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  1. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Apro questo argomento perchè mi embra meritevole delle vostre considerazioni

    La domanda è questa

    Abbiamo una proposta d'acquisto con deposito di euro 5.000 (ma la cifra è irrilevante)

    La proposta viene accettata e l'agente immobiliare corretto, ha in mano un assegno intestato al venditore:

    qui poi ci sono due scuole di pensiero

    La prima consegna al venditore l'assegno alla firma dell'accettazione

    La seconda non consegna l'assegno ma lo trattiene fino al preliminare

    Bene il proponente non si presenta al preliminare, e, senza giustificato motivo rinunzia all'acquisto

    Come vi comportate ?
    Qual'è la normativa esistente (se esiste) in questa fattispecie
    Al venditore chiedete qualche euro ?
    Al proponente inadempiente cosa gli dite ?
     
  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Re: Chi incassa il deposito della proposta accettta

    Personalmente consegno al venditore l'assegno dopo l'accettazione della proposta e le visure ipotecarie e catastali. Differisco la consegna al preliminare (la mia proposta d'acquisto prevede entrambe le possibilità) solo se le visure mi danno motivo di credere che potrà esserci qualche problema (agibilità non richieste, pertinenze indivise in caso di successione et similia) :sorrisone:
    Se poi il proponente sparisce:
    - il venditore si tiene l'assegno (ed io non gli chiedo nulla per non aggiungere il danno alla beffa :occhi_al_cielo: )
    - io ricomincio a cercare un acquirente (almeno questo il venditore me lo deve ;) )
    - il proponente POTREBBE essere oggetto di una mia azione legale visto che ha firmato il compenso provvigionale, ma NON lo sarà perchè senno sarei io ad aggiungere al MIO danno la beffa! :rabbia:
    Preferisco catalogare la cosa fra i "rischi del mestiere" :occhi_al_cielo: (per inciso, un fatto del genere mi è successo giusto un anno fa! :disappunto: )

    ;)
     
  3. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Re: Chi incassa il deposito della proposta accettta

    Come vi comportate ?
    Darei l'assegno al venditore.
    Qual'è la normativa esistente (se esiste) in questa fattispecie
    ( *)Qui occorre esercitare una scelta precisa, comunicata per iscritto alla parte inadempiente.
    L'art. 1385, c. 1°, c.c. prevede che, nel caso di esecuzione del contratto, la caparra venga restituita alla parte che l'ha data, ovvero che resti all'accipiens con imputazione del valore alla prestazione a lui dovuta, ossia come anticipo o acconto.
    Il c. 2° dello stesso art. 1385 prevede nella prima parte l'inadempimento di colui che ha dato la caparra e stabilisce, quale effetto, il recesso della controparte e la perdita della caparra. L'inadempimento che giustifica tale effetto è quello di cui all. 1455 c.c., ossia di non scarsa importanza
    A norma dell'art. 1373, c. 1°, c.c., il recesso non è possibile quando il contratto abbia avuto un principio d'esecuzione; considerando l'art. 1455, se sia iniziata l'esecuzione da parte del debitore, è necessario che l'inizio sia di importanza tale da escludere l'inadempimento e, qualora sia il creditore ad avere iniziato l'esecuzione della controprestazione, se tale inizio non significhi implicita rinuncia ad avvalersi del patto di caparra .
    Promosso il giudizio per ottenere l'adempimento del contratto, la parte non inadempiente può esercitare la facoltà di recedere ex art. 1385, c. 1°, in applicazione analogica dell'art. 1453, c. 2°, c.c. , il quale vieta anche il contrario: esercitato il recesso, non può chiedersi l'adempimento 162. La Cassazione ha ritenuto che, intimata la diffida ad adempiere entro un certo termine ex art. 1454 c.c., prima della scadenza l'intimante possa assegnare un nuovo e più lungo termine, nelle more del quale può esercitare il recesso ex art. 1385, con ritenzione, o con richiesta del doppio, della caparra quale risarcimento completamente satisfattivo ; anzi, l'esercizio del recesso ex art. 1385, c. 2°, costituisce un minus rispetto all'azione di risoluzione ex art. 1453 e di integrale risarcimento del danno, onde la relativa domanda può essere proposta per la prima volta in appello . Qualora la parte non inadempiente abbia chiesto la risoluzione del contratto secondo le regole generali, la caparra conserva la sua funzione di garanzia fino alla conclusione del procedimento di liquidazione dei danni, con conseguente compensazione con il credito risarcitorio, oppure con restituzione della caparra stessa per mancata prova dei danni .
    La seconda parte del capoverso dell'art. 1385 prevede l'inadempimento di colui che ha ricevuto la caparra: in tal caso la controparte può recedere esigendo il doppio della caparra, la quale funge da liquidazione del danno .
    Qualora entrambe le parti siano inadempienti, il giudice deve procedere ad una valutazione comparativa onde stabilire a chi delle due spetti il diritto di recesso ex art. 1385 ; i criteri sono gli stessi da usare nel caso di reciproche istanze di risoluzione . Nel contratto preliminare di vendita di immobili una causa di recesso del promittente compratore, con diritto alla restituzione del doppio della caparra, viene di solito ravvisato nella non conformità dell'immobile agli strumenti urbanistici .
    Il c. 3° dello stesso articolo prevede che, se la parte adempiente preferisce chiedere la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali, ossia dall'art. 1223 ss., c.c. A differenza della clausola penale, dunque, il patto di caparra non preclude mai al creditore di chiedere il risarcimento del danno, fornendone la prova ex art. 2697 c.c. : in tal caso la caparra perde la funzione di liquidazione preventiva del danno e mantiene solo quella di garanzia per il conseguimento del risarcimento totale. Fallita completamente la prova del danno, la parte adempiente deve restituire la caparra .
    Al venditore chiedete qualche euro ?
    (*)Chiarita legalmente la questione tra le parti chiederei al venditore se ritenesse opportuno dare un compenso, a suo buon cuore insomma.
    Al proponente inadempiente cosa gli dite ?
    Dipende: " Lei è incosciente" o " Mi dispiace ".
     
