1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per la seconda volta dal secondo dopoguerra l'ISTAT rileva una variazione negativa dell'indice dei prezzi al consumo: come si aggiorna il canone di locazione?
     
    A brina82 e topcasa piace questo messaggio.
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma qual'e' il tuo patere (punto di vista)?
     
  3. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La legge 431/98 a cui fanno riferimento i soli contratti locativi ad uso abitativo non contiene norme stringenti che regolano gli aggiornamenti ISTAT, quindi dovrebbe essere lasciata facoltà di scelta al conduttore ed al locatore mediante apposita scrittura sul contratto:

    Se nel contratto è presente una scrittura che demanda al locatore la facoltà di aumentare il canone allora non si pone il problema:
    Lui decide cosa fare

    Se nel contratto è presente una scrittura che lascia intendere un aggiornamento del canone solo in positivo tipo :
    "il canone sarà aggiornato annualmente nella misura contrattata che comunque non potrà superare il 75% della variazione ISTAT” allora :
    no riduzione

    Se nel contratto è presente una scrittura che riporta ad un automatico adeguamento del canone senza consenso del locatore o menzione ai soli aumenti tipo:
    “il canone sarà aggiornato annualmente nella misura del 100% della variazione ISTAT” allora :
    si riduzione

    Ovviamente tutto IMHO
     
    A CheCasa! piace questo elemento.
  4. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Lui non ha punto di vista gli IVS o come si chiamano non lo prevedono...... hi hi hi

    Smoker
     
  5. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Smoker............Smoker................fuma e pipa!!!!!
     
  6. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Confedilizia si è espressa in tal senso:

    "La Confedilizia fa presente che la risposta alla questione relativa alla possibilità che la variazione Istat comporti un aggiornamento in diminuzione dei canoni è fuor di dubbio negativa, sulla base anzitutto dei lavori parlamentari, nei quali non si trova traccia di una previsione (e neppure di una ipotetica possibilità) del genere, e si trova – anzi – il continuo riferimento all’aggiornamento come mezzo di mantenimento costante della remunerazione della proprietà immobiliare contro la perdita di potere d’acquisto della moneta. Che solo a questa si volesse rimediare risulta chiaro dal fatto che la limitazione al 75% dell’indice Istat (attualmente valida solo per alcune tipologie di contratti) venne costantemente giustificata considerando “la buona difesa dell’investimento immobiliare contro la svalutazione” (Relazione Ministri di grazia e giustizia, e dei lavori pubblici). Allo stato, la Confedilizia ritiene quindi che il testo delle disposizioni in materia non possa portare alla diminuzione dei canoni."
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Che è poi il contenuto del link (curiosa la modalità di inserimento) non molto evidente, di Carlo Garbuio: diamone atto. La sua opinione? Risponderei: ubi major, minor cessat.
     
  8. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ahahahahah grazie @Bastimento, non avevo cliccate sopra l'inserimento di Garbuio........ Forse non avevo visto il colore diverso........ Pensavo fosse una domanda e non un link........ Va be' porta pazienza e non me ne voglia @Carlo Garbuio, oggi piove:innocente:
     
    A Tobia piace questo elemento.
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non c'è problema...: volevo solo rendere merito a Garbuio ... che però ci dovrebbe spiegare come ha inserito questo link..
    Riconosco che è tecnicamente elegante ... ma anche poco visibile.
     
    A Irene1 piace questo elemento.
  10. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    anche io.. :confuso:


    • scrivi una frase tipo: "questo è un link"
    • la evidenzi con il mouse
    • con la linea evidenziata clicchi il pulsante dell'inserimento Link (come simbolo ha un anello di catena) dal menù
    • inserisci il collegamento

    et voilà
     
    A Irene1 e Bastimento piace questo messaggio.
  11. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    La questione è controversa: sul concetto di “aggiornamento del canone” si sono manifestati in passato contrasti che ancora non possono dirsi superati.

    Prima della legge n°431/1998, vigeva l’art. 24 della legge n°392/1978 (“Aggiornamento del canone”), nato per parare gli effetti dell’inflazione. Tale articolo è stato abrogato dall’art. 14, co. 4 della legge di riforma del 1998. Tale riforma, però, non ha previsto la sostituzione dell’art. 24 con una norma di carattere equipollente, non disponendo – al pari del codice civile - alcunché al riguardo. La mancanza di una norma specifica (la legge n°431/1998 non prevede alcuna modalità di adeguamento del canone) fa ritenere che l’aggiornamento del medesimo sia demandata solo ad una espressa convenzione tra le parti, in conseguenza della natura convenzionale (e non più legale) della variazione suddetta.

