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  1. andcosta75

    andcosta75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, vi espongo in breve quanto mi è successo: tramite agenzia immobiliare ho visto una villetta a schiera, mi è piaciuta e ho sottoscritto il preliminare con data stipula a 5 mesi in quanto i venditori dovevano attendere i famosi 5 anni. Sono entrato in possesso del bene subito (prima quindi della stipula) e il venditore mi ha autorizzato la residenza in comune (non in forza al preliminare quindi). Qualche giorno prima dell'atto notarile mi sono accorto che tutto il primo piano, descritto a preliminare come sottotetto:2 camere e un bagno, in realtà facevano parte di un'area calpestabile ma non abitabile e in comune e al catasto le altezze medie erano inferiori a quanto previsto per poterle considerare appunto abitabili. Il notaio mi ha detto che mancava l'oggetto della vendita e che l'atto non si poteva fare. Ho proposto ai venditore una riduzione del prezzo i quali si sono opposti con varie diffide ad adempiere al prezzo pattuito. Nel frattempo hanno "aderito" al famoso piano casa, il quale considerando le altezze utili del sottotetto non più a 1.80m ma 1.20m hanno fatto sì che le altezze medie raggiungessero i 2.40m prescritti per i locali abitativi dei sottotetti. Il piano casa è passato, ossia il comune ha dato parere favorevole alla presentazione della documentazione; secondo voi queste stanze si possono ora considerare effettivamente camere da letto e bagno come intese nel preliminare? Seconda cosa prima del piano casa l'architetto interpellato ha valutato l'immobile circa 40.000 euro in meno rispetto al prezzo pattuito, perchè appunto si trattava di un monolocale con sottotetto non abitabile, ora in base al cambio della destinazione d'uso il valore commerciale cambia?
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il valore commerciale cambia in funzione della maggior superficie residenziale realizzabile.
    Tu dici "hanno aderito al piano casa e il Comune ha dato parere favorevole alla presentazione della docuemntazione" ma le opere per l'adeguamento chi le realizza?
    Nel caso in cui le realizzi tu loro ti vendono un monolocale con sottotetto e possibile cambio di destinazione d'uso, che vale sicuramente più di prima ma non come se già la superficie del sottotetto fosse già abitabile.

    Oppure mi sono perso qualcosa :occhi_al_cielo:
     
  3. andcosta75

    andcosta75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    No non hanno fatto opere murarie, nel senso che il progetto originale depositato in comune dichiara altezze medie di 2.39m considerando l'area sfruttabile del sottotetto fino ad un'altezza minima di 1.80m. Di fatto l'altezza minima del sottotetto è di 1.50m e il piano casa prevede che tu possa considerare area utile fino a 1.20m. Succede che se prima l'altezza media era al di sotto del consentito per poter essere considerata abitabile, ora pagando gli oneri di diversa natura, magicamente tale area diventa "comunalmente" abitabile ma sostanzialmente è la stessa identica di prima.

    Aggiunto dopo 5 minuti :

    Il discorso è da vedere in questi termini: l'abitazione nasce e viene venduta come monolocale con sottotetto non abitabile. I proprietari lo modificano sfruttando il sottotetto e adibendolo a camere e bagno, un bel giorno si dividono e vendono l'abitazione omettendo l'abbuso e io vista arredata non mi sono reso conto, anzi non mi è neanche passata per l'anticamera del cervello la storia anche perchè ero ignare di tutta sta facenda. L'AI avvalla il tutto e redige lei stessa il preliminare truffaldino, io ero sicuro perchè le AI controllano sempre (o non lo fanno mai e spesso gli va di ****?)..
     
  4. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Che in fondo a te andava bene, altrimenti non avresti fatto il preliminare.
    In casi come questi purtroppo il forum serve a poco, serve la consulenza di un tecnico del posto che vada in Comune ad esaminare la pratica edilizia e faccia un sopralluogo in casa; poi ti consiglierà sul da farsi.
    In fondo quello che serve a te è un consiglio puramente tecnico dato che la casa ti è piaciuta così.
     
