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francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Se l’agenzia è il cliente non si accordano prima sull’entità della provvigione, sopperiscono le tabelle delle camere di Commercio, che stabiliscono la percentuale secondo gli usi del posto.
Ma si tratta comunque di provvigioni.
La penale è un’altra cosa; in linea di massima, è una cifra prestabilita per quantificare in anticipo quanto deve pagare la parte che si rende inadempiente: se non è contrattualmente prevista una penale, l’inadempiente sarà soggetto all’eventuale risarcimento dei danni (ma nessuno potrà chiedergli una “penale”).
 

Evi.3

Membro Junior
Privato Cittadino
Se l'agenzia ha una proposta non accettata in mano, ha le prove del contatto con acquirente e venditore, anche senza mandato o esclusiva . Poi lui (il venditore) può raccontare le favole che vuole.
Una proposta unilaterale, senza firma per ricevuta, mai recapitata, no incarico, preventivo, una telefonata forse?

Le "prove" sono tali da non poter nemmeno escludere che
Agenzia chiama acquirente: creiamo il nesso e dividiamo ;)

Ma per favore.. questi sono i morti di fame che infangano una categoria

Sarebbe davvero curioso vedere questa agenzia di fronte ad un giudice, o ancora meglio a 10..
Darebbe una raddrizzata a chi pensa di guadagnare una provvigione perché il suo cane ha cac@to nell aiula di fronte alla casa in vendita.. un anno prima!!

Dubito gli AI qui presenti lavorino così..
 

Repsol@

Nuovo Iscritto
Coincidenze della vita, uno fa una proposta tramite agenzia, poi la stessa persona compra senza agenzia lo stesso immobile. Il venditore non lo sapeva, altra coincidenza. Perché l'agenzia non è che perde tempo a raccogliere proposte per poi non portarle al venditore, o la formula e gliela porta, oppure non perde tempo a scriverla. Davanti ad un giudice non tiene la farsa che sta costruendo qui. Quando si dice che uno se le cerca le rogne
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Tralasciando i rischi di scrivere il falso nel rogito, perché, io avendo il diritto alla provvigione dovrei accontentarmi di una penale? Quindi di una somma minore?
Sempre tralasciando i rischi di cui sopra, converrebbe a tutti pagare penali e non provvigioni ma le penali sono in genere a carico della parte inadempiente dell'accordo stipulato con il mediatore (tipo recesso dall'incarico, vendita fatta tramite terzi nei casi di esclusiva, ecc...) ?
Secondo me la questione non è del tutto certa...
Il contratto e' stato concluso tra le parti escludendo il mediatore. Oggi dovrai fare un accordo post rogito dove le parti hanno dichiarato di non essersi avvalsi del mediatore. La fattura é di penale non di provvigione secondo me.
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
2- se un cliente sottoscrive una proposta per quel dato immobile, anche se non viene accetta, l'agenzia prova il nesso causale. (una proposta è ancora meglio di una presa visione)
non prova il nesso causale ma solo l'aver presentato l'immobile all'aspirante acquirente. Se su una proposta scritta non ti fai firmare il no o una controproposta non hai traccia della presenza del venditore.
E l'acquirente ha fatto la proposta al buio? Senza vedere la casa ? Come ha fatto a vederla se il proprietario non ha accettato che l'agenzia se ne occupasse ?
L'ha spiegato bene: abita altrove e un conoscente apriva la porta.
Problemi del venditore.
Son più problemi dell'agenzia e dell'acquirente
A parte il fatto che tutti gli arzigogoli che avete proposto in questo 3D non vengono in mente ad un agente immobiliare normale...
Ci sono professionisti, Professionisti e PROFESSIONISTI. Ognuno sviluppa le capacità di cui ha bisogno a seconda del mercato che dovrà affrontare.
Le agenzie non sono tenute a comunicare i nominativi delle persone che visitano gli immobili altrui e non hanno l'obbligo di inviare, anche mezzo posta o mail, un eventuale proposta fatta (per quanto non coerente con la mia richiesta)???
no, non hanno l'obbligo. Con il rischio però di non vedersi riconosciuto l'operato.
In proposta ci sono i dati del venditore (destinatario della proposta stessa), e dell’immobile : difficile pensare che glieli abbia forniti la befana.
Basta fare un salto in catasto (o tramite SISTER) ed hai i dati dell'immobile e del proprietario. Non mi pare serva la befana...
Il dissenso va manifestato prima, esplicitamente. Non dopo aver fatto lavorare l’agenzia.
Altro discorso le provvigioni, che possono essere escluse per una delle parti, previo accordo, ma sempre per iscritto.
Il dissenso può esser presentato anche dopo se non hai conoscenza della proposta o dell'attività svolta
Concordo sulle provvigioni.
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Per l'analisi del caso dobbiamo basarci sui fatti raccontati e non sulle nostre fantasie:

Il venditore non è presente in loco, ha un conoscente che fa da apriporta, telefonicamente accetta la collaborazione delle agenzie.

