Contratto di locazione/uso ufficio contraddittorio

[Rubez]

Scrivo qui per un'opinione su come procedere.

Io (professionista sanitario non medico) affitto insieme ad una collega un immobile da adibire a studio per ricevere pazienti, con la possibilità - concordata con il conduttore - di stipulare contratti di servizi con altri colleghi per l'utilizzo dei locali.

All'atto di comunicare l'avvio attività al comune, noto che l'immobile è accatastato come A/3 e non come A/10; tuttavia l'articolo 3 del contratto riporta la seguente dicitura:

"La destinazione dell'immobile è ad uso Ufficio, Studio professionale dichiarato idoneo dalla parte conduttrice agli usi a lui convenuti, non è concesso al conduttore di modificare l'uso convenuto, con espresso divieto di pernottamento o di sublocare l'immobile, o cedere il contratto."

Dal poco che capisco, l'articolo 3 e la categoria catastale dell'immobile sono incompatibili. Ho consultato l'agente immobiliare, il quale suggerisce di dichiarare domicilio nell'immobile ed utilizzarlo come studio, ma questo mi sembra che mi esponga ad ancora più rischi, considerato che: 1) non dormirò mai nell'appartamento (tutte le stanze sono arredate a studio); 2) ci visitano altri 2 colleghi; 3) credo che l'utilizzo abitativo sia totalmente incompatibile con eventuali contratti di servizi con terzi.

Vorrei capire quale potrebbe essere il modo migliore di procedere per recuperare almeno parte dell'investimento, o quantomeno limitare successive perdite, considerato che tecnicamente il contratto firmato mi vieta di usufuire dell'immobile negli usi e nei modi concordati dal contratto stesso.

Grazie mille per qualsiasi suggerimento.

 

[ingelman]

"La destinazione dell'immobile è ad uso Ufficio, Studio professionale dichiarato idoneo dalla parte conduttrice agli usi a lui convenuti, non è concesso al conduttore di modificare l'uso convenuto, con espresso divieto di pernottamento o di sublocare l'immobile, o cedere il contratto."

Non capisco se questo contratto lo hai già firmato o te lo9 hanno solo proposto, chiaro che questa dicitura controfirmata dal Locatore ed in caso di problematiche espone quest'ultimo a dichiarazioni non veritiere.

Capisco il dubbio, perché in effetti molti studi professionali operano in immobili accatastati come abitazione e il catasto, da solo, non è decisivo.

La natura della tua attività lascerebbe pensare ad un idoneità dei locali per esercitare la tua professione, quindi ad un aspetto più legato ad autorizzazioni della ASL che destinazioni catastali.

Vorrei capire quale potrebbe essere il modo migliore di procedere per recuperare almeno parte dell'investimento,

Qui pure ti dovresti spiegare meglio se vuoi una risposta o consiglio da noi.

Cosa intendi per recuperare parte dell'investimento?
(anche se leggendo quello che hai precedentemente postato si intuisce che prima hai "forse" organizzatoo l'immobile investendo per il progetto che vi eravato preposti) ....

Sembrerebbe quasi come se tu, avendo avuto un ripensamento, cerchi scappatoie piuttosto che possibili soluzioni al problema marginale ma importante "Catasto"

Scusa ma se ho una sensazione .... sono abituato ad esternarla, poi magari mi sbaglio

 

[Rubez]

Grazie mille per la risposta! Proseguo punto per punto

Non capisco se questo contratto lo hai già firmato o te lo hanno solo proposto, chiaro che questa dicitura controfirmata dal Locatore ed in caso di problematiche espone quest'ultimo a dichiarazioni non veritiere

Il contratto è stato firmato a november 2025

Capisco il dubbio, perché in effetti molti studi professionali operano in immobili accatastati come abitazione e il catasto, da solo, non è decisivo.

La questione che maggiormente mi preme è che essendo accatastato come A/3, la destinazione d'uso principale dovrebbe essere quella abitativa e solo una parte dell'immobile (o del tempo speso in esso) dovrebbe essere dedicata all'attività professionale.
L'utilizzo abitativo, oltre a non rientrare negli utilizzi previsti, è poi espressamente vietato dall'articolo 3 del contratto stesso, che vieta qualsiasi uso dell'immobile tranne che uso Ufficio.
In pratica, da catasto lo dovrei usare principalmente come abitazione ma da contratto posso utilizzarlo solo come ufficio. L'accatastamento A/3 poi si rende ancora più difficile da giustificare se dovessi stipulare contratti di servizi con dei colleghi per concedere loro l'utilizzo delle stanze nei giorni in cui non le uso.

