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  1. Icecream85

    Icecream85 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao A tutti, esistono dei parametri secondo i quali il perito valuta la tua casa? Se si quali?... Per semplificare cosa vauta un perito prima di dare una stima?? Grazie a tutti
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Un perito di solito telefona a 2/3 agenzie del posto e chiede quanto valgono le case a mq in quella zona, descrive l'appartamento e chiede agli AI secondo loro qual'è il valore, poi fa una media e redige la perizia.
     
    A Umberto Granducato, Icecream85 e antonello piace questo elemento.
  3. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Anche se circondato da un alone di grande valutatore, nella pratica si comporta proprio come ha detto Spalti.
     
  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    un buon perito valuta TUTTI i parametri, o meglio le caratteristiche, di un immobile, niente va escluso, effettua uno o più sopralluoghi dell'immobile, verifica le conformità ... e raccoglie dati: l'analisi puntuale del mercato va fatta raccogliendo i prezzi e caratteristiche di immobili simili recentemente compravenduti. La valutazione immobiliare deve essere esposta in maniera chiara, trasparente e deve essere verificabile da terzi.
    A questo punto puoi avere un valore affidabile e decidere, assieme ad un buon AI, il corretto prezzo di vendita.;)
     
    A Limpida piace questo elemento.
  5. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Magari fosse cosi' ( almeno nella mia zona )..da noi arrivano quelli di Praxi Crif Nomisma etc, vedono fotografano prendono le loro schede catastali ( da dove tiran giu i mq. ) e poi con i valori di Agenzia del Territorio ,gli ufficiali di Nomisma e qualche altro parametro ( tipo borsini locali fiaip o fimaa, belli da leggere ma che nessuno rispetta :disappunto::disappunto: ), fanno la media e arrivederci , e da li non si schiodano...ahh dimenticavo ...prima vogliono la parcella ( cosi' anche se il mutuo non passa loro sono pagati;) )
     
  6. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Come in tutte le professioni c'è il buono ed il cattivo, il professionista è l'opportunista ... e via così.

    Ha ragione Roberto :stretta_di_mano: che molti operano così, facendo la media (come viene determinata?) e moltiplicandola per la superficie commerciale (come viene calcolata? ) e, aggiungo io, affermando che la perizia è affidabile perché fatta da loro!!

    Ha ragione Andrea :stretta_di_mano: che quei periti si comportano così e per quello che li pagano non credo possano permettersi altri modi di operare, purtroppo. Mi piacerebbe però confrontare la metodologia utilizzata da quei tecnici per vedere come si comportano in funzione dell'incarico e del cliente che si rivolge a loro. Un privato potrebbe essere soddisfatto di una perizia redatta e presentata in quei modi? E' trasparente, chiara .... quelle che ho visto io assolutamente NO.

    Quindi cerchiamo :stretta_di_mano: di puntare in alto, altrimenti ci paragoneranno sempre a questi professionisti che noi critichiamo:disappunto:
    ciao
     
  7. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    :shock::confuso::fico:
     
  8. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Carlo, i periti delle banche si comportano così perché 250/300 € (pagati alla società che quindi non girerà per intero al perito) per una perizia sono una cifra che non giustifica (una volta detratte tasse e balzelli) neanche la benzina.

    E' impensabile che un perito possa svolgere le adeguate verifiche urbanistiche e catastali in maniera seria, diverso è se il lavoro viene svolto per un privato.
     
  9. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sono completamente d'accordo con te :stretta_di_mano::stretta_di_mano::stretta_di_mano:

    Il mio proposito è questo:

    • promuoviamo gli esempi positivi e spieghiamo come dovrebbero andare le cose :fiore:
    • puntiamo a migliorare :fiore:
    • cerchiamo di far vedere al pubblico ed alle altre professioni il lato veramente professionale e qualificante della nostra categoria :fico:ù
    • cerchiamo di non seguire e non diffondere gli esempi negativi come quelli da te giustamente rilevati:stretta_di_mano:
    nell'interesse della categoria.;)
    Sei d'accordo?:stretta_di_mano:
     
    A giuiseppinadebiase piace questo elemento.
  10. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Certo che sono d'accordo come potrei non esserlo?
     
  11. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In 10 anni ho visto solo fare cosi' come dice lo Spalti.
     
