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  1. lightlee

    lightlee Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Buongiorno,
    avrei bisogno di un'informazione urgentissima:::
    devo fare un contratto di locazione con un locatore un po rompiscatole che vuole farmi stipulare il contratto come quello che aveva fatto precedentemente con altro conduttore, cioè un contratto per la durata di anni 3 rinnovabile di altri due. Premetto che non ho mai stipulato contratti del genere e non so che caratteristiche deve avere l'appartamento per rientrare in questa catergoria.
    Premetto inoltre che si tratta di un miniappartamento in centro storico, in palazzo storico e al cui interno c'è un bellissimo camino del 1600. La mia domana è la seguente: posso rifare un contratto da 3+2 (e che tipo di agevolazioni ci sono per il locatore e il locatario con questo tipo di contr.) o devo convincere il proprietario a farne uno di 4+4?
    grazie mille per le risposte veloci..non so proprio cosa fare...!!!
    ciao
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    collegati al sito del comune di residenza e scarica l'accordo territoriale troverai i criteri ed una bozza del contratto
     
    A Avv Luigi Polidoro piace questo elemento.
  3. lightlee

    lightlee Membro Junior

    Agente Immobiliare
    grazie..ciaoooo!!!
     
  4. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Ciao lightlee! :) Gli elementi da te forniti sono insufficienti per dare una risposta precisa. Mi limito, pertanto, a dire che, in generale, la prima valutazione da farsi attiene, oltre che:

    a) alla diversa durata dei due tipi di contratto;

    b) alle imposte sul reddito: riduzione dell’imponibile del 30% per i contratti 3+2: in pratica il proprietario che affitta a canone concordato nel 2014 (quando la deduzione forfettaria IRPEF si ridurrà dal 15 al 5%) dovrà dichiarare il 66,5% dello stesso, mentre quello che affitta a canone libero il 95%;

    c) alle imposte di registro: riduzione della base imponibile (canone annuo) del 30% per i contratti 3+2: il proprietario che affitta a canone concordato applica il 2% del 70% del canoe annuo, mente quello che affitta a canone libero il 2%;

    d) al reddito imponibile del proprietario;

    e) al regime IMU che può prevedere aliquote agevolate per i contratti concordati;

    f) alla opzione per il nuovo regime fiscale previsto dalla cedolare secca;

    la valutazione da farsi attiene al confronto fra il canone liberamente stabilito dalle parti che si potrebbe realisticamente richiedere sulla piazza di Treviso per quel particolare tipo di immobile e il canone fissato nel rispetto dell’accordo territoriale di riferimento.

    In linea di massima, perché sia conveniente per il proprietario scegliere il canone concordato - in regime ordinario - è necessario che il canone non sia di molto inferiore a quello libero. A titolo orientativo, tanto maggiore è l’imponibile del proprietario e, conseguentemente, cresce lo scaglione IRPEF, tanto il canone convenzionato deve avvicinarsi al canone libero: se il “delta” supera il 25% converrebbe stipulare un contratto a canone libero, a patto di trovare, in un periodo di forte morosità, una controparte in grado di pagarlo.

    Altre considerazioni da farsi riguardano poi ulteriori variabili qualora il proprietario optasse per il regime fiscale alternativo all’IRPEF. Fino al 2012 la cedolare era mediamente vantaggiosa al terzo scaglione IRPEF, vale a dire dai 28.000 euro di imponibile in su. Da 2013, invece, con l’aliquota ribassata (già a partire da questo anno di imposta) al 15% per i contratti concordati , anche se di poco, fin dal primo scaglione IRPEF, quindi, si può dire per tutti i proprietari che scelgono i contratti a canone concordato: le uniche variabili che possono mandare in tilt il calcolo di convenienza e indurre il proprietario a scegliere la tassazione tradizionale sono le detrazioni fiscali (che potrebbero andare perse se il proprietario ha redditi molto bassi o se ha solo redditi da locazione) e l’inflazione.
     
    Ultima modifica: 7 Novembre 2013
  5. lightlee

    lightlee Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Grazie infinite....quanto da imparare ancora....qualora decidesse di rifare il contratto concordato...io, come agente imm, oltre a farlo firmare ad entrambi cosa devo fare??
     
  6. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Se iscritta all’apposito ruolo, sei tenuta ad utilizzare la procedura telematica di registrazione: pertanto dovrai inizialmente rilasciare una dichiarazione di impegno a provvedere alla registrazione del contratto e, in seguito, fornire n°2 copie della ricevuta attestante l’avvenuta registrazione rilasciata dall’Agenzia delle Entrate (una per ciascun contraente) unitamente a copia della ricevuta di pagamento (l’utente che effettua la registrazione telematica è tenuto a conservare contratti e ricevute fornite dall’Agenzia delle Entrate per dieci anni).
     
  7. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ciao! Mio padre ha sempre affittato con cedolare secca, pertanto, pagando solamente il 20% di tassazione. Ora avrebbe intenzione di affittare lo stesso immobile con canone concordato (alla stessa persona, con cui si è accordata per uno sconto, oltretutto).

    Con un 4+4 cedolare secca, su una mensilità di 500euro, 100euro erano di tasse;
    Con un 3+2 a canone concordato, su 500euro solamente 50euro sono di tasse, è corretto? Mio padre parla appunto di tassazione pari al 10%, secca (ovvero, come con la cedolare secca, indipendentemente dal reddito IRPEF).

    Poi, da quanto ho capito il canone concordato prevede solamente la modalità 3+2... E non la 4+4, è corretto? Grazie!
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    si è corretto. devi verificare però se i parametri del tuo comune ti permettono di applicare lo stesso canone, Nei concordati non è libero....
    La cedolare secca sui 4+4 è del 21%
     
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  9. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non solo i parametri incidono ma dal 2009 anche le richieste di calamità possono essere motivo di sconto al 10%

    Cedolare secca, aliquota al 10% per 3mila comuni italiani - Informazioni TuttoVisure.it

    Io abito in un comune senza i requisiti demografici ma fino al 2017 abbiamo la cedolare secca al 10% perché comune interessato dal terremoto modenese del 2012

    Lista eventi catastrofici e comuni:
    http://www.comune.scandicci.fi.it/rassegne/bancadati/20140714/SIU1322.PDF
     
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  10. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Alcuni comuni poi permettono di ampliare la durata del contratto concordato da 3+2 fino a 6+2

    Con sgravi anche nel calcolo del canone dovuto (il 6+2 consente un canone concordato più alto)
     
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  11. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Grazie. Un'ultima cosa: la registrazione e l'eventuale disdetta per un contratto con cedolare secca risulta ad oggi gratuita mi risulta. Stesso discorso per i contratti a canone concordato? Grazie.
     
  12. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Si
     
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  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ah non sapevo... Nel ns accordo non c'è perchè non siamo nella lista

    il 3 è una durata minima, puoi fare anche di più, non deve essere per forza multiplo di 3, fermo restando il rinnovo biennale
     
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  14. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Buongiorno scusate ma ho il seguente problema.

    Contratto 4+4 con cedolare secca scaduto il 30 Aprile. Mio padre avrebbe dovuto registrare un nuovo contratto (a canone concordato stavolta) entro un mese dal giorno 1° Maggio ma ci siamo accorti che non abbiamo la Certificazione Energetica...

    Ora, il problema è che il tempo scade lunedì e ormai è tardi perchè la Cert.Energ. non si fa in un giorno e non abbiamo fatto in tempo a registrare il nuovo contratto...

    Mi chiedo:

    1) è possibile in qualche modo far continuare il vecchio contratto per altri 4 anni (i 4+4 sono terminati appunto il 30 Aprile)?

    2) Quanto si paga come multa per questo ritardo nella registrazione, sia nel caso in cui facessimo un nuovo contratto 4+4 con cedolare secca, sia nel caso di canone concordato, il tutto a partire dal 1° Maggio? (andando a registrare entro la prima metà di Giugno, e quindi dopo la scadenza di un mese).

    3) Se facessimo i finti tonti e registrassimo un contratto che parta dal 1° Giugno? Il mese di Maggio come si giustificherebbe?

    4) nel fare un eventuale contratto di Comodato d'Uso gratuito si farebbe ancora in tempo lunedì... Visto che a quell'ufficio non richiedono la Cert. Energ. per questo tipo di contratti...

    Grazie.
     

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