Possesso dell'immobile, posso effettuare dei lavori di ristrutturazione?

[Antonello Casale]

Buondì, ho questa problematica e spero che possiate darmi una risposta...
Tramite agenzia immobiliare nel mese di agosto 2017 ho deciso di comprare casa e una volta fatta la proposta d'acquisto (155.000,00€) con una prima caparra da 5.000,00€, il venditore accetta. Da specificare che sul compromesso risulta una sola ipoteca volontaria sull'immobile. Nel frattempo inizio a girare per le varie banche alla ricerca del mutuo (da 124.000,00€) e una volta trovata, due mesi dopo verso una seconda caparra da 26.000,00€ al venditore. A 20 giorni dal rogito mi chiama il notaio dicendomi che ci sono due ipoteche volontarie sull'immobile, di cui una facilmente estinguibile, per l'altra banca invece, i venditori hanno chiesto un saldo e stralcio di 20.000,00€ in meno per poter chiudere il mutuo e la cancellazione dell'ipoteca, ma ad oggi la banca non gli ha ancora risposto. Ovviamente il "nervoso" con l'agenzia non ve lo sto a scrivere qui. Arrivati agli sgoccioli per il termine del compromesso (31/12/2017), mi hanno proposto di posticipare il rogito al 31/01/2018 (questo per evitare che gli facessi causa e chiedere legittimamente il doppio della caparra) + una copia delle chiavi per prendere già possesso dell'immobile. Tramite il loro legale mi hanno proposto di poter fare una trascrizione del preliminare (a loro spese), una iscrizione di una ipoteca dal valore di 50.000,00€ (a mia garanzia) su un altro loro immobile (nel caso in cui tutto decadesse), più 15.000,00€ intestati a me che restano in custodia all'avvocato. Ora vi chiedo se posso accettare tale proposta e iniziare a fare i lavori di ristrutturazione all'interno dell'immobile essendone il possessore ma non ancora il proprietario? La trascrizione mi tutelerebbe...ma fino a quando? E se la banca verrà a pignorare?

 

[Jan80]

Rispondo giusto per la parte pratica: essendo lei il titolare di diritto d'uso dell'immobile (dato che le sono state formite le chiavi) può presentare a suo nome una pratica edilizia per lavori che rientrino nelle categorie di manutezione (ordinaria e straordinaria) e/o di restauro e risanamento conservativo. Se necessita di lavori che sfocino in ristrutturazione / restauro scientifico / ampliamento potrà comunque presentare una pratica per i lavori consentiti sin da subito e in seguito, quando diverrà effettivamente proprietario, variante che comprenderà anche tutto il resto.

Succede più spesso di quel che si creda!

Da allegare all'istanza / comunicazione del titolo edilizio mi farei preparare e firmare un'autorizzazione dal proprietario per i suddetti lavori, o ancora meglio, l'esplicita dichiarazione scritta che lei è in possesso delle chiavi e che può disporre dell'immobile in questione.

Sulla questione del rischio ipotecario non mi sento di darle una risposta, anche perché bisognerebbe capire quando siano state accese le ulteriori ipoteche e la motivazione....

 

[francesca63]

A 20 giorni dal rogito mi chiama il notaio dicendomi che ci sono due ipoteche volontarie sull'immobile, di cui una facilmente estinguibile, per l'altra banca invece, i venditori hanno chiesto un saldo e stralcio di 20.000,00€ in meno per poter chiudere il mutuo e la cancellazione dell'ipoteca, ma ad oggi la banca non gli ha ancora risposto.

Detta così sembra che la cifra che prendono da te non sia sufficiente per coprire i due mutui,altrimenti non si capisce perché chiedere un saldo a stralcio ,e ancor meno si capisce perché dovrebbe essere un problema tuo.
Se è così, la trascrizione non ti tutela contro il rischio che la banca (o le banche ) possa pignorare l'immobile.In ogni caso le due ipoteche sono anteriori alla trascrizione del preliminare.
Non è detto che un mese sia sufficiente per chiudere la questione.

Ora vi chiedo se posso accettare tale proposta e iniziare a fare i lavori di ristrutturazione all'interno dell'immobile essendone il possessore ma non ancora il proprietario?

Prima di accettare valuterei meglio la situazione debitoria e la solvibilità dei
venditori; se hanno i 15.000 da darti in garanzia, perché chiedono uno "sconto" di 20.000 sul debito ? e se non li hanno danno in garanzia un assegno scoperto ?

