Comprare un magazzino con mutuo e cambiarne la destinazione d'uso

[Zamparto]

Buongiorno a tutti, avrei bisogno di un consiglio:
Per vicessitudini familiari, dovrei riuscire ad acquistare un magazzino (adibito a deposito, quindi non abitabile) ad un prezzo ragionevole. Ho già sentito l'ingegnere e non ci dovrebbero essere problemi con il cambio di destinazione d'uso per farlo diventare un'abitazione, tuttavia, informandomi su internet ho trovato alcuni problemi con il mutuo. Infatti, essendo un magazzino al momento dell'acquisto non è ovviamente possibile fare un mutuo come prima casa, perdendo tutte le agevolazioni del caso, ma la cosa problematica che ho trovato e di cui volevo chiedervi è che sui vari siti c'è scritto che non è possibile cambiare la destinazione d'uso per un tempo stabilito da contratto con la banca. Quanto è questo tempo? È possibile che la banca mi dia il mutuo con la possibilità di cambiare la destinazione d'uso dubito? Perché altrimenti mi converrebbe cercare direttamente una casa.
Grazie mille a tutti!

 

[francesca63]

Perché altrimenti mi converrebbe cercare direttamente una casa.

Penso proprio che ti convenga cercare una casa.
Oltretutto l'ingegnere ti ha detto che è possibile la variazione, ma forse non ti ha quantificato le spese necessarie, che non saranno modeste.

 

[Zamparto]

Penso proprio che ti convenga cercare una casa.
Oltretutto l'ingegnere ti ha detto che è possibile la variazione, ma forse non ti ha quantificato le spese necessarie, che non saranno modeste.

Ciao grazie della risposta,
In realtà l'ingegnere ha già fatto una stima dei costi (sia del cambio di destinazione sia della ristrutturazione), e tutto sommato il costo finale non sarebbe maggiore di una casa nelle stesse zone e con le stesse caratteristiche. Quindi è solo il mutuo che mi frena dal prendere questa decisione

 

[Utente Cancellato 72152]

Quanto è questo tempo?

Tutta la durata del finanziamento che chiedi alla banca. Se chiedi un mutuo ci sarà un'ipoteca, durante la quale ogni mossa che vuoi fare sull'immobile dovrà essere autorizzata dalla banca.

È possibile che la banca mi dia il mutuo con la possibilità di cambiare la destinazione d'uso subito?

Ne dubito fortemente. Puoi provare a chiedere, ma se ti dicono di sì, che ciò risulti dichiarato da loro in forma scritta.

 

[francesca63]

tutto sommato il costo finale non sarebbe maggiore di una casa nelle stesse zone e con le stesse caratteristiche.

Ma se non è nemmeno minore di tanto, meglio non pensarci nemmeno , e comprare una immobile che sia una casa dal principio, con un normale mutuo prima casa.

 

[Zamparto]

Grazie mille a tutti per le risposte, valuterò!

 

[cristian casabella]

A mio parere il problema banca e’ un non problema
Se ti danno mutui x comprare magazzini non credo proprio gli dispiaccia trovarsi a garanzia in abitazione residenziale

 

[ingelman]

A mio parere il problema banca e’ un non problema
Se ti danno mutui x comprare magazzini non credo proprio gli dispiaccia trovarsi a garanzia in abitazione residenziale

Quoto al 100%

Più che della banca mi preoccuperei se l'acquisto così fatto è un operazione intelligente.

Sui locali l'erogato è inferiore (rapporto LTV) ed il tasso meno conveniente.

Ci sono pratiche urbanistiche da fare per il cambio d'uso (sulla fattibilità prendiamo per buono quello che il tecnico del nostro amico @Zamparto dice ... no problem).

Però se da una due diligence fatta l'operazione è un affare o comunque conveniente tutto questo ha un senso e vale la pena intraprendere questa direzione

ma leggendo quanto detto dal diretto interessato e cito

tutto sommato il costo finale non sarebbe maggiore di una casa nelle stesse zone e con le stesse caratteristiche

Che senso ha tutto ciò?

