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  1. vacseb72

    vacseb72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, sto per acquistare un box auto posto nelle vicinanze della mia abitazione (zona A, centro storico), ma ho scoperto visionando i documenti catastali che l'immobile, pur essendo utilizzato dall'attuale prorpietario come garage, è accatastato con la categoria A6 (abitazione rurale). Piu precisamente, l'immobile al catasto risulta suddiviso in due vani, mentre, in effetti, l'attuale proprietario ha abbattuto il tramezzo di suddivisione, creando un unico spazio di 50 mq, e ha allargato la porta d'ingresso mettendo una saracinesca; il resto sembrerebbe rimasto invariato. Tenuto conto che il P.R.G. prevede in zona la possibilità di creare locali cat. C6 (garage), la mia domanda è: per questo cambio di destinazione d'uso il proprietario deve richiedere l'autorizzazione/concessione in sanatoria al Comune perchè, sotituendo la porta esterna con la saracinesca, ha modificato l'aspetto esterno (ricordiamoci che siamo in centro storico), oppure può effettuare una semplice comunicazione al Comune e al Catasto utilizzando la scappatoia dell'assenza di realizzazione di opere murarie? Grazie in anticipo per tutti coloro che risponderanno.
     
  2. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ciao :)

    Stante il fatto che l'attuale proprietario ha commesso un abuso edilizio vero e proprio, e che doveva all'epoca PRIMA di compiere le opere chiedere i relativi permessi, nessun notaio "serio" può - allo stato - rogitare l'immobile.

    L'unica via percorribile è quella di redigere una richiesta di sanatoria che riporti l'immobile alla conformità per quel che riguarda le tre modifiche apportate (cambio di destinazione d'uso, modifica interna, cambio del prospetto esterno).

    Se nella tua zona non ci sono vincoli particolari, è una pratica che normalmente viene accolta.
    Non ti resta che vincolare il venditore a questo genere di pratica la quale ovviamente non può che essere eseguita da un tecnico abilitato e attendere il tempo necessario (a Genova intorno ai 6 mesi, da te non so) e posticipare l'atto notarile a quella data.

    Se questo genere di pratiche nella tua zona vanno SEMPRE a buon fine puoi anche chiedere al notaio di inserire in atto la richiesta di sanatoria e rogitare prima, ma io lo sconsiglio sempre. Ovviamente i costi di questa operazione sono totalmente a carico del venditore.

    g
     
  3. sebvac72

    sebvac72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie, sei stato chiarissimo!!
     
  4. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    vacseb è diventato sebvac .... miracolo! :risata: :risata:

    ;)
     
  5. giaggio

    giaggio Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Abuso in centro storico.
    La domanda di sanatoria potrebbe essere rigettata. La normativa dei centri storici prevede
    quasi sempre la conservazione dell'esistente ed il divieto di modifica dei prospetti.
    Occorre inoltre verificare i precedenti progetti depositati presso il Comune. (cd
    precedenti urbanistici - se ve ne sono)
    Secondo me per ottenere la sanatoria potrebbe essere invocata la legge 122/89 (legge Tognoli)
    che consente la deroga allo strumento urbanistico per la realizzazione di garage pertinenziali
    (anche nei centri storici).
    Felice Marchioni - Abaco Immobiliare - Rieti
     
  6. sebvac72

    sebvac72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma se ormai l'immobile è un garage come fanno a non sanare quelli del comune, mica si può ripristinare tutto! Tra l'altro, la categoria catastale A6 non esiste più per legge! Grazie per le risposte
     
  7. raffaella

    raffaella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
     
  8. Nicola Ferraro

    Nicola Ferraro Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per redigere il rogito semza conseguenze il notaio accetta la visura catastale e quindi fa il rogito per A6, Successivamente si presenta una D.I.A. per ripristinare il tutto come era prima con cambio di destinazione d'uso che generalmente le amministrazioni accettano qualora non vengono modificate i lineamenti esterni(questo per i comuni poco turistici, per i comuni turistici come Tropea e Taormina ecc. il problema è veramente difficile, non viene dato facilmente l'assenso, ma se nel piano urbanistico in vigore è previsto la creazione di magazzini per effettuare la trasformazione di un a6 in un c6 non si dovrebbero creare dei problemi - Tutto sta alla decisione dell'ufficio tecnico -
     
  9. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    qui potrebbe insorgere una situazione paradossale: :shock:
    1. dopo il rogito sebvac presenta la sanatoria e gliela approvano, ed ha il suo garage! BENE :D
    2. non gliela approvano, e quindi deve ripristinare a spese sue lo "status ante", cosi' si trova con un appartamentino di 50 mq, a quel punto riclassificato probabilmente A/3, in pieno centro storico (magari vicino ad Ortigia) !! MEGLIO :risata: :risata:

    ... o no? :?

    ;)
     
  10. sebvac72

    sebvac72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Credo che finirà come ha detto Maurizio al punto 2!!!
     
  11. sebvac72

    sebvac72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Credo che finirà come ha detto Maurizio al punto 2!!!
     
  12. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    La Tognoli potrebbe fare presa, ormai la annosa questione dei box o posti auto annessi alle abitazioni principali è diventata predominante io ci proverei con un tecnino della zona che conosca bene come muoversi.
    Roby.
     
  13. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Manca il corollario alla opzione 2, viene denunciato per abuso edilizio dato che presentando lui la sanatoria si autoaccusa del reato.
     
  14. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ooooopss .... è vero! :shock:
    Quindi mi sa che ti conviene verificare bene le conseguenze civili e penali, o far fare tutto a lui prima del rogito!


    ;)
     
  15. Nicola Ferraro

    Nicola Ferraro Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    A Tropea lo fanno però vogliono un versamento di € 500 per una Dia per diversa destinazione d'uso - Dicevo di fare prima il rogito per A/6 perchè come casa ese si può fare come prima casa si paga una ****ata per il rogito , poi si presente una DIA per diversa destinazione d'uso e se nel piano è previsto il cambio paghi solo le spese per la Dia e la modifica al catasto e sei in regola - Ecco tutto da noi si fa, si fa da voi non so....... Colamais 386
     
  16. sebvac72

    sebvac72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Dopo il rogito si potrebbe lasciare tutto com'è! Credete che l'ufficio tecnico abbia il tempo e il personale per fare dei controlli capillari???
     
  17. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'ufficio tecnico no ma magari qualcuno a cui interessava potrebbe segnalare la cosa e :disappunto:
     
  18. sebvac72

    sebvac72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho studiato bene la legge TOGNOLI: l'art. 9 parla chiaro, senza possibilità di interpretazioni errate! I box di pertinenza di abitazioni si possono realizzare anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti comunali!... Ma questa legge viene rispettata dai Comuni o fanno comunque problemi?
     
  19. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Non dovrebbero fare problemi viene pure applicata nelle nuove costruizioni quando a volte gli spazi non sono sufficienti, io proverei senti il tecnico ciao :;) ROby
     
  20. sebvac72

    sebvac72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Roby, se stato chiarissimo e, spero, anche utilissimo!
     

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