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  1. Giorgio1927

    Giorgio1927 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Innanzi tutti buongiorno a tutto il forum.
    Mi presento, sono Giorgio 31 anni di Roma, appena iscritto al forum per avere una"risposta" alla mia domanda.
    Di seguito vi spiego l'accaduto:
    Io e la mia ragazza abbiamo intenzione di andare a convivere e per questo ci siamo rivolti ad una famosa catena di agenzie immobiliari per coaudiuvarci nelle ricerche di un appartamento.
    Dopo non pochi tentativi ne abbiamo trovato uno che fa al caso nostro. ci piace.
    Trovato l'accordo sul prezzo si fa il preliminare, con scadenza 31 marzo 2014 se nonché pochi giorni fa la banca ci fa presente che sull'appartamento sono presenti 2 ipoteche, una volontaria e l'altra STRAGIUDIZIALE.
    La banca mi chiede se ne ero a conoscenza di quest'ultima ipoteca in quanto nessuna banca concede un mutuo per un appartamento coperto da ipoteca stragiudiziale, a meno che questa ipoteca non sia cancellata prima del rogito.
    Per conferma ho ripreso il preliminare firmato e ho notato che le ipoteche di cui sopra erano si menzionate ma su nessuna delle due era specificato che fosse STRAGIUDIZIALE.
    Detto questo è da diverso tempo che tento di parlare con il responsabile dell'agenzia immobiliare, ma da quando hanno preso i soldi (€11.253,/) , ovvero al momento dell'accettazione dell'offerta, è del tutto irreperibile.
    Ho chiesto alle segretarie dell'agenzia di contattare sia il loro responsabile sia il venditore per avere informazioni su questa ipoteca, se tante volte già dovesse essere stata cancellata, ma senza avere risposte alcune.
    Preciso inoltre che al momento della stipula del preliminare avevamo espressamente chiesto all'agenzia di inserire sull'atto la clausola "salvo buon esito del mutuo" invece il responsabile dell'agenzia (dichiaratamente amico del venditore) ci ha inserito la clausola "salvo buon esito della perizia della banca".
    Per concludere, la banca ci invierà la perizia ed avendo chiesto di meno del 50% del mutuo credo vada a buon fine.

    la domanda è questa, posso richiedere un rimborso all'agenzia immobiliare per un comportamento poco professionale e negligente?
    una volta avuto l'esito della perizia (speriamo positivo) come devo comportarmi?

    sicuro di ricevere (sta volta) una risposta precisa e professionale vi auguro buona giornata ringraziandovi anticipatamente.
    Giorgio.
     
  2. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    su questo forum ho imparato l' espressione: "io accompagno il cliente sino al rogito". Sinceramente non ho mai capito l' effettiva portata dell' espressione.......

    Come devi comportarti?...mmmmh vediamo ... in primis farei visura ai RRII per vedere le iscrizioni contro, già che sono lì anche le trascrizioni contro...... poi analizzato l' esito della visura chiamerei il venditore per giustificazioni...... può sembrare strano, ma il compito del mediatore è già cessato, quindi, salvo responsabilità dirette del mediatore che allo stato non posso non escludere, mi concentrerei, per ora, a chiamare il venditore.........

    Smoker
     
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  3. Regolegiuste

    Regolegiuste Membro Junior

    Privato Cittadino
    Per essere sicuri.........
    Il compromesso andrebbe fatto dinanzi al Notaio, che è responsanile degli eventuali "vizi" nascosti , così come l' Agente immobiliare, se vogliamo (coperto anche da Polizza di Resposnsabilità civile)...................detto questo, e senza conoscere nel merito la questione, così come riportato, non commento l' etica
    professionale degli Attori. Forse ci vorrebbe un VERO organo di controllo per le Agenzie: (ricordo un VERO professionista che effettuava i controlli direttamente: entrava in una Agenzia e dopo aver finto di cercare un appartamento chiedeva agli addetti al telefono che tempestavano potenziali Clienti con fiumi di assicurazioni e promesse....chi avesse il patentino...ma questa è un' altra storia...)
    Chiedo scusa se non posso essere d'aiuto, anche se conosco bene tali situazioni.
    Regolegiuste
     
  4. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Perche' avete firmato tale condizione sospensiva?[DOUBLEPOST=1391691625,1391691406][/DOUBLEPOST]
    Il problema e' che l'onere della prova di non equidistanza dalle parti sara' a carico vostro in caso di contenzioso e visto che avete firmato l'atto non sara' cosi' semplice dimostrarlo.
     
