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  1. lucalucaluca

    lucalucaluca Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sto per acquistare come prima casa una porzione di mq. 100 di un immobile di mq. 300 accatastato A/10 e intestato ad una SRL, la quale mi chiede che la divisione dell'immobile sia a mio carico (divisione delle utenze comprese!).
    Vorrei sapere se il cambio di destinazione d'uso da parte della proprietà può avvenire sicuramente e senza problemi, se il fatto che la proprietà sia una SRL possa comportare per me dei costi accessori tipo pagamento dell'IVA, e se usufruirei delle agevolazioni prima casa. L'immobile è a Milano città e dispone anche di terrazzo. Volevo sapere anche quale potrebbe essere una giusta offerta, visto che una volta diviso, va tutto raso al suolo e ricostruito.
    Grazie
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Dipende da tante cose: non è sicuro che tu lo possa fare, devi interpellare un tecnico di zona poichè i regolamenti comunali variano da comune a comune.
    Se acquisti A/10 pagherai IVA al 10% sul valore dichiarato a rogito e NON potrai usufruire delle agevolazioni
     
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  3. lucalucaluca

    lucalucaluca Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Umberto, intanto grazie per la rapidità di risposta.
    A questo punto vorrei sapere, se il cambio in A/2 dovesse verificarsi, quali sarebbero i costi da sostenere usufruendo delle agevolazioni.
    Inoltre, vista la mole di lavori da fare, cosa bisogna presentare al comune oltre al DIA?
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se fatto prima del rogito, acquisti con agevolazioni del 3% su rendita rivalutata (renditax105x1.10)
    Dovrebbe essere sufficiente la DIA, ma questo te lo puo confermare solo un tecnico del posto...
     
  5. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    La questione è complessa e prevede che tu non compri solo casa ma svolga attività da operatore immobiliare (se non ho capito male) con tutti i rischi che ciò comporta.

    Le variabili sono veramente tante e poi se devi demolire e ricostruire si aggiungono anche tutta un'altra serie di incognite che mi portano a farti numerose altre domande per poterti dare una risposta che abbia senso.

    Fai prima a rivolgerti ad un professionista che con una rapida chiacchierata ti illustri quali sono le potenzialità e quali i rischi, poi deciderai se procedere o meno.

    Stai attento ai rischi e costi nascosti e per questo fatti assistere prima di ogni accordo scritto in particolare ti segnalo:
    (vale solo per Milano città!)
    - in caso di demolizione e ricostruzione con medesima volumetria tieni conto della valutazione prudenziale sul limite di sagoma. Metti al più una clausola sul pronunciamento della Corte costituzionale dell'anno prossimo ma valuta anche l'ipotesi peggiore.
    - in caso di demolizione e ricostruzione con cambio di destinazione d'uso il PGT prevede una cessione di standard pari al 100 % della slp da monetizzarsi con i valori stabiliti dalla delibera del 2008. Tieni conto che questi valori (già altini) potrebbero aumentare.
    - se l'immobile ricade in una ex-B2, valuta bene i documenti allegati alla variante e il progetto guida: è possibile che esistano condizionamenti di sagoma ai quali non hai pensato
    - prevedi assolutamente una clausola sulla bonifica dei suoli e fai fare delle indagini preliminari a carico del venditore.

    Nel caso in cui il "va tutto raso al suolo e ricostruito" fosse solo un modo di dire hai meno rischi ma attento sempre lo stesso.

    Per quanto riguarda l'aspetto fiscale Umberto ti ha già risposto.

    Valutare queste potenzialità e poi procedere con le varie fattibilità preventivando costi e rischi è proprio il mio lavoro.
     
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  6. lucalucaluca

    lucalucaluca Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Umberto e Federico.
    Pur essendo persona istruita, devo riconoscere la mia grande ignoranza nella materia che mi state aiutando a trattare.
    Non ho infatti la minima idea di cosa significhino le abbreviazioni PGT e SLP, e a quale categoria catastale risponda la B2, ma penso che nel mio caso poco importi, perchè il mio 'radere al suolo e ricostruire' significava 'abbattere quattro muri di cartongesso e ridividere gli interni con nuovi muri'.
    Inoltre la categoria catastale attuale è A/10 ex C/3.
    Se queste mie ulteriori non vi risvegliano nessun nuovo consiglio, io mi ritengo soddisfatto e vi ringrazio nuovamente!
     
  7. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    ok allora rivedo i consigli che ti ho dato.

    puoi cambiare da A10 (ufficio) ad Ax (residenza) solo in alcuni casi.
    In alcune zone può essere fatto subito e non è oneroso, in altre potrà essere fatto solo dopo l'approvazione del Piano di Governo del Territorio (PGT) che è al vaglio del Consiglio Comunale.
    Non è certo quando e soprattutto se il PGT verrà approvato.
    Le zone nelle quali può essere fatto subito sono quelle ex-B2 attuali zone di Recupero. Per verificare se il tuo caso è uno di questi prova a vedere se l'indirizzo corrisponde qui: http://www.comune.milano.it/portale/wps/wcm/jsp/fibm-cdm/FDWL.jsp?cdm_cid=com.ibm.workplace.wcm.api.WCM_Content/Conoscere%20la%20pianificazione%20urbanistica_Zone%20B2%20varianti%20al%20PRG_Pagina%20Generale/174603804dbd128eae72ffc1b870b172/PUBLISHED&cdm_acid=com.ibm.workplace.wcm.api.WCM_Content/Elenco%20delle%20vie%20comprese%20nelle%20zone%20omogenee%20B2%20-%20f14620804dbdaeb8ba15bae3e3f1610b/f14620804dbdaeb8ba15bae3e3f1610b/false

    Il consiglio di chiedere ad un professionista di tua fiducia è comunque sempre valido. In genere una chiacchierata preliminare non costa nulla.

    ciao
     
    A lucalucaluca piace questo elemento.
  8. clapalla

    clapalla Membro Attivo

    Altro Professionista
    Buongiornmo, avrei bisogno del vostro aiuto....
    Sto per vendere, prima dei 5 anni, la mia prima casa (IVA al 4% ed altre agevolazioni)...io so che, per non perdere le agevolazioni, devo ricomprare un A2 entro 1 anno dalla vandita. Ho trovato un appartamento che potrebbe fare al caso mio, ma è accatstato a10, anche se 3 anni fa il proprietario ha fatto richiesta di cambio destinazione uso. Acquistando un a10 con richiesta gia inoltrata al Comune di Roma, perderei le agevolazioni o la questione rimarrebbe in sospeso in attesa della risposta del Comune di Roma ? Grazie, Claudia
     
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Perdi le agevolazioni
     

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