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  1. Roberto Corridori

    Roberto Corridori Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Chi corrisponde il compenso dell'Amministratore, stabilito nella delibera di nomina codificando importo mensile per ogni unità immobiliare, per la quota dei condomini morosi totali ?
    Le quote risultanti a credito di condomini nel consuntivo possono usarsi per il compenso
    dell'Amministratore ?
    Un Fondo spese, costituito con importo uguale dai condomini, destinato a "per eventuali spese prioritarie" può esser attribuito d'ufficio al pagamento del compenso Amministratore ?
    Ringrazio coloro che vorranno cortesemente rispondere.
    roberto
     
  2. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Secondo me se spieghi concretamente il problema puoi ottenere risposta esaustiva
     
    A ab.qualcosa piace questo elemento.
  3. Roberto Corridori

    Roberto Corridori Membro Junior

    Agente Immobiliare
    ok il problema è semplice:
    l'Amministratore ha riscosso il corrispettivo annuale attingendo da crediti dei condomini che hanno versato rate superiori alla spesa effettiva parametrata e
    attingendo dal Fondo spese costituito con la destinazione esposta, pur in presenza di numerosi morosi che non hanno conferito alcun importo.
    La rata personale non può esser solidale... almeno prima della procedura di tentato recupero.
    Quindi credo che l'Amministratore possa riscuotere il corrispettivo mensile stabilito dei condomini che hanno regolarmente versato la quota, per gli altri riscuoterà quando, attivata la procedura di recupero, verranno conferiti gli importi dovuti.
    Spero di aver fatto chiarezza.
    un saluto roberto
     
  4. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Secondo me sbagli visto che stai parlando di un condominio dove la solidarietà è sancita dal codice civile
    Inoltre trasla questo ragionamento al pagamento del riscaldamento o altro e vediamo cosa ne pensano i condomini a fine gennaio. L'amministratore è un fornitore qualunque che ha diritto ad essere pagato se il credito e' certo ed esigibile. Il fatto che attinga ad un fondo non ha alcuna importanza se non è esplicitamente specificato cio' serva a particolari investimenti. Che poi dia fastidio lui si paghi la parcella per primo è cosa comprensibile.
     
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  5. Roberto Corridori

    Roberto Corridori Membro Junior

    Agente Immobiliare

    Ringrazio per la risposta... buonista ma sinceramente ho bisogno di un parere legale certo.
    Il fastidio è generato dalla scarsa attenzione alle regole ostentata dall'Amministratore come attribuita professionalità .

    L'Amministratore assurge a fornitore "qualunque" quando decide di riscuotere facilmente il compenso anzichè spendersi nel recupero dei morosi.
    Il Fondo ha una sua precisa destinazione come sopra citato.

    Perdonami ma... le norme in argomento esprimono un diverso concetto:
    " Il recupero dei morosi prevede un ben preciso cammino che dopo contatto, avviso o proposta di rateazione, culmina con il Decreto Ingiuntivo.
    L'insuccesso genera responsabilità solidale proporzionata.

    E' fatto divieto assoluto di usare un fondo cassa per coprire le rate morose. Lo stesso deve comparire in Consuntivo ricostituito giustificando nella Relazione la sua eventuale movimentazione".

    Se esprimo sbagliati concetti ringrazio chi può correggere!
    Grazie davvero
    roberto
     
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  6. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Chiun
    Chiunque di voi puo' convocare una assemblea per chiedere conto dell'attivita' dell'Amministratore sul recupero dei crediti. Nel caso che l'Amministratore si rifiuti di convocarla puo' essere convocata direttamente anche da un solo condomino, se la situazione riveste particolare gravita' (e l'inadempienza ai doveri da Codice Civile dell'Amministratore lo e').
    In caso di resistenza dell'amministratore a farvi vedere i conti tenete presente che e' vostro preciso diritto vedere chi paga, chi non paga, cosa, come, dove quando e perche', non esiste privacy o altro, deve rendervi conto dettagliatamente di ogni centesimo, ogni movimento e ogni cosa dev'essere documentata come e piu' di una azienda vera e propria e come tale il rendiconto dev'essere reso ai soci (che siete voi...).

