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  1. robertobel

    robertobel Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Salve a tutti,
    2 giorni è stata accettata la proposta che ho fatto per un appartamento che si trova a Roma.
    L'appartamento, un ultimo piano è stato realizzato abusivamente e successivamente sanato. La sanatoria è stata rilasciata nel 2001, il palazzo è stato costruito nel 87.
    Le visure ipotecarie e catastali sono ok.
    Ho letto post simili sull'argomento ed ho capito che per le costruzioni prima del 1967 non è obbligatoria. Questa è dopo il 1967 però l'immobile è un abuso sanato, mi sembra che anche il resto del palazzo non abbia il certificato però l'AI ed anche un notaio mi diceva che la metà delle case di Roma non hanno questo certificato. Ho letto anche qualcuno ha avuto prob con il mutuo.
    Domani cerco di informarmi dall'amministratore del condominio.
    Il 21 luglio ho il preliminare.
    Quali rischi corro? Avete qualche suggerimento o consiglio?
    Grazie
     
  2. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Tantissime abitazioni si trovano in condizioni di non avere l'agibilità ... direi che rischi nessuno, purchè sia veramente sanato e regolare a livello di pratiche comunali... importante questo, poi se l'agibilità non c'è non è che la puoi inventare...a mio avviso prova a chiederla motivando che la sanatoria dell'appartamento l'anno fatta nel 2001 e sicuramente in regime di DPR 380, se insisti e la ottieni bene ... devi anche tenere conto che molti immobili hanno un'abitabilità (ora agibilità) per l'intero fabricato e non suddiviso perogni abitazione, pertanto possibile che non l'ha nessuno nel palazzo ...
     
  3. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Condivido anche per esperienza diretta quanto scrive e consiglia Antonio:applauso: e le suggerisco però di far redigere un preliminare che la tuteli a dovere per questa situazione e per tutto il resto rivolgendosi ad un professionista del luogo in cui si trova l'immobile che l'assisterà fino al rogito.
    Per l'ottenimento del'abitabilità si rivolga ad un tecnico.
    Buona fortuna.
    Avv. Luigi De Valeri:stretta_di_mano:
     
  4. robertobel

    robertobel Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie per le veloci risposte!
     
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    l'abitabilità ti serve anche per ottenere il mutuo, pertanto alla circocrizione di apparteneza devono rilasciare copia della richiesta dell'abitabilità, che dovrai allegare alla richiesta del mutuo ciao
     
  6. Vincenzo Visentin

    Vincenzo Visentin Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Per quanto concerne il certificato di agibilità, prendiamo atto che la proprietà abbia già ritirato la concessione in sanatoria e che non abbia avuto il tempo materiale per poter richiedere il succesivo certificato, resta inteso però che almeno la richiesta inoltrata all'UTE di Roma di tale certificato dovrà essere esibita in sede di stipula dell'atto preliminare di compravendita, e che lo stesso certificato dovrà essere esibito e consegnato alla data prevista per la stipula del rogito notarile.
    L'agibilità è documento essenziale e pertanto deve esistere all'atto della sottoscrizione del rogito notarile.
    Se l'acquirente non ha fretta di rogitare, si può tranquillamente prevedere la data del rogito notarile ad ottenimento detto certificato, ma entro una data ragionevole per entrambe le parti contraenti. Data certo di comodo anche per la proprietà che potrà godere di tutto il tempo necessario a provvedere in tempo ad inoltrare agli uffici competenti la richiesta, ed al successivo ritiro in tutta tranquillità.
    Inoltre è bene evidenziare quanto i giudici della Corte Suprema hanno stabilito nella sentenza 25040/2009 "...nelle vendite immobiliari il certificato di agibilità è essenziale dal momento che viene in rilievo l'interesse di un qualsiasi acquirente a ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere una determinata funzione economica-sociale e quindi a soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all'acquisto. Ne consegue che la mancanza del certificato di agibilità al momento della diffida ad adempiere costituisce grave inadempimento del venditore che giustifica il rifiuto del compratore ad adempiere all'acquisto".
    Oltretutto aggiungerei quali sono gli obblighi di diligenza del mediatore immobiliare nei confronti dei clienti, che si caratterizza per la particolare scrupolosità richiesta soprattutto nella fase precedente alla stipula, secondo i dettami dell'art.1176 c.c., al quale si impongono anche gli specifici obblighi di trasparenza, correttezza ed equità previsti dal Codice del Consumo quali diritti fondamentali dei consumatori D.lgs 205/06.
    Vincenzo Maria Visentin
     
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    visentin non sarài mica parente con l'EX ministro delle finanze di circa 50 anni fa, che ha lasciato l'italia sveglia per molti notti, poi tutto si è avvievolato come tutto in Italia, ciao
     
  8. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    avvievolato :disappunto:.... e tu ignoto adimecasa non sara mica parente di Bombolo, l'indimenticato comico romano :applauso:?
     