  4. Artan

    Artan Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Normalmente quando ho una proposta firmata con una somma come deposito, prima la faccio firmare per accettazione al venditore, dopodichè comunico al proponente che la sua proposta è stata accettata, consegno la somma ricevuta come deposito al venditore.
    La proposta si è trasformata in contratto preliminare a tutti gli effetti
     
  5. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ... e l'acconto in caparra confirmatoria

    g
     
  6. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Idem, acnche se piuttosto che di "deposito", mi piace parlare di "caparra".
    Nel 80% dei casi la prassi che seguo è questa.
     
  7. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    se usi i formulari ad hoc...e la proposta si trasforma in contratto preliminare, hai un sequel di azioni da poter intraprendere nei confronti dell'acquirente , ma mai la puoi incassare o "ricattare " il proprietario per avere la tua " parte ". puoi solo sperare nell'onesta dello stesso e transare una cifra a forfait . viceversa se e' un preliminare precontrattuale e' molto ma molto piu' dura .cmq. il tuo diritto provvigionale e' dimostrabile solo nel primo caso..a mio parere negli altri lascia perdere, e cerca solo di coservarti l'immobile ;)
     
  8. Artan

    Artan Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    stato un refuso.....
    prima la somma depositata era a titolo di deposito cauzionale e dopo le varie accettazioni, la somma si trasforma in caparra confirmatoria ...
     
  9. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Sì sì Artan, ho letto io frettolosamente il tuo messaggio :confuso:
     
  10. Umb

    Umb Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Non dimenticatevi di registrare la proposta, nel caso non l'aveste già fatto, perchè era previsto, entro i venti giorni, la sottoscrizione del compromesso.
    saluti
    Umberto
     
  11. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se la proposta nel formulario prevede che alla "conoscenza dell'accettazione della proposta" il deposito fiduciario diventa CAPARRA CONFIRMATORIA, io, solitamente, invio telegramma con comunicazione di accettazione e poi consegno l'assegno al venditore.
     
    A sopranoprimo piace questo elemento.
  12. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Scusate, le domande poste da Alessandro sono 4 in merito alla eventualità che il proponente non si presenta al preliminare e rinunzia all'acquisto. Sono stanco io( di dare colpi di mazza per buttare giù qualche muro) o effettivamente ho visto bene ,quasi nessuno ha risposto.
     
  13. Domus mp Immobiliare

    Domus mp Immobiliare Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buon pomeriggio a tutti .
    Ma se si parla di una proposta di acquisto dove l'iniziale deposito si trasforma con l'avvenuta accettazione da parte della proprietà in caparra confirmatoria , generante un negozio degno di tutela da parte dell'ordinamento giuridico tale da trasformare la proposta di acquisto in preliminare di compravendita, ritenete giusto che l'A I venga pagato dalla parte venditrice (previo accordo sottoscritto nell'incarico di vendita) al momento della riscossione della caparra quindi dell'accettazione ?
    Naturalmente il tutto sottoposto ad adempimenti sia tecnici che legali da parte dell'AI.
    Non è il modo con cui lavoro ma di un noto gruppo della mia città. Cosa ne pensate è da "pirati" o é un modo come un altro,forse, per far capire che l'AI ,come tutti,se lavora deve essere pagato?
    Ciao .
     
  14. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Difatti la questione era

    La proposta è stata accettata, noi consegnamo l'assegno al venditore, l'acquirente non acquista più ed è conscio di perdere la caparra/deposito o chiamatela come volete.

