Seroli

Membro Senior
Agente Immobiliare
Anch'io ma ... proviamo a migliorare la percezione dell'ambiente esterno rispetto alla nostra categoria ... cosa ci costa?
peggio di così;)

io lo faccio per principio........sono nella convinzione che i periti che fanno valutazioni mi rubano lavoro (perchè altrimenti chiederebbero a me il prezzo di vendita di quella casa? sono loro i Valutatori, no?).....quindi credo di essermi fatto anche un nome nel loro ambiente: il Rejetto:risata:
 

Antonello

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Come in tutte le professioni c'è il buono ed il cattivo, il professionista è l'opportunista ... e via così.
Ha ragione Roberto :stretta_di_mano: che molti operano così, facendo la media (come viene determinata?) e moltiplicandola per la superficie commerciale (come viene calcolata? ) e, aggiungo io, affermando che la perizia è affidabile perché fatta da loro!!
La Supoerficie commerciale non come, ma deve essere calcolata secondo le norme uni 10750 in ossequio al D.P.R. 138 del 1998, che allego:
 

Allegati

  • MODALITA' DI CALCOLO DELLE SUPERFICI COMMERCIALI.doc
    90 KB · Visite: 168

Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
La Supoerficie commerciale non come, ma deve essere calcolata secondo le norme uni 10750 in ossequio al D.P.R. 138 del 1998, che allego:

Il Codice delle Valutazioni Immobiliari non la contempla.

Il Codice delle Valutazioni Immobiliari (vedi l'elenco di tutti quelli cha hanno partecipato alla stesura ...) prevede
SEL Superficie Esterna Lorda
SIL Superficie Interna Lorda
SIN Superficie Interna Netta

Le Norme UNI ed il DM801/77 espongono criteri per la misurazione ma nulla dicono per i criteri di valutazione, sono convenzioni.
Il Codice delle Valutazioni immobiliari invece tratta criteri di misurazione e criteri di valutazione, è completo e tutto è in funzione della valutazione immobiliare, è tutto finalizzato alla stima. ;)
 

gino_63

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Io proverei a dare un criterio che potrebbe essere valido.
Sono d'accordo nel valutare la media delle compravendite avvenute nella zona, per cui è sicuramente lecito chiedere agli AI una stima dei costi (veri) di compravendita. Una volta ottenuta una media di vendita al mq della zona, siccome le caratteristiche di ogni unità immobiliare sono diverse, si potrebbero utilizzare i criteri delle tabelle millesimali (coefficienti di differenziazione), che tengono conto dell'esposizione, dell'altezza piano, dell'orientamento, della destinazione funzionale. Considerando lo spostamento percentuale dei coefficienti dalla media, è possibile determinare la variazione media del prezzo al mq, tenuto conto dei coefficienti correttivi. In allegato vi posto un esempio di valutazione.
Cordialmente
:ok:
 

Allegati

  • valutazione immobile.pdf
    15 KB · Visite: 175

Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Io proverei a dare un criterio che potrebbe essere valido.
Sono d'accordo nel valutare la media delle compravendite avvenute nella zona, per cui è sicuramente lecito chiedere agli AI una stima dei costi (veri) di compravendita. Una volta ottenuta una media di vendita al mq della zona, siccome le caratteristiche di ogni unità immobiliare sono diverse, si potrebbero utilizzare i criteri delle tabelle millesimali (coefficienti di differenziazione), che tengono conto dell'esposizione, dell'altezza piano, dell'orientamento, della destinazione funzionale. Considerando lo spostamento percentuale dei coefficienti dalla media, è possibile determinare la variazione media del prezzo al mq, tenuto conto dei coefficienti correttivi. In allegato vi posto un esempio di valutazione.
Cordialmente
:ok:
Il metodo da te illustrato presenta, secondo me, troppa soggettività e quindi la valutazione può essere "contestata" da chi si ritiene (a ragione o torto) più esperto o qualificato di te.:disappunto:

Se si imparano ad applicare gli standard di valutazione internazionale utilizzando metodologie oggettive questo non sarà più possibile, il confronto sarà sul metodo e come viene applicato e non su chi lo applica, la differenza è abissale.
In questa maniera, secondo me, potremmo riuscire, come categoria, a qualificarci verso tutti gli altri professionisti del settore immobiliare:fico:
 

gino_63

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Non sono completamente d'accordo con te sulla soggettività. Il criterio delle tabelle millesimali è oggettivo (ed è usato normalmente nelle ripartizioni delle spese). Chi può dire che un primo piano sia un piano alto ? chi può contestare l'esposizione o l'orientamento ? e la destinazione d'uso ? forse, la parte effettivamente non oggettiva è proprio il dato iniziale della media delle compravendite nella zona di interesse, che acquisita o da AI o da borsini vari, potrebbe essere affetta o da sopra-valutazione o da sottovalutazione. Ma tant'è, da qualche parte bisognerà pure partire.
Per quanto riguarda i metodi "europei" io ci credo poco: è difficile pensare che un criterio valido in Danimarca possa ancora essere valido in Italia ( a Milano o a Palermo); le situazioni ambientali, le aspettative di chi vende e chi compre, l'oggettività del mercato sono così diverse che è impensabile di trovare un criterio "oggettivo" valido ovunque.
Un saluto
 

Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Non sono completamente d'accordo con te sulla soggettività. Il criterio delle tabelle millesimali è oggettivo (ed è usato normalmente nelle ripartizioni delle spese).
Le tabelle millesimali vengono usate per la ripartizione delle spese, come hai detto te, non per le valutazioni immobiliari
Chi può dire che un primo piano sia un piano alto ? chi può contestare l'esposizione o l'orientamento ? e la destinazione d'uso ?
Queste sono TUTTE caratteristiche da considerare assieme a tutte le altre. La soggettività del criterio da te proposto riguarda il come le valuti ... applicando un coefficiente correttivo??? e cosa c'entra con la valutazione? E poi il coeficiente si sceglie all'interno di un campo, non è determinato ... qui sta la soggettività della valutazione;)
forse, la parte effettivamente non oggettiva è proprio il dato iniziale della media delle compravendite nella zona di interesse, che acquisita o da AI o da borsini vari, potrebbe essere affetta o da sopra-valutazione o da sottovalutazione.
:ok:Come vedi, e ti sembra poco, già parti da un valore ritenuto soggettivo
Ma tant'è, da qualche parte bisognerà pure partire.
e allora parti da una analisi puntuale dei dati, se non lo fai te sai che un altro perito lo può fare e contestare la tua perizia;)
Per quanto riguarda i metodi "europei" io ci credo poco: è difficile pensare che un criterio valido in Danimarca possa ancora essere valido in Italia ( a Milano o a Palermo); le situazioni ambientali, le aspettative di chi vende e chi compre, l'oggettività del mercato sono così diverse che è impensabile di trovare un criterio "oggettivo" valido ovunque.
Ci sono gli Standard internazionali IVS, quelli europei EVS e l'applicazione al mercato italiano , il "Codice delle Valutazioni immobiliari", come vedi ;).
Ciao:stretta_di_mano:
 

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