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  1. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Art 1129 :

    L'amministratore all'atto della accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullita' della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attivita' svolta.

    Nella fattispecie, un amministratore preventivava all'assise condominiale, un compenso di 2000 euro oltre IVA, salvo poi consuntivare in sede di rendiconto, un compenso fino a poco oltre i tremila euro.

    Sul rendiconto, la differenza tra il preventivo e la spesa, veniva dapprima classificata come compenso.

    Per poi essere stornata, dividendola e classificandola sotto diverse voci ambigue, quali spese di cancelleria, invio documenti fax, produzione e presentazione modello 770.

    Si chiede se queste entita' e voci di spesa, che costituiscono a tutti gli effetti, un aumento del compenso dell'amministratore, possano essere sufficienti, per avviare una procedura di nullita' del mandato e se si', quali le prime procedure da porre in essere.
     
  2. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Partiamo dal fatto che un amministratore è obbligato ad avere tutti i giustificativi delle spese che devono passare tramite il contocorrente condominiale anche le più piccole es acquisto lampadine materiale per pulizia ed altre. Quando si prende un mandato l'amministratore specifica quale è il suo onorario per la gestione del condominio ma dovrebbe e non tutti lo fanno, fare un elenco dettagliato di quello che rientra nella cifra. In molti casi per esempio la presentazione dei modelli sono una spesa a parte che potrebbe incidere di molto come un uscita chiesta per dei sopralluoghi o la convocazione di assemblee straordinarie o l'invio di lettere per decreti ingiuntivio lettere raccomandate di reclami o semplici o da parte di un legale. Anche la cancelleria fa la sua parte possono esserci spese basse o in altri casi molto gonfiate ( non fidatevi di spese di cancelleria oltre i 300 euro per condomini numerosi a meno che il vostro amministratore non vi mandi una lettera in carta pergamena listata in oro.) La cosa giusta da fare è pretendere prima dell'assemblea condominiale di poter vedere tutte le pezze giustificative delle spese e riuscire a stralciare quelle ritenute esose se si sospetta di strani gonfiamenti prendere un appuntamento con l'amministratore possibilmente andare con più condomini e controllare l'operato di tutta la gestione amministrativa. Rammento che è diritto di ogni condomino essere edotto su tutta la parte finanziaria. Il condomino che non accetta il rendiconto può esprimerlo in assemblea. Diventa difficile se tutti gli altri hanno approvato il rendiconto andare a fare opposizione legale. Le cause per la revoca dell'amministratore sono le seguenti. 1 mancata presentazione rendiconto annuale al condominio 2 mancata riscossione delle spese condominiale da parte di tutti con le buone o con DI 3 mancata osservazione di tutti del regolamento condominiale 4 mancato versamento dei tributi al ADE in caso di lavori straordinari appalti dati a ditte con mancanza di DURC 5 appropiazione indebita dei soldi condominiali. Mancata apertura conto corrente condominiale e tutte quelle azioni che risultano fuori legge. Il consiglio per chi considera l' amministratore non competente è cercare di essere più condomini d'accordo secondo le maggioranze di legge e cambiarlo.
     
    Ultima modifica: 21 Settembre 2016
    A Bagudi e Umberto Granducato piace questo messaggio.
  3. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Tutto chiaro @bit100, tuttavia occorrerebbe leggere, qualcosa che invece non si conosce.

    Ad esempio a me risulta, che l'integrare il compenso dell'amministrazione, nascondendole sotto altre voci di spesa, sia una prassi non consentita.

    Mentre invece, risulterebbe possibile per il professionista,, dettagliare analiticamente quelle spese extra, in sede di rendiconto.

    Cio nonostante, che alcune spese tipo la cancelleria, non siano giustificate da fatture intestate al condominio.

    Da qui la domanda, se la prassi adottata, sia risibile per avviare una contestazione, ricorrendo all'intervento diretto dell'autorita' giudiziaria, senza il sostegno di un legale; Che pure mi pare sia consentito, oppure le condizioni siano sufficienti per intraprendere l'azione.

