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  1. ramrod

    ramrod Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,

    l'Agenzie delle Entrate mi comunica per conoscenza che sta incaricando l'Ufficio del Territorio di accertare con sopralluogo se l'immobile da me acquistato due anni fa rivesta caratteristiche di abitazione di lusso per confermare o meno l'agevolazione "prima casa".
    La casa ha una superficie di 217 mq e, a rigore di logica, per quanto riguarda la metratura, non dovrebbe rientrare nella categoria di lusso che scatta per superfici >240.
    Mi hanno però detto che, in base a una recente sentenza della Cassazione, lo spazio utile viene calcolato includendo TUTTI i muri perimetrali e TUTTI i muri interni. In questo caso, essendo muri molto spessi, la superficie diventa di 270 mq circa. Mi confermate questa cosa? A me sembra assurda!!!

    Ringrazio in anticipo tutti quelli che risponderanno.
     
  2. andromeda1

    andromeda1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao,
    su internet trovi la sentenza della Cassazione :
    Cassazione civile , sez. tributaria, sentenza 18.09.2013 n° 21287
    che, in breve, fissa esattamente questo punto. Cioè che la superficie di 240 mq. viene calcolata considerando non solo la superficie calpestabile ma anche i muri perimetrali e interni. ( Vengono esclusi dal computo dei 240 mq. i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).

    Purtroppo è una partita persa e tutto quello che sembra assurdo è invece possibile.:disappunto:

     
    A Bagudi, Antonello e dormiente piace questo elemento.
  3. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Quando hai acquistato casa?

    Per gli altri del forum: l'accertamento ha senso solamente entro i 5 anni dall'acquisto, giusto?
     
  4. ramrod

    ramrod Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Giusto due anni fa, primi di agosto 2012.

    Io sapevo entro i tre anni dall'atto ma lasciamo parlare gli esperti...

    Una domanda: ma se mi contesteranno i benefici dichiarando che la casa è di lusso andranno anche a cambiare la categoria catastale? Adesso è A/2...
     
  5. andromeda1

    andromeda1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    L'accertamento può avvenire entro 5 anni.

    A mio parere non sarà l'ADE che farà cambiare la categoria catastale.
    Sei tu obbligato a metterti in regola catastalmente richiedendo una modifica al certificato catastale.
    Puoi anche non farlo, sottomettendoti ad eventuali accertamenti e quindi relativi balzelli.
    Ovviamente è a tuo rischio e pericolo :confuso:
     
  6. ramrod

    ramrod Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Sto cercando qualche appiglio per evitare questo salasso (il Notaio lo quantifica in circa 10.000 euro +30% sanzione).
    Siccome l'immobile è VINCOLATO DALLA SOPRINTENDENZA ho trovato la norma seguente:

    Imposte sull'acquisto
    . L'imposta di registro è comunque ridotta al 3% (anziché il 7%), a prescindere dal fatto se l'immobile sia o meno una prima casa e senza che abbia rilievo se è classificabile come «di lusso»

    E' ancora valida?
     
  7. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'accertamento sulle "agevolazioni prima casa" per gli elementi oggettivi mi risulta di 3 anni dalla stipula.

    Sarà interessante valutare l'incidenza della normativa entrata in vigore dal 1° gennaio 2014 secondo la quale "le agevolazioni "prima casa", applicabili all'imposta di registro per i trasferimenti di case di abitazione, ai sensi dell'art. 10 del D.Lgs. n. 23/2011 (come modificato dall’art. 26, comma 1, del D.L. n. 104/2013, convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 128/2013, e dall’art. 1, comma 608, della Legge di Stabilità 2014), sono vincolate alla categoria catastale in cui è classificato o classificabile l'immobile, e non più alle caratteristiche individuate dal D.M. del 2 agosto 1969. Ai criteri dettati da quest'ultimo decreto continua invece a farsi riferimento per l'applicazione delle agevolazioni "prima casa" ai trasferimenti aventi a oggetto immobili soggetti a IVA, previste dal numero 21 della Tabella A, parte II, allegata al D.P.R. n. 633/1972. "

    Se hai comprato da un privato può essere che il tuo commercialista riesca a trovare qualche appiglio.
     
