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  1. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sto leggendo la circolare fresca di emissione, e dai primi elementi legge si confermano le peggiori ipotesi circolate sul forum.
    Ritengo utile aprire una discussione per discutere/commentare le precisazioni del Direttore Entrate: molte affermazioni fanno sorgere dubbi ulteriori.

    Buona lettura e poi si dia inizio alle danze ....

    1° La raccomandata a mano, sottoscritta dal conduttore, non è ritenuta valida. (pag. 12)

    2° Qualora in sede di proroga il contribuente confermi l'opzione, dovrà rinunciare agli aggiornamenti del canone anche per il periodo di durata della proroga .(pag. 13) ...... [Che signiifica? per un anno o per gli altri 4?] :domanda:

    3° Nel caso in cui l’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto
    e, quindi all’inizio della prima annualità, sia revocata a valere dalla seconda
    annualità, resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello della prima annualità per il quale il locatore si è avvalso di tale regime. Pertanto, il locatore non può richiedere gli aggiornamenti del canone relativi alla seconda annualità (pag. 13) Ma cosa intende per annualità? ? :domanda:

    4° La scelta della cedolare da parte di un comproprietario, comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone, anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per la cedolare (pag. 13)

    ....segue alla prossima
     
  2. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    Poiché, in tutta onestà, non credo sia giusto vivere, subire il martirio e morire di cedolare, ritengo opportuno di appellarmi a chi ne ha la facoltà affinché dia seguito all'istituto del ritiro della circolare. E più in generale, invece di introdurre la cedolare, non sarebbe stato meglio ridurre in misura congrua la percentuale del canone di locazione, l'attuale 75%, per Venezia etc., e l'85% per il resto d'Italia e inoltre eliminare le spese di registro, rimanendo sempre nell'ambito della tassazione ordinaria? Non si sarebbe creato un mostro!
     
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  3. carbisig

    carbisig Membro Attivo

    Privato Cittadino
    L'agenzia chiarisce che l'unica comunicazione valida è la lettera raccomandata come previsto dal comma 11 dell'articolo 3 decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23.

    Riporto il paragrafo intero: il locatore che adotta il regime della cedolare secca per l’intera durata
    del contratto non potrà, quindi, richiedere gli aggiornamenti del canone per l’intero periodo cui si riferisce l’opzione. Qualora in sede di proroga il contribuente confermi l’opzione per la cedolare secca, dovrà rinunciare agli aggiornamenti del canone anche per il periodo di durata della proroga.

    Mi pare chiaro, se per esempio la durata della proroga è di 4 anni si dovrà rinunciare agli aggiornamenti per 4 anni.

    Se stipulo per esempio un contratto il primo luglio 2011 la prima annualità va da 01/07/2011 a 30/06/2012. Per l'annualità successiva dal 01/07/2012 al 30/06/2013 non si può richiedere gli aggiornamenti del canone.

    Scelta fortemente discutibile ma necessaria per evitare la confusione che sarebbe nata.

    Lascio al forum i commenti simpatici.
     
  4. michelesub

    michelesub Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
     
  5. carbisig

    carbisig Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Va bene domani ed accertati, prima di registrare, che nel sito delle poste "Dovequando" sia arrivata.

    Se può servire riporto integralmente quanto scritto nelle istruzioni per la compilazione del modello SIRIA al riguardo dei Termini di presentazione.
    "Il presente modello deve essere presentato entro i termini previsti per la registrazione del contratto di locazione. Pertanto, la denuncia deve essere trasmessa entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto di locazione. Se è prevista una data di decorrenza anteriore alla data della stipula, la denuncia deve essere trasmessa entro 30 giorni dalla data di decorrenza. Per la registrazione tardiva del contratto di locazione non è possibile utilizzare il presente modello, ma è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate o utilizzare, qualora previsto, le apposite procedure telematiche".
     
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  6. michelesub

    michelesub Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie carbisg,però nella circolare c'è scritta preventiva comunicazione nel mio caso la invio domani giorno tre per un contratto che parte il giorno uno ?
     
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Appunto: è evidente che certe scelte si sono rese necessarie per evitare ulteriori complicazioni. Ma di fatto non sono supportate da elementi legislativi. Ad esempio l'importo di tassa di registro si modula in funzione delle rispettiev quote di proprietà: con questo principio poteva essere adottato lo stesso criterio per gli aumenti istat. (a parte la complicazione conseguente)

    Ma la cosa più divertente (si fa per dire) sarà la gestione di questa scelta: io scelgo la cedolare, con una quota di minoranza. I comproprietari ne subiscono le conseguenze..... non potranno adeguare il canone, senza che mi abbiano rilasciato alcuna liberatoria!

