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  1. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Quesito:

    Un Cliente a cui tengo moltissimo, mi ha chiesto di vendergli un edicola a Genova.
    E io vorrei dargli una valutazione corretta, visto che si fida ciecamente di me e non vorrei commettere errori. Siccome le attività commerciali sono le più difficili da valutare, avete un'idea di come effettuare al meglio questa operazione?
     
  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quando è capitato a me mi sono basato sul fatidico "doppio del fatturato annuale". Non dico che sia un metodo preciso, ma il metodo comparativo (sì... insomma..... leggere PortaPortese :confuso: ) dava i risultati più strani e diversi fra loro! :disappunto:

    ;)
     
  3. Goran

    Goran Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    A Bari esiste un listino della CCIIA per determinare il prezzo delle attività commerciali . A Genova non esiste? Comunque oltre al doppio dell'ultimo fatturato sarà bene determinare altre variabili che sono l'ubicazione della zona ove è situata l'edicola ( se di primaria o secondaria importanza commerciale ), se è di proprietà privata o concessa ( e nel caso sia concessa dal comune sarà bene leggersi l'atto di locazione e i relativi riferimenti a costi e durata del contratto), la vicinanza con altre attività del genere, l'esistenza di eventuali contratti di esclusiva per talune distribuzioni e infine lo stato fisico della struttura e degli arredi oltre chiaramente alla comparazione con altre vendite simili nella stessa zona . Saluti Goran
     
  4. raffaella

    raffaella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Io chiederei anche consiglio al commercialista che segue la contabilità dell'edicola: l'Agenzia delle Entrate infatti potrebbe non credere ad un prezzo di realizzo troppo basso, anche se veritiero, e procedere a conteggi diversi con tassazioni diverse e more. Il commercialista sicuramente saprà dirti il minimo sotto il quale non devi scendere in fase di contrattazione
    (è successo per l'attività ceduta da una mia amica)
    Ciao Raffaella
     
  5. prince1973

    prince1973 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    il doppio... che poi sarebbe quello reale dell'anno... :^^: ;)
     
  6. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino

    Io sapevo del triplo de fatturato annuo....:domanda:
     
  7. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L’edicola con chiosco ha un valore che è diverso da un'edicola in locale commerciale.
    L'edicola, come un pò tutte le attività commerciali ed i pubblici esercizi, ha spuntato da sempre, come le tabaccherie, ottime valutazioni.
    Da qualche anno le edicole vivono un momento di flessione e bassa richiesta causata dalla crisi in generale, dall’ipotesi della liberalizzazione e dall'uso massicio della popolazione di internet e molte edicole cercano di soppravivere vendendo tutt'altro che giornali.
    Una sana e giusta valutazione potrebbe essere tra il 200 ed il 300% dell'utile lordo, al netto delle tasse.
    Per utile lordo si intende la parte del prezzo del venduto spettante all'edicolante.
    Non è l'aggio (tabaccai) o la provvigione (mediatori) ma un margine di guadagno riconosciuto dalle case editrici all'edicolante.
    Il volume degli affari è l'incasso complessivo lordo (costo del giornale+margine) che se applicato con le percentuali sopra indicate farebbe lieviatre il prezzo dell'edicola a livelli assurdi e fuori mercato.
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io mi fermerei al 200%. Anzi al 150% ;)
     
  9. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Mi sembra un pò poco il 200% del 20% annuo di aggio.
    E' pur sempre una attività contingentata.
    Oppure la Bolkenstein ha liberalizzata pure questa?
     
  10. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sono ancora contingentate, anche se la grande distribuzione ed i supermercati avendo spazi a gogò vendono.
    Un'edicola che lavora presenta volumi di affari abbastanza sostanziosi.
    Azzardare 700, 800 mila o addirittura 1 milione di euro l'anno non è una cifra buttata a caso.
    Considera 1200- 1500 quotidiani + 500-700 euro dai settimanali, quindicinali, mensili ed altre varie ed arrivi a fine anno con:
    media 1300 quotidiani x 1 euro = 1300 + 600 di varie = 1900 euro giornalieri x 355 giorni = 674.500 euro di incasso lordo annuo che moltiplicherai per il 22% ed ottieni circa 148.000 x 2 = 296.000,00 che è una cifra di tutto rispetto per un'edicola medio alta.
     