  8. ramrod

    ramrod Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Si si ho comprato da mio padre, però un Decreto del 2013 mica può andare ad influire su una compravendita del 2012. Nella lettera ricevuta loro chiedono all'Agenzia del Territorio di verificare se la casa è di lusso in base al Decreto del 1969.

    Nessuno sa se la norma citata prima sugli immobili vincolati è ancora valida o comunque era valida nel 2012?
     
  9. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sino alla fine del 2013 era valida e quindi lo è anche nel tuo caso. Tieni presente che le imposte ipotecarie e catastali non erano però fisse e scontavano il 3% (2+1) contro 336,00 euro.
    Quindi, fino al 2013: immobili prima casa 3% +336,00 euro, immobili seconda casa o case di lusso 10% (7+2+1), immobili vincolati 6% (3+2+1).


    Il notaio comunque dovrebbe fartelo presente.
    La richiesta di aliquota ridotta per immobili vincolati credo però che avrebbe dovuto prevedere la richiesta in atto pubblico ed il rispetto di una serie di parametri.
    Gli immobili che rientrano sono quelli indicati dalla legge 1089/39 integrata D.Lgs. 22.1.04 n. 42
     
    Ultima modifica: 4 Settembre 2014
  10. ramrod

    ramrod Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie, adesso è tutto chiarissimo !!!

    La situazione è leggermente migliorata, se ho fatto i conti giusti il salasso dovrebbe scendere da 13.000 euro a poco meno di 6.000.
    Adesso bisogna solo aspettare l'accertamento. In ogni caso il fatto di conteggiare i muri come mq di spazio utile mi sembra fuori dal mondo !!!
     
  11. ramrod

    ramrod Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Nell'atto si parla chiaramente del vincolo perchè c'era pure l'opzione di prelazione all'acquisto da parte delle Belle Arti.
    Quindi, se mi dichiarano "di lusso" togliendomi il beneficio "prima casa" secondo voi mi arrivano i conteggi giusti tenendo conto del vincolo storico oppure arrivano i conteggi come "seconda casa" e ci sarà da litigare?
     
  12. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ti dico come la penso io e tieni presente che, oltre alla parzialità del sottoscritto, anche le AdE distribuite sul territorio impostano non sempre omogeneamente il proprio lavoro e le stesse Commissioni Tributarie hanno visioni contrastanti.
    Detto ciò, ritengo che, poichè in atto avrai richiesto il trattamento fiscale come prima casa e non come immobile vincolato... potrebbe essere plausibile che ci sia da litigare.
     
  13. VeniceRealDeal

    VeniceRealDeal Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Domanda da "studente": deve pagare la sanzione anche se l'abitazione, acquistata nel 2012 come "non di lusso", viene poi considerata nel 2014 "di lusso" in base a sentenza della Cassazione del 2013?

    Ma scusate, quella sentenza della Cassazione sbaglio o è un po' "strana" (e non è la prima volta che rimango allibito dalle sentenze della C., ad esempio quando ho letto quella 16382/2009 relativa agli incarichi delle agenzie, dove questi sono visti come veri e propri mandati, quindi senza poter farsi pagare le commissioni da una delle due parti, c'è un post al riguardo qui sul forum): vi si dice praticamente che nella superficie utile è incluso tutto ciò che non era escluso a priori nella legge del 1969.. ma guardate questo:
    http://www.ilsole24ore.com/art//2013-12-27/la-superficie-utile-coincide-l-area-abitabile-064359.shtml?uuid=ABEkkHm

    Vi giuro che la parte più difficile per me nel fare questo esame da AI è il raccapezzolarmi tra le contraddizioni :)
     
  14. ramrod

    ramrod Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Bella domanda!!! La girerò sicuramente al geometra dell'Agenzia del Territorio!!!
     
  15. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ciao @VeniceRealDeal ,
    la sentenza della cassazione che prende in considerazione la superficie comprensiva dei muri esterni ed interni di per sé non è una norma, così come non può definirsi tale un articolo del sole24ore.

    Certamente la sentenza della cassazione si allinea alla giurisprudenza prevalente per la materia (cioè prende in questo caso in considerazione la prevalente scelta dei giudici sulla materia).

    In merito al concetto di case di lusso, la questione è più complessa. Esistono dei parametri ben definiti per stabilire se una casa è di lusso. Sino all'anno scorso la regola era la seguente: non importa quale sia la categoria catastale degli immobili, se sono presenti i parametri per definirlo immobile di lusso, questi parametri "prevalgono" sulla categoria catastale.