  5. andcosta75

    andcosta75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Roberto, quello che tu dici è vero, il mio problema è capire che valore ha questo immobile, se un domani lo vado a rivendere, posso spacciarlo come 2 camere e un bagno e quindi dargli il valore di una casa normale o devo tener conto del fatto che è stato possibile renderlo abitabile solo grazie a questo piano casa e che quindi in realtà trattasi di "mezzo piano"? Questo è il mio problema... il valore commerciale del bene, io non voglio essere inadempiente verso i venditori, nè che mi sia regalato nulla, ma nessuno nemmeno un tecnico mi sa dire che valore ha il bene in questione nella configurazione piano casa!!!! Chi mi potrebbe aiutare?
     
  6. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dal momento in cui il venditore utilizza il piano casa dovrà ottenere dal Comune il cambio di destinazione d'uso dei locali superiori da (sottotetto, locale lavanderia, ripostiglio o cosa sono) a civile abitazione e tu un doamni potrai rivenderli come tali.
    Io stipulerei l'atto a permesso di costruire ottenuto a cura e spese del venditore.
     
  7. andcosta75

    andcosta75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusa la mia ignoranza ma cosa intendi per "Io stipulerei l'atto a permesso di costruire ottenuto a cura e spese del venditore." Tieni conto, cosa molto importante, che non posso recedere dal contratto e chiedere il doppio della caparra fondamentalmente perchè sull'immobile grava un mutuo di primo grado molto alto e che in caso di pignoramento del bene non recupererei nemmeno la caparra!!!
     
  8. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    vuol dire che il venditore dovrà ottenere a propria cura e spese (se non ha i soldi paghi tu come se fosse un acconto sul prezzo) il cambio di destinazione d'uso che dovrà essere assentito dal Comune e a seguito del quale dovrà essere rilasciato un nuovo attestato di agibilità.
    Ottenuto questo si rogita
     
  9. andcosta75

    andcosta75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Che si vada al rogito è scontato, ma a che prezzo? A quello pattuito sotto suggerimento dell'intermediazione dell'agenzia immobiliare che mi ha fatto passare l'immobile in modo truffaldino oppure devo chiedere al giudice che venga stabilito dal tribunale un giusto prezzo in base all'effettivo valore di mercato? Sinceramente io non so più che valore ha l'immobile....
     
  10. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dato che acquisterai la casa tutta ad abitazione il prezzo che per te era congruo lo rimane dato che l'oggetto della vendita non è cambiato dalla proposta.
     
  11. andcosta75

    andcosta75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Roberto ma io resto della mia opinione, era giusto che il venditore e soprattutto l'AI al momento della visita dell'immobile avesse avvisato delle reali situazioni della casa. Ora allo stato dei fatti dovrebbe "accettare" di far valutare la casa da un organo esterno, riequilibrando in questo modo la disputa.
     
  12. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non è esatto.
    Tu hai impostato la trattativa per xxx.000 € convinto che la casa, come vista e piaciuta, fosse tutta destinata ad abitazione;
    all'atto questo ti verrà consegnato (cioè ciò che ti era stato promesso in vendita ad un prezzo per te congruo) perché ora vuoi cambiare?
     
  13. gaspol1960

    gaspol1960 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Mi associo alle considerazioni e ai suggerimenti di Roberto. A mio giudizio, una contestazione (e una conseguente richiesta di riduzone del prezzo, o di risoluzione del contratto) ha buone chance di essere accolta solo nel caso in cui la pratica edilizia legata all'adesione al piano casa non venga portata a compimento dai venditori. Che ci sia stata mala fede (o comunque poca chiarezza) da parte del venditore è probabile, ma se in forza della nuova normativa la porzione di immobile "incriminata" viene regolarizzata, c'è poco da fare. D'altro canto, l'immobile è sempre quello che è stato visitato, valutato e accettato.
    Tutto cambia se il cambio di destinazione d'uso non viene accordato dal Comune, e non viene rilasciato il nuovo certificato di agibilità. Comunque, forse è il caso di sottoscivere una nuova scrittura privata integrativa, così da precisare obblighi e termini di adempimento del venditore, e esplicitare le condizioni per la stipula dell'atto pubblico.
     

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