Cosa intendi per recuperare parte dell'investimento?
(anche se leggendo quello che hai precedentemente postato si intuisce che prima hai "forse" organizzatoo l'immobile investendo per il progetto che vi eravato preposti) ....

Sembrerebbe quasi come se tu, avendo avuto un ripensamento, cerchi scappatoie piuttosto che possibili soluzioni al problema marginale ma importante "Catasto"

Come correttamente ipotizzi, ho investito sia in termini di soldi che di tempo nel progetto (affitto, arredamenti, etc), salvo poi scoprire che da contratto non posso utilizzare l'immobile come originariamente pianificato.
La proprietà si rifiuta di riaccatastare l'immobile in A/10 per eventuali difficoltà future a riaccatastarlo in A/3 (ci siamo offerti di coprire noi le spese di cambio categoria e incrementare il canone per coprire l'aumento di tassazione passando in A/10).

Passare in A/10 sarebbe la mia soluzione ideale, poiché potrei portare avanti un progetto in cui credo molto; tuttavia pare che non sia una strada percorribile. Allo stesso tempo mi ritrovo conducente di un locale di cui non posso godere a causa di un vizio del contratto (non posso abitarci, ma da catasto deve essere principalmente abitazione).

Poiché penso sia incompatibile condurre legalmente (e serenamente) la mia attività e stipulare contratti di servizi in un A/3, vorrei capire quali opzioni ho per procedere, sia idealmente "aggiustando" la situazione attuale, sia eventualmente mettendo in atto una "exit strategy" che limiti le mie perdite.
Ribadisco che il passaggio in A/10 sarebbe la mia soluzione ideale, ma non so quanto sarà realisticamente fattibile.

 

[Aidualc]

Ma questi approfondimenti perché non si fanno prima?!

Tu, in primis, puoi esercitare la tua professione? Anche questo mi sembra in dubbio, oltre che concedere spazi ad altri.

Per le altre domande che hai farei un bel giro da
ASL
commercialista

All'ASL in teoria dovresti già essere andato, per aprire la scià lì, se sono due mesi che lavori.
Dal commercialista soprattutto per capire se con contratti di prestazione di servizio (non sublocazione) puoi risolvere.

 

[Aidualc]

Ps non c'è un punto del contratto che prevede che in caso di divieto dell'autorità preposta si possa risolvere il contratto ipso jure?

 

[francesca63]

Che tipo di contratto ?
4+4 , o 6+6 ?

 

[cristian casabella]

ho trattato un immobile nella mia zona, ed era un appartamento al piano rialzato, per il quale da sempre (sarà almeno 20 anni) il proprietario lo affitta solo come ufficio e similari anche se è ancora accatastato A4
Il proprietario mi ribadiva che lui affitta solo come ufficio e non come abitazione e non ha mai avuto problemi con nessuno
Ci sono stati dentro: agenzie immobiliari, agenzie viaggi, studi professionali...non ricordo bene (ma me lo aveva detto) se comunque tutti i suoi conduttori potevano scaricare le spese ugualmente come se fosse stato accatastato A10
In effetti non credo che sia l'accatastamento a permetterti di scaricare, visto che comunque sul contratto che sarà stato già registrato si parla di UFFICIO e similari.
Che sappia io, non ha mai avuto problemi per questa situazione (che invece al mio cliente che avevo portato non piaceva per niente)

 

[ab.qualcosa]

Teoricamente è un abuso edilizio.
Qualche volta mi è stato detto che è un abuso edilizio a meno che la cosa non sia di uso comune nella zona / fabbricato (??), all'epoca l'AdE mi ha confermato che a loro non interessava.

 

[Rubez]

Ringrazio davvero tutti per le risposte.
Il discorso scarico spese mi interessa poco, essendo io in forfettario e non potendo scaricare nulla.

Quello che mi preme capire è se mi è legalmente permesso ricevere pazienti in quanto professionista sanitario e offrire contratto di servizi per utilizzo spazi in un immobile A/3.
Di per sé l'immobile è conforme all'utilizzo (spazi adeguati, due bagni, sala d'attesa, etc), l'unica bega è appunto la categoria catastale e i limiti che essa mi impone rispetto al godimento dell'immobile.

Ho fatto SCIA per altri studi dove ricevo, non per questo.

 

[Aidualc]

Non hai risposto a due cose.
Hai fatto un contratto 4+4 o 6+6?
Urbanisticamente (non catastalmente) cosa risulta essere questo immobile?