Come impostare il preliminare di compravendita?

[tony1981]

Salve sono un venditore e devo firmare un preliminare di compravendita per un immobile di mia proprietà, l'immobile presenta queste problematiche:
1) il piano seminterrato dal progetto approvato al comune si poteva realizzare un box di mq 18 con restante area tecnica, ma questa è stata chiusa
2) il piano terra nelle piantine catastali ci sono 2 ambienti e il bagno, ma in realtà è unico ambiente in quanto tramezzi non li ho creati
3) il primo piano è A/2 ed è ok
3) il sottotetto non è accatastato e sul progetto è volume tecnico, ma di fatto c'è anche una scala che porta appunto al sottotetto
La domanda è questa l'acquirente sa tutto e lo ha visto e si è accertato anche di tutti i documenti e vuole procedere e mi ha detto che le spese tecniche da sostenere li affronterà lui.
Come devo tutelarmi nel preliminare? visto che le planimetrie non sono rispondenti allo stato di fatto dei luoghi? come devo descrivere il fabbricato nel preliminare? Posso garantire la regolarità urbanistica?

 

[barbara s]

non sono un tecnico del settore ma una semplice acquirente...con la nuova normativa in vigore il notaio non può rogare se non c'è conformità tra planimetria catastale e lo stato di fatto dei locali. Quindi anche se l'acquirente non avesse bisogno di mutuo non credo che troverà dei notai disposti a fare un atto nullo. tuttavia aspetta altre risposte da chi è più ferrato in materia ciao

 

[angeloberti]

Sostanzialmente quello che scrive Barbara è corretto. La responsabilità della regolarità edilizia e della conformità allo stato attuale è del venditore e come tale sarebbe tua cura svolgere le partiche necessarie prima dell'atto definitivo di compravendita. La forma corretta vorrebbe che nel preliminare venissero citate tutte le irregolarità, che tu, Venditore, ti farai carico della loro regoplarizzazione per la stipulazione dell'atto pubblico di compravendita, obbligandoti a produrre al notaio rogante la necessaria documentazione comprovante la regolarizzazione (se è effettivamente possibile). Potete anche prevedere che per le pratiche utilizzerete tecnici consigliati e pagati dalla Parte Acquirente, ma questo non ti eliminerà le responsabilità se gli abusi risulteranno non regolarizzabili. In certi casi mi è capitato di vedere acquirenti stipulare dichiarando che l'immobile è conforme alle planimetrie (in fondo un notaio non vede mai l'immobile), ma in questo caso sappi che dichiarate un falso (ed è un reato in un atto pubblico, pena la nunllità dell'atto) al tempo stesso, gli acquirenti si rendono responsabili anche di tutti gli abusi non sanabili! Io non lo consiglierei mai ad un mio cliente.

 

[tony1981]

Gentile sig. Angeloberti innanzitutto la ringrazio per la risposta.
Volevo dirvi che la mia situazione è questa: L'acquirente conosce bene la situazione dei luoghi , quella urbanistica e catastale , ed è a conoscenza delle difformità dello stabile ma vuole lo stesso acquistarlo prendendosi a sua cura le spese tecnice. Ora volevo sapere come potevamo impostare il preliminare d'acquisto dal punto che i venditori devono garantire la regolarità edilizia urbanistica?

 

[ANTONELLA65]

Con il decreto legge andato in vigore il 1°LUGLIO,questo immobile cosi' com'è non si puo' vendere,non troverai nessun notaio disponibile al rogito.Lo dico per esperienza in quanto ,purtroppo sto' agendo con il mio legale proprio per una situazione analoga,in quanto stavo acquistando una casa con delle difformità catastali,l'agente immobiliare mi aveva garantito che non c'erano assolutamente problemi in quanto bastava stare zitti col notaio,anche se io avevo molti dubbi che si sono rivelati poi grossi problemi.Poi la banca a cui ho chiesto il mutuo ha periziato la casa e ,evidenziando le irregolarità(due finestre murate e nuove finestrelle su facciata,soppalco in legno diviso in tre stanze accessibile da normale scala con scorrimano..il tutto non accatastato)mi ha bloccato la concessione del mutuo in quanto il venditore non ha prodotto la documentazione necessaria alle modifiche effettuate.
Comunque ora come ora,si va solo incontro a guai,anche se trovi un notaio disposto a fare il rogito(nessuno con questa nuova legge si prenderà la responsabilità..anche perchè un domani ci va di mezzo pure il notaio!)...l'atto puo' risultare nullo..qualunque ne abbia interesse puo' richiedere la nullità dell'atto...persino l'acquirante che ora è d'accordo...attenzione dunque...

 

[angeloberti]

Gentile sig. Angeloberti innanzitutto la ringrazio per la risposta.
Volevo dirvi che la mia situazione è questa: L'acquirente conosce bene la situazione dei luoghi , quella urbanistica e catastale , ed è a conoscenza delle difformità dello stabile ma vuole lo stesso acquistarlo prendendosi a sua cura le spese tecnice. Ora volevo sapere come potevamo impostare il preliminare d'acquisto dal punto che i venditori devono garantire la regolarità edilizia urbanistica?

Quello che ha scritto Antonella è correttissimo, specialmente in virtù di un impegno che preveda a pagamento un contratto di mutuo. Contare sull'omertà di un notaio, di un perito e di una banca è sbagliato, anche perchè i rischi sono anche e soprattutto tuoi, inoltre, basta che un notaio chieda una relazione tecnica di conformità edilizia e tutto il castello di carte crolla. Il mio consiglio è semplice, regolarizzare prima dell'atto pubblico! Potete sottoscrivere un preliminare in cui prevedete tutto quello che hai scritto, con la condizione sospensiva che l'atto pubblico verrà sottoscritto alla avvenuta regolarizzazione delle difformità. Qualora non fosse possibile, prevederei un decadimento degli impegni, senza onere alcuno per entrambe le parti. Chiaramente, in questa situazione sconsiglio passaggi di denaro. Comunque se vai dal tuo notaio e gli spieghi la situazione, insieme all'acquirente, lo stesso sarà in grado di redigere un atto appropriato alle Vostre esigenze. Di più non posso dirti, e non credo che altri colleghi possano fare di più (nel caso imparerei qualcosa anch'io). Prevedi che la preparazione di un atto di questo tipo ti costi qualche cosa, vista la sua particolarità e l'incertezza che porti effettivamente alla stipulazione dell'atto pubblico di comparvendita.