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  1. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    E' qualche anno che bazzico questo sito immobiliare, tra entusiasmo e depressione, tra lucidità e insonnia, tra partecipazione e disincanto, tra alti e bassi, mi trovo magnificamente in mezzo a tanta bella gente che si guadagna il pane e il companatico nell’istaurare un rapporto di interposizione tra due soggetti privati che hanno intenzione di negoziare la compravendita di un immobile, ma una cosa non l’ho ancora capita (perdonatemi per questa deficienza): ma un immobile si vende o si compra, si aliena o si acquisisce?
    Io, questo particolare decisivo di un affare immobiliare, non l’ho ancora afferrato e non lo considero affatto un elemento lapalissiano cioè evidente, indiscutibile e assodato.
    Per me questa relazione strettamente reciproca, pacifica, biunivoca e sinallagmatica tra chi vende e chi compra non è né assodata né provata.
    C’è sempre un particella, una briciola di questa corrisposta relazione che mi cade per terra mentre ci ragiono su.
    Muoviamo dalle certezze, per prima cosa.
    In una compravendita immobiliare da una parte c’è chi, per un motivo o un altro, vuole disfarsi di una casa; dall'altra c’è chi vuole, per un sua individuale ragione, comperare un immobile.
    Ci sono due persone certe, concrete, oggettive che manifestano una volontà altrettanto certa, concreta oggettiva e, anzi, questa, se resa in certe forme prestabilite, diventa giuridicamente rilevante non solo tra loro ma nei confronti di tutti (erga omnes…come dicono i giuristi)
    In mezzo a loro c’è il mediatore addetto a regolare il traffico.
    Cerco di spiegarmi meglio.
    In questo momento, purtroppo, c’è una crisi del mercato immobiliare, come ben sapete e mal provate sulla vostra pelle. Le compravendite di immobili si sono dimezzate nell'arco di 5-6 anni. Questo problema significa depauperamento finanziario ed economico per tutti, anche per l’agente immobiliare.
    E’ evidente che qualcosa si è bloccato nel flusso relazionale tra venditore ed acquirente, che un grumo di grasso stia frenando lo scorrimento della circolazione monetaria tra i due soggetti in questione, provocando quasi una paralisi finanziaria.
    Tuttavia…
    Però…
    Ma…
    E qui che comincio a dubitare della certezza di ciò che si presenta apparentemente come oggettivo ed imparziale.
    Assodato da tutti, appunto.
    Se, putacaso, interroghi sulla crisi del mattone un venditore di immobili ti dirà: “In questo periodo le case non si vendono”.
    Viceversa, se rivolgi lo stesso interrogativo a ad un acquirente ti risponderà:” Le case, adesso, non si comprano”.
    Ecco che torniamo alla domanda iniziale apparentemente oziosa: ma le case si comprano o si vendono?
    Già questa è una discrasia, una percezione sottosopra tra i due SOGGETTI PRINCIPALI del mercato immobiliare.
    Direte: “Ma stanno dicendo la stessa cosa; tutto dipende dai punti di vista che sono per forza opposti.”
    Certamente, ma il prezzo no!
    Il prezzo non apparirebbe, in questa relazione biunivoca, come un elemento divisivo.
    In questo discorso,in effetti, non bisogna dimenticarsi il fattore prezzo.
    A metà tra queste due affermazioni - "In questo periodo le case non si vendono" - ”Le case, adesso, non si comprano” - c’è sempre un prezzo che si inserisce, che si introduce a regolare la composizione tra le due posizioni, ad assemblare e ridurre ad unità due punti di vista molto lontani.
    Il prezzo è lo strumento di misurazione oggettivo, è il dispositivo monetario di regolazione che permette a due soggetti che partono da posizioni di interesse opposte di trovare un punto comune d’incontro, che rende possibile a loro due di concludere un affare giuridicamente rilevante.
    Così parrebbe...
    Ma se il prezzo assolve tale funzione conciliatrice in una trattativa immobiliare, allora continua ad esserci, nella faccenda oggetto di questa riflessione, un qualcosa che non mi torna.
    Il prezzo come punto d’incontro comune?
    Come grande facilitatore di accordi contrattuali?
    E' appunto questa l'opinione generale.
    Ma allora perché le case attualmente non si vendono?
    Perché la parte venditrice e la parte acquirente si guardano in cagnesco, facendo disperare il mediatore che viene preso in mezzo?
    Perché il meccanismo del prezzo si è, oggigiorno, bloccato e sta fallando in quella che dovrebbe essere la sua funzione regolatrice?
    Ecco il quid che non mi torna.
    Il busillis che mi rode.
    Perché oggi, adesso, in questo momento, l’oggettivo e supremo strumento regolativo del mercato, IL PREZZO non riesce a superare la famosa discrasia, a vincere quella percezione sottosopra tra i due SOGGETTI PRINCIPALI del mercato immobiliare che impedisce la formazione di una qualsivoglia comune volontà contrattuale?
    Ecco: ho il sospetto che la risposta sia questa:
    IL PREZZO OGGETTIVO NON ESISTE.
    IL PREZZO OGGETTIVO E’ COME L'ARABA FENICE: CHE CI SIA OGNUN LO DICE, DOVE SIA NESSUN LO SA.