A meno che ci sia un valore affettivo non ponderabile nel voler adibire questo locale (deposito/magazzino) ad abitazione, trovo che commercialmente parlando sia una pazzia.

Che dire .... a volte alcune cose non si possono valutare con la razionalità

 

[PyerSilvio]

Che senso ha tutto ciò

Che acquisisce una casa nuova "vestendosela" addosso come un abito..?

Che la realizzazione finita potrebbe esprimere valori ben più alti..?

È possibile

Ma certo che è possibile fare una operazione di questo genere.

Dipende solo da quanto mutuo devi fare.

Se, devi fare il cento per cento e, probabilmente, fino all'ottanta per cento del finanziamento, puoi pure scordarti di fare l'operazione.

La banca non ti finanzia, non tanto per via che ti comperi un magazzino recuperabile, circostanza più che consueta.

Diversamente, non esisterebbero quartieri come City Life a Milano e oggi invece di vedere la riqualificazione urbana più ampia d'Europa, si vedrebbero ancora i padiglioni del Portello.

(zio @ingelman, pure a quelli del concorzio City Life li avevano bollati come dei pazzi da manicomio.
Quando si sono aggiudicati l'area della vecchia fiera campionaria, presentando una offerta di acquisto di oltre 520 milioni di euro.
Sbaragliando quelle presentate dalle altre due societa' contendenti, una da poco più di 450 milioni e l'altra da 370.

Duecento milioni di euro in piu' rispetto alla base minima di partenza fissata in 310.
La bellezza e l'interesse suscitato dall'intervento, in meno di dieci anni, ha fatto schizzare tanto in alto i prezzi, decuplicando i valori.
Alla faccia di quelli affettivi)

Ecco che molto più semplicemente, la banca non ti finanzia, perché non si prende il tuo rischio di impresa.

Ciò perché si presume, che se uno vuole comperarsi un oggetto da recuperare, avviando e concludendo le prassi burocratiche e le opere edilizie, buona parte della provvista che occorre, la deve già avere in saccoccia.

Circostanza che pure è abbastanza logica.
Diversamente, ogni scalzacane in circolazione, si improviserebbe Rockefeller.
Comprandosi magazzini e padiglioni da recuperare.
Tanto basta andare in banca ad accendere un leasing o una cambiale da pagare.

Se hai la capienza di acquisto e vuoi conseguire le agevolazioni del mutuo e della fiscalità della prima casa, la pratica di recupero, la si può fare prima, per il tramite del venditore.

Restano escluse, condizioni sospensive che riguardano il finanziamento, per le stesse motivazioni di cui sopra.

Diversamente non sara' ancora la banca il tuo problema.
Ma il venditore.
Che non ti concederebbe in vendita il fabbricato, già o in via, di essere concessionato in residenziale

 

[Zamparto]

Ringrazio tutti per la partecipazione e per gli spunti utili che mi state fornendo. In attesa di andare a sentire la banca, cerco di esprimere meglio alcuni concetti che forse ho spiegato un po' male.

Il costo finale del magazzino (quindi acquisto del fondo, più pratiche per il cambio di destinazione d'uso, piú la ristrutturazione) secondo le stime dell'ingegnere che ha lavorato su altri casi di cambio di destinazione d'uso, sarebbe minore di altre case in vendita in questo momento in zona di metratura simile, che però o sono da ristrutturare oppure non hanno delle caratteristiche che noi ricerchiamo in una casa (come ad esempio il giardino ampio, la tranquillità e vicinanza all'autostrada, tutte caratteristiche che questo magazzino ha), senza considerare, come ha detto @PyerSilvio, che il risultato sarebbe calzato sulle nostre necessità.

Dato che, come ho scritto, per vicessitudini familiare si è presentata questa occasione, stavo valutando se fosse fattibile o meno.

La problematica più grande era appunto quella di capire come finanziare il progetto, perché credo che prendendo il mutuo per comprare il magazzino, non sarebbe possibile prenderlo per ristrutturare e viceversa. Studiando un po' la nostra situazione finanziaria e grazie agli aiuti della famiglia, una delle due operazioni sembrerebbe fattibile anche senza mutuo