Come gestire situazione di debiti e due case ?

[drudo]

situazione:

1)Prima casa del valore circa € 180 mila con debiti dovuti a 3 ipoteche, (debiti di circa 100 mila € .
x. equitalia, lavoro, e finanziarie)
che vorremmo vendere

2)una casa in cui attualmente abitiamo e da cui vorremmo trasferirci, ereditata, del valore di circa 100 mila€


per estinguere i debiti cosa fareste considerando che non ci sono capitali liquidi al momento?

-affittare la prima casa a rischio pignoramento?
-affittare la seconda e tornare a stare nella prima a rischio pignoramento
-vendere la seconda,?
-vendere la prima con 3 ipoteche? e fare un mutuo per l acquisto di una nuova casa? e pagare il mutuo con l affito della seconda?

 

[Ettore Arru]

-affittare la prima casa a rischio pignoramento?
-affittare la seconda e tornare a stare nella prima a rischio pignoramento
-vendere la seconda,?

Ciao,
se per "rischio di pignoramento" lasci intendere che ci sono stati pagamenti "non regolari", allora direi anche la terza soluzione, almeno in parte, è da scartare: inteso nella parte ove indichi

e fare un mutuo per l acquisto di una nuova casa?

Se ci sono state delle irregolarità nei rimborsi, difficilmente (per non dire impossibile) ti sarà accordato un nuovo mutuo, quindi la soluzione sarebbe quella di vendere, saldare i debiti e trasferirsi nella "seconda" casa.
Se così non fosse, te lo auguro, allora credo che occorra fare una considerazione economica tra ammontare dei debiti mensili ed introito di un eventuale affitto (della prima o seconda casa).

 

[Ettore Arru]

Dovendo ipotizzare la situazione più difficile (pagamenti irregolari e rischio pignoramento), venderei la seconda casa e con il ricavato chiuderei, proponendo un saldo e stralcio, le posizioni con i debiti finanziari; stesso discorso con Equitalia aderendo alla normativa sulla rottamazione delle cartelle (occorre, in questo caso, verificare la natura dei debiti).
Considerando il pari valore tra tuoi debiti e valore immobiliare, con una vendita "prudente" unitamente ad un saldo e stralcio, molto probabilmente il risultato sarà che con la chiusura dei debiti conserverai anche una parte di liquidità e terrai la proprietà dell'immobile con maggior valore.

Ciao

 

[Miciogatto]

Il rischio che intravedo è la sopravvalutazione degli immobili e la sottostima dei debiti. Mi spiego.

La casa vale quello che l'acquirente è disposto a darti al rogito.
Quindi, non te lo auguro, ma magari non vale 180 ma 100.

Con i debiti spesso è la stessa cosa.
I conteggi alla data odierna potrebbero riservare sorprese.
Il totale tra spese more e interessi magari è 200.
(Anche qui spero di sbagliarmi.)

Ovviamente parlo in via generale non conosco i dettagli della tua situazione ma spesso accade quello che ho descritto.

Quindi, sempre parlando senza poter sapere la vera situazione, anche risultante dai documenti, io al tuo posto farei questo.

Se effettivamente non è ancora stato iscritto alcun pignoramento e se il venditore è persona fisica:

- venderei di corsa entrambi gli immobili
- facendo attenzione a simulazioni, prezzo vile, insomma un rogito inattacccabile
- eventualmente, ove possibile, trattando con i debitori (equitalia esclusa, non trattano. Puoi però eventualmente rateizzare come dice il buon Ettore)

Una volta liquido andrei in affitto.
Con il vantaggio che se ci sono altri debiti in giro non possono pignorarti nulla (se non c/c, stipendi e pensioni, ma solo con trattenute negli ultimi due casi).

Con calma cercherei di chiudere, se ci sono, altre situazioni non ipotecarie.

Se ho ancora liquidità potrei pensare a ricomprare casa. Forse.

 

[Avv Luigi Polidoro]

-affittare la prima casa a rischio pignoramento?

Se il rischio pignoramento è concreto, come mi sembra di capire, la locazione dell'immobile non è consigliabile: non appena riceveresti il pignoramento il canone verrebbe percepito dal custode che lo verserebbe sul conto della procedura.

-vendere la prima con 3 ipoteche? e fare un mutuo per l acquisto di una nuova casa? e pagare il mutuo con l affito della seconda?

vendere l'immobile ove insistono tre ipoteche è possibile ma non è detto che convenga. L'acquirente "ordinario" non acquisterà mai un immobile su cui insistono tali gravami, mentre l'acquirente tipicamente interessato all'operazione avrà, molto probabilmente, una "malizia" ed una esperienza tali da rivelarsi un osso duro nella trattativa. Insomma il rischio di svendere e di non ripagare neanche i debiti c'è, come ha già scritto @miciogatto .
Nè potresti sperare di ottenere un finanziamento, come correttamente rilevava @Ettore Arru .

-affittare la seconda e tornare a stare nella prima a rischio pignoramento

La locazione non vi permetterà di reperire velocemente la liquidità necessaria e, per di più, rappresenta un credito pignorabile.

-vendere la seconda,?

Mi orienterei su una di queste due ultime soluzioni: "sfruttare" l'immobile che non siete interessati a mantenere e che è più facilmente commerciabile nella speranza di ottenere la liquidità necessaria ad una rateizzazione con Equitalia e ad un saldo e stralcio con la finanziaria.