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marcanto

Membro Attivo
Professionista
allora distacca la cantina con frazionamento, dall'abitazione, e sei a posto.

tanto la cantina è già usata da altri e non vi è nell'atto, poi distaccando la cantina ne giova anche la rendita catastale che scende e quindi scendono anche le relative imposte.
al catasto alleghi la copia del rogito a dimostrazione che non vi è indicata > serve un tecnico

il problema sorge quando ci si domanda ......sta cantina a chi rimane, al primo costruttore ?
 

Lunaesole

Membro Attivo
Privato Cittadino
allora distacca la cantina con frazionamento, dall'abitazione, e sei a posto.

tanto la cantina è già usata da altri e non vi è nell'atto, poi distaccando la cantina ne giova anche la rendita catastale che scende e quindi scendono anche le relative imposte.
al catasto alleghi la copia del rogito a dimostrazione che non vi è indicata

il problema sorge quando ci si domanda ......sta cantina a chi rimane, al primo costruttore ?
Ti ringrazio marcanto.
Se la fraziono dall'appartamento non c'è più pertinenzialità giusto?
Vendo l'appartamento con il nuovo sub senza specificare nulla sulla cantina che avrà un altro sub.

In effetti non so il catasto come si comporterà in una situazione del genere.
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
facendo come indicavo
al catasto alleghi la copia del rogito a dimostrazione che non vi è indicata > serve un tecnico
dovrà essere bravo il tecnico ad impostare il tutto a dimostrazione che la cantina NON ha mai fatto parte di quella vendita.
cantina che se non indicata in altri atti rimane al primo costruttore.

hai già consultato un tecnico di fiducia ???
 

Lunaesole

Membro Attivo
Privato Cittadino
facendo come indicavo

dovrà essere bravo il tecnico ad impostare il tutto a dimostrazione che la cantina NON ha mai fatto parte di quella vendita.
cantina che se non indicata in altri atti rimane al primo costruttore.

hai già consultato un tecnico di fiducia ???
Lo devo incontrare i prossimi giorni.
Mi sembra una situazione ingarbugliata, ma sul forum ho letto parecchie situazioni di disallineammeto catastale. Non sono sola.
 

Jan80

Membro Attivo
Professionista
quella che io ho disegnata nella planimetria catastale che però non è né allegata all'atto, né viene fatto alcun riferimento alla planimetria catastale, né c è su sub di riferimento ma solo mappa e mappale oltre alla partita.
Non mi tornano le date..... Da quello che scrivi il tuo atto fa riferimento al cessato catasto ma l'atto dovrebbe risalire a prima del 1939 a meno che a Roma se la siano presa molto con comodo!
A quando risale la tua planimetria catastale? È posteriore all'atto?
 

Lunaesole

Membro Attivo
Privato Cittadino
Non mi tornano le date..... Da quello che scrivi il tuo atto fa riferimento al cessato catasto ma l'atto dovrebbe risalire a prima del 1939 a meno che a Roma se la siano presa molto con comodo!
A quando risale la tua planimetria catastale? È posteriore all'atto?
A Roma il passaggio dal vecchio al nuovo catasto c'è stato a metà degli anni 60.
La planimetria è anteriore all'atto. tutti gli atti di quegli anni non fanno alcun riferimento alla planimetria catastale, ma ognuno solo al proprio disegno allegato all'atto.
 

Jan80

Membro Attivo
Professionista
Quindi direi che la cantina non era compresa in quella compravendita..... resta di chiarire per quale motivo invece era presente nella planimetria catastale già esistente.
Potresti provare ad incaricare un tecnico che verifichi la consistenza dell'immobile al cessato catasto con numero di partita dato che viene così identificato nel rogito: di norma vi è una breve descrizione dei vani suddivisi per piano e capire se la cantina faceva già parte dell'immobile oppure no, dato che non si capisce il motivo della sua rappresentazione arbitraria all'interno della planimetria catastale del tuo immobile.
Ora il tuo più grande problema è "appioppare" tale cantina a chi ne usufruisce da decenni.
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
Ora il tuo più grande problema è "appioppare" tale cantina a chi ne usufruisce da decenni.
Questi si che sono misteri!!!
Chi potrebbe vantare la proprietà cantina perché annessa alla plan catastale, non l'ha mai usata e non è interessata ad averla......chissà poi perché.
POI vi è chi l'ha usata per VARI decenni senza alcun titolo e la potrebbe vantare come "proprietà acquisibile " invece non lo fa......vai a capire il perché.

Mi interesserebbe capire cosa faccia scattare questi meccanismi in senso ad un condominio .....uso qualcosa che non è mio e nessuno se ne rende conto.....bhooo
 
Ultima modifica:

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Quando la mia ex Società si è occupata del condono edilizio del 1985, era comunissimo trovare problematiche attinenti gli scambi di cantine, l'utilizzo di cantine non proprie, ecc.
Secondo me, l'unica cosa da fare è interpellare un tecnico e verificare la storia dell'immobile.
Se la cantina è nella planimetria qualcuno dovrà averlo fatto e su indicazione del costruttore o di chi per lui.
 