    Quanto ai punti 2 e 3, ero arrivato anch'io alla stessa conclusione: ma quello che mi manca è da dove provenga questa decisione. Il testo di legge non mi sembrava si esprimesse tassativamente in tal senso: è questo che mi da fastidio.

    Sicuramente siamo bravissimi a cavillare, sia come contribuenti in cerca di scappatoie, ma anche come fisco in cerca di restrizioni.

    Segnalo un'altra perla, proprio non passata attraverso lo spirito della semplificazione amministrativa.

    Mi riferisco alla pagina dedicata ai tributi speciali: se questi sono il famoso tributo 964T di pochi euro, sembrerebbero non correttamente applicati fino ad adesso in caso di semplice registrazione senza rilascio di una copia. Ma dato che non sono espressamente citati, saranno dovuti anche in caso di cedolare secca, se si chiede una certificazione di detti contratti.
    Dovendo versare 4,96 € scatterà per caso il minimo di 67€ ?

    Che dire poi dell'impatto sulle detrazioni e deduzioni, come ad esempio per il calcolo del limite del 2% sul reddito complessivo sulle erogazioni liberali? Ci aspetta un Modulo Unico IRPEF "marziano"

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    Non vedo problemi: hai tempo 30 gg per registrare il contratto. Il dubbio solo se decorra dalla data di sottoscrizione o dalla data di inizio locazione; in ogni caso mi pare tu abbia tempo.
     
  8. carbisig

    carbisig Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Riporto circolare: In linea generale, l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca.
    Riporto ancora circolare: Ai sensi del medesimo comma 11, "L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili".

    Mi pare chiaro che si parla di “in sede di registrazione del contratto” e non "di stipula" e la preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata va riferita alla registrazione del contratto, che poi è in linea con quanto detto successivamente sulla proroga che riporto sotto:

    qualora in sede di proroga il contribuente confermi l’opzione per la cedolare secca, dovrà rinunciare agli aggiornamenti del canone anche per il periodo di durata della proroga.
    La comunicazione deve essere inviata al conduttore prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca, e, pertanto, in linea generale, prima di procedere alla registrazione del contratto ovvero prima del termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità successive.
     
  9. zamparpa

    zamparpa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    :ok: Fin dalle prime notizie sulla "cedolare secca" pensai che questa sarebbe dovuta essere la strada da percorrere. Ma forse era troppo semplice, e soprattutto sarebbe stata "troppo equa" :sorrisone::sorrisone::sorrisone:.
    Meglio la cedolare secca che avvantaggia chi ha alti redditi :applauso::applauso::applauso::applauso:.
     
    A carlor e andrea boschini piace questo messaggio.
  10. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ti ringrazio. E' stato addirittura creato il ministero della semplificazione, ma pare non funzioni...
     
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  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    A proposito di semplificazioni..... forse l'ho già detto in un altro post simile, ma abbiate pazienza.

    Avete letto la bella notizia sugli acconti IRPEF? Mi piace il termine usato dal Sole24ore: "l'Agenzie però "blinda" i calcoli ..."
    Io sono meno diplomatico: l'Agenzia deve aver assunto qualche marziano!
    Altro che modulo lunare ....: 44 gatti in fila per tre col resto di due .... ma quella era una conzoncina!:^^:
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Dopo una pausa, un nuovo quesito/osservazione.

    1a) IRPEF: In caso di immobile che durante l'anno ha un utilizzo plurimo, dove le istruzioni IRPEF suggeriscono di compilare su più righi, alla fine si confronta la somma delle rendite catastali e la somma degli importi da locazione percepiti, e si indica il maggiore
    1b) Con la cedolare secca mi pare di aver capito che i mesi locati vengono tassati separatamente con la cedolare. I mesi a disposizione (cioè sfitti) rimangono tassati con la rendita catastale sull'IRPEF tradizionale. Questo anche se il reddito da locazione prevale sulla intera annualità catastale. (pag. 27 della circolare)

    2) A proposito di alloggi sfitti: chiedo conferma, ma mi pare che sia ormai consolidata la mancanza di distinzione tra "sfitto" e "a disposizione": per l'IRPEF sono sempre tassati con Rendita catastale x 4/3 ?
     
  13. Peridon

    Peridon Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    1a) :ok:
    1b) Guarda anche l'esempio n°16 alle pagg.43 e 44. In questo caso, mi parrebbe di capire, va dichiarato il reddito di giugno, luglio, agosto 2010 ridotto forfettariamente del 15% perchè superiore ai 5/12 della rendita catastale rivalutata maggiorata di 1/3. Tu che ne pensi?