    Approfondendo gli argomenti di discussione, frequntemente come sai, ogni amministratore si avvale di uno o piu consiglieri, facenti parte della compagine condominiale.

    Nel caso di specie e come accade di frequente, quello stesso consigliere, detiene diverse deleghe, conferitegli da persone disinteressate e o anziane e che per i piu svariati motivi, affidano decisione e gestione a questi soggetti.

    Cio' da una parte, determina loro un ampio spettro di decisione sulle delibere, mentre dall'altra, il professionista tende ad avvantaggiare quella parte di condomini, a discapito di un altra.

    Accade cosi', che si Appoggino delibere gradite a condomini, che sono inaccettabili per altri.

    Quindi, risaputo che l'assemblea, puo' revocare in qualsiasi momento il professionista, la questione posta e' quali le leve e le prime prassi da seguire, per agire quando maggioranze e professionista, sono coese, nella loro linea di condotta.

    Inoltre ti volevo chiedere:

    La palazzina e' divisa in due corpi A e B.
    Che condividono alcuni gruppi di spesa, come le ordinarie e altre, mentre quelle di proprieta', sono imputate e suddivise ai rispettivi gruppi.

    Spese straordinarie, riunioni e delibere, che riguardano la B, devono essere discusse in separata sede da quella di A...?
     
    Ultima modifica: 21 Settembre 2016
  4. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Si tratta di Condominio Complesso unico amministratore unica assemblea ovvio se la palazzina b delibera spese condominiali straordinarie vengono pagate dalla b. Se invece fossero da atto del costruttore palazzine distinte e autonome e condividessero solo alcune parti in comune si chiamerebbe Supercondominio con rendiconto distinto uno per A uno per B uno per le parti comuni e anche le assemblee sarebbero distinte e le delibere. In molti casi i consiglieri molte volte anche i capiscala nei condomini non dico che siano pappa e ciccia con l' amministratore cosa che sarebbe illegale ma tendono a fare le veci dell' amministratore raccogliendo spesso deleghe non richieste lamentele e facendosi portavoce del condominio questi personaggi fanno il bello e il cattivo tempo a favore o contro l' amministratore dipende dai casi. Immaginavo comunque e ti avevo avvertito che non sarebbe stato facile contestare l' amministratore in assemblea. Il condominio e un insieme di compromessi di vivere civile di aspetti economici molto difficili da fare stare in equilibrio.
     
    A eleonora periti piace questo elemento.
  5. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Nel caso in questione, vi e' il sospetto, che alcuni pagamenti, per interventi straordinari, eseguiti nel passato, che hanno riguardato demolizioni e ricostruzuoni di alcune parti comuni, siano stati invece imputati al solo corpo A.

    Oltre alla circostanza, che questi lavori, siano stati anticipati da un condomino e restituitigli spalmati in due o tre anni (ancora non so') dal bilancio di condominio.

    In sede di assemblea, l'amministratore ha dichiarato, che lavori straordinari che riguardano la palazzina B, vanno deliberati in separata sede da quelli di A.

    Mentre quelli di A sono "esposti" al condominio nella sua totalita'.
    (MAPUO'..?)

    Aggiungo che di alcune lavorazioni, gia' eseguite sull'edifico B nel corso dell'anno, che hanno visto la necessita' del montaggio di un ponteggio, ripristino e verniciature facciate e dell'applicazione di rivestimenti sulle parti basse dell'edificio.
    Di tutti questi interventi, non appare alcuna traccia di spesa, sia preventivata nel 2017, ne' rendicontata nel 2016, che non e' imputata a nessuno dei due edifici.

    Va da se' che consigliere con delibere risiede nell'rdificio B.

    Secondo te, la documentazione necessaria per un esame della gestione e' da richiedere prima o dopo del ricevimento della delibera...?
     