    In caso di dimostrata inadempienza (inerzia, mancanza di notifica, utilizzo del fondo cassa per il pagamento delle quote dei morosi) si puo' passare alla revoca dell'amministratore e denuncia, in cui dovra' corrispondere in solido con i morosi al pagamento delle rate pregresse. La responsabilita' di un amministratore di condominio e' assimilabile a quello di una azienda, anche legalmente, tanto che se qualcuno si fa male all'interno di un condominio egli e' il responsabile della sicurezza e se non dimostra che tutto e' a norma ne subisce le conseguenze penali come fosse un datore di lavoro.

    Questa la teoria.
    In pratica si mette in un angolo l'amministratore e gli si dice che se non si da' da fare e recupera alla svelta le rate dei morosi avra' a che fare con un intero condominio di morosi e in caso di denuncia o fallimento del condominio (e' remoto, ma possibile...!!!) la prima cosa che saltera' sara' la sua testa, oltre al suo stipendio...
     
  7. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Nessuno dice che l'amministratore non debba cercare di recuperare i crediti, per certo ha inviato la pratica di recupero ad un avvocato. Tutto cio' non gli impedisce di pagare i fornitori (lui incluso).
    Naturalmente puo' farlo nei limiti delle disponibilità. Poi non capisco cosa c'entra l'uso del fondo per spese prioritarie: innanzitutto perché tale termine è generico e poi perché come dimostri che lo ha usato per pagarsi l'emolumento? A domanda diretta risponderebbe che l'ha usato per pagare il riscaldamento, spesa prioritaria. Transeat sulla tua frase della "responsabilità proporzionata" perché cio' non significa nulla, cosa già smentita dai fatti in un condominio in cui molti non pagano. Se poi dovessi vedere un fallimento ti accorgeresti che la responsabilità è solidale, prova ne è che già ora stai pagando i debiti di altri che continuano a non pagare. Poi un giorno gli appartamenti dei morosi saranno venduti all'asta ma la banca mutuataria, dotata di un'ipoteca di primo grado, prenderà tutto il netto ricavato.
    Alla fine il nuovo acquirente dell'immobile all'asta si appellerà all'articolo 63 CC e dovrà pagare solo gli ultimi due esercizi.Risultato finale: l'amministratore chiuderà la pratica di contenzioso, avendo incassato molto poco, addebitando ai condomini le spese legali e di procedura.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 5 Dicembre 2014
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  8. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Pardon: intendevo scrivere BANCA MUTUANTE e NON MUTUATARIA
     
  9. Roberto Corridori

    Roberto Corridori Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Molto chiaro,
    grazie davvero
    roberto
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    La domanda posta da Roberto non mi sembra peregrina.

    Purtroppo non sono in grado di ritrovare una serie di video-conferenze tenute da vari soggetti (associazioni amministratori, legali ecc) a commento a caldo della nuova formulazione del c.c.; in uno dei capitoli dibattevano le novità introdotte nel c.c. proprio in relazione alla figura giuridica del condominio, la responsabilità individuale e solidale, ed i meccanismi innovati relativamente alle azioni che il fornitore creditore può d'ora in avanti instaurare, per recuperare il credito.

    Ricordo che in ultima analisi interviene la responsabilità solidale, come prima; ma in prima battuta, se ricordo bene, l'iter sarebbe oggi mutato.
     