    2) Pare proprio così. Infatti, la cosa è strana. Ai fini IRPEF, alle unità immobiliari tenute a disposizione (allacciate alle reti dell'energia elettrica, acqua e gas) l'aumento di 1/3 si applicava alla frazione di anno = in colonna 2 (Utilizzo) del quadro RB si scriveva il numero 2. Si scriveva, invece, il numero 9 (altri casi), senza applicare l'aumento di 1/3, per lo sfitto vero e proprio (unità immobiliare priva di allacciamento energia elettrica, gas, acqua) o comodato.

    Secondo te, la casalinga di Voghera, il prossimo anno, riuscirà a capirci qualcosa?
     
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  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    La risposta è "quasi sì" : quasi perchè non si tratta della dichiarazione, ma dell'acconto 2011 da versare.

    Ho dovuto rileggere due volte l'esempio per capirne qualcosa. Credo che debba essere inteso nel seguente modo:
    - il paragrafo tratta delle modalità di calcolo degli acconti.
    - es. 16 in particolare fa esempio di calcolo del "SOLO acconto IRPEF" da versare nel 2011, in presenza di immobile assoggettato a C.S.
    - l'acconto 2011 che si sarebbe calcolato fino a prima della cedolare, cioè il 99% del reddito 2010, risulterebbe in sede di dichiarazione 2012 eccessivo, se da sett a dic 2011 si vuole esercitare la CS (e si è versato nel 2011 acconto specifico)
    - L'ultimo capoverso di pag. 42 specifica che è sempre possibile versare l'acconto 2011 sulla base del reddito presunto: in questo caso specifica anche che risulterà "correttamente determinato" se pari al 99% dell'IRPEF relativa all'anno precedente detratti gli importi per i quali nel 2011/12 si avvale della cedolare.
    - tornando all'es. 16, per calcolare l'acconto 2011 da imputare ad IRPEF ordinaria, annullerà (cioè non considererà) le entrate da sett-dic 2011 che assoggetterà a CS.
    - restano quindi 5 mesi a disposizione (rendita maggiorata di 4/3) e giu-lug-ago affittati
    - il calcolo mostrato è quello che su Unico si espone su più righi. Si deve confrontare la rendita catastale degli 5 mesi, rispetto ai canoni percepiti (3 mesi) tassabili con IRPEF tradizionale
    - qui secondo me l'esempio conclude in modo equivoco: sembrerebbe che si debba versare un acconto derivante dalla somma della rendita dei 5 mesi + 85% dei 3 mesi di fitto;
    - le istruzioni IRPEF prevedono invece che si consideri il maggiore dei due. In proposito mi viene un ulteriore dubbio, che proverò a simulare sul SW uniconline: è se il confronto da effettuare sia tra 8 (otto) mensilità in base alla rendita catastale, rispetto ai 3 mesi in base al canone. [cosa che in sostanza avviene sui 12 mesi quando il canone annuale, o quello percepito, è inferiore alla rendita catastale]

    Al di là del tecnicismo, l'esempio conferma la possibilità di ricalcolare l'acconto IRPEF sottraendo il contributo degli importi da canone che saranno trattati con la cedolare. Quanto all'importo occorre però stare attenti a non sottostimare.


    Già nelle istruzioni UNICO 2008 era precisato che si applicava la maggiorazione anche per gli immobili destinati alla locazione ma rimasti sfitti: la maggiorazione era esclusa solo se privi di allacciamenti. Me ne ero dimenticato.

    Il mio dubbio era però realmente un altro: come comportarsi con un immobile locato, di cui si è optato per la CS, è che rimarrà sfitto a seguito di risoluzione anticipata del conduttore: non è previsto alcun esempio: c'è da sperare che sia applicabile anche agli acconti la regola del ricalcolo presunto, in cui adeguarsi nel 1° e 2° acconto CS.
     
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  15. Peridon

    Peridon Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sarebbe la prima volta che si sommano le quote di rendite con le quote di canone di locazione. Bella novità, davvero! :applauso:

    Quanto al tuo dubbio amletico (Cedolare o non cedolare? Questo è il dilemma!), lo sfitto confluisce nell'IRPEF, no? Solo il canone di locazione resta in cedolare ed è auspicabile che sia applicabile anche agli acconti la regola del ricalcolo.