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    meglio un comico che un:rabbia::triste::disappunto:
     
  10. Vincenzo Visentin

    Vincenzo Visentin Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Certo, secondo cugino di mio padre, e non risale a cinquanta anni addietro!!! Per tua conoscenza Bruno Visentini è stato anche A.D. della Olivetti ai tempi dell'obbligo dei registratori di cassa!!!! Hai forse qualche problema con l'Agenzia delle Entrate.....? Se fosse così continua a fare il comico, ci guadagni....!!! Buona serata.
     
  11. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Per cortesia manteniamo la calma e se c'è un pò d'ironia che non offende nessuno non c'è nulla di male, importante non offendere e/o svilire nessuno ... prego di mantenersi nelle more del quesito formulato ...
    Grazie ...
     
  12. robertobel

    robertobel Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie ancora a tutti.
    Oggi sono andata in una banca rinomata per un preventivo di mutuo ed il tipo mi ha detto che per il rilascio del mutuo non lo chiedono quasi mai. Anche sul cartaceo c'è scritto che potebbe essere richiesto il certificato di agibilità, "condizionale" quindi. Un mio amico lavora in una altra banca e mi ha detto che non c'è nessun problema.
    Poi sono andato da un amministratore di condomini mio amico ed anche lui mi ha detto che molti dei palazzi che lui gestisce non hanno il certificato di agibilità ma comprono e vendono tranquillamente.
    Poi sono andato dal notaio di fiducia di mio fratello per farmi fare un preventivo, ho parlato con un avvocato che lavora nello studio, mi ha fatto il preventivo e per gentilezza mi ha controllato tutte le carte. HO chiesto naturalmente anche lui consigli su questa storia del certificato di agibilità e mi ha detto che non è obbligatorio, mi ha parlato anche lui della sentenza a cui fa riferimento Vincenzo ma ha detto che ce ne sono anche altre che vanno in altre direzioni. Insomma secondo lui il certificato di agibilità non è indispensabile per l'acquisto, potrei utilizzare questo "problema" per contrattare il prezzo di vendita ma sono sceso già parecchio dal prezzo di partenza. Poi mi ha detto che posso comuque farlo dopo, ci vogliono da 1 a 3 anni è necessario chiamare un geometra e può costare da 1000 a 3000 euri.
    Insomma, la mancanza di questo certificato non mi sembra una motivazione sufficiente per rinunciare a una casa che ci piace e che riusciamo a prendere ad un prezzo vantaggioso.

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    ...considerando anche che a Roma circa la metà degli immobili ne sono sprovvisti....
     
  13. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista

    Come vedi, dopo una ricerca incrociata di persone che ti sono vicine, ti hanno confermato quanto ti ho preannunciato nel mio post #2 ... importante che si trovi una soluzione ad ogni cosa ...
    Non solo a Roma ci sono moltissime realtà senza quel certificato, direi più di mezz'italia si trova così ...
    Facci sapere com'è andata ... buon rogito ...:)
     
  14. Much More

    Much More Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Il mio geometra di fiducia mi disse che per le case condonate il condono ottenuto vale implicitamente anche come certificato di agibilità/abitabilità.
     
  15. robertobel

    robertobel Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie! Magari fosse così, lo spero proprio!
    Sto continuando le mie ricerche. Ma, la casa in questione condonata era indipendente o faceva parte di un condominio?
    Qualcuno mi ha detto che nel caso l'immobile si trovi in un condominio è necessario fare l'agibilità dell'intero palazzo e quindi controllare la regolarità di tutti gli appartamenti e quindi andare a vedere e risolvere ogni irregolarità e se tutti i condomini non sono d'accordo a risolvere le proprie irregolarità (muri spostati verande ecc.) niente agibilità..... In questi giorni dovrei parlare con un architetto che fa questi certificati.....vediamo un pò che dice.... Che STRESS però!!!

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    Comunque per quanto riguarda il condono che vale come agibilità ti riporto una frase scritta sul foglio del rilascio della sanatoria:
    "La presente concessione/autorizzazione è rilasciata ai fini di sanatoria edilizia e pertanto l'abitabilità è subordinata all'ottenimento del prescritto certificato nell'osservanza delle norme stabilite in materia dalla legge 47/85."
    questa sanatoria è del 2001.
    Forse quella a cui fa riferimento il tuo geometra è precedente....bò :disappunto:
     
  16. Much More

    Much More Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Il discorso dell'agibilità/abitabilità venne fuori parlando col mio geometra del fatto che con il condono dell'85 è passato di tutto, anche case alte 2 metri e che quindi, normalmente, non avrebbero mai potuto avere il certificato di cui sopra. Comunque sia il certificqto non è indispensabile nè per viverci nè per vendere, a Roma oltre la metà delle costruzioni ne è sprovvisto, e non parlo di borgate abusive e poi sanate, ma di palazzi anni 50-60-70 regolarmente licenziati.
     

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