  6. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Amministrazione che rasenta la pazzia. Non sono un super condominio ma deliberano in separata sede le spese e in questo caso anche i rendiconti dovrebbero essere uno per ogni palazzina però l' assemblea è unica per far valere le maggioranze? troppo strano direi che una gestione fuori legge allora in questo caso con le prove puoi adire alle vie legali. Sempre se in qualche delibera non sia stato messo a verbale che la palazzina A a meno diritti della palazzina B ma non credo. Il documento va chiesto prima della delibera
     
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  7. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il soggetto e' molto calmo.
    Scafato e scaltro.

    In carica da sette anni.

    Quindi a tuo avviso, le delibere straordinarie che riguardano sia B che A, vanno fatte obbligatoriamente in un unica sede?

    Verbali di assemblee passate dovrebbero gia' essere in mio possesso.

    Che devo chiedere estratti conti bancari imnagino...
    Ultimi cinque anni....?

    Che altro poi...?
     
    Ultima modifica: 22 Settembre 2016
  8. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Si estratti conti ultimi 5 anni e tutti i giustificativi delle spese. Un amministratore da 7 anni conosce molto bene i suoi polli tra cui il consigliere che qualche cosa un cambio avrà scinticino sulle spese probabilmente. O qualche altro favore Per quanto riguarda il condomino che ha pagato ci deve essere una delibera condominiale a verbale .
     
    A PyerSilvio piace questo elemento.
  9. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ringraziandoti per le risposte, vi e' ovviamente, la delibera condominiale delle spese straordinarie anticipate dal condomino.

    Dovra' essere verificato, se davvero questi interventi, non abbiano coinvolto parti e competenze dell'altro edificio.

    Quindi delibere A e o B vanno fatte obbligatoriamente in un unica sede di assemblea o amministratore e gruppo di condomini B, possono a loro discrezione, fare e deliberare in separata sede da A...?

    Se un tuo condomino, ti richiedesse formalmente, di estrarre copia di queste movimentazioni e giustificative, quanto gli verrebbe a costare...?
     
  10. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Niente. Tutti hanno diritto a far accesso a questa documentazione accordandoti per visionarla. Al max se ti servono fotocopie ti farà pagare il costo.
    Ma se è uno navigato non ti farà accedere all'archivio e ti manderà copia di questo materiale in digitale.

    Da quello che scrivi, sembra che tu sia alle prese con il mio ex amministratore. Le voci di spesa e le dinamiche corrispondono (forse ti manca spese telefoniche, spese trattamento privacy).
    Ti consiglio di verificare bene anche la voce spese bancarie.
    Noi abbiamo risolto a fine mandato non rinnovando al fiducia, contestando durante l'assemblea queste spese che sono state ridimensionate (casualmente).

    [adesso a parità di preventivo... pago 1/4 di spese in meno all'anno rispetto alla precedente gestione...con gli stessi fornitori]
     
    A eleonora periti e PyerSilvio piace questo messaggio.
  11. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Che differenza fa' tra digitale e o archivio..?
     
  12. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Se ti fa accedere all'archivio tu puoi guardare tutto e fargli domande sul momento...

    Mentre se tu chiedi e ti manda il materiale tu guardi solo quello che ti manda naturalmente nei tempi che lui stabilisce... una settimana ti manda una cosa... una settimana l'altra...
    Dipende da come ha il materiale.
    Quindi poi quando devi pungerlo nelle spese... si prende il suo tempo per risponderti per email...

    Ma cmq nella sostanza non cambia nulla.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  13. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Ecco perchè tutte le spese devono necessariamente passare dal conto corrente condominiale. Un amministratore onesto fa accedere all'archivio basta fissare un appuntamento che lui non ti può negare nel suo ufficio un altro può mandarti tutto in forma digitale o quello che fa comodo a lui. La cosa che ci sfugge è che in questo caso il condomino che contesta la gestione è solo uno nel caso di ludovica83 i condomini si sono resi conto e si sono coalizzati per contestare le spese di gestione gonfiate e in assemblea minacciando di non rinnovare la fiducia ma tu sei l'unico quindi diventa veramente difficile. Siete un condominio normale con due palazzine unica assemblea e delibere insieme sono le spese straordinarie che vanno calcolate tra chi ne fa uso esempio se la palazzina B ha i balconi cadenti si deliberano i lavori che verranno pagati dai condomini della palazzina B. ovvio che la palazzina B o A può indire un assemblea in giardino e decidere il colore esempio della facciata ma sempre poi la decisione dovrá essere verbalizzata in assemblea con le maggioranze di legge
     
