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  1. natanever

    natanever Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Sono in procinto di firmare il compromesso per l'acquisto di un immobile. la proposta di acquisto era legata ad alcune clausole sospensive, ovvero alla conformità urbanistica (messa dalla parte venditrice) e all'ottenimento del mutuo (da parte mia). mentre per la conformità urbanistica dovrebbe essere tutto ok, ho alcuni dubbi sul discorso mutuo e sui prossimi passi da seguire. specifico che sono già state fatte le verifiche catastali, urbanistiche, atto di provenienza, ecc...

    l'istituto al quale mi sono rivolto mi ha comunicato che l'analisi reddituale è ok, (importo mutuo richiesto, dichiarazione redditi, rapporto reddito/rata, valore presutno dell'immobile) proposta valida da qui a 6 mesi entro i quali devo rogitare. quindi mi chiama il perito della banca col quale fisso l'appuntamento per vedere l'appartamento.

    venerdì ho l'appuntamento col perito e sabato mattina la firma del compromesso. posso andare "tranquillo" oppure nel compromesso devo far mettere una qualche condizione che mi tuteli nel caso (non credo ma non si sa mai) vada qualcosa storto con la banca per il mutuo??
    vi chiedo lumi perchè è la prima volta che acquisto un appartamento e soprattutto al compresso devo dare una caparra di 50 mila euro

    ciao e grazie per i consigli.
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    O sposti il compromesso, aspettando l'appuntamento col perito per tranquillizzarti, o non puoi cambiare le carte in tavola.

    Nessuno accetterebbe un'altra clausola sospensiva, dopo che si sono avverate le precedenti.
     
  3. natanever

    natanever Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    ok, ho capito.
    grazie.
     
  4. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista

    di cosa hai paura, che decidono all'ultimo di non darti piu' il mutuo???:domanda: :domanda:
    che io sappia e' meglio far il preliminare dopo essere sicuri che il mutuo l'hai gia' ottenuto.
    ma hai anche la clausola sospensiva mutuo.................meglio di cosi'.
     
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  5. lucamassai

    lucamassai Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    puoi inserire nel compromesso: salvo buon fine della perizia, che poi sarebbe la clausola sospensiva per il mutuo già concordata:stretta_di_mano: , consegni l'assegno di 50.000, nel frattempo lo può conservare a garanzia il notaio.
     
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  6. natanever

    natanever Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    "che io sappia e' meglio far il preliminare dopo essere sicuri che il mutuo l'hai gia' ottenuto."

    cosa vuol dire? ovvero sarebbe meglio avere l'erogazione dei soldi? non mi basta che la valutazione dell'istituto, in base alla documentaizone presentata sia risultata positiva??

    grazie per le risposte.
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'erogazione si può avere solo all'atto del rogito.

    Significa che se anche la perizia è ok, a quel punto si è avverata la condizione sospensiva e devi andare avanti...
     
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  8. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    hai ragione, non sono stato preciso, non intendevo i soldi veri e crudi.
    i soldi veri te li danno al rogito, certamente, mica prima.................
    intendevo l'approvazione, l'ok, la sicurezza che te li diano..................:p
     
  9. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista

    Non è una cosa regolare. La proposta, una volta che la clausola si avvera, è un preliminare a tutti gli effetti. Rifirmando un nuovo documento, potresti ritrovarti in alcuni casini.

    Esempio? Non so come sia stata scritta la clausola e cosa riporti nello specifico, ma riformulare un nuovo contratto senza la clausola ti mette automaticamente nella condizione di dover versare (e far intascare) la caparra all'acquirente, anche se il perito dovesse dare parere sfavorevole poi, proprio perché avrai tolto il tuo salvagente. A quel punto, se la banca non eroga più il prestito, tu hai perso la caparra al 100%. E' impossibile? Leggiti le tante discussioni sull'argomento nel forum.
     