Un interessato fa la visita e la proposta tramite agenzia
L'agenzia non presenta la proposta ne comunica il nominativo

l'interessato si muove autonomamente e istituisce trattativa privata
Il venditore accetta le condizioni

1- L'agenzia non comunicando dati essenziali alla valutazione dell'affare viene meno all' art 1759 cc in combinata col 1176 cc e perde il diritto alla provvigione da parte venditrice. (per i dettagli si vedano risposte #4 e #20 del prese

2- Per l'agenzia non è possibile dimostrare il nesso causale con la sola proposta firmata dall'acquirente. Questa prova solo che l'acquirente è interessato all'immobile (e potrebbero chiedergli le provvigioni se non fosse per la variabile al successivo punto 3)

3- le novazioni del contratto: non c'è diritto alle provvigioni anche se le parti contattate dall'agenzia concludono, quando il contratto ha subito delle novazioni senza le quali non sarebbe stato concluso.
Variabile (è un dato che il postulante non ci ha fornito) il prezzo di vendita: il postulante ha comunicato alle agenzie che avrebbe venduto ad una certa cifra e che l'agenzia avrebbe dovuto tenersi "il supero". Ecco le due possibilità:
A) se l'immobile è stato venduto a cifra superiore a quella indicata dal venditore alle AI, sarà tenuto a versare quanto pattuito.
B) se il prezzo concordato è inferiore a quanto proposto alle AI, queste non hanno diritto a percepire alcunchè.

@sirDario se sei già per avvocati, vedi se questo può esserti utile.
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
B) se il prezzo concordato è inferiore a quanto proposto alle AI, queste non hanno diritto a percepire alcunchè.
Si certo, cosicché tutti invece che pagare 200mila una casa e 6mila di provvigione = 206
vanno dal proprietario, la comprano a 196mila senza pagarla....
un conto è se la comprassero a 160/170 mila (che tanto poi potrebbero aver tirato fuori un po di contanti....)
 

sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
@il_dalfo

si sono vinte cause con la sola "presa visione" come puoi affermare che l'operato dell'agenzia non sia stato determinante per la conclusione dell'affare? hanno raccolto una proposta di acquisto........... è verosimile che le parti si siano accordate privatamente per non pagare le provvigioni...... comunque al giudice la sentenza
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
come puoi affermare che l'operato dell'agenzia non sia stato determinante per la conclusione dell'affare?
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Se non gli comunicano la proposta ovvero i dati essenziali per valutare la bontà dell'affare (è diritto dell'AI decidere in questo senso) cade il diritto alla provvigione. (art. 1759cc e 1176 cc). Le generalità del proponente, il prezzo, ed il termine entro quando concludere sono a mio avviso fondamentali in un contratto (se ci fossero opinioni diverse su questo, le accetterò ma dovrò mettermi a ripassare tutte le nozioni di giurisprudenza).

X (persona qualunque) offre 150mila e si rogita in 30 giorni
Y (noto narcotrafficante) offre 170000 (di cui 20 cash) e si rogita in 6 mesi

Io non ho dubbi a chi vendere e quando e tu?
 

sirDario

Nuovo Iscritto
Professionista
Per l'analisi del caso dobbiamo basarci sui fatti raccontati e non sulle nostre fantasie:

Il venditore non è presente in loco, ha un conoscente che fa da apriporta, telefonicamente accetta la collaborazione delle agenzie.

Un interessato fa la visita e la proposta tramite agenzia
L'agenzia non presenta la proposta ne comunica il nominativo

l'interessato si muove autonomamente e istituisce trattativa privata
Il venditore accetta le condizioni

1- L'agenzia non comunicando dati essenziali alla valutazione dell'affare viene meno all' art 1759 cc in combinata col 1176 cc e perde il diritto alla provvigione da parte venditrice. (per i dettagli si vedano risposte #4 e #20 del prese

2- Per l'agenzia non è possibile dimostrare il nesso causale con la sola proposta firmata dall'acquirente. Questa prova solo che l'acquirente è interessato all'immobile (e potrebbero chiedergli le provvigioni se non fosse per la variabile al successivo punto 3)

3- le novazioni del contratto: non c'è diritto alle provvigioni anche se le parti contattate dall'agenzia concludono, quando il contratto ha subito delle novazioni senza le quali non sarebbe stato concluso.
Variabile (è un dato che il postulante non ci ha fornito) il prezzo di vendita: il postulante ha comunicato alle agenzie che avrebbe venduto ad una certa cifra e che l'agenzia avrebbe dovuto tenersi "il supero". Ecco le due possibilità:
A) se l'immobile è stato venduto a cifra superiore a quella indicata dal venditore alle AI, sarà tenuto a versare quanto pattuito.
B) se il prezzo concordato è inferiore a quanto proposto alle AI, queste non hanno diritto a percepire alcunchè.

@sirDario se sei già per avvocati, vedi se questo può esserti utile.
Osservazioni estremamente puntuali!
Nel tardo pomerigio dovrei avere un primo riscontro.

Naturalmente grazie e spero, un giorno, di poterti essere utile!