    Ultima modifica: 22 Settembre 2016
    A ludovica83 piace questo elemento.
  14. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Infatti.

    Ho sbagliato, a non far verbalizzare l'argomento, sostenuto dall'amministratore in sede di assemblea, che dichiarava che le delibere, i preventivi e le decisioni, da effettuarsi sulla pal. B, devono essere discusse in separata sede da quelle di A.

    Se cio' si riuscisse a dimostrare, comporta irregolarita' di condotta...?
     
  15. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Si . Ma l ' amministratore che motivo ti ha dato per una decisione così? C'è una delibera condominiale?
     
  16. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per ora ancora nulla.

    Mentre nessuna delibera condominiale vi è in tal senso, considerando come giustamente hai tu osservato poco sopra, che il rendiconto è uno per il complesso dei due edifici.

    Ti ripeto, ho commesso l'errore di non far verbalizzare quanto detto dall'amministratore, d'altro canto ormai ero stanco, dato che la riunione si è protratta fino quasi a mezzanotte..

    Ho provveduto ad inviare formalmente, la richiesta dei movimenti di conto corrente e giustificativi, specificando la richiesta anche di quelle opere deliberate ed eseguite sulla palazzina B.

    Di alcuni interventi eseguiti ultimamente su quell'edificio, sui rendiconti approvati e preventivati per quest'anno e per l'anno a venire, non compare traccia alcuna di spese sostenute.

    Confidando di trovarne traccia sui movimenti bancari.

    Che idea ti sei fatta, in linea generale, della questione..?
     
  17. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    L'idea che mi sono fatta e che la gestione condominiale di questo amministratore è poco trasparente da molto tempo che gioca sul fatto di avere un consigliere in una palazzina che pilota gli altri condomini e che molti come succede in tanti condomini manco vanno alle assemblee condominiali perché se ne fregano. Detto questo ti consiglio alcune cose se vuoi arrivare a liberarti dell'amministratore. 1 consiglio la prossima volta che partecipi ad un assemblea di verbalizzare SEMPRE il tuo dissenso che rimane così come prova non cancellabile il verbalizzare serve a delineare la figura del condomino che in quel frangente ha una forma giuridica. se non si verbalizza si passa da condomini che sclerano poco incisivi in impugnazione di delibere. Ci sono due strade per Revocare un amministratore, premettendo che lo stesso lavora tramite un mandato di estrema fiducia datogli dal condominio formato da tanti condomini quando questa fiducia viene meno la legge da la possibilità di revoca. Esistono due revoche una e PER GIUSTA CAUSA l' altra e SENZA GIUSTA CAUSA. nel primo caso non ci sono ripercussioni nel secondo l'amministratore potrebbe chiedere il pagamento del suo onorario intero. Partiamo per GIUSTA CAUSA che potrebbe essere il nostro caso (amministrazione fuori legge) ogni condomino ha il diritto di revocare l'amministratore. il condomino può chiedere all'amministratore di convocare un assemblea straordinaria alla luce dei fatti (prove scritte di inefficienza rendiconti taroccati ed altro) l'amministratore ha tempo 10 giorni per convocare l'assemblea con le le due convocazioni (le maggioranze per le delibere e per la validità delle stesse sono diverse) in assemblea ci possono essere due scenari il primo e che tu convinca con le prove gli altri condomini che delibereranno la revoca dell'amministratore altro scenario e che l'assemblea non deliberi la revoca e allora in quel caso dovrai adire alle vie giudiziarie. Può succedere che l'amministratore non convochi l'assemblea e in questo caso il condomino ha la facoltà di convocarla tramite raccomandata a tutti gli altri condomini con le due convocazioni per avere le giuste maggioranze nel caso di delibera favorevole basta comunicare con raccomandata all'amministratore la revoca e in caso di non delibera bisognerà adire sempre in giudizio. Per adire alle vie legali dovrai recarti alla Cancelleria Giurisdizione Volontaria del tribunale dove è ubicato l'immobile.
    Con ricorso allegando ogni documento utile a sostegno della richiesta (es. verbale di assemblea ecc.) Le irregolarità nella gestione sono rimesse alla valutazione del Giudice e di solito sono considerate in modo restrittivo. E’ necessario che esse determinino un grave danno per il condominio. Il Tribunale provvede in Camera di Consiglio con decreto motivato dopo aver sentito l’amministratore.