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  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Gcaval vuole dire che, secondo una recente sentenza della Corte Costituzionale, la proposta accettata diventa compromesso, per cui la scrittura successiva diventerebbe "compromesso di compromesso" e, se nascono dei problemi, potrebbe essere annullata.

    Dimentica però di dirti che per eseguire la sentenza bisogna andare in causa (puoi appunto andare a guardarti le mille discussioni fatte in merito...), con i tempi e i costi che non possiamo prevedere.

    Tra l'altro, a parte il fatto che io non sono notoriamente d'accordo sulla sentenza, che prima o poi verrà annullata da un'altra sentenza di parere opposto (secondo me giustamente), comunque agenzie e notai continuano a stipulare compromessi, per cui io ti dico che effettuare un compromesso con una clausola sospensiva non ha molto senso, perchè le somme che tu verseresti sarebbero bloccate fino all'avveramento della condizione (parere favorevole del perito): a questo punto, meglio rimandare il compromesso.

    Condivido il discorso che perderesti la caparra se la Banca non ti desse più il mutuo, ma non condivido affatto il fatto che il proprietario rimanga legato a te e alla tua proposta per mesi, in attesa dell'OK della Banca.
     
  11. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista

    bravissima e quindi...............???
    il nostro utente seguendo il consiglio della agenzia a cui si e' rivolto e rifacendo un altro preliminare andrebbe veramente a mettersi piedi e mani in un grosso rischio.
    certo piuttosto che condizioni a lui sfavorevoli..................tipo perdere la caparra se la banca non dovesse dare parere favorevole in quanto sul nuovo preliminare non ci sarebbe la sospensiva mutuo e pagare la provvigione all'agenzia............ (proprio una perla)...........allora personalmente affiderei il problema ad un avvocato perche' a tutt'oggi la sentenza di Cassazione sul preliminare del preliminare (aprile 2009) e' attiva...............ed a quella ci dobbiamo attenere.
    ah dimenticavo................proprio un 'agenzia che fa gli interessi dei suoi clienti:shock: :maligno: o per totale non conoscenza del problema.............(preliminare del preliminare) o confidando che non sia a conoscenza degli stessi clienti............
    proprio lavorare con i piedi.
     
  12. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Questa è solo ed esclusivamente una tua interpretazione del mio pensiero. Ho detto quello che ho scritto, e volutamente non ho citato il preliminare di preliminare, perché si tratta del caso in cui la proposta rimanda ad un preliminare. Qui Natanever non ne fa menzione, e io non tiro in ballo una cosa che non è citata.

    Ricordo che se le due parti sono d'accordo, possono tranquillamente riscrivere o ristrutturare il contratto (a rigore, però, andrebbe annullato il precedente). Quindi, problemi zero, da questo punto di vista, e smentisco categoricamente quanto mi vuoi attribuire.

    Ho scritto che:
    Questa non è la sentenza della Corte di Cassazione, è un articolo del codice civile. Al di là del fatto che tu possa essere d'accordo o meno con quanto stabilisce la Cassazione, al di là del fatto che sei convinta che uscirà una sentenza contraria (sulla base di cosa poi, non si sa...), devi auspicare che venga cambiato il codice civile (art. 1326). La Cassazione non ha fatto altro che validare questo articolo nella famosa sentenza, anche se il caso era un po' più complesso. Vedo che qui spesso si specula, in un senso e nell'altro, su questa sentenza. Detrattori e fautori, come se ci fosse un tifo calcistico. Rispettiamo le regole, senza fare sempre gli Italiani che devono trovare mille espedienti per aggirare l'ostacolo.

    Invece ho spiegato il motivo per cui non conviene riscrivere il contratto senza la clausola. Credo sia superfluo dover ripetere. Aggiungo, a questo punto, che gli AI hanno tutto il vantaggio nel riscrivere il contratto, perché da quel momento in poi hanno la garanzia di incassare la provvigione. Fa parte del gioco, per carità, ma scopriamo le carte.

