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  1. Massimo Brancaleoni

    Massimo Brancaleoni Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Salve a tutti:
    Sono un collega e vorrei sottoporvi un problema.
    Un mese fa' con un proprietario di un miniappartamento stipulo un incarico di locazione abitativa della durata 30 giorni (contr. 4+4), nel quale inseriamo il prezzo richiesto, il compenso, la durata ecc.....e mi indica anzichè i soliti 3 mesi di cauzione tramite libretto al portatore, una somma pari a mesi 4 di canone.......
    Le ho spiegato che l'art. 11 della legge 392/78 lo vieta espressamente, ma il proprietario mi ha detto o così o niente, poichè si sente meglio tutelato............
    Ora le ho spedito una proposta a prezzo pieno con tre mesi di cauzione, e le ho ribadito che come mediatore non posso proporre condizioni che violano la legge, poichè ho anche un'etica professionale da osservare.
    Mi ha risposto sorridendo che a lui non interessa la mia etica e che ha trovato un privato disposto a riconoscergli i 4 mesi di cauzione da lui richiesti !!!!!!!!!!!!!
    Cosa faccio ??? Questo compenso mi serve non vorrei perdere l'affare , ma nemmeno la faccia !!!!!!!!!!!
    E' il prezzo da pagare per l'onestà e la competenza professionale ????
     
  2. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Accontentarlo e fargli firmare una dichiarazione dove ti svincola da responsabilità in merito al fatto che l'hai edotto che non puo chiedere 4 mesi di depostio cauzionale?
    Probabilmente è una castroneria ma vedrai che ho qualche dubbio che la firmi, ma almeno ci provi e non perdi l'affare, altrmenti lo citi nel contratto do locazione che il Locatore chiede 4 mensilità a titolo di deposito cauzionale contrariamente a quanto riportato dagli articoli di legge che lo regolano.
    INsomma ovvio il conduttore potrebbe impugnare il contratto ma........a che pro per invalidarlo o averei ndietro una mensilità di deposito cauzionale??
     
  3. Massimo Brancaleoni

    Massimo Brancaleoni Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Il problema caro Roby che il mio cliente da me contattato non è disposto a versargli il 4° mese nel libretto...........
    E rischio di perdere 840 Euro per una causa illecita................
    Siamo in Italia purtroppo..............
     
  4. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Io che (haimè) non sono molto attaccato ai soldi lo manderei al diavolo (non lo dico perchè il cliente è il tuo l'ho fatto più volte quest'anno).

    Certe ingerenze sono inammissibili. Lascialo pasticciare e commettere infrazioni alla legge da solo...
    Certe persone portano solo guai e discredito. Patteggiare con un violatore della legge, porta solo tanto "macello" dal quale non se ne esce mai veramente vincitori.

    Siamo professionisti o no?

    E poi... tornano sempre ;)

    Perdonami la franchezza eh...

    g
     
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  5. Massimo Brancaleoni

    Massimo Brancaleoni Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Lo so Giorgino, lo so........................
    Me ne sono successe anche di peggio in questo periodo, non me ne va bene una purtroppo...........
    Continuo a credere che essere sempre e comunque professionali porti dei risultati, ma è sempre piu' dura in questa giungla................
    Volevo stigmatizzare che a volte si diventa scorretti e poco professionali perchè altri ci costringono a farlo, non è un grandissimo importo lo so, ma è il principio che mi rode..................
     
  6. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ti capisco perfettamente... :occhi_al_cielo:
     
  7. Un rimedio forse ci sarebbe; le tre mensilità previste dal codice a titolo di cauzione sono ESCLUSIVAMENTE a garanzia dei danni alla cosa locata e NON a garanzia dell'esatto adempimento del pagamento dei canoni. Prevedi 3 mesi a titolo di cauzione e 1 mese a titolo di garanzia degli esatti adempimento degli obblighi contrattuali tutti.
    Il Cliente Conduttore non dovrebbe avere niente da obiettare, ovviamente vanno differenziate le causali. Invece, sapete che a fine locazione il Conduttore potrebbe chiedere gli interessi legali anche se sul contratto sono evidenziati solo gli interessi del libretto? Questo è un suo diritto ed anche questo è previsto per legge.
    Prova a risolvere in questo modo.
     
