Alessandro Frisoli

Fondatore
Agente Immobiliare
Apro questo argomento perchè mi embra meritevole delle vostre considerazioni

La domanda è questa

Abbiamo una proposta d'acquisto con deposito di euro 5.000 (ma la cifra è irrilevante)

La proposta viene accettata e l'agente immobiliare corretto, ha in mano un assegno intestato al venditore:

qui poi ci sono due scuole di pensiero

La prima consegna al venditore l'assegno alla firma dell'accettazione

La seconda non consegna l'assegno ma lo trattiene fino al preliminare

Bene il proponente non si presenta al preliminare, e, senza giustificato motivo rinunzia all'acquisto

Come vi comportate ?
Qual'è la normativa esistente (se esiste) in questa fattispecie
Al venditore chiedete qualche euro ?
Al proponente inadempiente cosa gli dite ?
 

Maurizio Zucchetti

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Re: Chi incassa il deposito della proposta accettta

Personalmente consegno al venditore l'assegno dopo l'accettazione della proposta e le visure ipotecarie e catastali. Differisco la consegna al preliminare (la mia proposta d'acquisto prevede entrambe le possibilità) solo se le visure mi danno motivo di credere che potrà esserci qualche problema (agibilità non richieste, pertinenze indivise in caso di successione et similia) :sorrisone:
Se poi il proponente sparisce:
- il venditore si tiene l'assegno (ed io non gli chiedo nulla per non aggiungere il danno alla beffa :occhi_al_cielo: )
- io ricomincio a cercare un acquirente (almeno questo il venditore me lo deve ;) )
- il proponente POTREBBE essere oggetto di una mia azione legale visto che ha firmato il compenso provvigionale, ma NON lo sarà perchè senno sarei io ad aggiungere al MIO danno la beffa! :rabbia:
Preferisco catalogare la cosa fra i "rischi del mestiere" :occhi_al_cielo: (per inciso, un fatto del genere mi è successo giusto un anno fa! :disappunto: )

;)
 

Manlio

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Re: Chi incassa il deposito della proposta accettta

Come vi comportate ?
Darei l'assegno al venditore.
Qual'è la normativa esistente (se esiste) in questa fattispecie
( *)Qui occorre esercitare una scelta precisa, comunicata per iscritto alla parte inadempiente.
L'art. 1385, c. 1°, c.c. prevede che, nel caso di esecuzione del contratto, la caparra venga restituita alla parte che l'ha data, ovvero che resti all'accipiens con imputazione del valore alla prestazione a lui dovuta, ossia come anticipo o acconto.
Il c. 2° dello stesso art. 1385 prevede nella prima parte l'inadempimento di colui che ha dato la caparra e stabilisce, quale effetto, il recesso della controparte e la perdita della caparra. L'inadempimento che giustifica tale effetto è quello di cui all. 1455 c.c., ossia di non scarsa importanza
A norma dell'art. 1373, c. 1°, c.c., il recesso non è possibile quando il contratto abbia avuto un principio d'esecuzione; considerando l'art. 1455, se sia iniziata l'esecuzione da parte del debitore, è necessario che l'inizio sia di importanza tale da escludere l'inadempimento e, qualora sia il creditore ad avere iniziato l'esecuzione della controprestazione, se tale inizio non significhi implicita rinuncia ad avvalersi del patto di caparra .
Promosso il giudizio per ottenere l'adempimento del contratto, la parte non inadempiente può esercitare la facoltà di recedere ex art. 1385, c. 1°, in applicazione analogica dell'art. 1453, c. 2°, c.c. , il quale vieta anche il contrario: esercitato il recesso, non può chiedersi l'adempimento 162. La Cassazione ha ritenuto che, intimata la diffida ad adempiere entro un certo termine ex art. 1454 c.c., prima della scadenza l'intimante possa assegnare un nuovo e più lungo termine, nelle more del quale può esercitare il recesso ex art. 1385, con ritenzione, o con richiesta del doppio, della caparra quale risarcimento completamente satisfattivo ; anzi, l'esercizio del recesso ex art. 1385, c. 2°, costituisce un minus rispetto all'azione di risoluzione ex art. 1453 e di integrale risarcimento del danno, onde la relativa domanda può essere proposta per la prima volta in appello . Qualora la parte non inadempiente abbia chiesto la risoluzione del contratto secondo le regole generali, la caparra conserva la sua funzione di garanzia fino alla conclusione del procedimento di liquidazione dei danni, con conseguente compensazione con il credito risarcitorio, oppure con restituzione della caparra stessa per mancata prova dei danni .
La seconda parte del capoverso dell'art. 1385 prevede l'inadempimento di colui che ha ricevuto la caparra: in tal caso la controparte può recedere esigendo il doppio della caparra, la quale funge da liquidazione del danno .
Qualora entrambe le parti siano inadempienti, il giudice deve procedere ad una valutazione comparativa onde stabilire a chi delle due spetti il diritto di recesso ex art. 1385 ; i criteri sono gli stessi da usare nel caso di reciproche istanze di risoluzione . Nel contratto preliminare di vendita di immobili una causa di recesso del promittente compratore, con diritto alla restituzione del doppio della caparra, viene di solito ravvisato nella non conformità dell'immobile agli strumenti urbanistici .
Il c. 3° dello stesso articolo prevede che, se la parte adempiente preferisce chiedere la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali, ossia dall'art. 1223 ss., c.c. A differenza della clausola penale, dunque, il patto di caparra non preclude mai al creditore di chiedere il risarcimento del danno, fornendone la prova ex art. 2697 c.c. : in tal caso la caparra perde la funzione di liquidazione preventiva del danno e mantiene solo quella di garanzia per il conseguimento del risarcimento totale. Fallita completamente la prova del danno, la parte adempiente deve restituire la caparra .
Al venditore chiedete qualche euro ?
(*)Chiarita legalmente la questione tra le parti chiederei al venditore se ritenesse opportuno dare un compenso, a suo buon cuore insomma.
Al proponente inadempiente cosa gli dite ?
Dipende: " Lei è incosciente" o " Mi dispiace ".
 