  5. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La situazione sembra spaventosa, ma credo di non difficile soluzione.
    Partiamo dal presupposto che tu acquirente devi essere messo in condizione di poter acquistare rispettando le regole. Di conseguenza il venditore deve ovviamente fare di tutto per concludere la vendita rispettando le regole. Se tu non riesci a prendere il mutuo per colpa del venditore non rischi inadempienza, bensì è lui che probabilmente si trova nella condizione di essere inadempiente perchè impossibilitato alla vendita. Se la banca non riesce ad erogare il mutuo nei tempi stabiliti perchè il proprietario non vuole/non può cancellare l'ipoteca è colpa sua, non tua. Detto ciò, in riferimento a cosa hai scritto, credo che tu debba necessariamente prendere accordi con il proprietario visto che questa agenzia si attiene letteralmente alle sue minime funzioni. Non vedo appigli per chiedere rimborsi, ma solo una dose di buona esperienza per la prossima volta nel scegliere il mediatore a cui rivolgerti. Al proprietario farai presente tutto ciò che sia necessario per procedere al rogito e a quel punto la palla passa a lui che è obbligato a rendere l'immobile idoneo al passaggio di proprietà.
     
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  6. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Concordo assolutamente con Sim! ;)
    Sicuramente l'agenzia che ti ha seguito ha lasciato molto a desiderare in termini di correttezza, assistenza ed anche equidistanza fra le parti, dato che ha sostituito una clausola a tua garanzia con una che, in definitiva, garantisce il venditore! :confuso:
    Considerato però che ormai quel che è fatto è fatto e che non ti conviene cercare di ottenere un risarcimento dall'agenzia, ti suggerirei di dimenticare la sua esistenza e di risolvere la situazione direttamente con il venditore, avvalendoti anche dell'aiuto del tuo Notaio. Come si è detto, infatti, la mancata cancellazione delle ipoteche, qualunque ne sia il motivo, rende il proprietario inadempiente obbligandolo a restituirvi il doppio delle somme ricevute!
    :ok: :stretta_di_mano:
     
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  7. Damiameda

    Damiameda Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Concordo, però ritengo che il "mediatore" abbia qualche responsabilità, se cosi fosse (se,se,se ,bisogna leggere le carte) gli farei vedere i sorci verdi.
     
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  8. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    x tutti: come interpretate la clausola: "salvo buon esito della perizia della banca?"

    Smoker

    PS ipoteche stragiudiali non esistono, semmai giudiziali.
     
  9. Giorgio1927

    Giorgio1927 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    1. Grazie a tutti per le vostre preziosissime risposte. Chiedo scusa se ho scritto errando "stragiudiziali" anziché "giudiziali" sicuramente ho riportato male ciò che mi è stato detto, contemporaneamente ringrazio Smoker per l'appunto.

    2. Purtroppo, non avendo alcuna esperienza in ambito immobiliare abbiamo firmato questo preliminare con la clausola sospensiva "salvo buon esito della perizia della banca" che a detta dell'agente immobiliare (che all'inizio credevamo equidistante tra le parti) avrebbe tutelato sia noi che il venditore.

    Effettuate queste precisazioni vorrei sottolineare che è mia intenzione, una volta effettuato il rogito, procedere per vie legali contro l'agenzia sia privatamente sia con l'aiuto delle associazioni consumatori ma vorrei sapere da parte vostra se ne vale la pena, e se viste le vostre esperienze nel campo, ci sono i presupposti.
    sinceramente 11523 euro per poi contattare da me il venditore mi sembrano un po troppi :p
     
  10. SteveTs

    SteveTs Membro Junior

    Altro Professionista
    Mi risulta che se acquisti, scegli la casa e non il mediatore.
    Il mediatore purtroppo lo trovi compreso nella casa che vuoi acquistare e bravo o no, lo devi pagare.