    Si può proporre reclamo contro il Provvedimento del Tribunale in Corte d’Appello entro 10 giorni dalla notifica.

    COSTI

    Contributo unificato da € 98,00

    Una marca da € 27,00 per diritti forfetizzati per notifica
     
    Ultima modifica: 22 Settembre 2016
    A PyerSilvio e Bagudi piace questo messaggio.
  18. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quindi stai dicendo che, anche il singolo condomino, ha la facolta' di convocare una assemblea straordinaria..?

    Io sapevo che per convocarla, occore l'intervento di minimo due condomini o in alternativa, dei millesimi pari ad un sesto del condominio.

    Poi

    Ipotizzando che, si riesca a dissuadere la maggioranza, la revoca per giusta causa, avviene in via stragiudiziale, ovvero viene determinata dalla maggioranza....?
     
  19. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Non per revocare un amministratore per quello basta anche un solo condomino che può chiedere all'amministratore di fare un assemblea straordinaria con ordine del giorno la revoca per giusta causa. Devi presentarti in assemblea con le prove che riguardano l'amministratore e convincere gli altri a r evocarlo cercando di annullare anche gli interventi del consigliere che in quel caso non deve avere deleghe visto la natura dell'assemblea. Se raggiungi la maggioranza la revoca avviene immediatamente e viene messa a verbale.Se non dovessi riuscire a raggiungere la maggioranza utile con il verbale e i giustificativi delle spese di gestione ti rivolgi al giudice che sicuramente chiama l'amministratore per avere spiegazioni. Di solito nel momento in cui l'amministratore riceve la lettera di convocazione scende a miti pretese nel caso sia proprio recidivo nel caso di revoca pagherá anche le spese legali questo è il nuovo articolo 1129, comma 11, esso stabilisce che la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131 (notizia all’assemblea di azione proposta da terzi), se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma dello stesso articolo 1129 (mancata apertura ed utilizzazione del conto intestato al condominio), i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria. Nel caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
     
    Ultima modifica: 22 Settembre 2016
    A Bagudi e PyerSilvio piace questo messaggio.
  20. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Bene.

    L'oggetto della convocazione straordinaria, per la revoca, all'ordine del giorno, deve per forza contenere anche la nomina di quello nuovo...?

    In questo caso, si renderebbe necessario, anche l'intervento del novello amministratore...?

    In questa sede straordinaria, le deleghe in forza al consigliere, non possono essere fatte valere...? Per norma...?

    Per quanto riguarda la facolta' di rivalsa, aldila' delle spese legali, se una volta che la domanda di revoca e' stata accolta, in via stra o giudiziaria,
    titolo e azioni di rivalsa, sono validi anche per crediti pregressi..?

    Ad esempio, se emergono disavanzi pregressi, di spese imputate erroneamente, al condomino Paolo Rossi.

    Il quale in tutti gli anni passati, ha versato contributi che invece dovevano essere versati da altri condomini.

    Quantificate queste spese non dovute, Paolo Rossi ha titolo di rivalsa verso il condominio o verso l'amministratore...?
     

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