  11. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Lo sappiamo che l'amministratore ha maggiori vincoli di rendicontazione ed esazione crediti.
    Ma se i condomini non pagano il risultato è sempre lo stesso.........solidarietà tra condomini, quindi pagano sempre gli stessi. E' cosa brutta ma è inutile prendersela con un amministratore il quale sa perfettamente che non incasserà da chi ha già un pignoramento immobiliare dalla banca con ipoteca di primo grado. Oggi molte case valgono meno del mutuo in essere figuriamoci quando si arriva all'asta. Qui a Milano ci sono dei condomini virtualmente falliti ma la colpa sembra sempre e solo dell'amministratore.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 5 Dicembre 2014
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Capisco il tuo ragionamento: e mi pare scontato che l'amministratore sia il primo a chiamarsi fuori dalle beghe condominiali. E non mi riferisco però solo ai suoi attuali doveri verso i morosi.

    Non è questo il punto che volevo rimarcare.

    E' su questo tema che era stato postato , non so se organizzato da 24Ore, un dibattito tra giuristi e presidenti delle associazioni di categoria.

    E si evidenziavano alcune varianti.

    Ad esempio se ricordo bene, in precedenza il creditore poteva aggredire, sulla base del principio di solidarietà, anche un solo condomino, scelto oculatamente tra i più "capienti".

    Oggi il creditore può (o deve?) chiedere all'amministratore, non so se direttamente o meno, i nominativi dei morosi: e sempre se ricordo correttamente, deve prima agire contro questi. E solo in caso di mancato riscontro agire verso il condominio.

    IL caso di Roberto mi pare che evidenzi della ruggine verso l'amministratore: ma sul piano puntuale, potrebbe avere qualche buona ragione per contestare la sequenza delle azioni dell'amministratore.
     
  13. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Il creditore vanta un credito verso il condominio e quindi come tale si comporta secondo solidarietà.
    Che poi vada a fare un'azione esecutiva su un immobile già pignorato dalla banca mi scappa da ridere perché già solo questo fatto gli consente di agire verso chi puo' dargli soddisfazione.
    Il problema è che i condomini pagatori non si rendono conto che la stragrande maggioranza dei morosi ha debiti ben maggiori con banche e finanziarie.
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    @PROGETTO_CASA : non riesco a seguirti. Qui Roberto non ha affatto accennato ad immobili pignorati dalla banca.
    E mi sembra chiedeva lumi sulla sequenza dei passi, alla luce della modifica del codice civile. Ed in particolare su eventuali modifiche in merito alle responsabilità del singolo, del condominio nel suo complesso, e le interazioni ecc.
     
  15. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Scusa ma non interpretare, leggi cosa scrive al post 3
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non ritengo determinante, ma leggendo io ho inteso che l'Amministratore abbia attinto da un fondo straordinario, costituito per spese straordinarie, in cui tra l'altro hanno versato solo alcuni condomini.

    Roberto mi è parso chiedesse se fosse corretto che l'amministratore si spesasse la sua parcella per intero, usando in fondo quote accantonate di condomini in regola, mentre anche lui dovrebbe considerarsi creditore della quota dei morosi..
     
  17. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Bastimento ti conosco come persona intelligente e preparata ma se vedi solo questo mi arrendo
     
  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ma benedetto mio, non è che vedo solo questo:
    se uno mi chiede dov'è la fossa del letame, gli dico dove può trovarla.
    Se poi mi dice che vuole fare una passeggiata, certamente gli consiglio un percorso diverso....

    Che l'Amministratore sia un Creditore "particolare" lo vedo anch'io e suggerirei a Roberto di non attaccarsi a certi "dettagli".

    Ma se dobbiamo rispondere puntualmente alla domanda di Roberto, credo che dovremmo citare il nuovo art. 63 d.a.c.c. al secondo comma.

    Come anche tu hai ripetuto, anche l'Amministratore si configurerebbe come uno dei creditori.

    @PROGETTO_CASA : ti conosco come persona intelligente ....:ok: ... magari adesso anche più preparata :maligno: (non sparare...al pianista!! Buona domenica)
     
  19. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Mi spiace ma proprio non ci capiamo
     
  20. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Se intendi riferirti a questo, concordo con te. Ma credo siano dovute entrambe le risposte.
    E magari un commento sulla impraticabilità del nuovo disposto art. 63.
     
    A POGGIBONSI CASE piace questo elemento.

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