    Un bel dilemma perchè, mentre nel caso citato da "Ramrod" è piuttosto semplice stabilire se un immobile sia o non sia di lusso (ci si riferisce ad un solo parametro che- per quanto di non univoca interpretazione - è piuttosto semplice da rilevare), in tanti altri casi i parametri risultano meno evidenti e devono "concorrere" tra loro alla determinazione dell'eventuale immobile di lusso. L'acquirente interessato ad un immobile, fino all'anno scorso, avrebbe dovuto compiere una vera e propria investigazione, per completare l'acquisto in serenità, non potendosi "fidare" dell'inquadramento catastale.

    Dal 2014 e solo per le compravendite trai privati, si è invece stabilito che la categoria catastale abbia la prevalenza rispetto alla valutazione dei parametri finalizzati alla determinazione di un immobile di lusso.
     
    A VeniceRealDeal piace questo elemento.
  16. VeniceRealDeal

    VeniceRealDeal Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Gianluca grazie per la dettagliata spiegazione.

    Come nota a parte, vorrei dire che nell'articolo del Sole sono citati dei Decreti Ministeriali relativi al concetto di superficie utile
    E questi non sono per niente citati nel punto 12 (quello relativo alla superficie utile, oggetto di questo post qui) della sentenza (ammesso che io non stia incasinandomi anzichenò e stia totalmente sbagliando sentenza e riferimenti ;P), il testo della sentenza credo sia questo: http://www.lavoripubblici.it/documenti2013/lvpb4/Cassazione_18_09_2013_21287.pdf

    BHOOO! ad ogni modo auguro in bocca al lupo a Ramrod

    ciao
    Agostino




     
  17. andromeda1

    andromeda1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Psicologia del funzionario AdE:
    1. Tizio acquistato immobile come prima casa non di lusso
    2. MQ. casa compreso pareti e scopino cesso >240mq.
    3. Tizio pagare casa di lusso + interessi.

    FLESSIBILITA' ZERO :rabbia:

    N.B. : che io sappia questo tipo di sanzione non è neanche rateabile ma occorre pagare in un'unica soluzione.

    Alle tue richieste imploranti di almeno ratealizzare

    FLESSIBILITA' ZERO :rabbia:

    Intanto paga! Poi puoi fare ricorso... :^^:
    Cioè tu, inutile cittadino, fai causa allo STATO. Dopo dieci anni minimo vai in cassazione, che già si è espressa. Auguri e figli maschi!
     
  18. ramrod

    ramrod Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,

    sto continuando ad indagare sulla questione.
    Un amico commercialista mi scrive:

    > Per la casa ne ho seguita proprio ora una per un amico avvocato,
    > sullo stesso tema, e ti confermo che i muri divisori interni vanno considerati,
    > mentre i muri perimetrali vanno considerati per metà,
    > mentre vanno escluse le aree non abitabili perché di altezza insufficiente.

    Alla mia domanda su quale fosse la norma del 50% per i muri perimetrali mi ha risposto:

    > E' prassi della Cassazione, non norma, ma e' conosciuta
    > ovviamente dagli uffici fiscali!

    Qualcuno può confermarmi questa regola?

    Grazie per le risposte.
     
  19. ramrod

    ramrod Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    E' venuto il geometra incaricato.

    Come da funeste previsioni ha incluso tutto:
    - muri interni e perimetrali al 100%
    - aree sottotetto con altezze minime
    - muri di confine con il vicino al 50%

    Quindi da 217 mq reali eccoci a 270 mq globali, viva l'Italia !!!
     
  20. ramrod

    ramrod Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Vi tengo aggiornati: è arrivato l'AVVISO DI LIQUIDAZIONE. Mi chiedono quasi 13.000 euro e ovviamente si sono "dimenticati" di calcolare l'imposta di registro correttamente al 3% in quanto immobile vincolato.

    273 mq di superficie utile contro 217 reali, circa 60 metri quadri di muri !!!

    E la ciliegina sulla torta: in merito alla superficie utile con inclusi i muri citano 9 sentenze come riferimento normativo di cui 8 successive all'atto notarile !!!

    Secondo la vostra esperienza per il ricorso è meglio un Commercialista o un Avvocato?

    Grazie per i vostri sempre utilissimi pareri.
     

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