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  1. mpb53

    mpb53 Membro Junior

    Altro Professionista
    Buona sera a tutti.
    Nel giovane condominio dove posseggo un ufficio, tutte le unità hanno destinazione catastale A/10 poichè la zona urbanistica ove ricade è di tipo D.
    Anche in una passata Assemblea condominiale fu ribadito il dissenso a variazioni di destinazione d'uso.
    Ultimamante un nuovo acquirente ha affittato il proprio ufficio a scopoa abitativo.
    E' possibile?
    Che responsabilità comporta al Condominio ed all'amm.re la presenza di residenti in una palazzina con destinazione d'uso incompatibile?
    Grazie.
     
  2. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Dipende da cio' che prevede il regolamento di condominio.
    Resta comunque la responsabilta' della proprieta' in merito alla variazione della destinazione d'uso da ufficio ad abitazione da richiedere al Comune.
    Non sempre viene concessa.
     
  3. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Strano, dopo luglio l'Agenzia delle Entrate richiede i dati catastali dell'immobile.
    La richiesta è anche per evitare che magazzini vengano affittati come studi ed uffici come abitazioni e viceversa.
    Le sanzioni sono abbastanza onerose ed il Comune vigila su questi abusi.
    Comunque l'Amministratore dovrebbe opporsi alla "forzatura" del condomino.
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Strano ... ma non troppo....!
    Il Mod. 69 col quale vengono comunicati i dati catastali .... NON prevede l'indicazione della categoria, ma solo degli estremi identificativi.

    In queste condizioni l'AdE solo con un ulteriore controllo indiretto può accertare che cosa è stato locato: evidentemente non lo fa, almeno per ora.
    Mi ricorda l'inizio dell'ICI: con il massimo candore venne dichiarato che il database degli immobili si realizzava in base alle denunce e pagamenti dei cittadini; al solito quindi chi non pagava o non si autodenunciava non era perseguito. Più semplice di così!
     
  5. doria

    doria Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Invece nel caso contrario ovvero da abitazione ad ufficio?
    grazie
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Lo stanno facendo dal 1° di luglio.
    I comuni sono contenti perchè introitano in cassa una quota spettantigli per legge sulle sanzioni..
    Come sopra.
    E' uguale.
     
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Se è per questo sarei contento anch'io ....

    tu hai detto strano, io ho solo fatto una constatazione sulla incompletezza dei dati richiesti. Visto che si chiede di compilare un modulo, tanto valeva chiedere i dati completi......

    Lasciare spazio ai furbetti non va neanche a me. Ciao.
     
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il Foglio, la particella ed il sub sono, oltre al Comune di appartenenza, la carta di identità dell'immobile.
    Da questi dati rilevano tutto.
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Scusa antonello: non facciamo a gara a chi scrive per ultimo.

    E' evidente che coi dati catastali si PUO' RILEVARE tutto: solo che bisogna volerlo.
    Secondo: si discuteva di A10 locati come abitazioni. Tu dicevi che adesso l'AdE chiedendo i dati catastali può fare obiezioni; anche questo è vero, ma non immediatamente: io ho detto che dal modulo non legge che si è affittato come abitazione un A10. E anche questo è un dato di fatto. Il resto, convengo, sono valutazioni personali.
     
  10. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Nessuna gara.
    Solo per dare, nei limiti personali e in tutta buona fede, esaurienti risposte a chi chiede informazioni.
    Un'esauriente risposta al quesito a Mp53 e Doria la si può avere dall'allegato.
     

    Files Allegati:

  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Avrai già capito che sono anche un pò pignolo: non me ne avere: mi diverte fare le pulci agli avvocati.
    Il documento allegato merita qualche considerazione.

    Trovo curioso che avvocati, abituati ad individuare cavilli ed a spaccare il capello in due, siano a volte precipitosi nelle interpretazioni ed affermazioni. Mi spiego meglio: l'articolo da te postato a firma avv. Civallero riporta, nell'area da te evidenziata, la seguente affermazione.
    Ora bisognerebbe spiegare meglio per quale automatismo il DL 78/10 non consentirà di locare come uffici unità immobiliari accatastate come abitazioni. La norma prescrive solo che la richiesta di registrazione (cioè mod. 69), debba riportare anche i dati catastali (fg, mapp, sub) ma non la categoria e la classe.

    Il decreto non dice nulla di specifico al riguardo, il modulo non riporta la categoria, e l'impiegato registrerà il contratto a fronte di un modulo che riporta solo i dati identiificativi.