    Questo è un altro paio di maniche. Anch'io da proprietario non vorrei trovarmi ad aspettare mesi e mesi per poi concludere tutto in un nulla di fatto. Ma allora, perché il proprietario (immagino sotto suggerimento dell'AI) ha accettato la proposta condizionata? O non l'accetti proprio, o metti degli specifici paletti (numero massimo di giorni di attesa prima di rendere nullo il contratto, percentuale minima richiesta alla banca, ecc.), come spesso e giustamente sostenuto da Granducato, oppure ti tieni questa proposta fino a quando la banca non delibererà definitivamente il mutuo.

    Mi piacerebbe, da cliente (degli AI), che questi trovassero delle formule eque per tutti, ma lecite, piuttosto che rimanere abbarbicati su vecchie posizioni palesemente irregolari "perché si è sempre fatto così".

    Visto che su questo forum si dicono e fanno cose molto interessanti ed intelligenti, apriamo una discussione su come poter impostare una clausola sospensiva equa per tutte le parti in causa (compresi i mediatori). Un po' alla volta, forse, riusciremo ad ottenere un buon modello da utilizzare noi tutti e suggerire a chi scrive e legge sul forum.
     
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  13. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    :p :p ottimo.....e' il mio sogno leggere delle buone clausole sospensive
     
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    anche il mio
     
  15. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    Probabile che nemmeno la sappia, ma vorrei ricordare a tutti che, nonostante la sentenza, i notai fanno reogolarmente i preliminari e nemmeno avvisano il cliente della problematica che potrebbe nascere.


    Per quanto riguarda Gcaval, qui non si tratta di tifo calcistico, ma di convinzioni basate sull'esperienza del lavoro quotidiano, come ho spiegato innumerevoli volte.
    Certo che partiamo da un art. del codice civile, ma nonostante questo art. sia citato in tutte le proposte da quando io faccio l'agente immobiliare, tutti hanno sempre fatto seguire il compromesso, compresi gli avvocati e i notai che hanno preparato le varie modulistiche (gli agenti non se le sono inventate) proprio per il fatto che spesso (quasi sempre) tra proposta e compromesso cambiano delle pattuizioni o vengono inserite clausole la cui necessità è intervenuta successivamente, ecc. ecc.
    Quindi non si tratta - come sembra ritenere Gcaval - di rimanere stupidamente abbarbicati ad abitaudini ("perchè di è sempre fatto così"...) ma di qualcosa di un pò più profondo.

    Che poi adesso la vogliamo chiamare "scrittura integrativa" è il solito maccheggio italiano di far uscire una cosa dalla porta per farla rientrare dalla finestra.


    Che, anche in questo caso, l'agente immobiliare spinga per fare il compromesso per incassare la provvigione è quasi sicuro, ma io infatti ho proposto di spostare il compromesso all'avveramento della condizione sospensiva (perizia) proprio perchè non scattasse l'automatismo del pagamento della provvigione e non sono assolutamente d'accordo di fare invece un compromesso comprendente una clausola sospensiva, perchè non solo non lo ritengo giusto, ma inutile.


    Perchè il proprietario ha accettato la proposta condizionata? Perchè si fa fatica a vendere.

    Perchè non ha inserito un termine ? probabilmente per insipienza dell'agente immobiliare che non lo ha previsto.

    Perchè non aspettare fino a quando la Banca delibererà ? E' quello che sostengo, fermo restando che non deve essere un tempo infinito.




    Piacerebbe anche a me trovare delle formule eque, perchè andrebbe a vantaggio di tutti, ma ricordiamo che la necessità delle clausole sospensive è comparsa da poco, cioè da quando le Banche hanno cominciato a fare i loro numeri, per i quali si sono gentilmente contraddistinte negli ultimi mesi, cambiando mille volte le carte in tavola, anche sui mutui già deliberati e prendendo per il collo i mutuatari.