    Ergo agente immobiliare 0 venditore 5.000...

    Non mi sembra professionalmente qualificante sperare nel buon cuore del venditore che mi gira 2/300 euro, dopotutto gli ho fatto mettere in tasca 5.000 euro, piovuti dal cielo, e l'immobile è ancora lì da vendere.

    Bisognerebbe studiare una qualche formula che ci tuteli non trovate?
     
  15. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    per Manlio: ................... non ti sembra una risposta? Se l'acquirente ha avuto conoscenza dell'accettazione ha tutti i vincoli che una caparra confirmatoria comporta!!
    tutto il resto è conseguente ...........il venditore certo non ha responsabilità, ma se toglie l'incarico all'AI paga comunque la penale, l'acquirente paga la provvigione e perde la caparra!!
    Questo non toglie nulla al fatto che tutti i protagonisti di questa vicenda possano trovare un accordo pacifico per risolvere il contratto sottoscritto. :ugeek:
     
  16. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    La formula che ci tutela, in questi casi, ci sarebbe già... abbiamo diritto alla provvigione!!
    Ci dovrebbe pagare l'acquirente e ci dovrebbe pagare il venditore (al quale poi non chiediamo nulla per poter continuare a gestire il suo immobile).

    Ecco, dovrebbe anche essere conscio di dover pagare le provvigioni!!!

    :applauso:
     
  17. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Nel modulo della mia proposta d'acquisto (fra l'altro redatto utilizzando largamente il modello suggerito dall'Associazione dei Consumatori) è scritto chiaramente che nel caso di rifiuto ingiustificato alla stipula del preliminare la parte inadempiente dovrà versare all'AI una somma pari al 3% del prezzo indicato a titolo di penale, fatta salva la richiesta di maggiori danni. :fico:
    Quando un cliente (acquirente) mi ha chiesto il perchè gli ho fatto proprio l'esempio di sopra: "prima del preliminare lei ci ripensa e perde i 5.000 euro, il venditore ha perso tempo ma ha guadagnato i 5.000 euro, ed io?" :rabbia:
    ... ha accettato la clausola ed ha firmato la proposta! (.. che poi non è stata accettata, ma questa è un'altra storia! :disappunto: :disappunto: )

    ;)
     
  18. Domus mp Immobiliare

    Domus mp Immobiliare Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusatemi , ma pensandoci bene il fatto di aver consegnato una caparra confirmatoria all'accettazione ed avendo suggellato con la la sottoscrizione delle parti un contratto meritevole di tutela giuridica il quale da origine ad obbligazioni per le parti contraenti ,siete daccordo che il diritto alle provvigioni da ambo le parti per l'AI è sancito dalla legge? Naturalmente l'AI sarà presente sino al rogito con tutti gli adempimenti che ne conseguono ai quali , però, legalmente non è tenuto . Qualcuno storcerà il naso per disapprovare ma ritengo che,va bene mediare con le parti il compenso sia per continuare a lavorare sull'immobile che per immagine,ma 200/300 euro è squalificante ed in ogni modo non è un regalo è un compenso per un lavoro svolto. Il consumatore deve riqualificare il lavoro dell'AI . Forse anche l'AI deve capire che continuare a "prostituirsi" per avere un incarico ,in sede di proposta di acquisto ridurre ai minimi termini l'importo provvigionale dovuto , aver paura di esigere un diritto acquisito con il lavoro etc.etc.,ripeto è squalificante e conferisce al consumatore ,generalizzando,la presunzione che il lavoro dell'AI sia di poco conto ( "scusi ma per un quarto d'ora del suo tempo lei mi chiede 6000 euro otre IVA") senza sapere tutto l'impegno che esiste in una mediazione oltre a tutti i costi .
    Mi farebbe piacere sapere cosa ne pensate .Buona giornata a tutti.
     
  19. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :applauso: :applauso: :applauso: d'accordissimoooooooooo
     
  20. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sicuramente, ma mi sembra che qui si stesse discutendo di come cercare di non rimanere con il "cerino in mano" in caso una parte fosse inadempiente! :occhi_al_cielo:
    Se la situazione è antipatica per noi che abbiamo investito soldi e lavoro, è sicuramente drammatica per l'altra parte, che magari si è già impegnata per l'acquisto di un'altra casa (se venditore) o ha preso il mutuo, ha predisposto la ristrutturazione ed ordinato i mobili (se acquirente).
    Insomma, tutto ciò per dire che non mi sembra nè etico nè morale caricare il danneggiato anche del peso delle nostre provvigioni, ancorchè dovute per legge! :rabbia:
    Si potrebbe obiettare che poi lui si potrà rivalere anche di questa somma sull'inadempiente, ma io obietterei all'obiezione con le seguenti emoticon :risata: :risata: :risata: :risata:

    ;)
     

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