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  1. xman80

    xman80 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    dovendo stipulare, come conduttore, un contratto a canone concordato, mi è stato chiesto di pagare 48 euro + 4 marche da bollo da 14,62. é giusto??secondo voi, si può contrattare se mettere o meno l'adeguamento del canone in base all'istat??
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    SE ha optato per la cedolare secca non ci saranno più adeguamenti istat
     
  3. xman80

    xman80 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    niente cedolare secca..secondo voi può essere contrattata l'adeguamento istat??
     
  4. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    no
     
  5. evoluzioneCasa

    evoluzioneCasa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    il contratto concordato non è assolutamente il contratto con cedolare secca, sono due contratti completamente diversi,:disappunto: quello che ci interessa il primo, è un tipo di contratto che prevede 3 anni più due di rinnovo automatico,

    per quanto riguarda l'aumento la percentuale è stabilita negli accordi locali ed è in genere del 75% dell'indice Istat del costo della vita .
     
  6. evoluzioneCasa

    evoluzioneCasa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    cerchiamo di rispondere correttamente alle domande soprattutto quelle dei privati cittadini .
    senza offesa sarai giovane e con tanta voglia di fare, ma stai un po più attento a quello che scrivi,sembra se no che i patentini li danno a paperopoli......:p buona continuazione!!
     
  7. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Anche nel canone concordato puoi contrattare l'istat, meno del 75% o per niente addirittura.:occhi_al_cielo:
     
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  8. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Quoto la marziana. :) Con l’abrogazione dell’art. 24 della legge n°392/1978 (ad opera dell’art. 14, comma 4 della legge n°431 del 1998), è venuta meno la disciplina inderogabile che fissava il limite del 75% dell’adeguamento ISTAT nelle locazioni ad uso abitativo.

    Pertanto, le parti hanno piena libertà di stabilire se inserire o meno una clausola contrattuale che preveda tale aggiornamento. La conseguenza immediata di tutto ciò è che, qualora il conduttore e il locatore abbiano deciso di regolare il loro rapporto giuridico, non prevedendo nel contratto (sia questo concordato o “libero”), in regime ordinario, l’aggiornamento del canone, il locatore non potrà richiedere al conduttore una variazione dell’affitto. In sostanza l’adeguamento dell’indice ISTAT rimane unicamente una clausola contrattuale, e non già di legge, trattandosi, infatti, di una pattuizione frutto non di una prederminazione legislativa, ma dell’incontro, nell’economia del rapporto, dell’offerta e della domanda.
     
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  9. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma chi lo ha mai detto? ho solo ribadito che se opta per la cedolare secca non sono previsti adeguamenti ISTAT.
     
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  10. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    dissento.
    È un errore comune dei proprietari pensare che se non compreso nel contratto allora non esiste.

    nei contratti di locazione tutto quello che non è stato concordato dalle parti e scritto sul contratto è regolato dal contratto nazionale.

    nello specifico in mancanza di accordi scritti che prevedono istat 0% si fa riferimento al contratto standard che prevede istat 75% (concordato) o 100% (libero)

    ovviamente per il periodo di cedolare secca vengono a cadere anche gli aggiornamenti istat eventualmente definiti
     
  11. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ciao Tobia, credo che tu stia dicendo le stesse cose di Penny, forse é il termine " previsione" che fuor via
    Comunque non sono d'accordo con te sul canone libero che se non scritto sul contratto é automatico l'aumento istat al 100%.Io direi di no.
    Sentiamo un altro parere.
     
  12. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    mi sto documentando meglio e parrebbe che tu abbia ragione
     
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  13. evoluzioneCasa

    evoluzioneCasa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    l'opzione cedolare secca è una agevolazione fiscale che lo stato ha introdotto, era chiaro dal post che la tipologia del contratto che ha stipulato era il 3+2 ovvvero contratto concordato che è inserito nella legge 431/98 quindi la tua risposta non aveva nesso con la domanda! al mio paese questo si chiama arrampicarsi sugli specchi non insistere col torto! la domanda era se poteva cotrattare sull'aumento istat risposta si, stop di contro come tu ben saprai nell'opzione cedolare secca non si pagano ne marche da bollo, ne imposta di registro quindi la tua affermazione non trova nesso con la domanda.
     