Anche prendere le chiavi è un rischio,fare i lavori senza la certezza che potrai comprare ancora di più.
Tecnicamente (come spiegato da @Jan80 ) puoi presentare la pratica, ma mi sembra rischioso spendere soldi per un immobile che , ora, non è tuo e forse non lo diventerà.
Ma io sono prudente per natura.

 

[n3m3six78]

I lavori li fai quando è casa tua non quando ancora sei in alto mare.

 

[PyerSilvio]

Detta così sembra che la cifra che prendono da te non sia sufficiente per coprire i due mutui,altrimenti non si capisce perché chiedere un saldo a stralcio ,e ancor meno si capisce perché dovrebbe essere un problema tuo.

Non e' detto.

Se per il venditore, vi e' di mezzo l'avvocato, significa che la pratica, capo ha.

Il tempo di proroga richiesto, cosi' limitato, induce a pensare che sia pure di imminente soluzione.

Diversamente l'avvocato non saprebbe fare il proprio mestiere.

Molto probabilmente, la cifra mostrata alla banca per trattare, non e' la stessa, che i venditori hanno in mano.

Sicuramente, non e' una problematica imputabile all'acquirente, che tuttavia, ne subisce l'effetto.

Per aver versato incautamente delle somme signidicative.

Di difficile recupero, essendoci dei creditori pure di piu grande entita' e di risorse, alla caccia dei beni di quel soggetto venditore.

Senza ombra di dubbio, bisognerebbe prendere direttamente in mano, la situazione.

Azione che ayndava posta in essere prima.

Quando si poteva contare, sugli acconti caparra, che potevano essere versati, solo nel momento in cui si fosse raggiunto l'accordo e il nulla osta, con i vari creditori.

In questa situazione, si e' lasciato troppo spazio di manovra, al venditore.
Che gia' di per se' e' la parte piu forte del contratto.

Che ora si trova con la casa e pure gli acconti, in attesa di poter trasferire il bene, senza che la banca si opponga.

Evidentemente il nostro @Antonello Casale, non ha trovato ad assisterlo, un buon mediatore.
Che avrebbe potuto fargli conseguire un buon affare.
Giuocando sul prezzo, a soddisfare quei creditori, acquisendo infine il bene ad un prezzo di convenienza e libero da ogni gravame di sorta.

Invece il margine restera' per l'avvocato.
Potete scommetterci.

A meno che non siete di quelli, che pensano che gli avvocati, facciano i soldi con le cause di condominio.

..e allora Antonello,

Il consiglio e' che devi pazientare restando immobile nella tua posizione.

Se l'avvocato, non riuscira' a chiudere le posizioni entro la fine di gennaio, dovrai andarci a trattare.
Purtroppo, meglio sarebbe, per il tramite di un altro legale.

Per procedere all'acquisto, prestandoti ai venditori, nei tempi dettati da quelle banche creditrici.
Avendo in mano tutta la documentazione necessaria.

Per capire se quei venditori, siano davvero in stato di necessita', oppure volevano fare i furbetti.

Scaduti i loro termini, il furbetto lo puo' fare chi ha i soldi e i propri nuovi termini da proporre, a procedere nell'acquisto.

 

[Antonello Casale]

Grazie per le risposte ragazzi! Accetto il consiglio comunque di PyerSilvio, purtroppo la situazione è questa qua...

1) Gli faccio causa?? Ok, trovati un legale, trovati una casa in affitto ancora chissà per quanto tempo, intanto sono bloccato perché senza soldi un'altra casa non me la posso permettere, resto in attesa non so...direi 3/4 anni in attesa che mi rientra qualcosina di quello che ho dato...se...se mi rientra.

2) Non gli faccio causa?? Ok, occupo l'immobile? Non glielo ridò più? Ho una bambina di 2 anni anche...

 

[PyerSilvio]

Grazie per le risposte ragazzi! Accetto il consiglio comunque di PyerSilvio, purtroppo la situazione è questa qua...

1) Gli faccio causa?? Ok, trovati un legale, trovati una casa in affitto ancora chissà per quanto tempo, intanto sono bloccato perché senza soldi un'altra casa non me la posso permettere, resto in attesa non so...direi 3/4 anni in attesa che mi rientra qualcosina di quello che ho dato...se...se mi rientra.

2) Non gli faccio causa?? Ok, occupo l'immobile? Non glielo ridò più? Ho una bambina di 2 anni anche...

Vedrai che risolverai ogni questione.

Cerca di mantenere dei rapporti cordiali e diplomatici con i venditori.

In fondo si tratta solo di soldi.
Di dare e di avere.

Quando un debito e' scaduto vale meno del due di picche.