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Lunaesole

Membro Attivo
Privato Cittadino
Buonasera a tutti,

Ho un quesito per chi, gentilmente, vorrà darmi il proprio contributo.
In un atto notarile, molto vecchio, non viene menzionata la cantina né viene allegata all'atto di compravendita la planimetria catastale, dove invece la cantina è disegnata, insieme all'appartamento, come accessorio. La domanda è: la cantina è stata acquistata in quanto pertinenza, visto che è presente nella planimetria catastale oppure no perché non è descritta in atto?
È vero che il catasto non è probatorio ma qui non si potrebbe presumere un vincolo di pertinenzialità in cui la cosa accessoria segue la cosa principale se non è disposto diversamente?

Grazie a chi mi vorrà aiutare.
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Per qualificare la questione, ti ri-giro una domanda io a te:
Dici che la cantina è stata acquistata con un atto notarile, in che modo tu lo puoi provare ?
 

Lunaesole

Membro Attivo
Privato Cittadino
In effetti nessuno, se leggo l'atto non c'è alcun riferimento alla cantina.
Forse come pertinenza della cosa principale, visto che la cantina è disegnata nella planimetria insieme all'appartamento.
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
ti sei risposta da te: "nessuno"
anche se fosse di pertinenza, nell'atto doveva essere menzionata anche la cantina.
prescindendo dal fatto che si trova nella stessa planimetria catsatale dell'immobile.

nessuno vieta di alienare solo l'immobile, e non la cantina
la cantina in questione è stata usata sempoore da chi detiene l'appartamento ?
da quanti anni ?
 

Dalila_1

Membro Junior
Privato Cittadino
A logica, se la cantina è segnata nella planimetria dell'immobile dovrebbe essere una sua pertinenza. Altrimenti non dovrebbe avere un subalterno a parte?
Se chi ha venduto l'immobile non ha detto nulla, la pertinenza passa automaticamente con la cosa principale.
 

Dalila_1

Membro Junior
Privato Cittadino
Sarebbe sicuramente stato meglio indicarla.
Tuttavia l'esclusione della pertinenza dalla compravendita doveva essere espressamente indicata nell'atto di provenienza, in mancanza la pertinenza segue il bene principale.
 

Lunaesole

Membro Attivo
Privato Cittadino
ti sei risposta da te: "nessuno"
anche se fosse di pertinenza, nell'atto doveva essere menzionata anche la cantina.
prescindendo dal fatto che si trova nella stessa planimetria catsatale dell'immobile.

nessuno vieta di alienare solo l'immobile, e non la cantina
la cantina in questione è stata usata sempoore da chi detiene l'appartamento ?
da quanti anni ?
La cantina presente nella planimetria è sempre stata occupata da altro condomino.
Nei diversi atti che ho visionato degli altri condomini la cantina descritta nei loro atti di compravendita non sempre coincide con quella catastale.
Quale delle due situazioni predomina? Quella catastale derivante dalla planimetria o quella notarile?
 

Lunaesole

Membro Attivo
Privato Cittadino
Sarebbe sicuramente stato meglio indicarla.
Tuttavia l'esclusione della pertinenza dalla compravendita doveva essere espressamente indicata nell'atto di provenienza, in mancanza la pertinenza segue il bene principale.
Questo principio però si scontra con il fatto che il catasto non è probatorio.
 

Lunaesole

Membro Attivo
Privato Cittadino
A logica, se la cantina è segnata nella planimetria dell'immobile dovrebbe essere una sua pertinenza. Altrimenti non dovrebbe avere un subalterno a parte?
Se chi ha venduto l'immobile non ha detto nulla, la pertinenza passa automaticamente con la cosa principale.
Scusami Dalila ma anche le cantine o le soffitte con i sub autonomi possono essere pertinenze delle abitazioni...
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Nei diversi atti che ho visionato degli altri condomini la cantina descritta nei loro atti di compravendita non sempre coincide con quella catastale.
intanto le cantine nei loro atti viene menzionata.
cosa vuol dire: se nell'atto è indicato cantina sub. 3 > invece quel condòmino ha sempre usato (esempio) la cantina sub. 4 ?

Quale delle due situazioni predomina? Quella catastale derivante dalla planimetria o quella notarile?
prevale l'atto di proprietà
 

Lunaesole

Membro Attivo
Privato Cittadino
intanto le cantine nei loro atti viene menzionata.
cosa vuol dire: se nell'atto è indicato cantina sub. 3 > invece quel condòmino ha sempre usato (esempio) la cantina sub. 4 ?


prevale l'atto di proprietà
Ti ringrazio marcanto
Ma nell'atto in questione non c'è il sub perché si tratta di un atto molto vecchio. E indicato solo la mappa, il mappale e la partita. Nella descrizione invece c'è solo l'appartamento.
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
avevo ipotizzato che l'atto fosse molto datato.
la questione è che nella descrizione non viene indicata anche la cantina, a questo si aggiunge che la cantina a cui si sta facendo riferimento non è stata mai usata da voi ma è stata usata da altre persone.
Quindi, perchè quelle persone la hanno usata ?
tu potrai rispondere: ma anche nel loro atto non viene indicata quella cantina!

allora è un bel problema.
almeno loro possono vantare di averne l'uso!!!
uso che se è ventennale ......capisci che il problema è grave
 

Lunaesole

Membro Attivo
Privato Cittadino
avevo ipotizzato che l'atto fosse molto datato.
la questione è che nella descrizione non viene indicata anche la cantina, a questo si aggiunge che la cantina a cui si sta facendo riferimento non è stata mai usata da voi ma è stata usata da altre persone.
Quindi, perchè quelle persone la hanno usata ?
tu potrai rispondere: ma anche nel loro atto non viene indicata quella cantina!

allora è un bel problema.
almeno loro possono vantare di averne l'uso!!!
uso che se è ventennale ......capisci che il problema è grave
Esatto. Loro hanno un'altra cantina descritta in atto ma occupano da tantissimi anni quella che io ho disegnata nella planimetria catastale che però non è né allegata all'atto, né viene fatto alcun riferimento alla planimetria catastale, né c è su sub di riferimento ma solo mappa e mappale oltre alla partita.

