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gamorand

Membro Junior
Privato Cittadino
#1
Buongiorno a tutti, e grazie in anticipo a chi vorrà mettere a disposizione un pò del suo tempo per fugare qualche mio dubbio.
Allora, veniamo ai fatti, premettendo che sono assolutamente privo di conoscenze edilizio/legali.
Io e mia moglie stiamo cercando ormai da tempo una casa da acquistare. Attualmente siamo in affitto.
Avremmo individuato un appartamento di nuova costruzione+box. Prezzo richiesto 390.000+ allacciamenti 6.000+ ovviamente imposte e spese notarili. Il palazzo è quasi ultimato. La consegna prevista è per fine Aprile, con atti di rogito previsti per Giugno /Luglio (la consegna avverrebbe cmq a fine lavori e poi potremmo stare in casa per 2 mesi in atttesa di fare l'atto). Impresa Edile consolidata sul territorio da 40 anni.
Vorremmo procedere alla proposta, cercando di limare qualcosina, anche se sembrerebbe che margini di trattativa non ce ne siano. Caparra che vorremmo dare: 5k alla proposta + 40k al preliminare. Il resto al rogito.
Questa la situazione generale...veniamo ai miei dubbi:

1) Fidejussione: visto che comprare casa non è come comprare bruscolini, vorremmo avere la fidejussione per quanto vesreremo al compromesso. Ora, l'impresa ha detto che non ha problemi a fornircela, ma vorrebbe che la pagasssimo noi (1,2% degli acconti versati). E' una cosa normale? A me sembra assurdo che io debba pagarmi una tutela prevista per legge, che il costruttore è obbligato a darci. (anche per questo vorrei tenere gli acconti al minimo possibile!)
E quando dovrebbe darcela sta benedetta fidejussione? Già all'atto della proposta oppure può anche darcela al preliminare? E in questo caso devo far scrivere nella proposta che all'atto del preliminare deve fornirci la fidejussione?

2) Clausole proposta d'acquisto: Mi sono fatto dare una fattispecie della proposta d'acquisto. Mi sembra ci siano delle clausole un pò strane. Ad esempio questo passo: "Mi obbligo ad accettare l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui sarà all’atto della consegna che è, presumibilmente, prevista per ________________________ In caso di ritardi causato da scioperi, forza maggiore, e da qualunque altra causa che abbia ostacolato la normale prosecuzione dei lavori, nessuna penale, risarcimento di eventuali danni o altra indennità potranno essere da me richiesti per nessun tipo di ragione." Anche qui mi chiedo, è normale che io debba rinunciare a tale facoltà?

3) Nei precedenti incontri abbiamo parlato di piccole modifiche da effettuarsi a loro carico(l'appartamento manca delle finiture ma ad esempio gli attacchi dell'acqua sono già stati messi, e vorremo cambiarli) . Vorrei scriverli come allegato nella proposta. Mi consigliate di farlo?
Poi ovviamente eventuali altre modifiche extra capitolato andranno concordate con il capo cantriere e da lui valorizzati e che pagheremo a parte.

4) Mutuo: Chiederemo un mutuo pari al 25% del valore della casa (circa 100k). Considerato il valore non alto del mutuo ed il fatto che siamo entrambi lavoratori a tempo indeterminato, non vorremmo mettere alcuna clausola sospensiva sull'accettazione del mutuo.
Il costruttre ha già un mutuo in essere che potremmo accollarci. Mi consigliate l'accollo? Stavo pensando di far scrivere nella proposta che ci riserviamo la facoltà di scegliere se accollarci il mutuo o se accenderne uno ex novo. E' una strada percorribbile? Ci conviene farlo o ritenete sia inutile?

5) Assicurazione Decennale Postuma: Anche a questo riguardo, devo far scrivere sulla proposta e/o sul preliminare che la richiedo espressamente?

