Una sentenza che confonde le idee a chi le ha un pò chiare.
Diciamo che è di un primo grado e quindi non allarmante, ma fa capire che razza di confusione portano certi giudici.
Buona lettura:
L'agente immobiliare non può rivendicare il proprio diritto alla provvigione se viene meno la conclusione dell'affare!
Salvo patto contrario, il “mediatore immobiliare” non ha diritto alla provvigione/compenso nella circostanza in cui venga meno la conclusione dell'affare. Pertanto, nel caso specifico di una compravendita immobiliare relativa ad un appartamento residenziale, qualora la stessa non sia conclusa con la stipula di un atto pubblico o di una scrittura privata, deve negarsi la provvigione al mediatore, perché il negozio giuridico/contratto non si è perfezionato ai sensi di legge per mancanza della forma prescritta a pena di nullità dell'art. 1350 del codice civile.
Lo ha deciso con una recente sentenza il Tribunale di Foggia, respingendo l’istanza avanzata da un giovane e rampante agente immobiliare il quale si era rivolto al Giudice civile da uno al fine di ottenere ,tramite provvedimento giudiziario, la condanna di due cittadini ,residenti nel capoluogo foggiano, al pagamento della propria provvigione/compenso, maturato a seguito della attività svolta per porre in contatto i medesimi in merito alla conclusione di una compravendita immobiliare relativa ad un appartamento residenziale, ubicato in zona centrale .
I potenziali acquirente e venditore del suddetto immobile si “erano chiamati fuori” , sostenendo la tesi della assenza di un qualsiasi diritto del mediatore immobiliare per non aver mai stipulato , durante la vigenza del periodo di “incarico” affidato all’agente, nessun tipo di contratto né preliminare né, tanto meno, definitivo, seppur riconoscendo che , 2 anni dopo lo spirare del termine relativo all’affidamento dell’incarico, avevano proceduto comunque alla compravendita dello stesso immobile, ma a condizioni economiche differenti da quelle alla base dell’incarico di vendita affidato, tempo addietro, al medesimo agente.
I chiamati in causa dal mediatore avevano sostenuto in giudizio la tesi in forza della quale “ qualora l'eventuale acquirente rifiuti di concludere il contratto, per l'agente immobiliare non sorge il diritto alla provvigione, neanche qualora si configuri il rapporto come "mediazione atipica", se, come nel caso di specie, le parti avevano espressamente subordinato il diritto di provvigione alla sottoscrizione del contratto preliminare” ( in tal senso Corte appello Genova, 21 febbraio 2006)
Il mediatore aveva invece , tramite il proprio legale, evidenziato il principio di diritto per cui “…la proposta di acquisto di un bene immobile, formulata dal compratore per il tramite di un'agenzia immobiliare ed accettata dal proprietario, proposta contenente l'indicazione del prezzo, le modalità di pagamento, la data di stipula del contratto definitivo e la consegna dell'immobile all'acquirente, è idonea di per se stessa ad integrare gli estremi di un preliminare di compravendita.
Ne consegue che, quale atto conclusivo di un affare, determina in capo al mediatore l'insorgenza del diritto alla provvigione ( in tal senso vedasi Tribunale Salerno, sez. III, 07 settembre 2007, n. 2041).
Ma il Tribunale di Foggia non ha inteso aderire a tale orientamento affermando , invece, che “…con la stipula di un contratto di mediazione in genere le parti non necessariamente si impegnano a portare a termine l'affare ma certamente a pagare il compenso al mediatore qualora l'affare stesso venga concluso. Ne deriva che, in tema di mediazione immobiliare, la mancata conclusione del contratto preliminare di vendita integra una mancata realizzazione di una condizione essenziale per la validità del contratto e pertanto fa venire meno il diritto del mediatore al compenso, anche quando tale evento si sia verificato per cause non direttamente riconducibili alla sua attività.”
( in tal senso Tribunale Bari, 26 ottobre 2006, n. 2707).
Nel respingere l’istanza avanzata dal mediatore immobiliare , il Tribunale da uno ha, infine, evidenziato, aderendo ad un recente orientamento della Suprema Corte di Cassazione, che “…solo la stipulazione di un contratto preliminare di vendita immobiliare è sufficiente a far sorgere il diritto del mediatore alla provvigione, in quanto il presupposto della "conclusione dell'affare" coincide con il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio che abiliti ciascuna delle sue parti ad agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno.” ( così Cassazione civile , sez. III, 06 agosto 2004, n. 15161)
Foggia, 30 settembre 2010
Avv. Eugenio Gargiulo