Artan

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Normalmente quando ho una proposta firmata con una somma come deposito, prima la faccio firmare per accettazione al venditore, dopodichè comunico al proponente che la sua proposta è stata accettata, consegno la somma ricevuta come deposito al venditore.
La proposta si è trasformata in contratto preliminare a tutti gli effetti
 

Diego Zucchini

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Normalmente quando ho una proposta firmata con una somma come deposito, prima la faccio firmare per accettazione al venditore, dopodichè comunico al proponente che la sua proposta è stata accettata, consegno la somma ricevuta come deposito al venditore.
La proposta si è trasformata in contratto preliminare a tutti gli effetti

Idem, acnche se piuttosto che di "deposito", mi piace parlare di "caparra".
Nel 80% dei casi la prassi che seguo è questa.
 

andrea boschini

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
se usi i formulari ad hoc...e la proposta si trasforma in contratto preliminare, hai un sequel di azioni da poter intraprendere nei confronti dell'acquirente , ma mai la puoi incassare o "ricattare " il proprietario per avere la tua " parte ". puoi solo sperare nell'onesta dello stesso e transare una cifra a forfait . viceversa se e' un preliminare precontrattuale e' molto ma molto piu' dura .cmq. il tuo diritto provvigionale e' dimostrabile solo nel primo caso..a mio parere negli altri lascia perdere, e cerca solo di coservarti l'immobile ;)
 

Artan

Membro Attivo
Agente Immobiliare
incort ha scritto:
Normalmente quando ho una proposta firmata con una somma come deposito, prima la faccio firmare per accettazione al venditore, dopodichè comunico al proponente che la sua proposta è stata accettata, consegno la somma ricevuta come deposito al venditore.
La proposta si è trasformata in contratto preliminare a tutti gli effetti

Idem, acnche se piuttosto che di "deposito", mi piace parlare di "caparra".
Nel 80% dei casi la prassi che seguo è questa.

stato un refuso.....
prima la somma depositata era a titolo di deposito cauzionale e dopo le varie accettazioni, la somma si trasforma in caparra confirmatoria ...
 

Umb

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Non dimenticatevi di registrare la proposta, nel caso non l'aveste già fatto, perchè era previsto, entro i venti giorni, la sottoscrizione del compromesso.
saluti
Umberto
 

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