Questii primi dubbi....poi ovviamente me ne verranno mille altri e magari vi scoccerò ancora...per ora ritengo di avervi fatto abbastanza domande.
Vi ringrazio nuovamente per i consigli che vorrete darmi.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
#2
E quando dovrebbe darcela sta benedetta fidejussione? Già all'atto della proposta oppure può anche darcela al preliminare? E in questo caso devo far scrivere nella proposta che all'atto del preliminare deve fornirci la fidejussione?
La fidejussione la dovrebbe fornire e pagare l'azienda che costruisce e deve dartela al preliminare.
Meglio scrivere una cosa in più che una in meno.

In caso di ritardi causato da scioperi, forza maggiore, e da qualunque altra causa che abbia ostacolato la normale prosecuzione dei lavori, nessuna penale, risarcimento di eventuali danni o altra indennità potranno essere da me richiesti per nessun tipo di ragione." Anche qui mi chiedo, è normale che io debba rinunciare a tale facoltà?
Quando si acquista una casa in costruzione, i ritardi possono essere causati da imprevisti (es. ritardo degli Enti per la gestione degli allacci, ecc) , per cui questa clausola è di prassi.
Difficile non trovarla.

Nei precedenti incontri abbiamo parlato di piccole modifiche da effettuarsi a loro carico(l'appartamento manca delle finiture ma ad esempio gli attacchi dell'acqua sono già stati messi, e vorremo cambiarli) . Vorrei scriverli come allegato nella proposta. Mi consigliate di farlo?
Certo.

Il costruttre ha già un mutuo in essere che potremmo accollarci. Mi consigliate l'accollo? Stavo pensando di far scrivere nella proposta che ci riserviamo la facoltà di scegliere se accollarci il mutuo o se accenderne uno ex novo. E' una strada percorribbile? Ci conviene farlo o ritenete sia inutile?
L'accollo dipende dal tasso, che potrebbe essere più alto di quelli in vigore attualmente, ma è anche vero che si risparmia un atto notarile.
Puoi senz'altro inserire la clausola che ti dà la possibilità di scegliere.

Assicurazione Decennale Postuma: Anche a questo riguardo, devo far scrivere sulla proposta e/o sul preliminare che la richiedo espressamente?
E' di legge.
 

gamorand

Membro Junior
Privato Cittadino
#3
Grazie Bagudi per le riposte esaurienti.
Hai altri consigli da darmi circa la fase di proposta d'acquisto? Ci sono cose che ho tralasciato? Di solito un acconto del 15% circa può essere considerato sufficiente?
 

gamorand

Membro Junior
Privato Cittadino
#4
La fidejussione la dovrebbe fornire e pagare l'azienda che costruisce e deve dartela al preliminare.
Meglio scrivere una cosa in più che una in meno.



Quando si acquista una casa in costruzione, i ritardi possono essere causati da imprevisti (es. ritardo degli Enti per la gestione degli allacci, ecc) , per cui questa clausola è di prassi.
Difficile non trovarla.



Certo.



L'accollo dipende dal tasso, che potrebbe essere più alto di quelli in vigore attualmente, ma è anche vero che si risparmia un atto notarile.
Puoi senz'altro inserire la clausola che ti dà la possibilità di scegliere.



E' di legge.
Grazie Bagudi per le riposte esaurienti.
Hai altri consigli da darmi circa la fase di proposta d'acquisto? Ci sono cose che ho tralasciato? Di solito un acconto del 15% circa può essere considerato sufficiente?
 

gamorand

Membro Junior
Privato Cittadino
#6
L'accollo dipende dal tasso, che potrebbe essere più alto di quelli in vigore attualmente, ma è anche vero che si risparmia un atto notarile.
Puoi senz'altro inserire la clausola che ti dà la possibilità di scegliere.
Quindi, in sede di proposta devo farmi dare dal costruttore i termini del mutuo da lui contratto? E' corretto? Cosa esattamente devo chiedere?

E tornando alla clausola di poter scegliere successivamente (quando? al preliminare?) se optare per l'accollo...
...mi suggerite una formula chiara da inserire???

