffici, non se ne scappa dall'A/10, altrimenti si può valutare...

Riporto 2 warning che mi ha segnalato il commercialista:

1) a livello comunale: qualcuno (i vigili) potrebbe sempre contestare il fatto che in un appartamento destinato ad abitazione, ci sia un ufficio;
2) a livello di AdE, quando si affitta un'abitazione ad un professionista, e sul contratto si riporta che sarà utilizzato come ufficio, potrebbero forse romperti...
 
Ultima modifica:

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
1) a livello comunale: qualcuno (i vigili) potrebbe sempre contestare il fatto che in un appartamento destinato ad abitazione, ci sia un ufficio;
2) a livello di AdE, quando si affitta un'abitazione ad un professionista, e sul contratto si riporta che sarà utilizzato come ufficio, potrebbero forse romperti...
sono entrambi legittimi.
solo a titolo di conferma il 1), per esempio, se prendiamo le tariffe della spazzatura:
le abitazioni hanno un tariffario, mentre gli uffici un tariffario differente .......maggiore!
quindi anche se non lo si ammette ......usare un abitazione per uso ufficio ha anche il suo tornaconto.
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Pian..

Se nell'appartamento si svolge un attività (purchè consentita) non ci vedo nulla di strano.
Per quanto riguarda l'inverso (l'A/10 usato come abitazione) qualche antenna mi si alza...
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
sono entrambi legittimi.
solo a titolo di conferma il 1), per esempio, se prendiamo le tariffe della spazzatura:
le abitazioni hanno un tariffario, mentre gli uffici un tariffario differente .......maggiore!
quindi anche se non lo si ammette ......usare un abitazione per uso ufficio ha anche il suo tornaconto.
Appunto i vigili potrebbero farti storie...

Pian..

Se nell'appartamento si svolge un attività (purchè consentita) non ci vedo nulla di strano.
Per quanto riguarda l'inverso (l'A/10 usato come abitazione) qualche antenna mi si alza...
E' proprio questo il punto: se un Commercialista, un Avvocato, un Ingegnere ecc. può prendere in affitto un'abitazione (ed adibirlo a studio) invece che un A/10, allora la categoria A/10 non avrebbe molto senso di esistere... Posto che si paga molto più di tutto: IMU, immondizia, tasse di compravendita ecc...

Oppure ci sono casi specifici in cui si è obbligati ad avere A/10???
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Posto che si paga molto più di tutto: IMU, immondizia, tasse di compravendita ecc...
......usare un abitazione per uso ufficio ha anche il suo tornaconto.
appunto !!!!!

Oppure ci sono casi specifici in cui si è obbligati ad avere A/10???
in altre occasione ho avuto l'impressione che tu fossi un tecnico, anche per tua ammissione .......se ricordo bene!!!
ma francamente non ricordo di che "specie" tu indicassi: ing, arch, geom

ma quando poni domande del genere mi fai dubitare di tutto !!!!!
nel senso che sono domande che da tecnico dovresti saper dar risposta !!!!!
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
in altre occasione ho avuto l'impressione che tu fossi un tecnico, anche per tua ammissione .......se ricordo bene!!!
ma francamente non ricordo di che "specie" tu indicassi: ing, arch, geom

ma quando poni domande del genere mi fai dubitare di tutto !!!!!
nel senso che sono domande che da tecnico dovresti saper dar risposta !!!!!
Guarda, sono un Ingegnere, e nella mia carriera ho fatto di tutto, dalle grandi opere strutturali, al catasto, all'urbanistica, all'immobiliare, CTU ecc... Qualcosa può sfuggire oppure no? Non è che un tecnico sa tutto... Tra l'altro, non ti nascondo che il 90% delle cose che so sull'immobiliare, le ho imparate in questo forum ;)

Non sono tra quelli che si vantano di sapere delle cose, ma tra quelli che hanno sempre FAME di imparare cose nuove... Quindi, attendo una risposta AHAHAHA
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Qualcosa può sfuggire oppure no? Non è che un tecnico sa tutto...
non dico che si è onnipotenti .......ovvio che non si sa tutto
ma la risposta alla domanda è talmente banale che persino un tecnico mediocre come me sa rispondere :)
infatti la risposta è già nel precedente #2
quindi in fatto di fame di acquisire di novo non sono da meno ........
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
non dico che si è onnipotenti .......ovvio che non si sa tutto
ma la risposta alla domanda è talmente banale che persino un tecnico mediocre come me sa rispondere :)
infatti la risposta è già nel precedente #2
quindi in fatto di fame di acquisire di novo non sono da meno ........
Forse non mi sono spiegato bene, non mi riferisco allo strumento urbanistico: mi piacerebbe capire per quali attività sia OBBLIGATORIO avere un immobile A/10, al posto di un A/2 ad esempio (posto che uno studio di Ingegneria si può fare anche nella propria abitazione, o almeno credo :D )