    Fino a pochi mesi fa, non ne abbiamo mai avuto bisogno e quindi ci stiamo muovendo tutti con circospezione, cercando di tutelare entrambe le parti e cercando di trovare la quadratura del cerchio esaminando caso per caso.

    Se vogliamo aprire un 3D sull'argomento, volentieri, ognuno porterà il suo apporto e le sue esperienze.
     
  16. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Continuo a pensare che sei vittima, come la maggior parte delle persone che ha dibattuto su questo forum, di un grande equivoco. la famosa sentenza non ha mai detto che non è possibile riscrivere il compromesso. Ha detto una cosa nettamente diversa: non puoi impegnarti in un primo contratto solo ad impegnarti successivamente, ossia, non puoi promettere di promettere di vendita, ossia (cerc di dirlo in tutti i modi), non puoi sottoscrivere un contratto senza obblighi a compravendere in cui rimandi questo obbligo ad un successivo contratto.

    E' chiara la differenza o no? Mi spiace, ma più di così ho dei limiti ad esprimermi.

    Sono più di due anni che ognuno vede "preliminare di preliminare" ovunque. Ed infatti io non ho mai parlato, in questa discussione, di "preliminare di preliminare", perché non abbiamo letto ciò che è scritto nella proposta.

    Un notaio ed un avvocato, così come un Ai, così come due privati, supposto che le parti siano pienamente d'accordo, possono tranquillamente riformulare il contratto quante volte lo desiderino. La legge, poi, prescrive la registrazione di ognuno di questi. Se mi dici che l'esperienza prevedeva di fare la registrazione solo per l'ultima scrittura, ti rispondo che si rientra tranquillamente in quella che è l'evasione fiscale, da sempre piaga del nostro paese, non per questo giustificabile.

    Giuridicamente, comunque, è possibile riscrivere, eliminare parti, aggiungere parti, ecc. ecc. Ma serve l'accordo di entrambe le parti. Da qui, poi, si è passati a fare le cose alla "chi se ne frega", ossia fare delle scritture per bloccare l'acquirente e poi rimandare a data successiva la stipula si tutto, compreso i controlli. E chi ne ha tratto maggior vantaggio se non gli agenti? Per quale motivo? Ovvio, in qualche modo sostenevano che con la prima scrittura fosse maturata la provvigione, lasciando le beghe, poi, tra le due parti.

    Quella sentenza, evidentemente, nasce dal fatto che erano state fatte delle pattuizioni, si rimandava poi ad altra scrittura in cui una parte chiedeva altre condizioni (o aveva magari sottaciuto alcune cose importanti). Ecco perché quella sentenza è assolutamente equa, civile, giusta. Dice una cosa che, oltre al pieno rispetto del codice civile, è di assoluto buon senso: poiché non stai comprando un paio di scarpe, accertati prima di tutte le condizioni e poi firma, in modo da non creare successive questioni di difficile risoluzione. E' assolutamente buon senso. Ma vedo che ognuno ha il suo buon senso, qui... "perché si è sempre fatto così" e pur di giustificare comportamenti scorretti, si dà la colpa ad una sentenza.

    Trovo non corretto riportare la frase di un'altra persona aggiungendo avverbi mai utilizzati. Non ho espresso un giudizio dall'alto del piedistallo (come sembra passare con l'aggiunta dell'avverbio "stupidamente"), riporto uno stato di fatto, forse filtrato dal mio punto di vista, ma senza giudizio di merito sulle idee o le azioni di altre persone.
     
  17. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista

    io lo dico da sempre che la cosa migliore e' controllare prima.
    se no, dopo si piange in tanti casi.............
     
  18. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Avrai notato che non ho virgolettato, per cui mi sembrava chiaro che l'aggiunta dell'avverbio fosse mia, anche perchè lo penso io che fare le cose in un certo modo "perchè si è sempre fatto così" sia stupido.
    Mi dispiace che tu abbia pensato altrimenti.
     
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