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  1. PALLPET

    PALLPET Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ho appena stipulato un contratto di locazione transitorio della durata di 12 mesi. Gradirei sapere se per poter esercitare l'opzione della cedolare secca (oltre alla registrazione del contratto) devo comunque comunicare al conduttore (mediante AR) la scelta della cedolare secca. E tutto cio' anche in presenza di un contratto di soli 12 mesi non rinnovabile automaticamente?
    Grazie della collaborazione
     
  2. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se é un contratto di locazione transitorio per studenti ( comma 3 art.8 della legge n.431/98), devi comunicare preventivamente ai conduttori, tramite raccomandata , l'opzione della cedolare secca.
     
  3. bonats

    bonats Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    in ogni caso, in tutti i contratti di locazione verso la quale è possibile applicare la cedolare secca(legge 431) sono applicabili tutti i principi... Io consiglio sempre di mandarla preventivamente e prima della registrazione.. TOvrm probabilmente ti consiglierà altro visto che ci punzecchiamo sempre su questo argomento:^^:
     
  4. LUCA67

    LUCA67 Membro Ordinario

    Altro Professionista
    la circolare 26e afferma che non è necessario inviare la raccomandata nei contratti ove è espressamento prevista l'impossibilità di aumentare il canone. In questo caso il contratto per la sua natura transitoria, a mio giudizio, può essere assimilito alla casitica sopra citata per cui la raccomandata non sarebbe necessaria. In ogni caso a scopo cautelativo la stessa può comunque essere inviata preventivamente rispetto alla registrazione.
     
    A Limpida e ChiaraB di Solo Affitti piace questo messaggio.
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    e se l'inquilino rinnova il contratto senza avvisare il locatore pagando la tassa del 2% a fine anno non avendo ricevuto niente in merito?
     
  6. bonats

    bonats Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusate ma il contratto di locazione transitorio non può essere prorogato.. Va rifatto in caso... la durata è da 1 mese a 18 mesi...

    Aggiunto dopo 1...

    Poi se ci sono problemi nel dimostrare che non ha causa per essere transitorio così facendolo trasformare in 4 + 4 allora è un altro problema :)
     
  7. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ciao, nel contratto va inserita l'opzione per la cedolare secca.
     
  8. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Provo a ricapitolare.

    Il decreto istitutivo della cedolare del 14 marzo 2011 sembrava prevedere un obbligo generalizzato di preventiva comunicazione al conduttore che riguardava sia i contratti in corso alla data di entrata in vigore dello stesso decreto che i nuovi contratti stipulati in una fase successiva: in altri termini, l'obbligo di preventiva comunicazione al conduttore sembrava riguardare anche i contratti stipulati in vigenza del nuovo regime sostitutivo, con riferimento ai quali il locatore eserciti l'opzione in sede di registrazione di contratto. L'art. 3, co. 11, dispone, infatti, che "l'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo".

    Tale obbligo veniva ribadito poco dopo, nel Provvedimento Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011 (par. 1.5).

    Sembrava tutto chiaro, cristallino, fino a quando, il 1° giugno 2011 d.C., l'imperatore Caio Attilio Befera emanava il famoso editto n°26/E, per spiegare al volgo, impegnato (tra qualche ulcera di sofferenza) sul fronte della Cedolare Secca, che "per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone di cui al paragrafo 2.3 si ritiene che non sia necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione".

    Tutto chiaro? No. La circostanza che i contratti transitori e per studenti universitari di durata inferiore all'anno - per i quali, peraltro, non è configurabile un aggiornamento del canone - non indichino alcuna clausola di adeguamento automatico, sembra non esonerare il locatore dall'obbligo di effettuare la comunicazione postale al conduttore, in forza del fatto che la circolare del 1° giugno consente di non inviare la raccomandata solo solo se il contratto esclude espressamente qualsiasi possibilità di aggiornamento del canone. Al momento - in attesa di sviluppi (è atteso un nuovo editto al riguardo del divino imperatore) - l'espressione generica "contratti di locazione" lascia pensare che l'invio della raccomandata, anche per questo tipo di contratti, sia necessario.
     