...e cmq il prezzo finale di vendita è stato uguale, senza riduzioni, al prezzo da me richiesto dall'inizio.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Il dissenso può esser presentato anche dopo se non hai conoscenza della proposta o dell'attività svolta
Il dissenso di cui parli , si intende dissenso a riconoscere l’attività del mediatore, ovvero “stai fuori dall’affare, perché nessuno ti ha coinvolto, e nessuno ha bisogno di te”.
Ma se accetti di far vedere casa ai clienti portati dalle agenzie, non si concretizza nessun dissenso: anzi, riconosci la figura del mediatore , anche se concordi di non pagarlo.
L’unica cosa seria che avrebbe potuto fare ( pur avendo scelto la strada meno seria del far lavorare senza esclusiva e senza incarico scritto), sarebbe stato quello di far firmare la rinuncia alle provvigioni venditore, in caso di vendita al cliente agenzia.
Senza accordo scritto, è stato uno scavalco bello e buono, anche se pare che solo l’acquirente fosse consapevole della cosa, avendo taciuto i contatti pregressi tramite agenzia.
Il venditore non è presente in loco, ha un conoscente che fa da apriporta, telefonicamente accetta la collaborazione delle agenzie.
Il conoscente ha agito come “procuratore” del venditore, quindi è come se la porta la avesse aperta il proprietario; stava a lui informarsi di chi e come era entrato in casa sua, grazie al procuratore.
1- L'agenzia non comunicando dati essenziali alla valutazione dell'affare viene meno all' art 1759 cc in combinata col 1176 cc e perde il diritto alla provvigione da parte venditrice.
Onestamente mi sembrano riferimenti non pertinenti: le info sulla sicurezza dell’affare riguardano le eventuali problematiche della casa, gravami, abusi, situazione debitoria del venditore..
Di cosa doveva informare l’agente ? Doveva dire “occhio che se comprate senza di me , mi dovete pagare lo stesso ?”

insomma, secondo me il venditore ha peccato di leggerezza, mentre l’acquirente è stato veramente scorretto.
Hanno voluto risparmiare, ora rischiano di pagare anche le spese legali, se non trovano un accordo con l’agenzia.
 
Ultima modifica:

sirDario

Nuovo Iscritto
Professionista
(pur avendo scelto la strada meno seria del far lavorare senza esclusiva e senza incarico scritto)
Ripeto, non mi sono affidato ad un'agenzia non per mancanza di fiducia ma per altre ragioni. E' evidente e certo che se mi fossi affidato a dei veri professionisti tutto questo non sarebbe successo.

in riferimento alla vicenda sono stato chiamato (IO), ho esposto con serietà e professionalità le condizioni (MIE), l'agenzia aveva tutta la libertà di non condividerle e non accettarle... come molte hanno fatto.

Ma, è proprio così normale che non mi abbia inviato, nemmeno per mail, la proposta? Non avendola vista, in riferimento ai dati che dovrebbe indicare il venditore, non saprei nemmeno cosa ci possa essere scritto...

Essendo passati due anni dalla vendita... e se non ci fosse contestazione e relativa fattura fatta all'acquirente???
 

sirDario

Nuovo Iscritto
Professionista
Fammi capire.
La richiesta di provvigioni ti è pervenuta dopo 24 mesi dalla stipula del rogito notarile?
la prima richiesta è avvenuta poco prima dei 12 mesi dal rogito... ho risposto subito indicando che non c'era nessun nesso.
Ora invece ho capito che il nesso c'è e stò cercando di capire quale possa essere la cosa moralmente e legalmente piu giusta da fare.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
in riferimento alla vicenda sono stato chiamato (IO), ho esposto con serietà e professionalità le condizioni (MIE), l'agenzia aveva tutta la libertà di non condividerle e non accettarle... come molte hanno fatto.
Se avessi venduto con loro, è probabile che avrebbero rispettato gli accordi.
Hai venduto privatamente (tendo a credere alla tua buona fede, non certo a quella dell’acquirente), e li hai fatti giustamente arrabbiare: non essendoci accordi scritti, non puoi pretendere il rispetto di patti, che dal loro punto di vista tu per primo non hai rispettato.
Ma, è proprio così normale che non mi abbia inviato, nemmeno per mail, la proposta? Non avendola vista, in riferimento ai dati che dovrebbe indicare il venditore, non saprei nemmeno cosa ci possa essere scritto...
Chi ti ha parlato di questa proposta, la cui eventuale esistenza peraltro è ininfluente ?
Non avrebbe molto senso prendere una proposta, e poi non presentarla perché bassa.
Conosco agenzie che lavorano male, ma agenzie che si divertono a perdere tempo no.
e se non ci fosse contestazione e relativa fattura fatta all'acquirente???
Non gli hai chiesto se hanno domandato anche a lui le provvigioni ?
 

Balian

Membro Junior
Professionista
qua sta il tuo errore dovevi assolutamente firmare qualcosa , in cui mettevi per scritto il tuo accordo economico...

ora sei in balia delle onde
 

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buonasera se l'acquirente di un immobile stipula il compromesso con caparra e poi si accorge che l'immobile presenta delle difformità tra la planimetria e lo stato di fatto, può pretendere la restituzione della caparra, anche se l'immobile è sanato prima del rogito?
Grazie
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