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  1. valentina.torino

    valentina.torino Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti, ho bisogno di riposte concrete in merito alla questione in oggetto e ringrazio anticipatamente chiunque potrà aiutarmi. Vorrei acquistare un immobile accatastato come commerciale (C3) che si trova al quarto e ultimo piano di un palazzo. Questo locale è attualmente abitato dalla proprietaria, che l'aveva comprato anni fa per farci uno studio di fotografia, e che poi ha trasformato anche nella sua abitazione. E' un locale di 100mq interni (non mansardati, l'altezza del soffitto è di circa 5,8 metri) e di 80 mq di terrazzo. Siccome lo voleva vendere come abitativo perchè varrebbe molto di più ha provato a richiedere un cambio di destinazione d'uso, ma non l'ha ottenuto perchè il piano regolatore per quella zona è bloccato e non è possibile fare il cambio. Premesso che l'immobile ha tutte le carte in regola per essere abitativo e rispetta tutti i requisiti richiesti per l'abitabilità, e che quindi se si sbloccasse il piano regolatore non ci sarebbe nessun problema, rimane il fatto che per ora è C3 e quindi abitarci dentro è un abuso. La mia domanda è: se lo comprassi e ci andassi ad abitare, cosa rischio? So che non potrei prendere la residenza e le tasse sarebbero molto più alte, ma quali sono i rischi? La proprietaria ha un vicino che è messo nella sua stessa situazione e quindi non avrebbe nessun interesse a denunciarmi, lei come dicevo ci vive dentro da 10 anni, quindi la possibilità di un controllo è remota ma esiste. Anche perchè dentro è da ristrutturare quindi dovrei comunque chiedere il permesso per fare dei lavori. In quali sanzioni posso incorrere? Un'operazione del genere è assolutamente da sconsigliare? Questa casa è un loft da sogno che non mi potrei mai permettere se fosse accatastato come residenziale, e quindi ci sto pensando seriamente. Aspetto consigli. Grazie mille.
     
  2. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    strano accatastamento per un ultimo piano di un palazzo C/3 (laboratorio/magazzino)
    ai fini pratici, essendo un locale C/3 inteso come produttivo , puoi ottenere tutte le utenze, considera che vivi in un condominio e quindi soggetto agli umori dei condomini (per logica se io fossi un condomino di quello stabile preferirei avere all'ultimo piano uno che ci abita piuttosto che un attività che potrebbe generarmi dei fastidi durante il giorno)
    comunque l'uso residenziale di per sè è improprio.
    Se devi presentare una dia per eventuali lavori lo puoi fare purchè rientrino nella natura della destinazione d'uso originale (quindi laboratorio)
    Ai fini dell'acquisto non puoi usufruire delle agevolazioni prima casa in quanto stai acquistando un locale che prevede una tassazione diversa.
    Ai fini di un mutuo per l'acquisto lo puoi ottenere ma sicuramente le condizioni saranno diverse rispetto a quelle applicabili all'acquisto di un abitazione.
    Non ci puoi portare la residenza.
    La commerciabilità futura sarà sempre difficoltosa sempreche non riuscirai in un futuro ad ottenere il cambio di destinazione d'uso.
    In caso di effettiva possibilità futura di ottenere il cambio d'uso, devi mettere sul piatto della bilancia i relativi costi tecnico/urbanistici (soprattutto quelli urbanistici potrebbero avere un peso consistente)

    Fatte tutte le considerazioni del caso decidi
    se trovi che nonostante tutto una convenienza c'è (che la possibilità futura del cambio d'uso non è così remota informandoti bene ovviamente) decidi, ma sappi che ti esponi ad incertezze e rischi.