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  8. Massimo Brancaleoni

    Massimo Brancaleoni Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Grazie del consiglio e del contributo Isabella, mi sembra un'ottima idea, il problema è trovare l'inquilino che accetta queste condizioni vessatorie.....................
    E dire che pensavo che gli azzegarbugli non esistessero........................
    Buon lavoro Max
     
  9. Non ritengo siano clausole vessatorie, da noi è molto in voga la fidejussione bancaria dell'importo di 6 mesi o anche più, a garanzia del pagamento del canone , ed è un semplice accordo tra le parti. La cauzione invece è escutibile solo per danni alla cosa locata e non è imputabile in conto canone.La vessazione invece è il deposito cauzionale versato in un libretto. Il conduttore ha diritto invece agli interessi legali che maturano sulla cauzione.
     
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  10. Massimo Brancaleoni

    Massimo Brancaleoni Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Dicevo condizioni e non clausole vessatorie..................
    Buona domenica Max...........
     
  11. Patty

    Patty Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Un nostro conoscente si fa dare 3 mesi di cauzione più il 16esimo mese pagato in anticipo perchè è stufo della gente che gli stà sei mesi e poi dà disdetta così se gli inquilini escono prima del 16° lo perdono altrimenti se lo trovano già pagato. E' una formula di cui non ho verificato la correttezza dal punto di vista legale, di fatto con lui non abbiamo mai concluso nulla, anche perchè pochissimi hanno da parte una cifra del genere al giorno d'oggi e quelli che ce l'hanno prendono in affitto a condizioni normali da altri proprietari! Sarà per questo che gli immobili di questa persona sono pieni di gente "problematica"? :?
     
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  12. valeria.immobiliare

    valeria.immobiliare Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ma se il proprietario ha trovato un privato che gli dà 4 mesi di cauzione, perchè non ha già affittato l'appartamento? Tante volte bluffano per ingordigia questi proprietari...Se hai il cliente fagli fare una proposta scritta offrendogli il canone richiesto e 3 mensilità di cauzione, con un assegno, come deposito fiduciario, un pò consistente (ad esempio tutte e tre le mensilità della cauzione). Vai dal proprietario gli metti l'assegno sotto il naso e gli dici: "il mio è un cliente serio , l'assegno è reale, se accetta bene, altrimenti, lo dirotto su un altro appartamento". Generalmente è una tattica che funziona...
     
  13. Massimo Brancaleoni

    Massimo Brancaleoni Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    So lo sò Valeria solitamente faccio così, ma il proprietario è un altoatesino di lingua tedesca (testa di..........) peggio di me, ..............sono anche io bolzanino, lui mi ha detto che c'è al momento solo una accordo verbale tra di loro, ma se così poi accettasse la sua offerta in barba alla mia , concreta, formulata per iscritto ed inviata via fax, beh mi scoccerebbe molto.................
    Viviamo in un mondo di squali, e nel nostro settore se uno può fare il furbo lo fà spesso e volentieri..............
     
    A il Custode piace questo elemento.
  14. tempozero

    tempozero Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    scusa Massimo, potrei sapere l'importo della mensilità richiesta in più quale cauzione e l'importo della tua provvigione?
    Non voglio farmi i fatti tuoi, ma cerco di capire se un tuo eventuale coinvolgimento sulla parte mancante di cauzione salvaguarderebbe almeno una dignitosa entrata nelle tue casse: piuttosto di niente!?! ;)
     
