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  1. Odisseo77

    Odisseo77 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buon Giorno a tutti!
    Sono nuovo del forum e avrei una domanda da porre circa l’acquisto di un immobile espongo il problema:
    Villa anni 70 da ristrutturare su un lotto di terreno ben definito da recinzione dell’epoca che a vista (confermato poi da misurazione sulle tavole del PGT conformi allo stato di fatto) misura circa 1100/1200 m2, interessato, richiedo documentazione per fare un’offerta, mi danno:
    - Stima immobile che riporta un’area di pertinenza pari al 60% dell’effettiva con estratto di mappa catastale non conforme al reale (geometria, dimensioni terreno molto diverse causa difformità strada su due di 4 confini).
    - Atto di provenienza
    - Planimetria catastale in fase di presentazione piena di errori ma che descrive il lotto conforme allo stato di fatto.
    Sovrappongo pgt ed estratto mappa catastale (da me recuperato) e scopro che il problema è la strada che ha un percorso ben diverso nella realtà passando sul confine di altri due lotti ponendo all’interno della proprietà della villa sia il lotto sul quale risiede (Mappale A) che un’altra particella (Mappale B) che nella mappa catastale risulta dall’altra parte della strada.
    Le visure storiche riportano la vendita del Mappale B da parte dello stesso proprietario del mappale A ad una ditta insieme al terreno dall’altro lato della strada (sia secondo il catasto che nella realtà) nel 2006.
    N.B.: consistenza catastale mappale A + consistenza catastale mappale B = +- Superfice reale di pertinenza della villa ben definita da recinzione antecedente il 2006.
    È una situazione facilmente sanabile?
    possono vendermi l’immobile?
    che rischi corro acquistando?
    Come può l’agenzia non essersene accorta (alla richiesta della superficie del terreno le risposte sono sempre state evasive o imprecise e l’annuncio non la riporta) ?
    Grazie dei consigli
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Uno dei diritti del compratore è di chiedere l'apposizione dei termini (confini) al venditore prima del rogito, quindi fai una proposta in tal senso e verifica con un tuo tecnico di fiducia che mediante la visione dei luoghi e delle mappe riesce a darti migliori consigli.
     
  3. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Curiosità la stima dell'immobile chi l'ha fatta?
     
  4. Odisseo77

    Odisseo77 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Un geometra locale al quale attribuisco poca affidabilità poichè ha attribuito un prezzo al m2 pari al nuovo in classe A ad una casa che dal 1975 ha subito solo la sostituzione della caldaia nel 1991.

    Il mio tecnico di massima fiducia mi dice di scappare oppure di parlare con l'immobiliare del problema (ma il mio tecnico di fiducia, che sono io, non ha esperienza con il catasto :) ma pensa che come minimo un problema del genere impedisca un'eventuale rogito dell'intero stato di fatto)
    Il secondo mio tecnico di fiducia per motivi di tempo non è ancora stato interpellato, lo farò il prima possibile.

    P.S.: non sono ancora un compratore ma solo interessato ad effettuare una proposta d'acquisto, inoltre, in una situazione di questo tipo, prima di vedere la soluzione del problema in maniera definitiva la mia coscienza mi dice di non portarmi dietro nemmeno il portafogli. Il problema è che l'immobile risponde proprio alle necessità della mia famiglia (una volta ristrutturato).
     
  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A fronte di cosa è stata fatta la stima? Per giustificare appunto il prezzo richiesto?
    Onestamente non è molto chiaro il problema, ho capito ci sia un problema di confini cambiati a seguito di una strada che ha cambiato percorso? Nell'atto di provenienza vi è scritto qualcosa legato a questa strada? chessò esproprio da parte del comune.

    Io seguirei il consiglio del tecnico di fiducia inizialmente (te) quindi documentazione da far supervisionare dal tecnico con il sopralluogo sul posto dal geometra.
     
  6. Odisseo77

    Odisseo77 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ante 2006: mappali da un lato della strada all'altro stesso propietario, quindi la diversa posizione della strada sulla mappa catastale non è mai stato un problema
    2006 vendita e frazionamento, credo fatto sulla carta e basta, basandosi sulla posizione della strada presente sulla carta, vendono anche del terreno che è all'interno della villa (la villa giace sulla carta su un mappale che ha la consistenza di circa il 60% di qualla realmente recintata molti anni fa)

    2013: la proprietà oggetto di stima sulla carta ha un terreno di X m2 nella realtà (ed è inequivocabile) il terreno è 1.6*X m2, quindi, o il terreno ha il potere di lievitare :O oppure hanno venduto un pezzo di villa senza rendersene conto.
     
  7. Odisseo77

    Odisseo77 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Calcolo suprefice omogeneizzata (terreno di sup. X) e massima valutazione al m2 fornita per immobili nuovi data dalla camera di commercio.
     
  8. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Se non ho capito male la situazione, mi orienterei secondo il seguente sistema, poi vedi come adattarlo al caso che conosci meglio tu.

    1.la rappresentazione del PGT Piano generale del territorio (per i non lombardi: è il nuovo nome regionale del Piano regolatore generale) è conforme alla realtà perché le strade sono desunte da aerofotogrammometrico, quindi riportano l’andamento reale recentemente fotografato.

    2.in situazioni del tutto diverse dalla tua, mi sono capitati degli estratti di foglio catastale con rappresentazioni errate delle strade che mi sono sembrate originate o da un mancato aggiornamento al riguardo (i vecchi fogli di impianto, come li chiamano loro, non erano stati aggiornati) oppure proprio da un errore materiale di chi ha redatto il foglio catastale. Tali anomalie rendono queste rappresentazioni diverse da quelle dei Piani regolatori urbanistici

    3.per motivazioni diverse dal tuo caso, per chiedere le rettifiche ho utilizzato il “Modello Unico Istanza Di Rettifica Catastale” in cui c’è una sezione “Catasto Fabbricati” ed un altra “Catasto Terreni” ed in questa ultima compare un apposito campo “Rettifica cartografica”

    4.Per lo meno da quello che risulta a me, la rappresentazione delle strade nei fogli catastali viene fatta con le seguenti modalità:

    a. Nella qualificazione catastale non è prevista una categoria a sé “Strade” ed il censimento e la rappresentazione di esse è diversa secondo i casi
    b. le strade private sui terreni agricoli, tranne casi particolari, non vengono riportate sul foglio catastale, esse catastalmente come categoria e rendita sono parte integrante del terreno. Esse però compaiono nei Piani regolatori con una linea sottile
    c. le strade private interpoderali cioè che servono più particelle, sempre in zona agricola, vengono riportate una due linee tratteggiate oppure, se la strada corre lungo un confine tutta da una parte, è indicata con una sola linea tratteggiata essendo l’altra linea che la delimita quella continua dello stesso confine della particella. Se la strada è a cavallo del confine ci sarà una linea tratteggiata da una parte e l’altra dall’altra parte della linea di confine . L’area della strada è censita insieme al resto del terreno di proprietà con la qualificazione di quest’ultimo. A volte, se se ne vuole mantenere la proprietà distinta, le strade private sono individuate con particelle a forma di striscia sottile, però esse mantengono la qualificazione agricola del terreno adiacente (seminativo, uliveto ecc.) La richiesta di rettifica delle strade private interpoderali dovrebbe essere corredata da una documentazione particolarmente probante oppure da un accordo tra i proprietari serviti preordinato a questo scopo o da una richiesta congiunta. Stessa sorte credo abbiano le strade vicinali, cioè le strade private soggette ad uso pubblico.
    d. le strade delimitate da due linee continue sono pubbliche ed ad esse non è attribuita una particella e tanto meno una classifica, sono cioè riportate come un elemento geografico. Per la rettifica di esse occorre una richiesta dell’Ente proprietario.
    e. in sintesi i Tecnici dell’Agenzia delle Entrate (dove mi sembra sia confluita l’Agenzia del Territorio) mi sono sembrati restii ad apportare modifiche che possano essere oggetto di contestazione da controparti del richiedente.

    5.Le rappresentazioni catastali come è noto non sono probatorie della proprietà e possono essere modificate su richiesta. Quest’ultima però deve avere una motivazione fondata o sugli atti notarili oppure su un apposito atto preordinato a questa richiesta.

    6.Occorrerebbe pertanto una ricerca all’Ufficio Pubblicità immobiliare (così si chiama ora la Conservatoria) o presso i Notai coinvolti, se ancora esercitano, per avere una copia delle planimetrie allegate agli atti di compravendita (se ci sono). Se la strada è pubblica credo che debba essere comunque coinvolto anche l’Ente proprietario

    7.Ai fini della eventuale compravendita che a te interessa, questa ricerca può avere due esiti.

    a.esito molto chiaro e positivo; in questo caso si può provare a chiedere la rettifica catastale di singola iniziativa
    b.la documentazione non chiarisce sufficientemente od in modo incompleto. In questo caso ci si potrebbe consultare con un Notaio di fiducia, che a sua volta ha un proprio Tecnico, se sia necessario un atto apposito di chiarimento fra le proprietà coinvolte da registrare oppure altro accorgimento che ti saprà meglio consigliare.

    8. Queste ricerche comunque dovrebbe farle il Venditore per cedere l’immobile in regola anche su questo aspetto

    Un saluto
     
    A Odisseo77 e Rosa1968 piace questo messaggio.
  9. Odisseo77

    Odisseo77 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista

    Credo che sia questo il caso: la strada consolare è diventata una via pubblica.
    variando sia percorso che nome

    Direi che si tratta di questo caso


    si tratta infatti di letteralmente eliminare una particella e farla confluire parzialmente nella strada e parzialmente nella "mia".

    Ma lo sono per la consistenza o mi sbaglio?

    Fa parte degli obblighi dovuti alla regolarità catastale oppure no? (non credo)
    Ho paura che il propietario possa rifiutarsi di farlo ed aspettare compratori meno accorti o piu tranquilli

    Puo inficiare un rogito tale problema non sanato oppure corro il rischio che il propietario della particella venga a pretendere qualcosa?

    Grazie mille una risposta molto esaustiva.
     
  10. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Per quel che risulta a me, negli atti la consistenza in genere viene considerata a corpo come il prezzo pattuito e la rendita catastale (quella sì è legata alla consistenza catastale) serve come base per calcolare le imposte.

    Se non ho capito male il Venditore dovrebbe regolarizzare la situazione catastale fra la sua attuale proprietà A (con la Villa), l’Ente proprietario della strada e l’Acquirente della part B (oltre la strada reale) a suo tempo venduta. Tu non sai se lui la vuole fare e non sai se l’attuale Proprietario di B non abbia qualcosa da obiettare.

    Volevo aggiungere che comunque non saresti solo di fronte al comportamento più o meno corretto del Venditore, ma potrai avvalerti di un Notaio di fiducia che, come Acquirente, tu sceglierai, consulterai preventivamente quanto vuoi ed infine pagherai.

    Istruendo le diverse fasi fra contatti preliminari con il Notaio, compromesso ed atto con una buona intesa con lui potresti cercare di ottenere dal Venditore quanto tu desideri riguardo la correttezza.
    Per esempio che il Notaio predisponga un compromesso subordinato alla regolarizzazione catastale dell’immobile da parte del Venditore come presupposto comunque necessario a qualunque vendita volesse intraprendere anche con l’Acquirente più sprovveduto.
     
  11. Odisseo77

    Odisseo77 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Quindi mi consigli di andare al preliminare e di non firmare una proposta d'acquisto.

    Vorrei comunque capire, e credo che potrebbe essere utile anche per chi ci si ritrova a giochi fatti, se ,non accorgendosene preventivamente, avessi già acquistato cosa rischierei?

    (non ho già già acquistato ma credo che il compratore medio non se ne sarebbe accorto, anche il notaio che ho già consultato, ha ammesso che una cosa del genere avrebbe potuto passare inosservata).

    Premetto che nel frattempo sto guardando anche altro.

    Di nuovo grazie.
     
  12. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Da quello che ho potuto capire io, la proposta di acquisto è quella cosa che fino ad un attimo prima di consegnarla potrebbe essere minimizzata (“lei faccia una proposta di acquisto”) ed un attimo dopo la consegna al Venditore ne potrebbe venire svelata l’importanza (“ma lei non sapeva che la proposta di acquisto, se accettata, è un contratto di acquisto a tutti gli effetti?”). Cioè l’assegno minimo di 5.000 euro, il modulo generico già predisposto, l’incombere dei concorrenti risultano essere, secondo me, il momento più difficile per l’Acquirente, da non affrontare se possibile, senza essersi prima ben chiariti le idee al riguardo con un proprio professionista o con delle guide od altro.
    Cioè qualitativamente non vedrei un diverso significato tra proposta di acquisto accettata e preliminare, mentre quantitativamente ammetto che sono diversi per importo della penale e per la progressione dell’impegno reciproco. Il punto sono le condizioni inserite nel modulo generico della proposta di acquisto: se te ne è sfuggita una sfavorevole, a meno di perdere i 5.000 euro, te la devi portare fino al contratto compreso e poi anche dopo.

    Per quel che risulta a me, iI danno di comprare un immobile della consistenza non esattamente definita consiste, a fronte dei soldi certi pagati, nella mancanza di certezza nell’acquisto di cui dovrebbero garantire Venditore e Notaio, la quale si riflette poi nella mancanza di certezza nella fruizione, nella gestione e nella eventuale alienazione dell’immobile. La incertezza dell’acquirente di A sembrerebbe poi interferire con l’incertezza di chi acquistò B, quindi un’incertezza al quadrato. Tutto ciò in linea teorica, poi in pratica potrebbe anche non succedere mai nulla oppure che prima o poi i nodi vengano al pettine ed essendo non facile conciliare le parti, ciò che non è stato chiarito contrattualmente lo potrà chiarire solo il Giudice. Va bene per gli Avvocati, ma non per l'Acquirente.

    Un saluto
     
  13. Odisseo77

    Odisseo77 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Purtroppo confermi le paure che ho avuto fin dall'inizio :triste:. Anche per quanto riguarda la proposta d'acquisto. Non mi resta che approfondire ulteriormente la cosa con l'immobiliare.

    Grazie
     

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