    E' pur vero che chi non risica non rosica :)
    Valuta tu
    ma fallo ponderando bene le cose e considerando tutti gli aspetti pro e contro
     
  3. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Attendere che il piano regolatore venga modificato, direi che non è un'opzione fattibile, ci possono voler anni…
    Un consiglio che posso darti e di far valutare da un tecnico effettiva possibilità di trasformazione in residenziale, sfruttando per esempio il piano casa.
    Poi, trasformare un spazio commerciale in un "Loft da Sogno" si può fare, naturalmente è una questione di impegno, capacità e... disponibilità economica, rivolgiti a un architetto/arredatore di interni per stimare la fattibilità e i costi dell'intervento.

    qualche esempio di recupero e trasformazione:
    http://cafelab.blogspot.it/search/label/loft
     
    Ultima modifica: 30 Gennaio 2014
  4. valentina.torino

    valentina.torino Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le risposte, io in realtà volevo un approfondimento su quello che rischio in caso di controlli. Non chiederò la residenza, e l'immobile non è un condominio: sono quasi tutti locali commerciali tranne alcuni appartamenti, che sono stati condonati anni fa. Siccome l'attuale padrona di casa vive lì ci sono già tutti gli allacciamenti utenze, e tutti gli altri residenti sanno che lei vive lì, quindi per loro non cambierebbe nulla se ci andasse ad abitare qualcun'altro. Siccome però per la legge nessuno potrebbe effettivamente abitare lì essendo C3, in caso di controlli, cosa rischio effettivamente? Multe (di che entità?), sgombero locali, altro? E' questo che mi preoccupa. Inoltre, per i lavori da fare dentro, c'è qualcosa che non è consentito fare in un C3? Mi spiego: io lavoro in un ufficio che ha una cucina enorme e un bagno con doccia, pertanto se io volessi fare la stessa cosa non credo che qualcuno possa dirmi che non è possibile perchè il locale è commerciale e non residenziale. In un locale di mia proprietà posso fare i lavori che voglio, o no? Mi spiego meglio: ci sono lavori che sono consentiti fare in un residenziale e che non sono consentiti in un C3? Grazie per l'aiuto.
     
  5. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Puoi fare tutto,ma con Permesso a Costruire,Dia,etc
    Costa la pratica e ci vuole tempo.
    Ma intanto vivici tranquillamente,se non la devi rivendere in breve tempo....
     
  6. valentina.torino

    valentina.torino Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Key, in realtà il loft non è mio, sto valutando l'acquisto, e se lo comprassi prima di viverci dentro dovrei farci i lavori che dicevo. E siccome in teoria non ci potrei vivere dentro (come non potrebbe l'attuale proprietaria) volevo sapere effettivamente cosa rischio se lo faccio. Quanto ci vuole per ottenere i permessi a costruire, circa? Considera che al momento sono 100 mq di open space, io vorrei soppalcare e fare la zona notte sopra. Grazie.
     
  7. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Purtroppo siamo in italia, nel tuo immobile non puoi fare quello che vuoi... l'utilizzo deve essere conforme alla destinazione urbanistica.
    Ci sono molti casi su immobilio, quello che rischi in caso di controlli è messa in pristino entro un tot di giorni (60 o 90gg) e/o multa

    Per un PdC, se fattibile, possono servire fra 6 mesi e 1 anno, dipende dall'intervento, dai vincoli presenti, dalla struttura portante, dal tuo comune.
     
  8. valentina.torino

    valentina.torino Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ok, quindi secondo te non si possono fare gli stessi lavori in residenziale e in C3. Però allora ci devono essere delle regole specifiche, non può essere soggettivo. In un C3 io posso farci una galleria d'arte come uno studio di architettura, e se voglio un bel bagno e una bella cucina, cosa ci sarebbe di sbagliato? E chi può decidere che non è consono? O ci sono delle linee guida precise o non ci sono...
     
  9. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Allora se non modifichi le strutture portanti e la relativa planimetria catastale ,fai quel che Vuoi.
    E vivici comodo.
    Poi chiedi Il permesso a costruire,con relativo progetto.
    Passano 6 mesi circa.
    Quindi arriva la raccomandata del Comune che chiede Il pagamento degli oneri concessori,segue DIA,seguono lavori ,aggiornamento catastale.
    Il tutto entro 3anni(o mi pare da quest anno 5 anni)
     
  10. valentina.torino

    valentina.torino Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    No, non ci sarebbero modifiche alla la struttura portante, farei solo dei lavori all'interno di questa. Non so se la planimetria catastale cambia mettendo un soppalco però...e da quel che dici tu prima di poter fare i lavori devo aspettare mesi se non anni...non pensavo ci volesse così tanto.
     