    A Limpida piace questo elemento.
  9. bonats

    bonats Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :applauso:

    Speriamo che ci mandino una circolare definitiva... possibile che per dare due direttevi CHIARE e definitive ci mettano più di un anno????????????????????

    e' una vergona!!!
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Quoto Pennylove: ma aggiungo una ulteriore "interpretazione" credo letta sul Sole24ore: se sul contratto è espressamente citato che il locatore intende avvalersi, almeno nella prima annualità, (... non consiglio mai di legarsi al cappio in modo definitivo ...) dell'opzione cedolare secca, la raccomandata potrebbe essere non necessaria.
    A fil di logica regge: sempre che Caio Attilio Befera appartenga alla stessa scuola di pensiero.....
     
  11. PALLPET

    PALLPET Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ringrazio tutti per le risposte.... comunque il mio è un transitorio di 12 mesi senza tacito / automatico rinnovo, quindi esclude eventuali adeguamenti di canone e/o ISTAT. Capisco, dalle Vs risposte, che la norma è abbastanza "oscura" :disappunto: e si presta a molteplici interpretazioni e possibili discussioni..... a questo punto, per fugare ogni dubbio, penso che invierò la raccomandata. Come diceva qualche mio antenato, "melius abundare quam deficere".....
    Ancora grazie a tutti :stretta_di_mano:
     
  12. skymax84

    skymax84 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    scusate l'intrusione, sono un inquilino e ho stipulato nell'ottobre 2010 un contratto transitorio di 12 mesi
    il proprietario dell'appartamento mi ha sempre detto che il contratto è rinnovabile tacitamente di altri 12, ma solo qualche giorno fa, rileggendo il contratto, mi son reso conto che non c'è alcuna traccia del termine "tacitamente"...
    a questo punto temo che mi abbia preso in giro...
    fatto sta che ad aprile prossimo dovrò inserire i dati nella dichiarazione dei redditi (come ho già fatto lo scorso anno), ma ho paura di ritrovarmi con un pugno di mosche in mano...

    inoltre sempre il proprietario mi aveva detto che dopo il secondo rinnovo non si può più intestare alla stessa persona, ma bisognerebbe cambiare tipologia di contratto per rimanere nello stesso appartamento...

    confermate quanto detto? come consigliate di comportarmi con il proprietario?
    grazie anticipate:)
     
  13. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    No panic, skymax! Se il tuo contratto - come presumo - è un contratto di locazione abitativo per studenti universitari (durata: min. 6 mesi - max 3 anni) - disciplinato dalla Legge 9 dicembre 1998, n°431, art. 5, comma 2 - tale tipologia di contratto prevede il rinnovo automatico dello stesso, per un periodo uguale a quello conclusosi, in difetto di disdetta. Perciò, se non hai dato disdetta al locatore, il contratto si rinnova automaticamente per un altro annetto. ;) Se, invece, presumo male, e il tuo è un semplice contratto transitorio per soddisfare, ad esempio, tue esigenze lavorative (durata: min. 1 mese - max 18 mesi), tale tipologia di contratto non prevede il rinnovo automatico. :triste:
     
  14. skymax84

    skymax84 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    allora...l'intestazione dice: contratto di locazione ad uso transitorio art 5 comma 1(e non 2) 9 dic 98, n 431

    quindi temo sia il secondo tipo, tant'è che il motivo è: trasferta lavorativa
    in questo caso non potrei godere di detrazioni fiscali nella prossima dichiarazione dei redditi?
    quali rischi comporta il fatto di non rinnovare esplicitamente il contratto? sono praticamente a nero?
     
  15. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Nel caso proposto servirebbe un esame approfondito del contratto in essere per una risposta adeguata, se non altro per verificarne le condizioni di rinnovo: che cosa è scritto, in proposito, sul contratto? Ad ogni modo, pur non essendo ancora veggente (ma è solo questione di tempo :sorrisone:), provo ugualmente a risponderti.

    Se si tratta, come pare, di un tipico contratto transitorio, ai sensi dell'art. 5, comma 1, legge 9 dicembre 1998, n°431, tali contratti escludono la tacita e automatica rinnovazione, ma cessano, alla scadenza pattuita, senza bisogno di disdetta alcuna, fatto salvo l'onere - bada bene - per il solo locatore - di confermare con lettera raccomandata, prima della scadenza del contratto, i motivi di transitorietà indicati inizialmente alla stipula del contratto. La tipizzazione del contratto transitorio, in base agli accordi locali depositati presso ciascun comune, non è modificabile per volontà delle parti.

    Detto ciò, e assodato il fatto che la transitorietà in questione riguarda te, in quanto conduttore (motivo: trasferta lavorativa), e non quindi il proprietario, il contratto in essere, di fatto, sarebbe cessato l'ottobre scorso: se l’esigenza transitoria che ha giustificato il contratto è riconducibile al solo conduttore, infatti, non è necessario l’invio della lettera raccomandata di conferma o disdetta, poiché il contratto si risolve automaticamente al decorso del termine previsto dalle parti.