    Pertanto, con riferimento alle sole locazioni ad uso abitativo a canone libero (tutte le condizioni sono liberamente contrattabili, variazione ISTAT compresa, peraltro prevista nel solo regime fiscale IRPEF), locatore e conduttore hanno piena libertà di inserire, nell’esplicazione della loro autonomia contrattuale, una clausola d’indicizzazione (vale a dire l’adeguamento del canone all’indice del costo della vita ovvero altri indici di riferimento) che, ad esempio, preveda espressamente:

    a) che la variazione ISTAT (non è imposto, per consolidata dottrina, il limite percentuale del 75%) operi solo in aumento;

    b) che la variazione ISTAT operi non solo in aumento, ma anche in diminuzione.

    Conseguentemente:

    a) qualora le parti abbiano convenuto a contratto la sola variazione assoluta in aumento del canone “L’aggiornamento del canone, in base all’articolo …… del presente contratto si applica solo nel caso in cui l’indice ISTAT FOI sia positivo”, il locatore (senza la necessità di alcun preavviso, a mezzo lettera raccomandata, in caso di utilizzo della formula “in automatico, senza richiesta alcuna”), nel caso in cui tale indice sia negativo, non applicherà la percentuale di diminuzione per aggiornamento;

    b) qualora le parti abbiano, invece, esplicitamente previsto la variazione assoluta sia in aumento che in diminuzione del canone (“L’aggiornamento del canone, in base all’articolo …… del presente contratto si applica sia in caso in cu l’indice ISTAT FOI sia positivo sia in caso in cui esso sia negativo (e non si capisce la ragione per cui una siffatta clausola – peraltro inusuale in un contratto scritto e registrato - non possa essere ritenuta lecita, in quanto patto più favorevole per il conduttore), il locatore non può opporsi alla diminuzione dell’affitto.

    Ove poi queste particolari pattuizioni manchino (come, in genere, capita), è plausibile un implicito riferimento al sunnominato art. 24. Ora, l’art. 24, con riferimento agli immobili ad uso abitativo, prescriveva che “il canone di locazione [...] è aggiornato ogni anno in misura pari al 75% della variazione accertata dall’ISTAT”.

    Il Legislatore del 1978 utilizzò la locuzione “aggiornamento del canone” (locuzione ripresa, ventiquattro anni dopo, dai Ministri delle Infrastrutture e dei Trasporti e dell’Economia e delle Finanze nel DM 30 dicembre 2002 (art. 1, co. 9), emanato per definire le condizioni e le modalità di stipulazione dei contratti convenzionati, ove l’aggiornamento, dovuto nelle locazioni agevolate 3+2 e - se previsto dall’accordo territoriale – in quelle per studenti universitari fuori sede, nella misura massima del 75% della variazione ISTAT, può avvenire – si badi - solo su richiesta del locatore, se così stabilito nel modello-tipo predisposto dalla convenzione locale. In questo caso, però, per neutralizzare gli effetti della riduzione di canone basterebbe che il locatore non adempia all’onere della richiesta (il problema potrebbe però riproporsi in tempi successivi ove l’indice ISTAT tornasse positivo e il locatore richiedesse poi gli aggiornamenti arretrati non richiesti).

    Se la legge stabilisce che l’aggiornamento del canone segue la variazione del costo della vita verificatasi nell’anno precedente, sembra evidente che il canone, legislativamente fissato con decorrenza dal ………. , possa essere aggiornato sulla base di quella variazione intervenuta nel periodo ……………….., sia essa positiva, sia essa negativa, tesi avanzata nel 2009 dal SUNIA: negare la possibilità della diminuzione del canone rappresenterebbe una violazione dell’art. 13 della legge n°431/1998, “avvallando di fatto un canone illegittimo, in quanto superiore alla misura legale”.

    La questione è stata affrontata solo marginalmente dalla dottrina che, però, non ha potuto fare a meno di rilevare che l’art. 32 della legge di riforma del 1978 (che riprende la variazione dell’art. 24), nella sua formulazione iniziale, disponeva che Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati”. Pertanto, secondo l'opinione di alcuni interpreti, la lettura della norma dimostrerebbe che il compilatore della legge del 1978 intese riferirsi, perlomeno per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, alla sola variazione in aumento e non in diminuzione.
     
    Ultima modifica: 23 Settembre 2014
    A Irene1, Bastimento e Carlo Garbuio piace questo elemento.
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    @Pennylove. In dialetto dalle mie parti ti avrebbero detto: Parli come un libro stampato!
    P.s: oggi sembrerebbe ironico, ma rifletteva il rispetto della gente semplice per l'istruzione di cui i libri ne erano la materializzazione.
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina