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  1. silviasisi

    silviasisi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,
    ho fatto una proposta d’acquisto per una casa. Proposta con scadenza 07/03/2009 e vincolata all’accettazione del mutuo da parte della banca. Contestualmente, ho lasciato all’agenzia immobiliare, assegno bancario alla stessa intestato.
    Nei giorni seguenti, l’agenzia mi ha comunicato che la mia proposta era stata accettata dal venditore, pertanto, recatomi in agenzia, mi è stata rilasciata copia della mia proposta debitamente controfirmata e datata dal venditore (accettazione ricevuta dall’agenzia tramite fax).
    A questo punto però, l’agenzia mi ha comunicato che era stata accettata anche la proposta di un altro acquirente, per lo stesso valore.
    La differenza tra me e l’altro acquirente è:
    - temporalmente parlando, lui mi precede;
    - ha depositato un assegno per una cifra molto più elevata della mia;
    - io non ho ancora l’ok da parte del perito della banca che si deve ancora recare a visitare l’immobile, ma per il resto con la banca è tutto a posto;
    - l’altro acquirente invece non prenderà un mutuo, ma non ha comunque garantito di riuscire a prendersi questo impegno economico. Diciamo che sta ancora valutando la possibilità di riuscire a trovare i fondi.
    - L’agenzia è però “più attratta” da questo acquirente, in quanto il suo assegno non ha alcun vincolo, nel senso che se l’affare non si concluderà, lui perderà quei soldi.
    A questo punto, ho preteso, ed ottenuto, dall’agenzia (dato che entro il 7 marzo devo comunicare l’ok o meno datomi dalla banca) che mi fosse restituito l’assegno, in quanto l’agenzia stessa mi comunicava di aver fissato appuntamento con l’altro acquirente per l’eventuale definizione del tutto.
    Fra i vari dubbi che ho, ciò che principalmente vorrei sapere è:
    1) è possibile, e quindi legale, che esistano più proposte di acquisto accettate dal venditore?
    Anche perché, da quello che mi risulta, l’agenzia ha l’obbligo di provvedere alla registrazione delle proposte accettate.
    Se ciò è vero e la mia agenzia non ha provveduto a fare la registrazione, questi documenti (proposta + accettazione) hanno valore? Inoltre l’agenzia in quali rischi incorre?
    C’è un modo (o, dati i tempi, c’era) per sbloccare a mio favore la situazione?
    Nel caso in cui la procedura seguita dall’agenzia non fosse legale e la casa fosse venduta all’altro acquirente, cosa posso fare? C’è modo di essere risarciti?
    2) L’agenzia poteva restituirmi l’assegno?
    Se invece l’immobile non sarà venduto e quindi avrò modo di presentare una nuova proposta, come mi consigliate di procedere al fine di evitare che si ripresenti lo stesso o altri problemi?
    Qualsiasi altra osservazione è ben accetta.
    Grazie anticipatamente.
     
  2. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    mah, è una situazione un pò al limite (per usare un'eufemismo).
    a) l'assegno allegato alla proposta DEVE essere intestato la venditore e non al mediatore.
    b) la proposta di acquisto accettata da venditore con seguente comunicazione dell'accettazione al proponente vale "vincolo contrattuale" (preliminare)
    c) Bisogna vedere se la somma che hai lasciato è stata indicata come "caparra confirmatoria" o "caparra penitenziale" . (differente trattamento in caso di recesso del venditore - naturalemente al verificarsi della condizione sospensiva)
    d) per quanto al punto b, in caso la condizione sospensiva (concessione mutuo) si verifichi, potresti chiedere l'adempimento giudiziale del vincolo contrattuale creatosi.

    L'agenzia non può "essere più attratta" da questo o quell'acquirente (verrebbe meno la equidistanza tra le parti proprie dell'attività di mediazione).

    Non mi esprimo (omissis) sul fatto che vnegano fatte sottcrivere ed ACCETTARE più proposte di acquisto.

    Per quanto riguarda la registrazione, posto che si hanno 20 gg di tempo, la legge ha reso coobligati gli agenti immobiliari nel pagamento dell'imposta qualora la stessa sia omessa da chi ne ha titolo (parti in causa) ma non ha posto alcun obbligo nei confronti delle agenzia ( in sostanza l'agente provvede alla registrazione - con denari della parte - solo per evitare future eventuali sanzioni). Indipendentemente da questo le scritture private hanno valore legale tra le parti (La registrazione ha solo valore "fiscale"). Se vuoi che il preliminare abbia valore certo puoi provvedere a trascriverlo presso la conservatoria dei registri immobiliari.

    Buona fortuna ( e cerca un'altra agenzia)
     
  3. panda

    panda Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Non credo che l'agente immobiliare abbia agito bene a fare accettare due propste, al limite la seconda la poteva tenere di riserva senza farla controfirmare dal venditore avendo 15 giorni di tempo per l'accettazione.
    Per conto mio queste sono le situazioni che fanno screditare gli Agenti Imm. a scapito di quelli che agiscono in modo del tutto diverso.
    Vale quello che ha già consigliato Caviap "cerca un'altra agenzia".
     
  4. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    A mio parere non e' professionale e deontologicamente correto raccogliere contenporaneamente piu' proposte per lo stesso immobile.
     
  5. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    In linea di massima l'agenzia non avrebbe dovuto farti formulare la proposta essendocene già una in ballo.
    Poi, per quale assurda ragione l'assegno di caparra è intestato all'agenzia???? Non vorrei che se lo intascassero come provvigione!!!!
    Quoto tutto ciò che dice Caviapp, ma aggiungo:


    FAI PURE UNA PESSIMA PUBBLICITA' A QUELL'AGENZIA!!!!
     
  6. fimmobiliare

    fimmobiliare Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Caro Sandro facendo , a ragione , una pessima pubblicità a quella agenzia nello stesso tempo fa una pessima pubblicità a tutti...purtroppo !
     
  7. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    A questo punto
    a) recati in Camera di Commercio e presenta un reclamo in modo che si chiarisca quello che realmente accaduto.
    b) da come sono stati esposti i fatti l'agenzia immobiliare non ha seguito un etica dettata dal buon senso
    c) la proposta è subordinata al mutuo è non essendosi verificato la fattibilità del mutuo la stessa non si è tramutata in contratto preliminare e quindi non è ancora tenuta alla registrazione presso l'agenzia dell'Entrate.
    d) la proposta doveva essere vincolata da un periodo accettato dalle parti entrambi per permettere sia al venditore che all'acquirente la possibilità di liberarsi in caso di mancata conclusione dell'affare. (valutazione del Mutuo)
    Cordiale Saluti
    Letizia Arcudi
     
  8. ignazio li gotti

    ignazio li gotti Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sincerati di non avere problemi con l'acettazione del mutuo, in caso di esito positivo trascrivi la proposta d'acquisto, sperando ch non sia stata trascritta la successiva proposta, e comunica in forma scritta sia all'agenzia che al proprietario che si può andare avanti e che nulla osta al mutuo, e poi stai alla finestra ad aspettare, nel frattempo fai una visura camerale, non sull'agenzia ma sull'intermediario o presunto che sia che ti a trascinato in questa situazione, e poi fammi sapere. Cordiali saluti Ignazio Li Gotti
     
  9. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare

    Assolutamente NO, Fimmobiliare.
    Facendo una cattiva pubblicità a QUELLA agenzia farà in modo che i clienti ci girino alla larga, e il passaparola che le agenzie più valide sapranno creare farà il resto...
    Magari nell'ottica della grande metropoli il mio ragionamento non funziona perfettamente, ma stai tranquillo che in un paesone di 20.000 abitanti come è Ivrea tutto quadra! :sorrisone:
     
  10. antoniapalma

    antoniapalma Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Data la scadenza della proposta 7 c.m.,e, quindi, ormai scaduta penso che la situazione debba avere una diversa analisi.
    Visto che la casa ti piace affrettati ad avere l'esito dalla banca e se favorevole ( di solito quando è un prezzo di mercato il perito non ha problemi a confermare il valore)vai subito in agenzia e vedi quello che si può fare.

    Il comportamento dell'agenzia non è stato asssolutamente corretto così come ti è stato spiegato dai colleghi.

    Io, però, aggiungerei una parte di responsabilità attribuibile alla banca. Mi spiego : ovviamente la banca era a conoscenza della data di scadenza della proposta e, ovviamente, ti sei raccomandata sul fatto che venissero rispettati i tempi. Comunque al riguardo devi leggere bene quello che è stato scritto sulla proposta.
     
  11. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Il "collega" ha voluto tenere due piedi in una scarpa , d'altronde una proposta era condizionata all'ottenimento del mutuo, e l'altro arriva i con i soldi, dice se va male uno va bene l'altro, concordo con i colleghi, assolutamente scorretto da parte dell'agenzia. Quando si prende una proposta è buona norma "congelare" l'immobile, toglierlo momentaneamente dal mercato, oppure essere cristallini, guardi c'è una proposta prima della sua aspettiamo quell'esito e poi vediamo... Posso solo dire che prendere proposte vincolate all'ottenimento del mutuo è molto pericoloso se non si fa anche il mutuo in casa. Difatti data per scontata la buona fede del cliente, possono insorgere vari problemi tecnico/temporali che fanno si che i tempi si dilatino a prescindere dalla volontà delle parti. Facendo il mutuo in casa, o in stretta collaborazione con chi lo fa, si ha sempre il polso della situazione, e si riesce a dare delle risposte alla clientela.
     
  12. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    A me risulta che la legge permetta di raccogliere contemporaneamente più proposte, "nell'interesse del venditore", per effettuare una specie di gioco al rialzo! :rabbia:
    Personalmente trovo questa prassi assolutamente disdicevole, ed ovviamente non la seguo mai (quando c'è un'offerta in corso non solo non ne accetto altre, ma tolgo la casa dal mercato e non la faccio nemmeno vedere!) :fico:

    In questo caso, però, le offerte sono per lo stesso valore, quindi anche questa schifezza di interpretazione della legge non è applicabile!
    Il punto pero è .... che tracce documentali hai di tutto quello che è successo?
    Con che motivazione ti è stata respinta la proposta? Se sono stati così sprovveduti da scrivere il perchè te l'hanno respinta (ma non credo :occhi_al_cielo: ) ti puoi sicuramente attivare presso gli organi competenti (ammesso che la tua proposta abbia data precedente) ...
    insomma, la vedo grigia .....
    in ogni caso fai una pessima pubblicità all'agenzia in tutti i modi che ti verranno in mente!

    Taita ;)
     
  13. Maria Rosaria

    Maria Rosaria Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    se ha accettato e controfirmato la proposta non ne puo accettare un'altra comunque bisogna leggere il tipo di proposta ma l'agenzia è attaccabile a tutti gli effetti altrimenti non doveva controfirmarla e impegnandosi
     
  14. antoniapalma

    antoniapalma Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Sivia, ci dici se ci sono novità?
     
  15. Domus mp Immobiliare

    Domus mp Immobiliare Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Innanzi tutto se avessi subito una siffatta INGIUSTIZIA mi farei alcune domande:
    -Perche è stata raccolta una nuova proposta (il fatto che soggetta a condizione sospensiva ,a mio giudizio, è assolutamente ininfluente) se la precedente era pari per prezzo di vendita , con una caparra maggiore e senza vincoli ?
    -Perchè è stata accettata ?
    CONSIDERAZIONI
    Non credo assolutamente che l'altra proposta fosse precedente ma credo che "l'agente immobiliare" abbia voluto assicurarsi la vendita senza aspettare la scadenza del termine ,l'accettazione o il diniego del mutuo e questo senza guardare in faccia a nessuno,nemmeno al cliente venditore esponendolo e compromettendolo contrattualmente (sappiamo benissimo che la proposta accettata si concretizza in vincolo contrattuale,vincolo ed obbligazione che nella fattispecie e totalmente in capo al venditore che per poter prendere dei nuovi accordi con un nuovo soggetto deve necessariamente aspettare il non avverarsi della condizione o la scadenza del termine e per termine non intendo la validità della proposta ma il termine ultimo valido per l'avverarsi della condizione).
    Considero il comportamento dell' "agente immobiliare" non solo scorretto ma doloso ,anche nei confronti della parte venditrice (il che non lo esula dalla responsabilità).
    Consiglio di rivolgersi ad un legale ,di presentare un esposto in camera di commercio e di attivarsi in tutte le direzioni ,e questo non solo per avere GIUSTIZIA ma per fare in modo che quel GALANTUOMO (reminiscenza Manzoniana) dell' "agente immobiliare" PAGHI.(Personaggi di di questo tipo indeboliscono la categoria e fanno del male ai clienti consumatori del servizio di intermediazione e devono essere messi nella condizione di non nuocere più a nessuno)
     
  16. Francescoborgosesia

    Francescoborgosesia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    diciamo che l'agente immobiliare in questione non è una cima di intelligenza.... a cosa serve far accetare la seconda proposta di pari valore avendone una con condizioni migliori già accetata???? qui nel mio paese è successa una cosa del genere con due proposte accettate, risultato?????? la casa è sottoseguestro in attesa di giudizio visto che i due proponenti acquirenti hanno intrapreso vie legali......
     
  17. antoniapalma

    antoniapalma Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Certo è questa la conseguenza e direi anche giusta!!! Ciò che si semina.....si raccoglie!! E, di sicuro il collega che ha fatto questo ne subirà le relative conseguenze insieme al venditore.

    Caro collega Francesco ti ringrazio per essere ritornato su questo argomento perchè vorrei fare due domande..

    La prima la rivolgo alla signora Silvia : signora perchè non rispondi?....... hai chiesto una nostra consulenza e noi ti abbiamo dato il nostro aiuto, ma ti è stato anche chiesto da parte mia di farci sapere come proseguiva la questione. Ora io ti chiedo : è corretto il tuo comportamento????

    La seconda, cari colleghi la rivolgo a voi tutti?: ma non ha fatto bene il collega di Silvia a comportarsi come si è comportato?

    Mi spiego,in queste ultime settimane mi sono fatta sfuggire una trattativa per la mia onestà e direi soprattutto stupidità. A causa del comportamento delle banche ( ho voluto curare io il mutuo)una banca mi ha detto no per un motivo e l'altra dicendomi si per questo, ma no per un altro ( il mutuo era fattibile !!...) il compratore con l'influenza negativa del suocero ha poi detto no.
    Ho sbagliato io che non gli ho fatto firmare subito la proposta d'acquisto; ho sbagliato a dire ad un altro acquirente che c'era in corso una trattativa ( richiamato subito dopo...non era più interessato).
    Di solito il mio comportamento era questo : quando c'era di mezzo il mutuo, verificavo sempre la fattibilità ( non la delibera ) e a quel punto facevo firmare anche se ci mettevo sempre la condizione sospensiva. Quest per evitare di dover restituire tuuto poi e...tutto è andato bene finora.
    Ma, adesso....sto cambiando il mio modo di lavorare!
    Intanto preciso subito , prima di far visitare le case il discorso mutuo.......... e, poi sapete che penso? che in futuro anch'io prenderò due proposte come ha fatto il collega.........però mi cautelerò.

    Perchè ? ..........perchè mi sono stancata di andare dall'avvocato per quante volte vengo scavalcata dai clienti che vanno a comprarsi le ville che io gli mostro o che vendono le loro case ai clienti della mia agenzia????

    Della correttezza dei clienti ne vogliamo parlare una buona volta o, dobbiamo sempre parlare male dei nostri colleghi come si fa su altri blog?????????
     
  18. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Personalmente non prendo MAI una proposta d'acquisto con la condizione sospensiva legata al mutuo (ovviamente nemmeno risolutiva!).
    Il mutuo non deve entrarci proprio ... io posso dare al cliente tutta la consulenza possibile, accompagnarlo in banca e seguirlo nelle pratiche, ma tutto ciò non deve avere conseguenze sulla proposta, altrimenti preferisco non prenderla proprio ....
    ... io alla salute ci tengo! :risata:

    Quanto a prendere più di una proposta ... ne abbiamo già parlato sul forum, legalmente penso si possa fare nell'interesse del venditore, ma secondo me è un'interpretazione "border line" e, soprattutto, ETICAMENTE SCORRETTA! :rabbia:
    Quando ho ricevuto una proposta la casa non faccio più proprio vedere!

    (Antonia, non ci crederò mai che saresti capace di comportarti scorrettamente! :shock: )


    ;)
     
  19. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La soluzione ottimale potrebbe essere:
    - finchè non ho una predelibera per il cliente interessato non gli faccio firmare nessuna proposta --> ergo, se arriva un altro cliente che vuole formularne una senza vincolarla a nessun mutuo gliela faccio compilare e sospendo il cliente da finanziare.

    Però, mettendoci nei panni del cliente che richiede il mutuo, la cosa può essere MOOLTO seccante e portare CATTIVISSIMA pubblicità all'agenzia.

    Inoltre, in tutta onestà, siete mai riusciti a far ottenere una predelibera a un cliente che vi entra in agenzia dicendo di cercar casa e aver necessità di un mutuo. La prassi imporrebbe questo: prima ti metto a conoscenza di quanto puoi EFFETTIVAMENTE permetterti di spendere, POI ti faccio vedere cosa ho in portafoglio immobili. Solo che così facendo il cliente si sente troppo vincolato, pensa di fare il passo più lungo della gamba e via dicendo...

    ... Per cui in realtà siamo psicologicamente obbligati a partire dalla casa ideale per poi trovarci a verificare la capacità d'acquisto del cliente all'ultimo minuto.
     
  20. Francescoborgosesia

    Francescoborgosesia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    bè ma piu' proposte le raccolgo anche io!!! ma nel caso in cui mi fanno offerte inferiori!!!! :sorrisone: mi servono per far capire al venditore che anche se abbassa il prezzo di qualcosina non muore mica!!!!!

    mi spiego meglio ho un immobile stimato da me a 175 mila il proprietario ne vuole 180.... ho avuto 4 offerte 2 da 150, 1 da 160 e dopo mille peripezie 1 da 170 mila bè le proposte basse mi servono per far capire al venditore che quella da 170 mila non è da buttare!!!!
    poi in momenti come questi mai dire mai!!!! ho venduto un immobile due mesi fa dove l richiesta era 220.000 uno dei pochi clienti interessati mi ha offerto udite udite: 160.000 € io ho pensato ma si scriviamo nn si sa mai al massimo ci dice di no!!!! bè l'ha accettata con la mia faccia che era cosi : :shock:
     

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