    Il ritengo che valore di un immobile, la quotazione di una casa, sia il faticosissimo risultato SOGGETTIVO di una lotta tra due soggetti portatori di interessi contrapposti che ingaggiano un combattimento all'ultimo sangue ( all'ultimo euro…) per imporsi l’un sull'altro.
    Ciascun duellante dispiega una strategia per la guerra del "contratto", ognuno di essi organizza un piano di battaglia predisponendo degli accorgimenti tattici, allestendo stratagemmi e seminando delle trappole (dialettiche, logiche, retoriche…), facendo estrema attenzione a preordinare un apparato di finzioni e alcuni congegni dissimulativi insieme a qualche espediente di camuffamento, al fine di superare agevolmente la controparte e vincere la guerra.
    Obbiettivo finale è conquistare l’agognato trofeo, impadronirsi del sospirato bottino. Che poi non sarebbe altro che UN PREZZO A SE’ PIÙ FAVOREVOLE.
    Se la guerra della compravendita la vince il venditore, costui strapperà un prezzo più alto di quello che avrebbe sperato in relazione a certi generali indici di mercato se, al contrario, la guerra la vince l’acquirente costui si assicurerà la casa ad un prezzo più conveniente rispetto a certi indicatori di riferimento a valori immobiliari affini.
    Ogni compravendita ha un suo vincitore. Il prezzo dell’immobile starà, allora, “dalla sua parte”.
    Il prezzo non mi appare più come il risultato di un accordo pacifico tra le parti ma come L'ESITO ABBASTANZA CASUALE di una guerra guerreggiata tra due avversari in lotta.
    Chi vince di solito?
    Certamente in queste battaglie dalla violenza sublimata, purificata e nobilitata in formule giuridiche apparentemente innocue denominate “proposte” “controproposte” “rifiuti” “accettazioni”, entrano in gioco le qualità precipue e soggettive delle parti in negoziazione, le loro virtù basilari ( pazienza, tranquillità, intelligenza, lungimiranza, furbizia…) ma soprattutto si inserisce, nel conflitto, la loro personale dotazione d’armamenti….la loro privatissima bocca di fuoco: il conto in banca.
    Chi è dotato di questa “copertura d’armi” e di questo “equipaggiamento militare” può apprestarsi ad una lunga guerra di posizione e cercare di prendere per sfinimento o “fame” l’avversario.
    Il venditore di un immobile aspira a vincere “la guerra della compravendita” conquistando “il bottino” di un prezzo spudoratamente alto, quello deciso da lui?
    Vincerà lui se non ha debiti da onorare e se ha un bel conto cash in banca che gli permetterà di continuare a pagare un IMU, recentemente triplicato, sull'immobile in vendita.
    L’acquirente di un immobile aspira a vincere “la guerra della compravendita” conquistando “il bottino” di un prezzo vergognosamente basso, quello, magari, deciso da lui?
    Vincerà alla grande se possiede il denaro sufficiente per continuare a pagare la pigione della casa dove vive in locazione o se il proprietario venditore non ha una lira in cassa (esempio:è stato recentemente licenziato…) ed è costretto a cedere l’immobile - ahimè a malincuore - ad un prezzo per lui ridicolo…
    Il venditore ha l'arma del conto in banca e, di contro, l'acquirente ha sufficienti equipaggiamenti finanziari per combattere una guerra di trincea?
    Ecco lo stallo. Ecco la paralisi della "guerra" della casa. Che nessuno ha la capacità di vincere in tempi ragionevoli surclassando la controparte. Siamo dentro questa delicatissima fase bellica. Sia il proprietario sia l'acquirente stanno pazientemente acquattati nelle loro confortevoli trincee contrattuali ma nessuno di loro desidera fare una mossa a sorpresa. Ciascuno vuol prendere l'altro per sfinimento... Ma la "guerra del prezzo della casa" così langue...
    Per terminare il discorso avete mai pensato:
    quanti milioni di compravendite si “combattono” all'ultimo sangue, là fuori, sulle strade del mondo, nei viali del centri storici, sulle piazze di immense periferie urbane…?
    Quante se ne combattono nei vostri stimatissimi uffici…?
    Nella guerra della compravendita ci sarà sempre un vincitore e sempre un vinto; ci sarà sempre un soggetto soddisfatto per il prezzo strappato alla controparte e sempre un vinto deluso ma costretto dalle circostanze ad accettare l'altrui offerta.
    Quanti milioni di contrattazioni oggi nel mondo,
    quanti milioni di combinazioni in esse,
    quanti milioni di coincidenze,
    di circostanze,
    di congiunture,
    di contingenze,
    di stratagemmi,
    di connessioni,
    di relazioni,
    di concatenazioni,
    di trappole,
    di finzioni,
    di simulazioni,
    di dissimulazioni;
    quanti milioni di negoziazioni
    stanno impastando e amalgamando insieme
    milioni di dosi di ingredienti diversi
    per infornare e cuocere milioni di compravendite dissimili
    ciascuna di esse facendo lievitare un prezzo soggettivo?
     
