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rikgesha

Membro Junior
Privato Cittadino
Ciao a tutti,

io e la mia compagna vorremmo acquistare un appartamento da un costruttore.

L'appartamento è ancora in fase di costruzione e dovrebbe essere terminato a Giugno 2020.

Il costo è di 250.000 EUR.

Il costruttore ci ha proposto di versare al momento del compromesso 50.000 EUR, altri 40.000 a Gennaio 2020 e tutto il resto al rogito.

Noi abbiamo disponibilità per l'anticipo di 90.000 EUR ma per il pagamento finale abbiamo bisogno di un mutuo.

In banca ci hanno detto che sulla base della nostra situazione finanziaria il mutuo dovrebbero erogarcelo però ad oggi non posso rilasciarci nessun documento che dichiari l'erogabilità del mutuo fino a Giugno 2020.

Inoltre il mutuo può essere erogato solo dopo che la banca ha inviato il suo perito a far valutare la casa e al momento la casa non è terminata.

Mi chiedo:

1) Quale soluzione mi consigliate di proporre al costruttore? E' possibile vincolare l'anticipo dato a novembre 2019-gennaio 2020 all'erogazione del mutuo che verrà richiesto a Giugno 2020?

2) Inoltre non vi sembrano un pò troppi 90.000 EUR di anticipo? La nostra paura è che per qualche motivo a Giugno 2020 non ci concedano il mutuo e a quel punto abbiamo dato 90.000 EUR al costruttore senza poter comprare la casa.

Grazie mille
 
Ultima modifica di un moderatore:

studiopci

Membro Storico
Agente Immobiliare
Salve, alla tua domanda è obbligatorio rispondere con alcune precisazioni:
1 - in linea teorica la banca fino all'ultimo momento, cioè alla consegna dell'assegno davanti al notaio, potrebbe cambiare idea per sopravvenute disposizioni, è un ipotesi estrema e difficile che capiti ma in teoria c'è.
2 - La delibera reddituale o pre delibera non è nient'altro che un controllo da parte della banca sulla Vs possibilità di restituzione della cifra richiesta secondo le rate indicate da loro, ma non è assolutamente una accettazione di erogazione del mutuo, per cui sempre in teoria in seguito la banca potrebbe negarlo o ridurre la cifra richiesta. Diciamo che una certa tranquillità verrebbe fuori dal tipo di rapporto che si ha con la banca o meglio con il direttore, ma ripeto tutto ciò è sempre è comunque opinabile fino all'ultimo momento.
3- per quanto riguarda la richiesta del costruttore, la legge impone al costruttore che vende un immobile ancora in costruzione di emettere a fronte dei pagamenti ricevuti, fino al rogito notarile, una fideiussione a copertura delle somme versate, questo a tutela del compratore poichè laddove ci dovesse essere un fallimento dell'impresa o altri problemi, il compratore potrà riavere le somme versate e non perdere niente. Questo tipo di garanzia, ripeto richiesta per legge, non ti pone però al riparo qualora tu al rogito non sarai in grado di versare la rimanente somma per l'acquisto, in questo caso saresti inadempiente ed il Costruttore avrebbe tutto il diritto di ritenersi le somme versate a caparra.
Detto questo, bisogna tener presente che il mutuo in questo momento non lo potresti comunque richiedere in quanto la banca non può periziare l'immobile, attualmente in costruzione, perchè lo stesso non è accatastato, non esiste ancora e quindi il tutto potrà partire dal momento in cui l'immobile sarà finito.
Il consiglio che mi permetto di darti, non conoscendo costruttore e la situazione reale di tutto, è quello di attendere che l'impresa finisca l'immobile e poi procedere con la sottoscrizione di una proposta condizionata all'erogazione del mutuo ( che molto probabilmente il costruttore non accetterà ) ma che ti consentirebbe di congelare le somme versate mettendole materialmente in mano ad un terzo garante che le consegnebbe all'impresa solo se si verificherà la condizione e avrai il mutuo. Questa sarebbe una procedura che ti permetterebbe una tranquillità per l'acquisto della casa, visto che (come giusto sia ) hai paura di trovarti con un nulla di fatto e senza soldi.
 