    Il mio dubbio è: il cedolaro che opta per la cedolare può, quest'anno - l'ha chiarito il Fisco quattro giorni fa - scontare il reddito da locazione dal calcolo dell'acconto IRPEF, purchè l'acconto IRPEF sia pari al 99% dell'IRPEF relativa al 2010. Se invece nel 2011 il cedolaro si avvale della cedolare secca in via parziale solo per una parte del periodo d'imposta, questa situazione dovrà, in pratica, essere riportata esattamente "paro paro" nel periodo d'imposta precedente? Esempio: se nel 2011, per determinati immobili abitativi, Bastimento si avvale della cedolare secca solo per una parte del periodo d'imposta (ad es. per i mesi da settembre a dicembre 2011), Bastimento non dovrà considerare il reddito fondiario prodotto dagli stessi immobili nella corrispondente parte del periodo d'imposta dell'anno precedente (nell'esempio nei mesi da settembre a dicembre 2010)? :domanda:
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ... visto che mi richiami come attore nel tuo esempio, che è poi quello n.16 della circolare, io confermerei che ho inteso proprio quello: nella sostanza l'esempio dice che si calcolerà l'acconto IRPEF, simulando la stessa situazione di scelta della opzione, sui redditi del 2010 sui quali si basa l'acconto 2011.
    A questo acconto, (trib: 4033+4034) si dovrà però aggiungere l'acconto cedolare (trib: 1840+1841) per i mesi di canone di cui si "prenota" l'opzione della cedolare, cioè per sett-dicembre.
     
  17. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Nuova arrivata. Perciò ciao a tutti e a tutte! Non mi dilungherò a fare i complimenti alle persone che, con passione e competenza, scrivono su questo forum. Dico solo grazie.

    Ho letto avidamente questa interessantissima discussione vertente sulla rideterminazione dell'acconto IRPEF "scontato", e ho provato, questo pomeriggio, a calcolare il suddetto acconto.

    Il 1° febbraio di quest'anno ho affittato un piccolo appartamentino a Fiesole a canone libero a € 590,00 (rendita catastale rivaluta del 5% = 488,00). Ho aderito alla cedolare e ho inviato la raccomandata all'inquilina. L'anno scorso, il medesimo appartamento è rimasto locato dal 1° gennaio al 30 novembre. Perciò l'appartamento è rimasto sfitto dal 1° dicembre 2010 a tutto gennaio 2011.

    Vorrei capire se il calcolo dell'acconto IRPEF "scontato" è esatto. Da quello che ho capito, dall'importo IRPEF dovrò detrarre i redditi da locazione per il periodo di 11 mesi in cui l'appartamento è stato (presumo) locato nel corso del 2011, aggiungendo, però, anche le imposte relative a € 41,45 (arrotondato tenendo conto del terzo decimale), cioè la quota di 488 euro imputabile ai 31 giorni di gennaio 2011, in cui l'appartamento è rimasto sfitto senza utenze di nessun tipo (488 x 31/365). Moltiplicherò l'importo così ottenuto, cioè l'IRPEF "scontata" dai canoni di locazione e dallo sfitto, per 99%.

    Perciò, se capisco bene, avrò:
    * 11 mesi non produttori di IRPEF (da febbraio a dicembre 2010)
    * 1 mese produttore di IRPEF (gennaio 2010)
    sul periodo d'imposta 2010.

    E' corretto?
     
  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Io ti direi di si. Il ragionamento è corretto, secondo l'ultima circolare.

    Solo qualche precisazione in più:
    per il mese sfitto, c'è la condizione che le circostanze (mancanza di allacciamenti) risultino da apposita duischiarazione sostitutiva di atto notorio da esibire a richiesta.
    ai versamenti da te indicati dovrà poi aggiungersi quello dell'acconto di:
    * 11 mesi (presumi) produttori di reddito tassato con cedolare secca, in due acconti contemporanei a quelli IRPEF.
     
  19. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Sì, certo. Per l'acconto della cedolare il calcolo è più semplice: acconto cedolare = € 1.158,47 di cui a luglio € 463,39 e a novembre € 695,08. Immagino che per il calcolo dell'acconto dell'addizionale comunale 2011 occorrerà fare lo stesso: scontare dall'IRPEF 2010 il reddito da locazione 2011 per cui si è optato + sfitto (rendita catastale rivalutata per frazione di anno) e applicare l'aliquota deliberata dal comune X 30%.

    Aggiunto dopo 20 minuti :

    Ultima domanda: il ricalcolo dell'IRPEF "scontata" è un obbligo o una scelta? In ogni caso potrei versare l'intero acconto IRPEF e farmi rimborsare l'eccedenza il prossimo anno?
     
    A andrea boschini piace questo elemento.
  20. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    Pagare il dovuto prima della scadenza è sempre accettato dal creditore. E poi l'eventuale eccedenza può essere usata per pagare parte delle imposte dovute nel 2012, ad esempio l'acconto IRPEF oppure ICI oppure 'cedolare' di giugno 2012.
     

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