La cosa che mi lascia perplessa sono le solite clausole di stile:nella vendita sono comprese diritti, servitù, ragioni, adiacenze e pertinenze nulla escluso.

Quel pertinenze fa pensare alla cantina.

Mi chiedo chi ha la cantina disegnata insieme all'appartamento ma ne ha un'altra descritta nel rogito che ne ha comprate due? Una come pertinenza ed una in quanto descritta in atto. Mi sembra un paradosso.
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Mi chiedo chi ha la cantina disegnata insieme all'appartamento ma ne ha un'altra descritta nel rogito che ne ha comprate due?
no non ne ha due!
si tratta di errori da correggere: si deve appropriare e deve usare la cantina come in atto

La cosa che mi lascia perplessa sono le solite clausole di stile:nella vendita sono comprese diritti, servitù, ragioni, adiacenze e pertinenze nulla escluso.
si, solitamente vi sono queste frasi di rito, ma a mio avviso per "pertinenze" ci si riferirebbe a quelle non esplicite ed una cantina non la definirei una pertinenza non esplicita.
 

Lunaesole

Membro Attivo
Privato Cittadino
no non ne ha due!
si tratta di errori da correggere: si deve appropriare e deve usare la cantina come in atto


si, solitamente vi sono queste frasi di rito, ma a mio avviso per "pertinenze" ci si riferirebbe a quelle non esplicite ed una cantina non la definirei una pertinenza non esplicita.
Insomma mi sembra di capire che comandi l'atto notarile.
Ma se io la cantina che ho disegnata in planimetria la frazionassi dall'appartamento e creassi un sub autonomo a questo punto non sarebbe più pertinenza dell'appartamento, giusto?
Capita che a volte le persone vendano, dopo un frazionamento, solo l'appartamento e non anche la cantina senza poi dover specificare che nella vendita non è inclusa la cantina.
 

CheCasa!

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Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Buonasera a tutti,

Ho un quesito per chi, gentilmente, vorrà darmi il proprio contributo.
In un atto notarile, molto vecchio, non viene menzionata la cantina né viene allegata all'atto di compravendita la planimetria catastale, dove invece la cantina è disegnata, insieme all'appartamento, come accessorio. La domanda è: la cantina è stata acquistata in quanto pertinenza, visto che è presente nella planimetria catastale oppure no perché non è descritta in atto?
È vero che il catasto non è probatorio ma qui non si potrebbe presumere un vincolo di pertinenzialità in cui la cosa accessoria segue la cosa principale se non è disposto diversamente?

Grazie a chi mi vorrà aiutare.
L'atto di provenienza presumo che oltre alla descrizione citi il fatto che l'unità oggetto di cessione sia quella corrispondente a ciò che risulta catastalmente individuato da un determinato subalterno.

Esiste quindi una contraddizione nell'atto tra la descrizione e la citazione dell'unità catastale.

A nulla ci aiuta il fatto che la cantina non sia mai stata consegnata in quanto la comprevendita si configura come un contratto ad effetti reali rispetto al quale fa fede la sottoscrizione del medesimo contratto anche in assenza del pagamento del saldo o della materiale consegna del bene.

Sarebbe quindi corretto effettuare una verifica degli atti precedenti partendo dal primo e controllare che la cantina non sia stata nel tempo scorporata dall'immobile e ceduta autonomamente oppure non abbia mai costituito una unità immobiliare a sè.

E' vero che il catasto non è di per sè probatorio, ma è altrettanto vero che non risulterebbe possibile escludere una porzione facente parte di un'unica unità immobiliare senza la presenza di una specifica indicazione o di un elaborato (in passato anche un semplice allegato all'atto) che indichi una diversa e specifica volontà delle parti.

Se ci sono degli errori riscontrabili andranno poi corretti. Ho visto casi in cui si sono fatti degli errori in quanto il subalterno catastale non corrispondeva al numero dell'interno... anche perchè se la cantina persiste sul tuo elaborato catastale, concorre alla determinazione della tua rendita (e quindi all'eventuale imposizione IMU) e viene conteggiata nella metratura ai fini della TARI...
 

Lunaesole

Membro Attivo
Privato Cittadino
Grazie che casa.
Ma come ho scritto parliamo di un atto dell'inizio degli anni 50 quando non c'era ancora foglio particella e sub ma si indicava l appartamento con il mappale e i confini. Non c'è alcun riferimento alla planimetria catastale. Anzi all'atto è allegata il disegno del solo appartamento come allegato dell'oggetto della compravendita. È solo un disegno non una planimetria del catasto.
E questo è il primo atto che esista ovvero il mio.

Scusami se ti faccio ancora una domanda ma se io frazionassi la cantina dall'appartamento creando un nuovo sub a questo punto sarebbe sufficiente tale azione per dire che non è più pertinenza?
 

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