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Miramare

Nuovo Iscritto
Professionista
Buonasera, sono un architetto. Anche se occupandomi di tutt'altro, trovandomi in procinto di vendere un immobile dei primi del 900, mi sono calato nel mondo delle conformità.

Quello che vorrei capire è il significato di conformità urbanistica.

In sintesi, la mia domanda è: basta verificare la corrispondenza tra quanto rappresentato nell'ultimo titolo edilizio e lo stato di fatto? Oppure devo obbligatoriamente controllare la regolarità, la cronistoria e la legittima presenza dei vari titoli edilizi per tutti i lavori effettuati nel corso degli anni?

Se l'ultima planimetria depositata al comune coincide con lo stato di fatto ho automaticamente la conformità urbanistica?

Grazie
 

Jan80

Membro Senior
Professionista
Benvenuto nel mio mondo, come si suol dire!

basta verificare la corrispondenza tra quanto rappresentato nell'ultimo titolo edilizio e lo stato di fatto?
Assolutamente no, è la seconda ipotesi. Purtroppo tanti tecnici pensano ancora oggi questo, ma non è così.

Diciamo che in un mondo ideale le due cose dovrebbero coincidere, ma è raro che sia così. Considera che tanti titoli edilizi non venivano espressamente rilasciati e/o verificati dal comune, tipo gli art. 26, poi le Dia, poi le cil e cila... E anche per quelli rilasciati quanto realizzato spesso differisce dal progettato. Sto trovando ogni tipo di nefandezza, o difformità, a dir sì voglia!

Dovresti anche verificare che la normativa sulle barriere architettoniche sia stata rispettata, o, almeno, quella sui requisiti igienico-sanitari. Spesso non è così!
 

Miramare

Nuovo Iscritto
Professionista
Benvenuto nel mio mondo, come si suol dire!


Assolutamente no, è la seconda ipotesi. Purtroppo tanti tecnici pensano ancora oggi questo, ma non è così.

Diciamo che in un mondo ideale le due cose dovrebbero coincidere, ma è raro che sia così. Considera che tanti titoli edilizi non venivano espressamente rilasciati e/o verificati dal comune, tipo gli art. 26, poi le Dia, poi le cil e cila... E anche per quelli rilasciati quanto realizzato spesso differisce dal progettato. Sto trovando ogni tipo di nefandezza, o difformità, a dir sì voglia!

Dovresti anche verificare che la normativa sulle barriere architettoniche sia stata rispettata, o, almeno, quella sui requisiti igienico-sanitari. Spesso non è così!

Il fatto è che non trovo una definizione completa di "conformità urbanistica" che rimandi a una ricerca e analisi di TUTTO quanto depositato in comune e NON depositato. Bensì vedo che la norma sia citare semplicemente l'ultima pratica depositata e stop.
Sto cercando quindi di capire se "conformità urbanistica" è un'interpretazione a discrezione del tecnico, o se c'è un riferimento ben chiaro su cosa significhi.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Sto cercando quindi di capire se "conformità urbanistica" è un'interpretazione a discrezione del tecnico, o se c'è un riferimento ben chiaro su cosa significhi.
Insomma @Miramare,

Un pesce, chiede al suo collega, che è pure lui un pesce:
Scusa.. dove trovo l'acqua...??

Va bene che, così come hai anticipato, non eserciti da architetto e fino ad oggi ti sei occupato d'altro.

Ma qui, vieni a chiedere il significato delle parole, che definiscono com’è una persona, un animale o una cosa.

Aggettivi qualificativi che per distinguerli non occorre conseguire un dottorato.

Urbanistica deriva dell'aggettivo urbano.

Ovvero che riguarda una città o più specificatamente una comunità cittadina.

La disciplina ha per oggetto l'analisi e lo sviluppo del territorio urbano.

La sua conformità è regolata e dettata dallo strumento (urbanistico) autorizzato e vigente in quel determinato territorio.
Ciò che il comune ha concesso ed autorizzato quello deve essere.

Hai capito dov'è l'acqua?
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Il fatto è che non trovo una definizione completa di "conformità urbanistica" che rimandi a una ricerca e analisi di TUTTO quanto depositato in comune e NON depositato. Bensì vedo che la norma sia citare semplicemente l'ultima pratica depositata e stop.
Sto cercando quindi di capire se "conformità urbanistica" è un'interpretazione a discrezione del tecnico, o se c'è un riferimento ben chiaro su cosa significhi.
Confermo quanto indicato dal collega Jan.

Lascia perdere l'ultima pratica, devi studiare tutta la storia.