Grazie per i suggerimenti che vorrete darmi
 

gamorand

Membro Junior
Privato Cittadino
#8
Grazie.
Già che ci siete, mi potete suggerire anche una formula per richiedere espressamente la polizza decennale postuma.
Quando deve rilasciarla, all'atto del preliminare o del rogito?
 

gamorand

Membro Junior
Privato Cittadino
#10
Ci ho preso gusto....
...altra domanda.

Il costruttore mi ha chiesto 6.000 euro di allacciamenti, non meglio specificati.
Secondo voi è una cifra adeguata?
Quando deve comparire? sulla proposta, sul compromesso?
Come posso fare per avere una rendicontazione di tale spesa? Vorrei capire cosa comprende e quindi se la richiesta è giustificata.

Attendo, come sempre, le vostre cortesi ed esaurienti risposte.

Grazie! ;)
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
#11
Le spese tecniche vengono quasi sempre richieste a parte, perchè scontano una IVA diversa da quella dell'acquisto.
Comprendono in genere
Frazionamenti - Accatastamenti - Abitabilita' - Regolamento di condominio - Allacciamento ai Contatori Acqua,Gas e Luce
 

gamorand

Membro Junior
Privato Cittadino
#12
Le spese tecniche vengono quasi sempre richieste a parte, perchè scontano una IVA diversa da quella dell'acquisto.
Comprendono in genere
Frazionamenti - Accatastamenti - Abitabilita' - Regolamento di condominio - Allacciamento ai Contatori Acqua,Gas e Luce
Grazie delle informazioni. La richiesta di 6.000 euro la ritieni congrua?
Che IVA si applica?
 

cristian casabella

Membro Attivo
Agente Immobiliare
#14
Buongiorno a tutti, e grazie in anticipo a chi vorrà mettere a disposizione un pò del suo tempo per fugare qualche mio dubbio.
Allora, veniamo ai fatti, premettendo che sono assolutamente privo di conoscenze edilizio/legali.
Io e mia moglie stiamo cercando ormai da tempo una casa da acquistare. Attualmente siamo in affitto.
Avremmo individuato un appartamento di nuova costruzione+box. Prezzo richiesto 390.000+ allacciamenti 6.000+ ovviamente imposte e spese notarili. Il palazzo è quasi ultimato. La consegna prevista è per fine Aprile, con atti di rogito previsti per Giugno /Luglio (la consegna avverrebbe cmq a fine lavori e poi potremmo stare in casa per 2 mesi in atttesa di fare l'atto). Impresa Edile consolidata sul territorio da 40 anni.
Vorremmo procedere alla proposta, cercando di limare qualcosina, anche se sembrerebbe che margini di trattativa non ce ne siano. Caparra che vorremmo dare: 5k alla proposta + 40k al preliminare. Il resto al rogito.
Questa la situazione generale...veniamo ai miei dubbi:

1) Fidejussione: visto che comprare casa non è come comprare bruscolini, vorremmo avere la fidejussione per quanto vesreremo al compromesso. Ora, l'impresa ha detto che non ha problemi a fornircela, ma vorrebbe che la pagasssimo noi (1,2% degli acconti versati). E' una cosa normale? A me sembra assurdo che io debba pagarmi una tutela prevista per legge, che il costruttore è obbligato a darci. (anche per questo vorrei tenere gli acconti al minimo possibile!)
E quando dovrebbe darcela sta benedetta fidejussione? Già all'atto della proposta oppure può anche darcela al preliminare? E in questo caso devo far scrivere nella proposta che all'atto del preliminare deve fornirci la fidejussione?

2) Clausole proposta d'acquisto: Mi sono fatto dare una fattispecie della proposta d'acquisto. Mi sembra ci siano delle clausole un pò strane. Ad esempio questo passo: "Mi obbligo ad accettare l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui sarà all’atto della consegna che è, presumibilmente, prevista per ________________________ In caso di ritardi causato da scioperi, forza maggiore, e da qualunque altra causa che abbia ostacolato la normale prosecuzione dei lavori, nessuna penale, risarcimento di eventuali danni o altra indennità potranno essere da me richiesti per nessun tipo di ragione." Anche qui mi chiedo, è normale che io debba rinunciare a tale facoltà?