    L'eventuale infrazione, se rilevata e sanzionata, non sarà per effetto del DL citato. Non so quale sia la norma che vieta di locare un'abitazione uso ufficio, ma non è certo il dl 78/10.

    p.s.: Anche nel merito sarebbe interessante sapere la "razio" di detti vincoli urbanistici: posso immaginare perchè un ufficio A10 non possa diventare abitazione (gestione del territorio, oneri di urbanizzazione, densità abitativa ecc, cioè criteri urbanistici). Faccio invece più fatica a capire perchè un'abitazione non possa essere usata come uffficio, magari non aperto al pubblico: difatti nulla vieta ad un professionista di utilizzare parte della sua abitazzione per un'attività professionale.

    E' vero che gli uffici A10 hanno una tassazione diversa: ma mi piacerebbe mi si spiegasse perchè la tassazione sia legata all'uso e non alle caratteristiche dell'immobile. Mi sembra un'anomalia, che appunto per questo tende ad essere disattesa.
    Ma questa è un'altra storia.
     
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si era già discusso, in luglio, di questa nuova norma.
    Il tutto è stato più ingigantito dai 2 milioni di case fantasma.
    L'obiettivo del fisco è quello di sapere quante abitazioni, quanti uffici, quanti negozi, quanti ecc. esistono nel territorio nazionale e quanti di questi immobili pagano il dovuto.
    Sarà per il fisco un'operazione al 50%' ma intanto quel 50% "stanato" dalle nebbie è sempre meglio di niente.
    All'atto della registrazione il funzionario addetto legge i dati catastali che dovrebbero, nel contratto, essere completi (foglio, particella, sub, classe, categoria, rendita).
    Se vede l'anomalia, avverte.
    Se sono invece stati inseriti solo i tre dati identificativi, registra e basta.
    Un ufficio apposito è stato istituito per l'incrocio dei dati catastali con quello dichiarato in contratto.
    Da quì le eventuali sanzioni, che non sono uno scherzo se moltiplicate per gli anni del contratto.
    A ciò aggiungiamoci l'intervento dei vigili urbani che eleveranno anche loro le sanzioni per quanto riguarda la tarsu ed il catastale.
    Da considerare che i costi per le utenze (energia elettrica, gas, acqua) nel caso di ufficio per abitazione saranno non agevolate.
    Inoltre vorrei proprio vedere che pagherà il proprietario sugli importi percepiti dall'affitto: la cedolare del 20%?
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Antonello, questa chiacchierata stimola la discussione: non vorrei irritare i moderatori per eccesso di ospitalità.

    Ancora una volta avrei da contraddirti. Mi sembra corretto farlo, per amor di precisione.
    Tu affermi:

    La fantasia e lo zelo non ti fanno difetto, e come detto in precedenza, sarei anch'io ben contento che certi evasori professionali fossero stanati. Però le cose non stanno come dici.

    Non c'è, come sembri dire, alcun obbligo di riportare i dati catastali sul contratto stesso, tanto meno completi di categoria classe e rendita. Il testo del D.L 78/10 recita all'art. 19 comma 15:

    L'obbligo consiste solo nel riportarli nel modulo di richiesta di registrazione, mod 69 per i nuovi, il CDC per le proroghe o risoluzioni. Il primo è stato aggiornato per tener conto del DL; il secondo è stato inventato di proposito. Non è stato previsto il campo per la categoria, classe e rendita. Ecco perchè ritengo "debolina" l'azione.

    Aggiungi anche:
    Ben venga: ma dovrebbero spiegare perchè, sono vecchio a sufficienza per ricordare, è stata rimossa dalla dichiarazione IRPEF del modulo 740 originario, l'indicazione dei dati catastali di ciascun immobile dichiarato; là sì che l'incrocio dei dati era diretto. E con i mezzi informatici attuali, immediato. Ma a qualcuno deve essere convenuto così, ... "per facilitarci": ma il 740 non era diventato "lunare" per quel motivo...

    Da quanto mi risulta, esiste da tempo l'obbligo di comunicare i dati catastali all'inquilino (perchè a loro volta devono comunicarli ai gestori di utilities) ma la forma non necessariamente è quella di indicarli sul contratto: Sono riportati solo se il conduttore lo esige espressamente, o se il locatore spontaneamente li inserisce. Anche questa è una curiosa anomalia del legislatore.
     

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