  15. giuliofimaa

    giuliofimaa Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Massimo, scusa ma credo che l'etica, a cui ti appelli, centri poco. Se così fosse non avresti accetato l'inacrico contenente una clausola contraria alla legge. Avendolo accettato ti sei già esposto al rischio di trovarti in mezzo a due fuochi. Il tuo cliente conduttore giustamente richiede da te il rispetto delle norme di legge. Ora l'unica cosa che puoi fare, a mio avviso, è comunicare al conduttore - che mi sembra comunque non disposto al versamento dei 4 mesi di deposito - che qualunque patto contrario alla legge, atto ad attribuire maggior vantaggio al al locatore, è nullo. (anche se l'abrgazione dell'art. 79 della 392/78 da parte della 431/98 lascia un vuoto giuridico). Poi, sempre per etica, informi anche il proprietario di ciò e lasci, che a contratto sottoscritto le parti gestiscano - giudizialmente - la cosa.
    Un consiglio: forzare la mano ad una delle parti, in un contratto di locazione che per sua natura prevede una continuità di rapporto tra locatore e conduttore, non è mai il preludio ad una serena prosecuzione delle relazioni. Meglio sarebbe trovare accordi che soddisfino entrambi.
    Un consuglio anche professionale: apprezzo molto l'appello all'etica e credo che la ns. categoria ne abbia molto bisogno. E' necessario un salto qualitativo se vogliamo essere credibili e rispettati come professionisti. Ma l'etica deve dettare i tempi in ogni fase dela ns. attività e non essere invocata strumentalmente.
    Grazie e prosegui così.
     
  16. Massimo Brancaleoni

    Massimo Brancaleoni Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Condivido pienamente Giulio, alle volte o sempre.................. occorre scendere a compromessi con i clienti, si fa' presto a dire rifiuta l'incarico. Figurati che io sarei per l'esclusiva sempre e comunque sia con locazione che con compravendite, il fatto è che poi si rischia di lavorare poco o di meno...............
    Lungi da me invocare l'etica solo strumentalmente, un saluto ed un buon lavoro Max.......
     
  17. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Caro amico
    Se hai un acquirente che accetta tale clausola non vedo come tu debba impedirlo e perche'
    , o adesso siamo diventati anche agenti al servizio di sua maesta0' Stato?
    A me non risulta, se la legge prevede che i canoni siano tre come cauzione non sarai tu a sottoscrivere il contratto , ma loro e poi si vedra' chi potra' far valere la legge.
    Che certamente non punira' te che avevi detto alle parti che la clausola era al di fuìori delle norme.
    Fai il contratto se ne hai bisogno fanne pure due vedrai non ti succedera' assolutamente nulla.
    Al conduttore se proprio vuoi potrai far richiedere indietro la quarta mensilita' con una semplice lettera di un azzeccagarbugli qualsiasi.
    Ciao (semplicita')
    Noel
     
  18. Patty

    Patty Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    non sono molto d'accordo con Noel,
    la legge tutela il conduttore, parte debole in quanto bisognoso di alloggio, per evitargli di subire le vessazioni del proprietario.
    il cliente conduttore ci paga per essere tutelato, se poi se la deve vedere lui! Che servizio gli do io?
     
  19. Massimo Brancaleoni

    Massimo Brancaleoni Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ben detto Patty, io cerco di fare un servizio completo e da competente ai miei clienti anche perchè poi potrebbero un domani farmi di nuovo affittare il loro alloggio come del resto mi è già successo.
    Non è così che io intendo il servizio nel contratto di affitto caro Noel, cerco di essere responsabile ed a totale e non parziale tutela di ambo le parti..............Sono un mediatore immobiliare e non mi và di abbandonare i clienti al loro destino, credo che i servizi post vendita o post locazione siano importanti.
    I clienti per me sono sacri, e non possiamo dargli la possibilità di parlare male alle nostre spalle, tanto lo fanno lo stesso anche quando li tratti bene.............
    Ho anche la sfortuna di lavorare in un paese di soli 20.000 abitanti per cui il mio buon nome voglio proteggerlo e tutelarlo nel miglior modo possibile...............
    Saluti a tutti..............
     
  20. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Sono daccordo con voi tranne nalle affermazioendi patty quando dice cheil conduttore è la parte debole, si in teoria ma in pratica??
    Senza ironia ma sappiamo che è cosi.
    Ciao.
     

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