Consiglio su come formulare proposta ad agenzia

[Arcax]

Ciao,
Un agenzia ha appena messo in vendita un appartamento che conosco e mi interessa acquistare.
Domani chiamo e prenoto visita, ma so già che seguirà proposta perché appunto mi interessa, conosco la casa ecc
Come mi conviene procedere per evitare che altri acquirenti possano soffiarmmela?
Pensavo di provare a chiedere all agente il prezzo gradito dall acquirente e e procedere con la proposta per quell importo.
Vorrei che sinché non ho avuto risposta dal venditore alla mia proposta, l agenzia non né accettasse altre. Normalmente un accordo scritto in questi termini si riesce a farlo?
Dovrei vincolare la proposta all accettazione del mutuo che comunque mi darebbero al 100%.
Come mi consigliate di muovermi?
Grazie

 

[francesca63]

Dovrei vincolare la proposta all accettazione del mutuo che comunque mi darebbero al 100%.

Questo è un controsenso: penso che, se non vuoi farti sfuggire la casa, per prima cosa la proposta dovrebbe essere senza sospensiva.
Per il resto, concordo di farti consigliare dall’agente per il prezzo: fai una proposta con una scadenza molto breve, e fatti spiegare come l’agente si regola, con eventuali altre proposte in contemporanea.

 

[Zagonara Emanuele]

Sottoscrivi la proposta al prezzo "suggerito" e accompagnala con un assegno da "incassare" all'accettazione.

Se fai una proposta "vincolata alla concessione del mutuo", non credo tu possa anche avere la pretesa che tutti aspettino comodamente la risposta della banca rimanendo vincolati a te, col rischio di perdere tempo ed opportunità nel caso in cui la banca non ti concedesse il mutuo.

Se raccogliessi io la tua proposta, l'accettazione della stessa sarebbe ulteriormente vincolata a favore del venditore; nel caso in cui arrivasse qualcuno disposto a fare una proposta senza vincolo l'immobile verrebbe venduto a quest'ultimo e tu rimarresti a bocca asciutta.

No soldi no cammello.

 

[Arcax]

Quindi se decido di fare una proposta non vincolata all ottenimento del mutuo come gestisco la cosa? Considerando che a me il mutuo serve per saldare l immobile ed essendo di ottenerlo perché ho un merito creditizio adeguato alla cifra che vado a chiedere, i punti critici diventano i tempi di attesa per avere liquidità da mutuo e la regolarità dell immobile, che a quanto so io e' regolare però comunque la prova del 9 la si ha con la visita del perito.
Quindi bisognerebbe almeno mettere nero su bianco che il venditore attende le tempistiche per la pratica del mutuo e che in caso di un eventuale esito negativo dell pratica di mutuo per una qualche non conformità dell immobile la caparra mi viene restituita.
Osservazioni? Mi sfugge qualcosa?
Grazie

 

[francesca63]

la regolarità dell immobile,

Due possibilità:
O la proposta contiene una condizione sospensiva per il controllo positivo della regolarità dell’immobile (clausola che limita anche i rischi del venditore, in caso di irregolarità), e quindi la caparra va incassata solo ad esito positivo del controllo, da far fare da un tecnico.
Oppure si procede normalmente, e, se si rilevasse che l’immobile non è regolare, e non sanabile in tempo, il venditore dovrebbe renderti il doppio della caparra (ma le provvigioni sarebbero comunque dovute).

Io opterei per la prima ipotesi, ma l’agente deve essere capace di spiegare bene al venditore la situazione.

la prova del 9 la si ha con la visita del perito.

Erroraccio.
Il perito quasi mai controlla approfonditamente la regolarità dell’immobile: lavora per la banca, e deve attestare il valore dell’immobile, che potrebbe essere buono anche con qualche irregolarità .
O potrebbe anche non accorgersene.
Per avere certezze si deve far fare il controllo da un tecnico.

 

[sgaravagli]

a quanto so io e' regolare però comunque la prova del 9 la si ha con la visita del perito.

non è cosi, la regolarità urbanistica la controlla un tuo tecnico all'ufficio tecnico previa autorizzazione del venditore.

Quindi bisognerebbe almeno mettere nero su bianco che il venditore attende le tempistiche per la pratica del mutuo e che in caso di un eventuale esito negativo dell pratica di mutuo per una qualche non conformità dell immobile la caparra mi viene restituita.

chiedi alla banca quanto tempo serve per espletare la pratica di mutuo e inserisci in proposta come termine ultimo un mese in piu rispetto a quanto indicato dalla banca al fine di gestire qualche eventuale imprevisto. se il bene non fosse regolare dal punto di vista urbanistico sara cura del venditore renderlo conforme.

 

[Belfagor]

Oppure si procede normalmente, e, se si rilevasse che l’immobile non è regolare, e non sanabile in tempo, il venditore dovrebbe renderti il doppio della caparra (ma le provvigioni sarebbero comunque dovute).

Ho un problema analogo a quanto rappresentato da Arcax . E ciò che mi frena è appunto il dover affrontare il rischio di dovere delle provvigioni all'agenzia anche in caso di naufragio dell'affare anche senza colpa da parte del promissario acquirente. Comprendo che ora si scatenerà l'ira degli AI ma talvolta non mi pare equanime la posizione delle parti, tenuto conto di come si articola la trattativa , con glì AI schierati verso i venditori ( che, peraltro sono coloro che forniscono la "merce", e con un occhio vigile verso il proprio tornaconto.

 

[brina82]

Ho un problema analogo a quanto rappresentato da Arcax . E ciò che mi frena è appunto il dover affrontare il rischio di dovere delle provvigioni all'agenzia anche in caso di naufragio dell'affare anche senza colpa da parte del promissario acquirente. Comprendo che ora si scatenerà l'ira degli AI ma talvolta non mi pare equanime la posizione delle parti, tenuto conto di come si articola la trattativa , con glì AI schierati verso i venditori ( che, peraltro sono coloro che forniscono la "merce", e con un occhio vigile verso il proprio tornaconto.

Potrei concordare, ma in parte.

L'AI non è schierato, deve mediare, per definizione.

Ti pare normale che lui perda tempo (e quindi denari) inutilmente perchè una delle 2 parti sottovalutata qualcosa?

Non è neppure corretto, ritengo (ma la legge non la pensa allo stesso modo), che becchi compenso pieno anche se alla fine non si va a rogito per problematiche relative alle parti o all'immobile (ritengo che se non si va a rogito è probabile che l'AI non abbia lavorato correttamente al 100%, cioè abbia sottovalutato qualcosa).

 

[francesca63]

Ho un problema analogo

Cioè ? Per il mutuo o per la regolarità urbanistica ?

Comprendo che ora si scatenerà l'ira degli AI

Nessuna ira: se l’agente non ha fatto verificare dal venditore là conformità dell’immobile, secondo me è assolutamente legittimo che la proposta contenga condizione sospensiva in merito.
Purtroppo spesso sono i proprietari stessi che non capiscono la necessità di controlli preventivi, rischiando di dover rendere il doppio della caparra se poi salta fuori qualche problema non facilmente risolvibile.
L’agente dovrebbe prima di tutto avere il compito di spiegare alle parti pro e contro di qualsiasi clausola, e suggerire come comportarsi per una compravendita sicura.

 

[Slartibartfast]

Fossi io l'acquirente e fossi anche cattivello, non lo sono ma faccio un esempio, firmerei una proposta senza sospensive urbanistiche, farei versare una caparra bella alta e poi farei i controlli. Stai tranquillo che, con l'aiuto di un avvocato, otterrei uno sconto non da poco sul 90% delle case.