Poniamo che con una semplice CILA firmata da un tecnico più di là che di qua avessero tolto un muro portante, piuttosto che "sanato" una stanza in più, abusiva, confezionando quindi una CILA errata, falsa, chiamala come ti pare... a parte che la CILA non sarebbe un titolo nè necessario, nè sufficiente da citare nell'atto, pena nullità dello stesso, perchè è necessario e sufficiente citare il titolo "vero", quale licenza/concessione/permesso di costruire: secondo te, quando vai a vendere, qualora l'acquirente se ne accorgesse ovvero che deve mettere a posto a spese proprie, andrebbe a cercare te oppure il tecnico passato all'altro mondo?

Benvenuto nel mio mondo, come si suol dire!
So che ne capisci, ma non credevo fosse il tuo mondo!
 

Jan80

Membro Senior
Professionista
É il mio mondo rispetto a chi non se ne occupa, non è che faccio solo questo.

Comunque oggi c'è anche la definizione di stato legittimo di un immobile, la trovi all'art. 9-bis, comma 1 bis, del DPR 380/2001.

La grande differenza col passato é che oggi un tecnico deve dichiare ai sensi del codice penale se l'immobile su cui interviene è legittimo o meno, e l'eventuale presenza di difformità rientranti nelle tolleranze.
 

Miramare

Nuovo Iscritto
Professionista
a parte che la CILA non sarebbe un titolo nè necessario, nè sufficiente da citare nell'atto, pena nullità dello stesso, perchè è necessario e sufficiente citare il titolo "vero", quale licenza/concessione/permesso di costruire:
per cortesia citami la norma/legge/art. in cui si dice che la CILA “non sarebbe” un titolo edilizio necessario ne sufficiente.
Per me è fondamentale questo passaggio.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
per cortesia citami la norma/legge/art. in cui si dice che la CILA “non sarebbe” un titolo edilizio necessario ne sufficiente.
Per me è fondamentale questo passaggio.
La CILA è un'asseverazione; il titolo edilizio è qualcosa di più importante, ovvero il permesso rilasciato dal Comune per costruire...

Art.46 380/01 per quelli realizzati dopo l'85, altrimenti vale la norma 47/85.

A questo punto potrai approfondire anche da solo.
 

Miramare

Nuovo Iscritto
Professionista
Però la CILA è dei nostri tempi.

Ho trovato una pratica degli anni 90 che è un inizio lavori protocollata dal comune e con ricevuta sui diritti di segreteria richiesti, per manutenzione straordinaria.
questa cosa è? Titolo?
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Però la CILA è dei nostri tempi.

Ho trovato una pratica degli anni 90 che è un inizio lavori protocollata dal comune e con ricevuta sui diritti di segreteria richiesti, per manutenzione straordinaria.
questa cosa è? Titolo?
La CILA è un "titolo" minore. La norma parla di permesso di costruire.

L'immobile è stato realizzato in virtù del....

Se leggi gli atti c'è questa frase, e nessun immobile è stato realizzato per mezzo di una CILA...
 

Miramare

Nuovo Iscritto
Professionista
Non sto dicendo che la CILA sia l’unico titolo sufficiente per la conformità.

Ma che sia necessario nel caso in cui le precedenti licenze edilizie non rappresentino lo stato attuale. Se L ultima CILA è quel titolo che ha variato la disposizione interna, eccome se va citata nell’atto, scusa..
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Non sto dicendo che la CILA sia l’unico titolo sufficiente per la conformità.

Ma che sia necessario nel caso in cui le precedenti licenze edilizie non rappresentino lo stato attuale. Se L ultima CILA è quel titolo che ha variato la disposizione interna, eccome se va citata nell’atto, scusa..
Non è indispensabile citarla per la validità dell'atto. Nel tuo caso l'atto è valido se si indica ante '67.
 

Miramare

Nuovo Iscritto
Professionista
Assolutamente no, è la seconda ipotesi. Purtroppo tanti tecnici pensano ancora oggi questo, ma non è così.
Capisco che non basta guardare l'ultima pratica.
Ma ti faccio un esempio:
supponiamo che per un fabbricato ante 67 dei primi del 900 esistano 20 pratiche edilizie.
Se le ultime 18 pratiche edilizie sono tutte conformi tra loro e rispettose delle discipline urbanistiche, mentre nelle prime 2 rilevi delle cosiddette "nefandezze" o delle difformità che hanno ereditato tutte le altre pratiche posteriori, cosa fai? Ti assumi la responsabilità di sanare delle nefandezze create nei primi anni del fabbricato, nonostante le ultime pratiche degli ultimi decenni siano tutte conformi allo stato dei luoghi?
Se sì, automaticamente vorrebbe dire che anche le pratiche posteriori sono difformi...
cioè, c'è una concatenazione di errori ed una matriosca di difformità miste a conformità.

