Che parametri usa il perito per stimare la casa?

[abellocorporation]

ciao Carlo, ti volevo chiedere: quanto tempo ti prendi prima di fornire una perizia al cliente?
Non sono aggiornato con gli standard ancora ma quanto prima lo farò.
In realtà faccio delle perizie utilizzando spesso come da estimo il metodo analitico per capitalizzazione dei redditi e quello sintetico. Considero sempre i fattori intrinseci e estrinseci. Faccio media etc..
Credi sia sempre valido questo tipo di valutazione rispetto agli standard europei?
Sai se ci sono delle tabelle "prezziario" da seguire per fare perizie a privati?

 

[Carlo Garbuio]

Tempo e prezzi non sono fissi, dipende dall'immobile e dalla richiesta del cliente:
serve verifica tecnica o legale?
i vari documenti me li fornisce il committente o devo fare da solo?
Per soddisfare le richieste del cliente riesco a far da solo o devo avvalermi dell'attività di colleghi più preparati di me in certi campi?
...

La capitalizzazione del redditi è la seconda metodologia estimativa riportata nel Codice delle Valutazioni Immobiliari:
hai prezzi di immobili simili? Applica Market Comparison Approach
non hai i prezzi ma hai redditi? Income capitalization Approach nella varie forme
non hai nè prezzi nè redditi? ... sfortunaccia! Usa cost Approach

Per quanto riguarda i saggi sai che devi fare MOLTISSIMA attenzione!
eppure pure questi sono rilevabili da indagini di mercato ... e ottieni un saggio reale, non fidarti ad utilizzare altro...

ciao

 

[abellocorporation]

quindi per quanto riguarda il saggio anche qui conviene fare indagini di mercato.

Per quanto riguarda i saggi sai che devi fare MOLTISSIMA attenzione!

hai ragione, è semplice fare errori.

hai prezzi di immobili simili? Applica Market Comparison Approach
non hai i prezzi ma hai redditi? Income capitalization Approach nella varie forme
non hai nè prezzi nè redditi? ... sfortunaccia! Usa cost Approach

scusa carlo qui non ho capito cosa intendevi....

Andiamo per ordine,
- voglio capire se per verifica tecnica e la verifica legale ibntendi ciò che intendo io....
per quanto riguarda i prezzi parliamo di media:
- quando devi fare tutto solo, compreso uscire la documentazione immobiliare €.......?

Un mio collega truffaldino si è fatto pagare una perizia giurata 500 euro dove alla fine non ha fatto altro che fare una semplice valutazione con metodo sintetico comparativo. Mah! non so se sia reale, non ho guardato la nostra professione sotto la veste di estimatore a pagamento quindi perdonami la mia insistenza in merito ma mi sembri il più aggiornato in assoluto...

 

[Carlo Garbuio]

Per ogni perizia DEVI eseguire una accurata indagine di mercato. Utilizzare valori di qualsiasi osservatorio, listino, prezziario ... che esprime minimo e massimo per tipologie immobiliari è molto rischioso. Lo era prima, figurati ora con gli standard internazionali.
Effettuata l'indagine di mercato potresti trovarti in queste sue situazioni:

HAI trovato prezzi di immobili simili al tuo immobile oggetto di recentemente compravenduti, bene, applichi il confronto di mercato MCA. In pratica metti a sistema TUTTE le caratteristiche immobiliari, le confronti con il tuo immobile oggetto di stima e ... il gioco è fatto.

NON HAI trovato prezzi di immobili simili al tuo immobile oggetto di recentemente compravenduti ma hai trovato locazioni, quindi redditi, allora applichi le metodologie estimative basate sui redditi (Income approach): capitalizzazione diretta, discoutend cash flow analisys ... con i relativi saggi
Nella capitalizzazione il parametro più delicato è proprio la determinazione del saggio! Come fare?
come per i prezzi non fidarsi di niente di "preconfezionato" perchè non si sa come è stato costruito, quindi bisogna cercare di calcolare i saggi rilevando i dati di redditi e prezzi di immobili simili e ricavare il saggio.

La fase più importante e delicata è la raccolta puntuale dei dati immobiliari.

Per verifica tecnica e/o legale intendo le varie conformità:
catastale, urbanistica, paesaggistica .... impianti ... servitù, vincoli ...

Per quanto riguarda il prezzo molto dipende dalla tua conoscenza della materia (monoparametrica, MCS, Income ....) , dal tipo di valore richiesto (mercato, cauzionale, esproprio ....), dal tipo di immobile (Miniappartamento, villa, castello ....)... dal tipo di verifiche richieste ...
Di sicuro per queste perizie non accetterai gli attuali compensi delle banche per le stime! Le opportunità economiche e professionali per la nostra categoria ci sono, te lo posso affermare per esperienza diretta!

Per approfondimenti ti consigli, oltre alla frequenza di un corso base sugli IVS, lo studio dei libri di testo del corso:
Il codice delle valutazioni immobiliari

Metodi di stima immobiliare - Applicazione degli standard internazionali


Altri manuali per le scuole e per i professionisti si stanno aggiornando ...

 

[vixent]

Un perito di solito telefona a 2/3 agenzie del posto e chiede quanto valgono le case a mq in quella zona, descrive l'appartamento e chiede agli AI secondo loro qual'è il valore, poi fa una media e redige la perizia.

Scusate mi state dicendo che un perito della banca , nel caso della mia compagna che ha appena richiesto un mutuo ,si basa su quanto sopra detto e sui documenti da lei presentati, mappali piantine ecc senza neanche visionarla dal ''vivo''? mi sembra un metodo del cav..o ma se così fosse nel caso della mia ragazza la casa in questione sarebbe sovrastimata rispetto al prezzo di vendita e lei ci guadagnerebbe senz'altro ( con questo metodo andrebbe venduta almeno a 40000 euro in più!)

 

[Braveheart84]

ragazzi, ma solo a noi è capitato un perito somaro? La tizia in questione ci ha valutato casa 900.000 euro, quando è un casino venderla a 550...

 

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