  11. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E comunque sono attività sotto continuo e costante controllo da parte delle forze dell'ordine...................
    Non ci credete?
    Visitate il reparto Barzellette 2010 di questo forum................capirete tutto..........
     
  12. anty2011

    anty2011 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve..è in vendita un'edicola della mia cittadina (circa 30 000 abitanti con con 5 edicole abbastanza distanziate), il prezzo buttato lì dal proprietario è di 100 000 euro..tra qualche giorno dovremmo incontrarci..si tratta di un chiosco..

    quali documenti devo visionare per farmi un'idea dell'utile lordo? e quali documenti posso richiedere da sottoporre eventualmente al mio commercialista per farmi consigliare?
    nel caso di acquisto, chi deve pagare il notaio? potete aiutarmi a farmi un'idea della parcella notarile?

    grazie..
     
  13. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il tuo commercialista sa cosa chiedere.
    Rivolgiti a lui con fiducia. Lui saprà individuare l'utile aziendale.
    Di norma l'acquirente paga il notaio per l'autentica delle firme nella scrittura che voi gli consegnerete.
    Sappi che lo Stato pretende il 3% fisso per le cessioni di azienda e dovrai aggiungere altri 1500/1800 euro per l'intervento notarile.
     
  14. gio88

    gio88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il reddito d'impresa dell'edicola che vorrei acquistare ha avuto un reddito d'impresa nel 2009 di 16 000 euro e 13 200 nel 2008..proprio bassi
    facendo una media sono 14 600 che al 300% darebbe il valore al massimo dell'edicola: 42 000 al quale aggiungere il valore del chiosco. Possibile che mi siano stati chiesti 85 000 euro?

    Dove posso trovare indicazioni sui prezzi dei chioschi e siti specializzati? Anche se recentemente ritoccato, il chiosco è in ferro e un po' datato!

    Grazie,Gio
     
  15. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    prova a chiedere lumi in comune anche per una eventuale concessione demaniale del chiosco..
    non ricordo bene ma mi sembra che in alcuni casi il terreno non sia di proprietà
     
  16. milanele

    milanele Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    wow..........:shock: sono rimasta affascinata! :applauso:
     
  17. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Fallimentari se si considera che sicuramente ci lavorano in due.
    Chiosco in ferro compreso, potrebbe avere una valutazione massima di 40/45 mila euro.
     
  18. gio88

    gio88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie della rapida risposta..che delusione! fallimentare..lo avevo intuito anch'io, ma volevo sentire qualche esperto..

    ci lavora una sola persona che, occasionalmente, si fa sostituire da un parente.. come farei anch'io

    chiedono una marea di soldi (85000 euro), con tasse e contributi che vado a intascare? Ho detto che avrei consultato un commercialista, ma penso proprio di lasciar perdere..:triste:
     
  19. Massimo65

    Massimo65 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve Amici,
    dopo tanto tempo rieccomi qua.
    Dopo aver preso il patentino da immobiliarista (vi ricordate del "mitico" roseto da valutare?) ho rilevato una edicola aperta ormai da trent'anni. Si tratta di un chiosco in ferro che, con pazienza certosina rimesso completamente a nuovo. Per farla breve ci ho lavorato 380 ore, prima che riprendesse un aspetto umano. Non dico poi del tempo che c'è voluto per avere tutta la documentazione perfettamente in ordine per poter fare il rogito. E' stata una vera lotta con il catasto e con il comune per avere l'agibilità. Devo dire che l'ho pagata un prezzo onesto e poi... tra crisi e fattore forestiero (nel senso che lì nessuno mi conosceva), non sto a dire quanto c'è voluto per rimetterla in piedi. Adesso sto per avere il servizio di ricariche telefoniche, pagamento bollette, ecc, ecc. Comunque, per rispondere al quesito devo dire che, per valutare un'edicola correttamente si parla di 3 volte il prezzo dell'utile annuo lordo. A questo poi bisogna aggiungere il costo del chiosco che, nuovo di fabbrica si aggira sui 2000 - 2500 € al mq. Poi ci sono le spese notarili, ecc, ecc. Comunque, adesso, che l'ho riportata a questo punto, sto cercando di venderlo e la mia attuale richiesta tenendo, conto di tutto, si aggira sugli 80000 €. Sono già venute diverse persone, ma, come accade sempre... pecunia deficit.
    Ciao Amici.A presto.
     
  20. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La valutazione dell’edicola si può calcolare sulla base del reddito medio dell’ultimo triennio per tre.
     

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