  11. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Perdonami, tu puoi fare tutto quello che vuoi, ma le regole specifiche ci sono eccome, la legislazione urbanistica è variegata e complessa, dalla 1150 del '42 fino alle NTA del prg del tuo comune c'è molto di più che "linee guida"

    Non confondere urbanistica con catasto.
    C3 è solo la categoria catastale, serve a pagare le tasse, può essere cambiata in qualsiasi momento dopo aver ottenuto un'autorizzazione urbanistica.

    Se è C3 "laboratorio per artie e mestieri" vorrà dire che urbanisticamente non è edilizia residenziale no? allora,se dovesse venire l'ispezione dell'ufficio urbanistica
    - e non è una cosa bella trovarsi gente per casa con tanto di vigili che fanno foto alle tue cose-
    ti contestano che stai utilizzando un edificio industriale -o quel che è- come abitazione.

    @Key prima di tutto deve capire SE si può depositare il PdC

    @valentina.torino un soppalco amplia la superficie, va richiesto tramite un PdC e non è detto che si possa.
    Ribadisco il consiglio, ti occorre un consulente che valuti la questione urbanistica
     
  12. valentina.torino

    valentina.torino Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Io so già che non posso cambiare la destinazione d'uso (da C3 ad A) perchè il piano regolatore non lo permette. Se faccio dei lavori dentro chiederò l'autorizzazione, anche perchè se succedesse qualcosa agli operai sarebbero veramente problemi enormi. Però immagino che io dovrei solo presentare la domanda per fare un soppalco di tot misure, non devo dichiarare cosa ci metto sopra (camera da letto, bagno) o no?
     
  13. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    il Piano Casa va in deroga al PRG, andrebbe la pena di esplorare la possibilità.
     
  14. valentina.torino

    valentina.torino Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Cafelab, cosa intendi? Scusa ma sono molto ignorante su questi temi...
     
  15. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Il soppalco se non e'in muratura,ok.
    Fai tutti i lavori che vuoi,ma senza cambiare la planimetria catastale.
    Vivici.
    Poi quando hai tempo da perdere vai da un geometra e fai Il passaggio c3/a/3....
     
  16. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il piano casa permette di derogare alle normali limitazioni imposte dal piano regolatore generale quindi permette di trasformare un edificio industriale in residenziale.
    Ti ripeto, ti occorre un professionista che valuti in concreto sia la possibilità di effettuare il cambio di destinazione d'uso che
    le modalità per realizzare il soppalco, che sia in muratura o in acciaio o il legno, che andandosi ad ancorare alle pareti portanti influisce sulla struttura dell'edificio, per cui sarà necessario deposito al Genio.
    In ogni caso, andando ad ampliare la superficie interna, servirebbe -comunque- un permesso di costruire x il soppalco.
    Aggiungo anche che essendo un intervento che si prospetta discretamente costoso e con dei tempi un po' lunghi, non sarebbe male affidarsi ad un architetto per un progetto non solo per la pratichetta.
     
  17. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ma con tutti gli immobili residenziali che ci sono in giro, proprio un locale a deposito vai a cercare, con tutte le problematiche e costi a non finire
     
  18. valentina.torino

    valentina.torino Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Un immobile residenziale con le stesse caratteristiche costa 3 volte tanto, e non me lo potrei permettere. Ecco il perchè!
     
  19. alekonto

    alekonto Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, mi unisco alla conversazione in quanto devo gestire una situazione simile. Non mi è chiaro quindi se ci sono rischi nell'abitare un locale non accatastato come residenziale. Se il locale rispetta i criteri per essere vivibile, chi mi può buttare fuori? E' un ipotesi verosimile?
     
  20. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Non so se valentina.torino scrive effettivamente da Torino, ma faccio presente almeno per il Piemonte le possibilità previste dalla legge regionale di recepimento del "piano casa" (LR 20/2009) potevano essere attuate solo sino al dicembre 2013, e comunque non contemplavano la deroga alle destinazioni d'uso stabilite dai PRG.
     

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