rikgesha

Membro Junior
Privato Cittadino
Il consiglio che mi permetto di darti, non conoscendo costruttore e la situazione reale di tutto, è quello di attendere che l'impresa finisca l'immobile e poi procedere con la sottoscrizione di una proposta condizionata all'erogazione del mutuo ( che molto probabilmente il costruttore non accetterà ) ma che ti consentirebbe di congelare le somme versate mettendole materialmente in mano ad un terzo garante che le consegnebbe all'impresa solo se si verificherà la condizione e avrai il mutuo. Questa sarebbe una procedura che ti permetterebbe una tranquillità per l'acquisto della casa, visto che (come giusto sia ) hai paura di trovarti con un nulla di fatto e senza soldi.
Grazie mille per la tua risposta ultra dettagliata e comprensiva.
Sicuramente il consiglio che mi proponi tu è quello senza rischi ed il migliore.
Il mio dubbio è che il costruttore non accetti una proposta del genere visto che mi ha fatto capire che i soldi che gli darei come caparra gli servirebbero anche per finanziare la costruzione.
Visto che la casa ci piace ed è tanto tempo che la stiamo cercando sarei pronto anche a rischiare qualcosina ma non certo 90.000 EUR.
Nel dubbio potrei anche chiedere aiuto ad un legale per capire se esiste un'altra via di uscita.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Vuoi comprare una casa indipendente o un appartamento in condominio ?
 

rikgesha

Membro Junior
Privato Cittadino
Ha anche molti altri terreni in quella zona con progetti già approvati, quindi probabilmente vuole partire anche con altri appartamenti.
 

rikgesha

Membro Junior
Privato Cittadino
Lui mi ha anche detto che un appartamento dei 3 presenti nel complesso lo ha già venduto quindi probabilmente lui continuerà lo stesso a costruire.

Magari posso proporgli di vincolare la mia caparra al mutuo concedendo a lui la possibilità di recedere dal contratto nel caso arrivi un acquirente migliore.
Così io sono tranquillo e lui almeno un acquirente per il momento l'ha trovato.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Magari posso proporgli di vincolare la mia caparra al mutuo concedendo a lui la possibilità di recedere dal contratto nel caso arrivi un acquirente migliore.
Così io sono tranquillo e lui almeno un acquirente per il momento l'ha trovato.
chiedi se ha già un mutuo sulla costruzione. Potresti prima di sottoscrivere il compromesso aver fatto il colloquio con la banca e avere il merito creditizio dell'accollo.
Tra l'altro con questa ipotesi risparmieresti il costo dell'atto di mutuo.
 

rikgesha

Membro Junior
Privato Cittadino
Informandomi un pò ho visto che è possibile fare anche un mutuo SAL (Stato Avanzamento Lavori) che viene concesso durante le varie fasi di costruzione della casa.
Non ho però capito bene come funziona.
Può essere una buona opzione nel mio caso?
Grazie ancora.
 

rikgesha

Membro Junior
Privato Cittadino
Un piccolo aggiornamento...
Mi ha chiamato il costruttore dicendomi che proprio questo sabato un'altra coppia si è interessata alla casa.
Vuole sapere cosa vogliamo fare.
Proverò a richiedere un altro incontro e farmi portare un fac-simile del contratto che vorrebbe farmi firmare.
Voi cosa dite?
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Ti rispondo come ho già fatto nell’altro forum: secondo me nessuno, se avesse davvero un altro interessato, avrebbe bisogno di te .
Mai sentito che un venditore insegua un acquirente...
Quindi procedi solo se sei convinto, se i patti contrattuali ti andranno bene, e se le informazioni che hai ti bastano.
Non farti mettere fretta .
 

Agenzia Castello

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Ti rispondo come ho già fatto nell’altro forum: secondo me nessuno, se avesse davvero un altro interessato, avrebbe bisogno di te .
Mai sentito che un venditore insegua un acquirente...
Quindi procedi solo se sei convinto, se i patti contrattuali ti andranno bene, e se le informazioni che hai ti bastano.
Non farti mettere fretta .
Dipende, ci sono anche costruttori che per cortesia avvisano che c'è un'altra persona interessata.

Ecco perchè vuole finanziare i lavori con i tuoi soldi...