  14. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Rieccomi qui, a dire la mia (o meglio a confermare quanto precisato da Tobia al # 10). La frase “[…] qualora il conduttore e il locatore abbiano deciso di regolare il loro rapporto giuridico, non prevedendo nel contratto l’aggiornamento del canone” va intesa proprio nel senso da lui indicato. In tal caso è opportuno, sia a fini civilistici sia a fini fiscali, formalizzare tale accordo - per cristallizzare una situazione che non dovrà variare per tutta la durata contrattuale (l’imposta di registro non sarà maggiorata di eventuali integrazioni) – inserendo (ad esempio in caso di locazione abitativa agevolata) una clausola di questo tipo (o similari): “Le parti espressamente rinunciano ad applicare al canone di locazione l’aggiornamento ISTAT nella misura del …… come previsto dall’accordo locale definito tra ……. e depositato il ……. presso il comune di …… “.

    Non solo. Le stesse considerazioni possono essere fatte per i contratti ad uso diverso (vado un attimo OT). Il nuovo art. 32, legge n°392/1978 (così modificato dall’art. 1, comma 9-sexies, legge 5 aprile 1985, n°118 e dall’art. 41, comma 16-duodecies della legge n°14/2009) prevede espressamente che: “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente, su richiesta del locatore, […] Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’art. 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice […]”. Dalla lettura della norma in discorso si deduce chiaramente che anche per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, le parti hanno piena libertà di decidere se avvalersi di detta clausola. Nell’articolo si legge, infatti, che le parti “possono” e non “devono”necessariamente stabilire un eventuale aggiornamento (addirittura nella misura del 100% delle variazioni ISTAT nel caso in cui la durata del contratto sia determinata in misura superiore a quella prevista dalla legge n°392/1978).

    Tanto opportunamente premesso, a riguardo dell’aggiornamento automatico al 100% dell’ISTAT in un contratto a canone libero, sarà il caso di formulare qualche breve osservazione.

    Come sopra riferito, la legge di riforma ha abrogato l’art. 24 della legge n°392/1978. I giuristi hanno interpretato tale norma come abrogazione dell’entità, non come abrogazione del diritto all’adeguamento: ciò significa che, in regime di canone libero, le parti contraenti possono convenire contrattualmente qualsiasi tipo di adeguamento del canone correlato, alle variazioni accertate dall’ISTAT, in qualunque misura, anche il 100% o anche ad un altro meccanismo di indicizzazione liberamente individuato dalle parti (tasso di interesse legale, indice armonizzato europeo ecc.): ciò comunque – è bene precisare - presuppone sempre l’esistenza di un valido vincolo contrattuale e la formulazione di una clausola specifica.

    C’è da aggiungere, poi, che per le locazioni abitative “libere” l’aumento automatico è possibile solo se il contratto, in deroga al codice civile, contiene una clausola di questo tipo (o simili): “Il canone sarà aggiornato ogni anno – automaticamente e senza bisogno di richiesta alcuna da parte del locatore – nella misura del …… % della variazione ecc. “. In difetto, gli adeguamenti si applicano solo a seguito di una specifica efficace richiesta, ai sensi dell’art. 1344 cod. civ.

    Per completezza, si deve comunque precisare che l’inclusione nel contratto di una clausola di indicizzazione automatica del canone in misura piena, senza la detrazione del 25% della percentuale di variazione ISTAT, potrebbe – in teoria – essere considerata nulla, ai sensi dell’art. 13 della legge n°431/1998, la quale prevede la nullità della “pattuizione volta ad determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”. Tale assunto, però, sarebbe corretto nel caso in cui l’art. 13 avesse avuto un contenuto e una portata del tutto simile all’art. 79 della legge n°392/1978, precedentemente in vigore per le locazioni ad uso abitativo, ed oggi abrogato solo per queste: l’art. 79 prevedeva, infatti, la nullità delle clausole volte ad attribuire al locatore un vantaggio economico, in contrasto con le norme stabilite nella legge sull’equo canone.

    La differenza tra la portata delle due norme considerate è evidente e consiste proprio nella circostanza che l’art. 13 non sanziona la clausola volta all’indicizzazione automatica del canone nella misura del 100% - salvo che essa non sia registrata – come, invece, sarebbe accaduto, in vigenza dell’art. 79: la nuova norma, infatti, prevede soltanto la nullità di tutte le eventuali pattuizioni, stabilite dalle parti, al di fuori di quanto da esse stesse sottoscritte nel contratto (è il caso, ad esempio, in cui il canone mensile non sia quello stabilito nel contratto registrato, ma quello diverso e maggiore stabilito in un altro accordo, la cui efficacia viene sanzionata dalla legge con la sua nullità).
     
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  15. xman80

    xman80 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    grazie a tutti delle risposte,comunque il proprietario non ha voluto trattare, è quindi vale il 75% del'istat...peccato:triste:
     

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