PS dai, non sei mediocre!... Te di che branchia sei?
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
ad esempio (posto che uno studio di Ingegneria si può fare anche nella propria abitazione, o almeno credo
lo puoi anche fare nella tua abitazione .......ma per essere in regola i locali / stanze, deputate, le devi adibire ad A/10
per quali attività sia OBBLIGATORIO avere un immobile A/10 ?
direi tutto quello che rientri o che possa rientrare nella definizione di ufficio e studio privato
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
lo puoi anche fare nella tua abitazione .......ma per essere in regola i locali / stanze le devi adibire ad A/10
per quali attività sia OBBLIGATORIO avere un immobile A/10 ?
direi tutto quello che rientri o che possa rientrare nella definizione di ufficio e studio privato
Allora torniamo ai 2 warning iniziali, in caso di ufficio adibito agli immobili di categoria catastale diversa da A/10:
1) controllo dei vigili (corretta destinazione d'uso);
2) in caso di contratto di affitto, nella registrazione l'addetto dell'AdE dovrebbe/potrebbe controllare la categoria catastale, e pretendere un A/10...
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Appunto i vigili potrebbero farti storie...
No, se uso l'appartamento come ufficio (con le dovute accortezze in contratto).
Si, se uso l'A/10 come abitazione (anche qui c'è da fare un distinguo: posso portare la residenza nell' A/10 ma è anche vero che potrebbero farmi la multa perchè uso l'immobile per una diversa destinazione da quella prevista).

allora questa categoria non avrebbe molto senso di esistere... Posto che si paga molto più di tutto: IMU, immondizia, tasse di compravendita ecc...
Da una parte è vero, ma è anche vero che la differenza tra seconda casa e A/10 non è così estrema.
Dall'altra se hai azienda lo puoi scaricare tutto o quasi, cosa che non sarebbe possibile con l'abitativo (condizionale d'obbligo: i commercialisti ne sanno sicuramente più di me)
Quindi il vantaggio di acquistare l'A/10 piuttosto che l'abitativo va valutato in base alle proprie esigenze ed al proprio piano d'investimenti. Un esempio grossolano: acquisto un A/10 oggi come persona fisica, confidando che domani la zona richieda più immobili abitativi o diventi una zona più interessante per N° motivi, lo affitto alla mia azienda così nel frattempo "lo scarico" di modo che mi costi "zero", un domani lo trasformo e/o lo cedo. (In tutto questo proverei a marciarci applicando anche la cedolare secca: ci son 3 uffici AdE in Italia che non possono rifiutarsi di applicarla all'immobile commerciale locato da persona fisica).

Oppure ci sono casi specifici in cui si è obbligati ad avere A/10???
Bella domanda: non lo so.

2) in caso di contratto di affitto, nella registrazione l'addetto dell'AdE dovrebbe/potrebbe controllare la categoria catastale, e pretendere un A/10...
si: deve è può controllare
no: non può pretendere l'A/10 se le regole, da valutare in base alle caratteristiche del conduttore, consentono l'uso diverso. Un esempio fra tanti: una APS può usare qualunque tipologia catastale come se fosse di altra tipologia. (legge 7 dicembre 2000, numero 383, art 32, comma n. 4 .... poi ditemi che non son preciso)
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
No, se uso l'appartamento come ufficio (con le dovute accortezze in contratto).
Si, se uso l'A/10 come abitazione (anche qui c'è da fare un distinguo: posso portare la residenza nell' A/10 ma è anche vero che potrebbero farmi la multa perchè uso l'immobile per una diversa destinazione da quella prevista).
Scusa ma se sono un Ingegnere e ho preso in affitto un A/2 per farci uno studio, a mio avviso trattasi di ufficio (posso ricevere clienti), pertanto, sto utilizzando un'abitazione impropriamente (dovrei avere un ufficio!), pertanto, è lo stesso ragionamento di un A/10 utilizzato come abitazione...