Uhmmm, non mi sembra molto solido...
bhè chiede 90.000 in costruzione su 250.000 un 36%, non è neanche una richiesta assurda, anni fa se non avevi 20% di caparra e 20% di acconto non ti vendevano casa in costruzione, tornavi se c'era a fine cantiere e la casa da 250 costava 270.000.
 

rikgesha

Membro Junior
Privato Cittadino
Grazie per le risposte, ho un altro aggiornamento.
Il costruttore mi ha consegnato un fac-simile del preliminare.
Per quanto riguarda la fideiussione non c'è problema.

Gli ho fatto presente la nostra preoccupazione per il mutuo e lui ci ha detto che la caparra consegnata ad un terzo non può accettarla perchè i soldi gli servono per andare avanti con i lavori.
Ci ha però detto che per la nostra tranquillità potrebbe inserire una clausola nel contratto fatta in modo che in caso in cui non ci venga concesso il mutuo lui si impegna a restituirci la caparra.
Ci ha detto che è disposto ad inserire anche altre modifiche ed in caso di fargli sapere quali sono le cose che vorremmo cambiare.
Inoltre invece di una caparra in due trances da 50.000 e 30.000 gli ho proposto un'unica trance di 50.000 al compromesso e il resto tutto alla fine: lui ha accettato, quindi non sono più 90.000 di caparra ma 50.000.

Secondo voi come dovrebbe essere fatta la clausola con la quale si impegna a restituirci la caparra in caso di mancata concessione del mutuo?

Grazie ancora.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
La puoi scrivere come condizione risolutiva, invece che sospensiva.
Ma il problema non è come scriverla, ma piuttosto riavere i soldi , se non avrai il mutuo.
Il costruttore stesso ti ha detto che quei soldi gli servono per costruire: quindi, una volta spesi , come farebbe a renderli ? Deve quantomeno aspettare di vendere qualcosa.
Tu gli proponi di darli ad un terzo, lui ti dice”dalli a me, se le cose non vanno te li rendo”:
non mi pare coerente.

Se proprio desideri rischiare , dovrai scrivere qualcosa del tipo: “al contratto preliminare viene apposta la seguente condizione risolutiva: se l’acquirente non comunica entro il giorno x di aver ottenuto il mutuo necessario all’acquisto (scrivi importo) , il contratto perderà efficacia, e le somme incassate dal promittente venditore dovranno o essere immediatamente restituite al promissario acquirente”.
Devi stare attento a non scrivere che serve un diniego scritto della banca, per provare la non concessione del mutuo, perché molto difficile da ottenere.

Io mi muoverei solo se dal lato reddito sei sicuro di poter essere finanziabile.
Come detto dal principio, i costruttori non gradiscono (a ragione) incertezze sugli incassi.
 

Agenzia Castello

Membro Attivo
Agente Immobiliare
La puoi scrivere come condizione risolutiva, invece che sospensiva.
Ma il problema non è come scriverla, ma piuttosto riavere i soldi , se non avrai il mutuo.
Il costruttore stesso ti ha detto che quei soldi gli servono per costruire: quindi, una volta spesi , come farebbe a renderli ? Deve quantomeno aspettare di vendere qualcosa.
Tu gli proponi di darli ad un terzo, lui ti dice”dalli a me, se le cose non vanno te li rendo”:
non mi pare coerente.

Se proprio desideri rischiare , dovrai scrivere qualcosa del tipo: “al contratto preliminare viene apposta la seguente condizione risolutiva: se l’acquirente non comunica entro il giorno x di aver ottenuto il mutuo necessario all’acquisto (scrivi importo) , il contratto perderà efficacia, e le somme incassate dal promittente venditore dovranno o essere immediatamente restituite al promissario acquirente”.
Devi stare attento a non scrivere che serve un diniego scritto della banca, per provare la non concessione del mutuo, perché molto difficile da ottenere.

Io mi muoverei solo se dal lato reddito sei sicuro di poter essere finanziabile.
Come detto dal principio, i costruttori non gradiscono (a ragione) incertezze sugli incassi.
Io se fossi il costruttore se non ho certezza che alla fine compri non ti faccio la casa, se devo ridarti la caparra perchè non ti danno il mutuo te la restituisco quando ho trovato da vendere ad un'altra persona non immediatamente.
 

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