3) Nei precedenti incontri abbiamo parlato di piccole modifiche da effettuarsi a loro carico(l'appartamento manca delle finiture ma ad esempio gli attacchi dell'acqua sono già stati messi, e vorremo cambiarli) . Vorrei scriverli come allegato nella proposta. Mi consigliate di farlo?
Poi ovviamente eventuali altre modifiche extra capitolato andranno concordate con il capo cantriere e da lui valorizzati e che pagheremo a parte.

4) Mutuo: Chiederemo un mutuo pari al 25% del valore della casa (circa 100k). Considerato il valore non alto del mutuo ed il fatto che siamo entrambi lavoratori a tempo indeterminato, non vorremmo mettere alcuna clausola sospensiva sull'accettazione del mutuo.
Il costruttre ha già un mutuo in essere che potremmo accollarci. Mi consigliate l'accollo? Stavo pensando di far scrivere nella proposta che ci riserviamo la facoltà di scegliere se accollarci il mutuo o se accenderne uno ex novo. E' una strada percorribbile? Ci conviene farlo o ritenete sia inutile?

5) Assicurazione Decennale Postuma: Anche a questo riguardo, devo far scrivere sulla proposta e/o sul preliminare che la richiedo espressamente?

Questii primi dubbi....poi ovviamente me ne verranno mille altri e magari vi scoccerò ancora...per ora ritengo di avervi fatto abbastanza domande.
Vi ringrazio nuovamente per i consigli che vorrete darmi.
Ha chiarito bene Bagudi, direi che comunque:
per quanto riguarda al fidejussione si parla di un costo di circa 5/600 non credo che rispetto al costo totale possa influire molto chi la paghi (probabile, visto che i lavori sono quasi finiti, che il costruttore li consideri comunque soldi buttati)
Il costo degli allacciamenti, accastamenti, ecc.... su per giù è quello che ti ha indicato

Comunque si tratta di numeri quindi puoi provare a non sindacare su quelli ma a scontarli da una eventuale proposta di acquisto (vuoi che magari sia più soddisfatto che vende anche se il saldo finale è magari lo stesso...)
 

gamorand

Membro Junior
Privato Cittadino
#15
Comunque si tratta di numeri quindi puoi provare a non sindacare su quelli ma a scontarli da una eventuale proposta di acquisto (vuoi che magari sia più soddisfatto che vende anche se il saldo finale è magari lo stesso...)
Grazie della risposta.
Devi scusarmo, ma il passaagio sopra proprio non l'ho capito...cosa intendi? Secondo te è più faciel trattare il prezzo d'acquisto che ad sempio la somma per gli allacciamenti? In alternativa, visto che non mi è sembrato molto propenso a trattare il prezzo, potrei cercare di ottenere qualche ulteriore modifica al capitolato (esempio pavimentazione box e cantina)?
 

cristian casabella

Membro Attivo
Agente Immobiliare
#17
Grazie della risposta.
Devi scusarmo, ma il passaagio sopra proprio non l'ho capito...cosa intendi? Secondo te è più faciel trattare il prezzo d'acquisto che ad sempio la somma per gli allacciamenti? In alternativa, visto che non mi è sembrato molto propenso a trattare il prezzo, potrei cercare di ottenere qualche ulteriore modifica al capitolato (esempio pavimentazione box e cantina)?
Si può anche cercare di farsi fare migliorie senza pagarle, quello che dico è che la matematica non è un opinione... Poi non posso sapere se chi vende rimane rigido in tutto e per tutto o se si può "convincerlo" a fare qualche sconto... Lo sconto potrebbe essere sul prezzo d'acquisto, su migliorie gratuite o su abboni rispetto a costi solitamente imputati a chi compra... Quello che intendo è che bisogna cercare di capire dove puntare...se si può puntare su qualcosa. Poi è sulla somma finale che bisogna capire l'incidenza finale, fermo restando che per qualcuno, per suoi insani principi, anche 100 euro sono vitali
 

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