    A Bagudi e Antonio Troise piace questo messaggio.
  2. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Graf: Se, putacaso, interroghi sulla crisi del mattone un venditore di immobili ti dirà: “In questo periodo le case non si vendono”.
    Giusto, ma aggiungerei :" In questo periodo le case non si vendono al prezzo voluto,

    Graf: Viceversa, se rivolgi lo stesso interrogativo a ad un acquirente ti risponderà:” Le case, adesso, non si comprano”.
    Certo, ma dire di più: ” Le case, adesso, non si comprano, se non si hanno Soldi"
     
  3. enzo6

    enzo6 Ospite

    Non capiro' mai perche' quando le persone parlano di mercato e prezzi facciano sempre riferimento (involontariamente) al mercato di concorrenza perfetta, un mercato che non esiste nella realtà e che è regolato dalla quantità offerta che agisce sul prezzo
    Quello immobiliare attualmente è un mercato monopolistico(ma al contrario) dove il monopolista che agisce sul prezzo è l'acquirente il quale si giova addirittura di un esubero di offerta.
    Fin quando resterà un mercato di monopolio non è detto che domanda ed offerta si incontrino su livelli di prezzo/quantità vendute accettabili dal venditore.
     
  4. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Quindi é in venditore che ha le munizioni per vincere, alla fine, la guerra del prezzo.
    Però attualmente i due belligeranti sono in una fase di stallo.
    Stanno prendendo la pioggia e i pidocchi aspettando nelle rispettive trincee....
    Che barba, che noia....
     
  5. enzo6

    enzo6 Ospite

    Il prezzo si incontra solo a bassi livelli ergo le quantità vendute bassissime.[DOUBLEPOST=1370005951,1370005873][/DOUBLEPOST]Se fossi un venditore accetteresti prezzi stracciati o mettersti l'immobile in affitto stante anche un'inflazione bassissima?
     
  6. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    La vittoria del compratore non si traduce automaticamente nella vittoria del mercato...
    E' la vittoria di un singolo.[DOUBLEPOST=1370006135,1370006044][/DOUBLEPOST]
    Non mi sono mai posto il problema. Non ho immobili da vendere e tantomeno da locare.
     
  7. enzo6

    enzo6 Ospite

    Esatto, purtroppo quello che molti non capiscono è che agendo cosi' il compratore è vincente solo fino al rogito, subito dopo da acquirente è già perdente.
    Questa è la storia degli ultimi due anni
     
  8. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Graf quello che hai scritto è parzialmente vero, succede solo nei casi in cui una delle parti vuole fare una speculazione edilizia approfittando della controparte in grave difficoltà e sofferenza e non sa come fare per pagare i debiti e si trova costretto ad accettare un offerta del tipo (pochi , maledetti e subito).

    Ma questa tipologia di persone non sono gli unici attori dello scenario immobiliare.

    Io dico sempre, a prescindere dal momento, un AI ha fatto un ottimo lavoro solo quando è riuscito a non scontentare troppo ne l'acquirente ne il venditore
     
  9. enzo6

    enzo6 Ospite

    Esiste il detto: un buon accordo è quello che lascia solo mezzo sorriso ad entrambi i contraenti
     
    A Bagudi, Deportivo e ingelman piace questo elemento.
  10. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    assolutamente d'accordo meglio di darsi in pasto ai legali.
     
  11. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    mi dici cosa centra quello che hai appena scritto???
    la smetti di postare a valanga e a tutti i costi :disappunto:

    verissimoooooo Bhooo :domanda:
     
  12. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Esiste il detto: un buon accordo è quello che lascia solo mezzo sorriso ad entrambi i contraenti
    era riferito a Enzo6 a questa frase
     
  13. enzo6

    enzo6 Ospite

    top finiscila di avere una visione monodirezionale: imputati, avvocati, magistrati, prigioni.
    Ingelman ha compreso che il mio riferimento era relativo alla trattativa di vendita.
     
    A Deportivo piace questo elemento.
  14. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    evidentemente sono io che non vi capisco.
     
  15. enzo6

    enzo6 Ospite

    Evidentemente il tuo primo lavoro ti condiziona nel capire le cose
     
  16. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    può anche darsi, non lo escludo.
     
  17. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Negoziare è una guerra ma anche un'arte....
     
  18. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    negoziare è una cosa ma pagare legali è un'altra meglio le transazioni
     

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