  12. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Anch'io ma ... proviamo a migliorare la percezione dell'ambiente esterno rispetto alla nostra categoria ... cosa ci costa?
    peggio di così;)
     
  13. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    io lo faccio per principio........sono nella convinzione che i periti che fanno valutazioni mi rubano lavoro (perchè altrimenti chiederebbero a me il prezzo di vendita di quella casa? sono loro i Valutatori, no?).....quindi credo di essermi fatto anche un nome nel loro ambiente: il Rejetto:risata:
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La Supoerficie commerciale non come, ma deve essere calcolata secondo le norme uni 10750 in ossequio al D.P.R. 138 del 1998, che allego:
     

    Files Allegati:

  15. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il Codice delle Valutazioni Immobiliari non la contempla.

    Il Codice delle Valutazioni Immobiliari (vedi l'elenco di tutti quelli cha hanno partecipato alla stesura ...) prevede
    SEL Superficie Esterna Lorda
    SIL Superficie Interna Lorda
    SIN Superficie Interna Netta

    Le Norme UNI ed il DM801/77 espongono criteri per la misurazione ma nulla dicono per i criteri di valutazione, sono convenzioni.
    Il Codice delle Valutazioni immobiliari invece tratta criteri di misurazione e criteri di valutazione, è completo e tutto è in funzione della valutazione immobiliare, è tutto finalizzato alla stima. ;)
     
  16. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ho risposto alla tua domanda che era:
    Il calcolo è quello indicato.
     
  17. gino_63

    gino_63 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Io proverei a dare un criterio che potrebbe essere valido.
    Sono d'accordo nel valutare la media delle compravendite avvenute nella zona, per cui è sicuramente lecito chiedere agli AI una stima dei costi (veri) di compravendita. Una volta ottenuta una media di vendita al mq della zona, siccome le caratteristiche di ogni unità immobiliare sono diverse, si potrebbero utilizzare i criteri delle tabelle millesimali (coefficienti di differenziazione), che tengono conto dell'esposizione, dell'altezza piano, dell'orientamento, della destinazione funzionale. Considerando lo spostamento percentuale dei coefficienti dalla media, è possibile determinare la variazione media del prezzo al mq, tenuto conto dei coefficienti correttivi. In allegato vi posto un esempio di valutazione.
    Cordialmente
    :ok:
     

    Files Allegati:

  18. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il metodo da te illustrato presenta, secondo me, troppa soggettività e quindi la valutazione può essere "contestata" da chi si ritiene (a ragione o torto) più esperto o qualificato di te.:disappunto:

    Se si imparano ad applicare gli standard di valutazione internazionale utilizzando metodologie oggettive questo non sarà più possibile, il confronto sarà sul metodo e come viene applicato e non su chi lo applica, la differenza è abissale.
    In questa maniera, secondo me, potremmo riuscire, come categoria, a qualificarci verso tutti gli altri professionisti del settore immobiliare:fico:
     
  19. gino_63

    gino_63 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non sono completamente d'accordo con te sulla soggettività. Il criterio delle tabelle millesimali è oggettivo (ed è usato normalmente nelle ripartizioni delle spese). Chi può dire che un primo piano sia un piano alto ? chi può contestare l'esposizione o l'orientamento ? e la destinazione d'uso ? forse, la parte effettivamente non oggettiva è proprio il dato iniziale della media delle compravendite nella zona di interesse, che acquisita o da AI o da borsini vari, potrebbe essere affetta o da sopra-valutazione o da sottovalutazione. Ma tant'è, da qualche parte bisognerà pure partire.
    Per quanto riguarda i metodi "europei" io ci credo poco: è difficile pensare che un criterio valido in Danimarca possa ancora essere valido in Italia ( a Milano o a Palermo); le situazioni ambientali, le aspettative di chi vende e chi compre, l'oggettività del mercato sono così diverse che è impensabile di trovare un criterio "oggettivo" valido ovunque.
    Un saluto
     
  20. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Le tabelle millesimali vengono usate per la ripartizione delle spese, come hai detto te, non per le valutazioni immobiliari
    Queste sono TUTTE caratteristiche da considerare assieme a tutte le altre. La soggettività del criterio da te proposto riguarda il come le valuti ... applicando un coefficiente correttivo??? e cosa c'entra con la valutazione? E poi il coeficiente si sceglie all'interno di un campo, non è determinato ... qui sta la soggettività della valutazione;)
    :ok:Come vedi, e ti sembra poco, già parti da un valore ritenuto soggettivo
    e allora parti da una analisi puntuale dei dati, se non lo fai te sai che un altro perito lo può fare e contestare la tua perizia;)
    Ci sono gli Standard internazionali IVS, quelli europei EVS e l'applicazione al mercato italiano , il "Codice delle Valutazioni immobiliari", come vedi ;).
    Ciao:stretta_di_mano:
     
    A gino_63 piace questo elemento.

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