    E' molto spiacevole, appunto
     
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    a quanto ammonta questa ipoteca. la banca ti ha detto di cosa si tratta? io fossi in te non mi limiterei a chiamare in agenzia ma bensì manderei una raccomandata per fissare l'incontro in agenzia con presente anche il venditore spiegando che vi é un problema sull'immobile. non solo darei anche un termine entro il quale se non si fissa l'incontro ti vedrai costretto a rivolgerti ad un avvocato che già ha in mano la pratica. nel frattempo avrai scelto il notaio? se si porta i documenti e spiega il tutto. molte volte anche per importi piccoli si arriva all'ipoteca giudiziale. quindi il mio consiglio é questo capire con il notaio di cosa si tratta e di che entità nel frattempo comunicare nell'incontro l'esito e sulla strada da prendere con il notaio per la soluzione. in alcuni casi viene chiesta la presenza del creditore al rogito dove sottoscrive davanti al notaio di essere stato integralmente soddisfatto. questo documento consentirà al notaio di ottenere l'ordine di cancellazione del giudice. naturalmente tutto a carico del venditore. per la negligenza dell'agenzia va dimostrata mi spiego? vero che nel preliminare é stata modificata quella clausola ma é anche vero che l'hai sottoscritta. puoi certo agire nei loro confronti ma ad oggi non sai come si stanno muovendo loro. per questo ti consiglio di scrivere anche un telegramma se lo ritieni più opportuno.
     
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  12. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Diciamo che l'aspetto e le medodiche per come procedere te le hanno già suggerite Sim e gli altri amici del forum
    ora aspetta al proprietario metterti in condizione di acquistare liberando l'immobile da queste iscrizioni pregiudizievoli ( sarebbe interessante leggere non dico tutto il preliminare, ma almeno in questi punti essenziali)

    Ps avevo già iniziato a scrivere , mi sono fermato perchè ho visto il post di Rosa che condivido.

    Continuo il mio ragionamento nell'interpretare la dicitura "salvo il buon esito della perizia della banca"
    Perizia immobiliare è riferita all'immobile, mi verrebbe da interpretare la perizia della banca intesa come "fattibilità in senso generale" alla banca occorre anche la relazione preliminare del notaio per potersi esprimere in una delibera , relazione che non può non evidenziare le ipoteche e quindi la Perizia della banca da intedersi come "valutazione di fattibilità dell'operazione" non può che essere negativa.
    Da quì l'intepretazione se tale dicitura inserita nel preliminare, non possa essere considerata una clausola sospensiva che fà venir meno al diritto al compenso del mediatore (inabbissato)

    Quindi non darei per scontata la non responsabilità dell'agenzia ;)
     
    Ultima modifica: 7 Febbraio 2014
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  13. Giorgio1927

    Giorgio1927 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per i preziosi consigli ricevuti fino ad ora.
    Io vorrei contestare all'agenzia il fatto che sul preliminare non è specificato che una delle due ipoteche fosse giudiziale.
    anche perché se lo avessimo saputo prima magari ci saremmo informati in tal senso e avremmo valutato cosa fare a tempo debito.
     
  14. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Il mediatore non avrebbe dovuto incassare la provvigione.
    Una responsabilità direi che c'e' in un senso o nell'altro :maligno:
     
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  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    infatti
    Ho deciso di farmi garante e custode per i compensi ingiustamente incassati da colleghi scaltri e disonesti
    consiglio tutti i proponenti acquirenti di lasciare in deposito il compenso da dare ai colleghi scorretti depositando il dovuto su questo conto sicuro

    posto il mio Iban
    IT xxxx xxxxxxx xxxxxx xxxxxxxxxxxx 3251:^^:

    penso a tutto io
     
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  16. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    http://www.ilturista.info/blog/1011...I_migliori_stati_dove_scappare_letteralmente/
    Capo Verde e' ottima :)
     
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  17. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ma a quanto ammonta quest'ipoteca?
     
  18. Giorgio1927

    Giorgio1927 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    l'ipoteca giudiziale ammonta a 40000 euro più o meno.
     
  19. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    però mica male
    non per farmi i fatti tuoi
    ma quanto hai dato al preliminare? quanto dovresti dare di differenza con le tue finanze tolto il mutuo?

    scusa ripeto le domande
    ma se le faccio è perchè hanno un senso
     
  20. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    visto ingelmann? va di moda comprare per convivere anche more uxorio :^^: cosi un domani se ti lasci risparmi i soldi dell'avvocato divorzista :sorrisone:
     

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