    Così la legge speciale che disciplina le locazioni transitorie per motivi di lavoro del conduttore. Nel caso in cui il contratto in esame prevedesse il rinnovo dello stesso, alla prima scadenza - configurandosi, quindi, come locazione stabile, e pertanto contraria allo spirito della legge - (l'Agenzia delle Entrate registra anche la carta igienica! :occhi_al_cielo:), se è interesse dei contraenti non impugnarlo in sede giudiziale, il contratto, ai fini fiscali, potrebbe proseguire, nel silenzio delle parti :occhi_al_cielo:, ottemperando gli adempimenti fiscali derivanti dal contratto.:occhi_al_cielo:;)

    Nel caso specifico, il suggerimento che ti posso dare, skymax, è quello, comunque, di porre la cosa all'attenzione del locatore, eventualmente concordando, in tempi rapidi, con lui la stipula di un nuovo contratto.
     
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  16. Lap

    Lap Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Cedolare e contratto turistico o transitorio

    Salve; chiedo scusa se torno sull'argomento "comunicazione all'inquilino" in particolare su quanto scritto da Pennylove ("Provo a ricapitolare") (omissis).
    Dunque, se non ho frainteso: anche se in contratto NON è presente una clausola di adeguamento all'Istat, permane l'obbligo di inviare raccomandata al conduttore. Invece, se " il contratto esclude espressamente qualsiasi possibilità di aggiornamento del canone.", allora non è necessaria la raccomandata. Sarebbe a dire che, se in contratto si scrive lo stesso contenuto dell'ipotetica raccomandata, quest'ultima non è necessaria.
    Mi arrovello sul tema perché sono in dubbio riguardo alle locazioni di breve durata, inferiori a 30 giorni, che non necessitano registrazione. So che anche per queste si può aderire alla Cedolare Secca, ma che senso ha la rinuncia all'aumento Istat per un contratto turistico di 15 giorni (o un transitorio, che per sua natura non è rinnovabile né prorogabile), dato che l'aumento non sarebbe in ogni caso applicabile? E poi: a quale indirizzo dovremmo mandare la raccomandata: alla residenza del conduttore (cioè, non nella casa che occuperà transitoriamente, o per vacanza)... e quando la riceverà?! E a chi va mostrata la ricevuta di ritorno, per provare di averla inviata? E in che momento?
    Se i contratti non sono soggetti a registrazione obbligatoria, si può aderire alla CS in fase di dichiarazione dei redditi: quindi, anche MESI dopo l'avvenuta locazione per vacanze. E' in questo frangente che chiedono la prova della raccomandata? Oppure, se basta davvero scriverlo in contratto come indica la circolare 26E, chiedono di LEGGERE ogni contratto?
    Ok, ho finito, e ho ammorbato abbastanza. Grazie a chi vorrà o potrà rispondermi.
     
  17. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni non sussiste l'obbligo di registrazione e l'opzione per la cedolare si effettua direttamente in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta nel quale è prodotto il reddito. Se il proprietario preferisce, niente vieta di registrare il contratto e optare in sede di registrazione. Ovviamente il reddito soggetto a cedolare è solo quello da locazione e devono essere detratti i rimborsi per le spese delle utenze e le altre spese a carico degli inquilini. Il termine di 30 giorni va computato tenendo conto di tutti i rapporti intercorsi nell'anno con lo stesso conduttore. A prescindere dalle modalità di opzione, occorre comunque provvedere al versamento in acconto della cedolare secca, qualora dovuto.

    Come si è notato, la circolare in discorso afferma che non è necessaria la raccomandata se nel contratto "è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone". Quando stipulerai un contratto di locazione, quindi, basterà semplicemente inserire una clausola specifica in contratto. Nel caso, poi, tu decidessi, comunque, di comunicare l'opzione al conduttore a mezzo raccomandata, io ritengo che il locatore di contratti di così breve durata (i cui conduttori ben possono essere anche cittadini stranieri con residenza fuori dal territorio italiano) possa - al pari degli altri locatori - spedire la raccomandata al conduttore presso il domicilio eletto nell'ambito del contratto, ossia presso l'indirizzo dell'immobile locato, e ciò ai sensi dell'art. 47 del cod. civ.
     

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