Lunaesole

Membro Attivo
Privato Cittadino
Quando la mia ex Società si è occupata del condono edilizio del 1985, era comunissimo trovare problematiche attinenti gli scambi di cantine, l'utilizzo di cantine non proprie, ecc.
Secondo me, l'unica cosa da fare è interpellare un tecnico e verificare la storia dell'immobile.
Se la cantina è nella planimetria qualcuno dovrà averlo fatto e su indicazione del costruttore o di chi per lui.
il mio notaio mi ha detto che si compra ciò che è scritto nell'atto, che il catasto non è probatorio.
All'epoca non c'era il discorso della corrispondenza quindi potevo vendere anche solo l'appartamento senza la cantina pur stando nella stessa planimetria catastale.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
E allora amen.
Fai quello che ritieni di fare, ma non lamentarti poi se ad una verifica più approfondita troverai problemi.

La sfera di cristallo non ce l'ha nessuno....
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
dell'inizio degli anni 50 quando non c'era ancora foglio particella e sub
Questo in generale non mi torna: il catasto fabbricati è stato istituito nel '34. E da sempre riporta nr di particella ed eventuali sub, se nel fabbricato insistente sulla particella sono presenti più u.i.

E' invece tipico dell'epoca non accatastare a parte le cantine, che in genere venivano rappresentate sulla planimetria dell'alloggio.

se io frazionassi la cantina dall'appartamento creando un nuovo sub a questo punto sarebbe sufficiente tale azione per dire che non è più pertinenza?
Prendo lo spunto per obiettare a @marcanto : se il venditore avesse voluto trattenere per se la cantina, sarebbe stato lui a dover frazionare la sua u.i. scorporando la cantina.

Se l'atto di provenienza, anche storico, di @Lunasole riporta estremi catastali ed allegata la planimetria dell'epoca, non ci piove che oggi Lunasole abbia comprato anche una cantina.

Qualche riserva invece resta sulla individuazione fisica della cantina acquistata: non sarebbe il primo caso di scambio nel possesso; purtroppo prevarrebbe il rogito: nel qual caso occorerrebbe una analisi e censimento delle cantine, per ripristinare la situazione di diritto.
Sempre salvo errori realmente presenti, causati da superficialità dei tecnici accatastanti e/o notaio.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
il mio notaio mi ha detto che si compra ciò che è scritto nell'atto, che il catasto non è probatorio.
All'epoca non c'era il discorso della corrispondenza quindi potevo vendere anche solo l'appartamento senza la cantina pur stando nella stessa planimetria catastale.
Qualche tecnico eventualmente mi correggerà: ma direi che sarebbero opportune alcune rettifiche a quanto detto (meglio, riportato) dal notaio.

Il catasto non è probatorio nel senso che prevale il rogito: ma in caso di mancanza di riferimenti notarili, il primo dato plausibile è proprio il catasto.

E sul fatto di poter vendere solo l'appartamento senza la cantina, è solo parzialmente vero; la cantina avrebbe dovuto essere frazionata ed assumere un suo identificativo catastale.

Per ultimo, ho la proprietà di una casa acquistata nel 1890 dal mio bisnonno: da quel momento non ho atti successivi, se non una divisione ereditaria del 1935 ed una del 1983: eppure fin dalle prime schede catastali la casa è dotata di fg. e particella. Non ci sono sub, perchè è sempre stata monofamiliare indivisa. La planimetria allegata era del 1949, comprensiva dei locali cantina. Dico era, perche nei vari passaggi al NCEU, e successivo CF, presumibilmente le fotocopie hanno alterato la scala, e per evitare una attribuzione fasulla di mq che si riflettevano sulla TARI, sono stato costretto a presentare un aggiornamento: ma sono solo state sistemate le proporzioni,(la scala) non la sostanza.

Credo che nel tuo caso serva visionare le visure e planimetrie storiche, e soprattutto tutti gli atti di compravendita precedenti, compresi quelli degli altri condomini: non è previsto "regalare" al catasto una cantina. Per fare la variazione credo occorra attribuirla a qualcun altro.
 

angy2015

Membro Attivo
Professionista
Grazie che casa.
Ma come ho scritto parliamo di un atto dell'inizio degli anni 50 quando non c'era ancora foglio particella e sub ma si indicava l appartamento con il mappale e i confini. Non c'è alcun riferimento alla planimetria catastale. Anzi all'atto è allegata il disegno del solo appartamento come allegato dell'oggetto della compravendita. È solo un disegno non una planimetria del catasto.
E questo è il primo atto che esista ovvero il mio.

Scusami se ti faccio ancora una domanda ma se io frazionassi la cantina dall'appartamento creando un nuovo sub a questo punto sarebbe sufficiente tale azione per dire che non è più pertinenza?
se separi la cantina dall'appartamento catastalmente forse vai a peggiorare le cose perchè ti riuscirebbe difficile dimostrarne la proprietà mentre attualmente puoi asserire che si tratta di una i precisione/dimenticanza del notaio.
Se esiste il regolamento di condominio puoi vedere se riporta anche i disegni delle cantine e i loro legami con gli appartamenti.
Direi che la prima cosa da fare è chiedere all'amministratore di sistemare gli usi delle cantine in conformità alle proprietà, questo è quello che è stato fatto in un condominio in cui abitavo e prima lo si fà meglio è per evitare contestazioni o usucapioni.
Una volta entrato in possesso della tua cantina aspetterei a sistemare la cosa quando dovessi venderlo e allora basterebbe convincere il notaio a citare anche la cantina nella descrizione dell'immobile.
 

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Grz mille chi mi da la risposta
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