Da una parte è vero, ma è anche vero che la differenza tra seconda casa e A/10 non è così estrema.
Dall'altra se hai azienda lo puoi scaricare tutto o quasi, cosa che non sarebbe possibile con l'abitativo (condizionale d'obbligo: i commercialisti ne sanno sicuramente più di me)
Quindi il vantaggio di acquistare l'A/10 piuttosto che l'abitativo va valutato in base alle proprie esigenze ed al proprio piano d'investimenti. Un esempio grossolano: acquisto un A/10 oggi come persona fisica, confidando che domani la zona richieda più immobili abitativi o diventi una zona più interessante per N° motivi, lo affitto alla mia azienda così nel frattempo "lo scarico" di modo che mi costi "zero", un domani lo trasformo e/o lo cedo. (In tutto questo proverei a marciarci applicando anche la cedolare secca: ci son 3 uffici AdE in Italia che non possono rifiutarsi di applicarla all'immobile commerciale locato da persona fisica).
Anche se non sono un commercialista, penso che il discorso sia analogo, sia se acquisto un immobile uso abitativo, sia uso ufficio.

si: deve è può controllare
no: non può pretendere l'A/10 se le regole, da valutare in base alle caratteristiche del conduttore, consentono l'uso diverso. Un esempio fra tanti: una APS può usare qualunque tipologia catastale come se fosse di altra tipologia. (legge 7 dicembre 2000, numero 383, art 32, comma n. 4 .... poi ditemi che non son preciso)
Tu mi hai citato tale legge, valida per le associazioni promozione sociale; per stare tranquilli, questa cosa dovrebbe essere normata per ciascuna attività!
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Scusa ma se sono un Ingegnere e ho preso in affitto un A/2 per farci uno studio, a mio avviso trattasi di ufficio (posso ricevere clienti), pertanto, sto utilizzando un'abitazione impropriamente (dovrei avere un ufficio!), pertanto, è lo stesso ragionamento di un A/10 utilizzato come abitazione...
L'A/2 lo prendi in affitto con un contratto abitativo ma puoi dedicarne una parte allo studio privato, questo è consentito dalla legge e ci puoi ricevere i clienti su appuntamento. Ciò è dipendente dal tipo di attività svolta e dal modo in cui viene svolta nei locali, nel caso specifico mi sento di dire che non potresti avere dipendenti in pianta stabile ma per questi dettagli il commercialista o l'associazione di categoria son più preparati di me.
L'A/10 lo prendi con un contratto di natura commerciale (diciamo il classico 6+6). Ci svolgi l'attività come meglio credi, dipendenti, collaboratori e quant'altro ritieni opportuno alo svolgimento della stessa ma NON lo puoi usare per abitarci (anche se puoi portarci la residenza).

Anche se non sono un commercialista, penso che il discorso sia analogo, sia se acquisto un immobile uso abitativo, sia uso ufficio.
Vero: come ho accennato dipende da caratteristiche oggettive di chi compra e dal tipo d'investimento che s'intende fare. Sia nell'abitativo che nel commerciale ci possono essere vantaggi per uno dove ci son invece svantaggi per altri e viceversa.

Tu mi hai citato tale legge, valida per le associazioni promozione sociale; per stare tranquilli, questa cosa dovrebbe essere normata per ciascuna attività!
Si: ho usato quello specifico esempio perché l'aps è il soggetto che ha più libertà di movimento, nell'usare un immobile diversamente dalle caratteristiche previste dalla categoria catastale.
Non so se sono completamente d'accordo: mi vien da pensare che da una parte normare ogni singolo codice ATECO in ogni singola forma d'attività (impresa, libero professionista etc...) relativamente ad ogni tipo di categoria catastale potrebbe creare delle difficoltà nel reperire taluni immobili per certe attività e/o in alcune zone geografiche.
Facendo un esempio estremo: sarebbe discriminatorio per l'ingegnere di Paesellodisopra (piccola frazione sperduta sui monti in provincia di Misoninventatounnome) dover adibire la propria attività esclusivamente in un A/10 in quando, a Paesellodisopra, la tipologia costruttiva tipica ed il piano regolatore non han mai previsto l'edificazione di uffici: all'ingegnere toccherebbe scender dal monte tutti i giorni per andar a lavorare...

D'altra parte sarebbe utile in effetti avere una regolamentazione che preveda diritti e doveri così come suggerisci tu. Son combattuto.
 

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