Per questo dico, se trovo un titolo edilizio protocollato dal comune e autorizzato dal tecnico comunale in cui lo stato di progetto corrisponde allo stato dei luoghi, allora posso ripartire da quello come punto fisso e autorizzato? senza andare a rifarmi anni addietro per capire come si sia arrivati a quel punto..

Cioè dal momento che le pratiche edilizie sono depositate e timbrate dal comune, dovrebbero avere un minimo di legittimazione/controllo da parte del comune. altrimenti se la responsabilità è sempre e solo del progettista e il comune non controlla mai che le pratiche che si susseguono siano conformi tra loro allora a cosa serve il comune?

Altrimenti mi viene da pensare a quel gioco in cui "tua" e te la prendi te....del tipo, l'ultimo che arriva si prende tutto il bandolo della matassa da sbrogliare...

Non so se capisci il mio ragionamento..
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Capisco che non basta guardare l'ultima pratica.
Ma ti faccio un esempio:
supponiamo che per un fabbricato ante 67 dei primi del 900 esistano 20 pratiche edilizie.
Se le ultime 18 pratiche edilizie sono tutte conformi tra loro e rispettose delle discipline urbanistiche, mentre nelle prime 2 rilevi delle cosiddette "nefandezze" o delle difformità che hanno ereditato tutte le altre pratiche posteriori, cosa fai? Ti assumi la responsabilità di sanare delle nefandezze create nei primi anni del fabbricato, nonostante le ultime pratiche degli ultimi decenni siano tutte conformi allo stato dei luoghi?
Se sì, automaticamente vorrebbe dire che anche le pratiche posteriori sono difformi...
cioè, c'è una concatenazione di errori ed una matriosca di difformità miste a conformità.

Per questo dico, se trovo un titolo edilizio protocollato dal comune e autorizzato dal tecnico comunale in cui lo stato di progetto corrisponde allo stato dei luoghi, allora posso ripartire da quello come punto fisso e autorizzato? senza andare a rifarmi anni addietro per capire come si sia arrivati a quel punto..

Cioè dal momento che le pratiche edilizie sono depositate e timbrate dal comune, dovrebbero avere un minimo di legittimazione/controllo da parte del comune. altrimenti se la responsabilità è sempre e solo del progettista e il comune non controlla mai che le pratiche che si susseguono siano conformi tra loro allora a cosa serve il comune?

Altrimenti mi viene da pensare a quel gioco in cui "tua" e te la prendi te....del tipo, l'ultimo che arriva si prende tutto il bandolo della matassa da sbrogliare...

Non so se capisci il mio ragionamento..
Se 19 pratiche sono corrette ma la prima è sbagliata, non è che si è giustificati perchè ha firmato anche il tecnico comunale...
 

Perizio

Membro Assiduo
Privato Cittadino
L incarico è già stato pagato? Altrimenti potrebbe salutare e via... se ne occupa qualcun altro
 

Jan80

Membro Senior
Professionista
Purtroppo il cerino rimane in mano all'attuale tecnico che è tenuto ad asseverare nella sua interezza lo stato legittimo del fabbricato. Di casi simili a quello da te descritto ne esistono e conosco più di un tecnico denunciato in procura per aver asseverato una legittimità non del tutto veritiera.

Considera inoltre che molti titoli edilizi non venivano/vengono neppure esaminati, ultimamente solo dietro sorteggio, es. Art. 26, dia, cil, cila, scia.

Per fortuna ci sono stati 3 condoni e l'ingresso delle tolleranze costruttive, ma non sempre bastano!
 

Jan80

Membro Senior
Professionista
Però la CILA è dei nostri tempi.

Ho trovato una pratica degli anni 90 che è un inizio lavori protocollata dal comune e con ricevuta sui diritti di segreteria richiesti, per manutenzione straordinaria.
questa cosa è? Titolo?
Dovrebbe trattarsi di un'autorizzazione edilizia, la si presentava al posto di una concessione edilizia per opere di manutenzione straordinaria, recinzioni e parcheggi realizzati in forza della legge Tognoli. É stata poi sostituita con la dia nel 1996 (mi pare), ampliandone la portata.

Sul titolo edilizio comunque dovrebbe essere riportata la denominazione corretta.
 

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